丁某某与廖某某等房屋买卖合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/47/00上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第1152号

  上诉人(原审原告、反诉被告)丁某某。

  委托代理人方家伟,上海市益昌律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告、反诉原告)廖某某。

  被上诉人(原审被告、反诉原告)周某某。

  上述两被上诉人之共同委托代理人郑菊萍,上海市国和律师事务所律师。

  上诉人丁某某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2011)闸民三(民)初字第2418号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人丁某某及其委托代理人方家伟、被上诉人廖某某、周某某的共同委托代理人郑菊萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,廖某某、周某某系夫妻关系。上海市共和新路XXXX弄XX号206室房屋(以下简称“系争房屋”)产权登记在廖某某、周某某名下。

  2011年4月13日,丁某某、廖某某、周某某经上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋房屋服务公司”)居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》,约定丁某某购买系争房屋,转让价为人民币(以下币种均为人民币)71万元,双方应于2011年7月20日前办理过户手续。合同第九条约定,丁某某未按付款协议约定期限付款的,应向廖某某、周某某支付违约金,违约金按逾期未付款日万分之五计算,自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后仍未付款的,丁某某除应向廖某某、周某某支付15日的违约金外,廖某某、周某某有权单方解除合同。廖某某、周某某单方解除合同的,应书面通知丁某某,丁某某承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。第十条约定,廖某某、周某某未按合同约定的期限将系争房屋交付的,应向丁某某支付违约金,违约金按已付款日万分之五计算,自合同约定的交付之日起至实际支付之日止。逾期超过15日后仍未交付的,廖某某、周某某除支付15日的违约金外,丁某某有权单方解除合同。丁某某单方解除合同的,应书面通知廖某某、周某某,廖某某、周某某承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。补充条款约定:廖某某、周某某于办理过户手续当日将系争房屋交付丁某某,交付标志为钥匙交付,并对公共事业费进行结算。双方未按合同约定全面履行自己义务的,丁某某应按合同第九条承担违约责任,廖某某、周某某应按合同第十条承担违约责任。附件三约定:1、丁某某签约时直接支付廖某某、周某某房款2万元;2、丁某某于2011年4月20日直接支付廖某某、周某某房款20万元;3、丁某某于2011年5月10日直接支付廖某某、周某某房款20万元;4、丁某某于2011年7月1日直接支付廖某某、周某某房款28万元;5、丁某某于办妥房地产交接手续当日直接支付廖某某、周某某房款1万元。

  同日,双方签订《补充协议》,约定丁某某于2011年5月10日进入该房装修。

  同日,丁某某支付第一笔房款2万元。

  2011年4月21日,丁某某支付第二笔房款20万元。因丁某某逾期付款,廖某某在收据上明确表示同意丁某某于4月21日付款。

  原审另查明,2011年5月19日,丁某某向上海市闸北区人民法院递交诉状,以太平洋房屋服务公司未告知丁某某限购令为由,要求确认其与廖某某、周某某签订的买卖合同无效等。后丁某某提出要求变更买受人,廖某某、周某某予以拒绝,丁某某撤回起诉。

  丁某某认为其欲购买系争房屋后,再将现有房屋出售,现因廖某某、周某某的违约导致丁某某受到损失。遂于2011年12月诉至原审法院,请求法院判令:1、解除丁某某与廖某某、周某某签订的上海市房地产买卖合同;2、廖某某、周某某返还房款22万元;3、廖某某、周某某支付违约金1,650元(以22万元为本金,按日万分之五计算15日)、赔偿金42万元(按合同约定赔偿金应为总价款的20%,丁某某酌情主张)。

  廖某某、周某某则提起反诉,认为丁某某的违约行为造成廖某某、周某某受到损失,应支付违约金7万元(按合同约定赔偿金应为总价款的20%,廖某某、周某某酌情主张)。已收取的房款22万元,扣除7万元,剩余15万元同意退还。

  原审审理中,丁某某还提供如下证据:

  1、丁某某与案外人褚某某的结婚证(登记时间为2011年5月20日)、通州市兴仁镇民政科出具的结婚证明复印件、褚某某定期存单235万元及存折(均为中国银行南通市南川河分理处),以证明褚某某有存款535万元。经法院与银行联系,褚某某存折内仅有1万元存款。

  2、褚某某农业银行存折,以证明褚某某有存款42万元。

  3、丁某某浦东发展银行客户卡对账单,以证明丁某某有支付能力。对账单显示5月10日帐户余额为11448元,5月11日帐户余额为154万余元。

  4、丁某某浦东发展银行定期帐户交易流水单,以证明丁某某有支付能力。流水单显示5月10日帐户余额为75万元,5月11日帐户余额为229万余元。

  5、丁某某手机帐单明细,5月10日当天无丁某某联系廖某某、周某某的电话记录。丁某某表示,因廖某某、周某某未接电话,故帐单上无显示。

  6、褚某某与案外人签订的《房地产出售居间协议》及产权证,以证明丁某某欲出售现有房屋。

  廖某某、周某某提供手机帐单明细,以证明5月10日廖某某、周某某多次联系太平洋房屋服务公司以及5月17日廖某某、周某某联系丁某某。丁某某对此无异议,但表示5月10日太平洋房屋服务公司虽多次联系丁某某,但均为催讨太平洋房屋服务公司中介费,未提及付款一事。

  原审诉前阶段,法院联系太平洋房屋服务公司,太平洋房屋服务公司表示购房前丁某某对限购令内容已知晓,并在《购房家庭成员及名下住房情况申报表》上签名,承诺所购房屋符合限售规定,否则自行承担法律后果。买卖双方达成购房意向以后,丁某某以受限购令影响为由要求解除合同。在申报表中,丁某某对家庭成员及已购房屋情况均未填写。丁某某对于申报表的真实性无异议,但表示当时未看清。

  丁某某表示,双方对于交付钥匙的地点无约定,应推定在系争房屋内。丁某某须待过户时再决定具体的买受人。廖某某、周某某则认为,双方应至太平洋房屋服务公司处交付钥匙,且5月10日丁某某并未到系争房屋。丁某某即使有付款能力,并不代表丁某某在约定的付款日有付款的行为或意愿。原审审理中,廖某某、周某某将15万元交至法院代管,要求丁某某支付违约金2万元。

  原审法院经审理后认为,当事人协商一致,可以解除合同。丁某某与廖某某、周某某签订的房地产买卖合同及补充协议系当事人真实意思的表示,不违反法律、法规禁止性规定,当属有效。现双方均同意解除买卖合同,并无不妥,可予准许。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,当事人可以要求恢复原状,并有权要求赔偿损失。丁某某已支付的22万元房款,合同解除后,廖某某、周某某应予返还。

  丁某某与廖某某、周某某双方均主张对方违约,法院认为,根据买卖合同及补充协议的约定,5月10日丁某某应支付房款20万元,廖某某、周某某应交付房屋钥匙以便丁某某进行装修,在双方对履行顺序先后没有约定的情况下,应当同时履行。5月10日,丁某某未支付20万元房款,廖某某、周某某也未交付钥匙,双方均未按合同约定履行义务。但在此之后,廖某某、周某某已多次向丁某某表示愿意继续履行合同,均被丁某某以合同无效或解除为由予以拒绝,丁某某之举有违合同约定。其次,丁某某在本市出台限购令之后与廖某某、周某某签订买卖合同,签约前太平洋房屋服务公司已书面告知限购令内容,但丁某某对其家庭购房情况未如实申报,在签订买卖合同之后又以限购令为由要求解除合同或确认合同无效,显然违反诚实信用原则。其三,丁某某不愿向太平洋房屋服务公司缴纳中介费,拒绝太平洋房屋服务公司提供服务,在一定程度上导致买卖双方沟通受阻,阻碍了交易的顺利进行。其四,由于丁某某受限购令的影响,客观上导致了买卖合同无法履行,对此丁某某亦应承担法律责任。综上,廖某某、周某某要求丁某某支付违约金2万元,可予支持。

  原审法院据此作出判决:一、解除丁某某与廖某某、周某某于2011年4月13日就上海市共和新路XXXX弄XX号206室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》;二、廖某某、周某某应于判决生效之日起三日内返还丁某某房款22万元;三、丁某某应于判决生效之日起三日内给付廖某某、周某某违约金2万元;四、上述第二、三条主文中的款项抵扣后,廖某某、周某某应于判决生效之日起三日内返还丁某某20万元(其中15万元丁某某至本院具领);五、丁某某其余的诉讼请求,不予支持。

  原审判决后,丁某某不服,向本院提起上诉称,2011年5月10日,丁某某打廖某某、周某某电话约见履约,但廖某某、周某某不接电话,故丁某某未再划帐。5月11日,丁某某短信向廖某某、周某某询问,廖某某、周某某回答按合同办理。由于太平洋房屋服务公司在签订买卖合同之前未介绍购房条件,在签订合同后第三天,却要丁某某补交一大笔税费,导致丁某某与太平洋房屋服务公司发生争议。因此,丁某某不再相信太平洋房屋服务公司乃事出有因。在2011年5月25日,丁某某曾在系争房屋门口张贴通知,要求解除合同。为此,丁某某提供一张照片以证明通知之事属实。丁某某认为本案双方均有违约行为,却只判决其承担违约责任,显失公平。故请求撤销原判第三、四项。

  被上诉人廖某某、周某某辩称,由于丁某某对太平洋房屋服务公司诸多不满,故提出4月21日支付20万元房款时太平洋房屋服务公司不得到场。经廖某某、周某某与太平洋房屋服务公司协商,太平洋房屋服务公司同意由买卖双方自行交付该笔房款。5月1日,丁某某向廖某某、周某某提出跳开太平洋房屋服务公司,遭到拒绝。按约定丁某某应于5月10日划帐20万元,但房款始终未转入。当日,太平洋房屋服务公司多次致电丁某某,但丁某某不愿履行合同。之后廖某某、周某某与丁某某多次联系,其表示要求解除合同,并诉至法院。对张贴通知之事并不知晓,认为原判事实认定清楚、适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

  本院另查明以下事实:

  一、丁某某与廖某某、周某某约定第三期之后的房款(第一期房款为定金)均通过转账形式支付。丁某某于2011年5月11日短信,询问廖某某、周某某:“昨天不接不回电话何意”,廖某某、周某某立即回短信:“我刚发现手机没电了,你有什么事?我们之间问题按合同办理”,由于丁某某回复其时间已经超过合同约定,丁某某已准备诉讼,故未回廖某某、周某某短信,也未再联系。

  二、丁某某在原审中陈述,太平洋房屋服务公司工作人员陪其至银行取款后,由于一时糊涂,走时忘拿银行卡。丁某某就此认为银行卡丢失是太平洋房屋服务公司的过错。丁某某还认为,由于太平洋房屋服务公司经常给其打电话,差点酿成车祸。太平洋房屋服务公司已对其造成了伤害,故告知太平洋房屋服务公司如果不收取中介费,则同意继续履约,否则就与廖某某、周某某跳开太平洋房屋服务公司,自己完成交易。太平洋房屋服务公司拒绝了该要求。由于与太平洋房屋服务公司发生不快,丁某某在2011年5月11日之后再未联系。

  以上事实有双方庭审笔录为证,可予认定。

  二审审理中,廖某某、周某某表示,其在原审中要求丁某某支付违约金2万元,该“违约金”意思为买卖合同中约定的“违约金”及“赔偿金”之总称。

  本院认为,当事人一方不履行合同义务,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,丁某某未在2011年5月10日支付房款,违反合同约定。虽然买卖双方未按合同约定在该日交接房屋钥匙,但综合双方整个交易过程以及合同最终是否能够履行、如不能履行,责任由谁承担等各项因素,原审法院所作判决合法合理。基于判决理由原审法院已充分阐述,本院不再赘述。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币300元,由上诉人丁某某负担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长张晓频

代理审判员陶 芳

代理审判员徐 江

二○一二年七月十八日

书 记 员宋 睿


20200109124700

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