俞某峰、汪某、俞某妍与周某等房屋买卖合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/56/32上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2012)沪一中民二(民)终字第1106号

  上诉人(原审被告、反诉原告)俞某峰,男

  上诉人(原审被告)汪某,女

  上诉人(原审被告)俞某妍,女

  法定代理人俞某峰(系俞某妍之父),年籍同上。

  法定代理人汪某(系俞某妍之母),年籍同上。

  上述三位上诉人之共同委托代理人李某某,上海某某律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)周某,女

  委托代理人陆某某,上海市某某律师事务所律师。

  委托代理人任某,上海市某某律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告、反诉被告)俞某峰,男

  原审第三人上海浦东甲房地产开发有限公司

  上诉人俞某峰、汪某、俞某妍因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2011)浦民一(民)初字第37958号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年4月27日受理后依法组成合议庭,于2012年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人俞某峰、汪某、俞某妍的共同委托代理人李某某,被上诉人周某及其委托代理人陆某某、任某,被上诉人俞某成到庭参加诉讼。原审第三人上海浦东甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)经法院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审查明,2008年2月15日俞某成(甲方)与周某(乙方)签订《房屋买卖转让合同》,约定:甲方依法取得的房屋为动迁房,该房坐落在浦东新区唐镇金唐公寓某某号6某某室(以下简称系争房屋),房屋面积788平方米,总价为人民币51万元(以下款项所涉币种均为人民币)整;乙方于合同签订即时支付甲方30万元整,甲方交付乙方该房屋钥匙,乙方在30日内支付甲方15万元整,余款6万元整在甲方房产权证户名过户给乙方的名下后,再支付给甲方;本次甲方转让给乙方的房屋为动迁房,甲乙双方自愿转让,如甲方在办理房产权证时能直接过户给乙方,所需各种费用由乙方承担,如不能直接过户给乙方,甲方取得产权证户名办好后,再过户给乙方(甲方在办理自己名下产权证时的费用自理,并保证产权证上的名字为甲方壹人)在交易过程中双方发生的国家规定的一切税费均由乙方承担。

  周某之夫陈某某于2008年2月15日、2月19日分别向俞某成支付购房款30万元、15万元。2008年2月15日以俞某峰名义通过上海农村商业银行向甲公司解款25万元,款项来源注明“金唐公寓某某-6某某”。2008年2月21日甲公司对金唐公寓某某-6某某,106-6某某开具交房结算确认单,同意进户。嗣后,俞某成陪同周某办理了系争房屋入住手续,将房屋交付于周某。2008年3月9日陈某某向俞某成支付办理产证费用15万元。

  2009年1月11日俞某成与周某(乙方)签订《补充协议》,约定:一、俞某成向周某承诺,于2010年10月1日之前将系争房屋产权登记到俞某成名下,待上述房屋能过户转让到乙方名下时,俞某成无条件的配合将上述房屋过户登记到乙方名下或乙方指定的他人名下。二、俞某成向周某承诺,在上述房屋转让给乙方期间,不得将上述房屋转让、抵押他人,若俞某成将上述房屋转让、抵押他人,赔偿周某一切经济损失(包括房屋上涨的利益、诉讼费、律师费、利息等),同时承担违约责任。三、俞某成向周某承诺,上述房屋权属是俞某成,若今后有第三人主张上述房屋产权时,则俞某成要承担第二条规定的法律责任。四、周某向俞某成承诺,上述房屋过户时,立即将房屋的尾款支付给俞某成,若房屋的房价变动,上述房屋的价款不变。

  2010年1月2日俞某成又向周某书面承诺在2010年6月前办好系争房屋产权过户给周某的手续。2011年3月3日,甲公司向俞某峰开具了系争房屋购房款发票。

  2011年10月周某诉至原审法院,要求判令俞某成、俞某峰、汪某、俞某妍继续履行合同,即办理上海市浦东新区创新西路75弄某某号6某某室房屋产权过户登记手续,将该房屋过户至周某名下,甲公司予以配合。俞某峰、汪某、俞某妍不同意周某的诉请并辩称,系争房屋产权非俞某成所有,该房屋归俞某峰所有;俞某成未经俞某峰同意系无权处分,故合同无效。俞某成、甲公司均未作答辩。

  同时,俞某峰提起反诉,要求确认周某与俞某成签订的《房屋买卖转让合同》无效,周某返还上海市浦东新区创新西路75弄某某号6某某室房屋。周某不同意俞某峰的反诉请求并辩称,系争房屋所有权是俞某成一人所有,其有权处分,合同履行过程中,俞某成为其办理了入住手续,亦证明开发商认可俞某成有处分权;其2008年就入住系争房屋,且以自己名义缴纳各项费用,俞某峰不可能不知道,且俞某成与俞某峰父子关系良好,俞某成不可能隐瞒俞某峰,故俞某峰早已知晓且认同俞某成出售房屋;签约后,其即向俞某成方支付了30万元,当即俞某成方支取了25万元去开发商处,亦证明俞某峰已经知晓;其在签订及履行合同时均属善意,并支付了大部分房款,俞某成亦配合办理了入住手续,现因房价上涨,对方毁约,不应得到法院支持。俞某成针对俞某峰的反诉请求未作答辩。

  原审另查明,俞某成与俞某峰系父子关系。俞某峰、汪某与俞某妍系父母子女关系。2007年俞某成与俞某峰等原居住地上海市浦东新区唐镇龚程队南龚家宅31号的房屋动拆迁,由俞某成、俞某峰作为被拆迁人分别于同年5月15日与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称《拆迁安置协议》)。在俞某成签订的《拆迁安置协议》空白处,写有“金唐公寓106-6某某12498,某某-6某某788,106-6027708加俞某峰160平方米”;在俞某峰签订的《拆迁安置协议》空白处,写有“金唐公寓106-6某某12498,某某-6某某788,106-6027708加俞某成107平方米”。甲公司于2008年1月16日在该两处均加盖公章。其中,俞某峰与拆迁人签订的《拆迁安置协议》被安置人为俞某峰、俞某妍、汪某;俞某成与拆迁人签订的《拆迁安置协议》被安置人为俞某成。2007年12月20日甲公司取得系争房屋产权证(大产证)。

  原审中,俞某峰、汪某、俞某妍当庭表示与俞某成已就动迁安置所得房屋进行分割,系争房屋归俞某峰、汪某、俞某妍所有。俞某成于2011年12月8日陈述,其与俞某峰、汪某、俞某妍就动迁安置所得房屋已进行分割,系争房屋与其无关。

  原审认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。系争房屋系俞某成、俞某峰等原居住房屋动拆迁而获得的安置房屋之一,审理中,俞某成、俞某峰、汪某、俞某妍虽明确各被安置人之间已就动迁安置所得房屋进行分割,系争房屋归俞某峰、汪某、俞某妍,但俞某成与周某签订《房屋买卖转让合同》时,该房屋尚未取得产权证。根据俞某成向周某出示的动拆迁安置协议反映,系争房屋属俞某成、俞某峰、汪某、俞某妍共同动迁所得,周某以合理的对价支付了房款并实际占有使用系争房屋至今长达三年的时间里,俞某峰、汪某、俞某妍不可能对动迁分得的家庭共有房屋不闻不问,而俞某成也没有向俞某峰等刻意隐瞒处分系争房屋的动机和必要;而俞某峰、汪某、俞某妍从未对周某与俞某成签订房屋买卖转让合同后入住系争房屋提出异议,可见俞某峰、汪某、俞某妍对于俞某成代其与周某签订系争房屋转让协议是明知且认可的。现尽管俞某成、俞某峰、汪某、俞某妍之间对房屋产权作了明确,俞某成无系争房屋权利,但他就系争房屋签订合同、收取款项均应是获得其余三人认可的行为,其余三人应按俞某成与周某签订的合同予以履行。对于房款的支付,根据本案实际履行情况,确认周某已支付房款465万元,周某亦当庭表示愿意继续支付剩余房款,对于在交易过程中产生的其他税费,可根据实际发生情况由周某、俞某成、俞某峰、汪某、俞某妍另行结算。现系争房屋已经可以办理相关开发商过户至被安置人名下的产证,在取得被安置人名下的产证后亦符合上市交易条件。俞某成、俞某峰、汪某、俞某妍亦就相关房屋归属达成一致,即系争房屋归俞某峰、汪某、俞某妍所有,俞某峰、俞某妍、汪某理应及时办理相关产权证,并在取得系争房屋的产权证后及时协助周某办理系争房屋的产权过户手续。综上,对于周某的诉讼请求,予以支持;对于俞某峰的反诉请求,不予支持。

  原审法院审理后于二○一二年二月二十七日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,作出判决:一、俞某峰、俞某妍、汪某于判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区创新西路75弄某某号6某某室房屋的产权登记,上海浦东甲房地产开发有限公司予以协助;二、俞某峰、俞某妍、汪某在取得上海市浦东新区创新西路75弄某某号6某某室房屋的上海市房地产权证后的十日内协助将该房屋产权登记过户至周某名下;同时周某支付俞某峰、俞某妍、汪某房款人民币45,000元;三、驳回俞某峰的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币80元,减半收取计40元,由俞某峰、汪某、俞某妍负担,财产保全费5,000元,由俞某峰、汪某、俞某妍负担;反诉案件受理费减半收取计4,450元,由俞某峰负担。

  判决后,俞某峰、汪某、俞某妍共同上诉于本院称:上诉人在拆迁后长期居住在他处,系争房屋由上诉人委托俞某成进行管理,长期以来上诉人始终以为俞某成是将系争房屋进行出租,而并不知道俞某成已将该房屋转让给他人。直至2011年3月俞某成要求办理系争房屋产权证时,上诉人才知道房屋出售,但上诉人从未对俞某成的处分行为进行过追认。原审认定上诉人对于俞某成代为签订转让合同是明知且认可的,与事实不符。上诉人系系争房屋的权利人,俞某成未经上诉人授权,擅自与周某签订《房屋买卖转让合同》转让系争房屋,已构成无权处分,该合同应为无效。综上,要求撤销原审判决,改判驳回周某原审中的诉请,支持上诉人的反诉请求。

  被上诉人周某辩称:包括系争房屋在内的三套动迁安置房屋系俞某成一人所获得的拆迁安置款项所购买,故俞某成对该房屋享有处分权利。被上诉人周某自2008年2月办理入户手续并入住系争房屋至今,所有物业管理费、煤气费均由被上诉人周某支付,俞某峰作为俞某成的儿子是不可能不清楚房屋出售事宜。而且俞某成的拆迁结算款项也是被上诉人周某在同一天支付给俞某成,并由俞某成以俞某峰的名义通过银行转账方式支付给动迁公司,故俞某峰对于拆迁应支付的结算款项和实际支付了多少结算款项是心知肚明的。综上,要求驳回上诉,维持原判。

  被上诉人俞某成同意俞某峰、汪某、俞某妍的上诉请求。

  经本院审理查明,原审法院查明事实无误,本院依法予以确认。

  本院认为,系争房屋系上诉人俞某峰、汪某、俞某妍及被上诉人俞某成共同动迁所得,虽然根据其四人协商一致,该房屋产权归俞某峰、汪某、俞某妍所有,但由于该房屋至今未办理小产证,故上述分配对外不具有公示性。而且无论是根据俞某成与上诉人周某签订的《房屋买卖转让合同》中关于“保证产权证上的名字为甲方壹人”,还是《补充协议》关于“俞某成向周某承诺,上述房屋权属是俞某成”的表述内容,作为房屋出售方的俞某成均向买受方周某表达了其系该房屋唯一权利人有权处分房屋的意思表示。加上在签约后,周某以合理的对价支付了房款,并在俞某成的协助下与开发商办理了入住手续并入住使用房屋至今,期间亦未有人对此提出过异议。据此,周某作为买受方是善意的,其完全有理由相信俞某成有权处分系争房屋。虽然根据上述家庭内部分配,俞某成不享有系争房屋产权,但在周某取得系争房屋至今长达三年的时间内,俞某峰、汪某、俞某妍从未主张过房屋权利,亦未对涉案买卖提出过异议,故原审认定俞某成与周某签订《房屋买卖转让合同》、收取房款等行为均应是获得了俞某峰、汪某、俞某妍的授权,且该合同效力及于俞某峰、汪某、俞某妍,当属正确。现系争房屋已符合办理小产证及过户条件,俞某峰、汪某、俞某妍理应按照《房屋买卖转让合同》的约定,及时办理小产证并协助周某办理房屋产权过户手续。周某在原审中表示愿意继续支付剩余房款45万元,与事实相符,原审予以一并处理,亦无不当。俞某峰、汪某、俞某妍上诉认为上述转让合同无效,依据不足,本院不予采信。综上,原审判决并无不妥,本院依法予以维持。上诉人俞某峰、汪某、俞某妍的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  上诉案件受理费人民币4,530元,由上诉人俞某峰、汪某、俞某妍负担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长孔美君

审 判 员朱 红

代理审判员毛 焱

二○一二年六月十四日

书 记 员赵 樱


20200109125632

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