丁某某与张家界市永定区某某办事处某某某居民委员会第四村民小组房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/47/00张家界市中级人民法院

民事判决书

      (2012)张中民一终字第175号


  上诉人(原审原告)丁某某。

  委托代理人张某某,湖南某某律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)张家界市永定区某某办事处某某某居民委员会第四村民小组。

  代表人叶绪姣,系该组组长。

  委托代理人欧某某。

  上诉人丁某某因与被上诉人张家界市永定区某某办事处某某某居民委员会第四村民小组(以下简称某某某四组)房屋租赁合同纠纷一案,前由湖南省张家界市永定区人民法院于二○一一年九月二十六日作出(2011)张定法民一初字第1203号民事判决,已经发生法律效力。二○一二年七月四日经该院审判委员会讨论决定,作出(2012)张定法民监字第7号民事裁定对本案再审。二○一二年十月二十五日该院再审后作出(2012)张定法民一再初字第1号民事判决。宣判后,丁某某不服,向本院提起上诉。本院2012年11月23日受理后,依法组成由审判员李京担任审判长,审判员王艳欣、代理审判员唐军参加的合议庭,于2012年12月13日公开开庭审理了本案。上诉人丁某某及其委托代理人张某某,被上诉人某某某四组的委托代理人欧某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  2011年7月19日,原审原告丁某某起诉至湖南省张家界市永定区人民法院称,2005年6月30日,丁某某、某某某四组双方签订了一份《租用房屋、土地协议书》。根据约定,某某某四组将位于张家界市人大对面的房屋及土地租赁给丁某某开办幼儿园,租赁期暂定五年,即从2005年7月1日至2010年6月30日止。其中还约定,如遇国家政策性征收,某某某四组的土地及房屋补偿费归某某某四组所有,丁某某投资修建的房屋、整修改造、搬迁、损失等补偿费归丁某某所有。《协议》签订后,丁某某斥资对承租的房屋进行整修,并以某某某四组的名义在空地上修建了建筑面积约600平方米的房屋,用于幼儿园教室等。2007年7月,因“四路”改造扩建,某某某四组出租的房屋全部被征收,仅剩下部分空闲地及丁某某投资修建的房屋及构筑物等。2009年7月,因澧水风貌带建设需要,需再次对丁某某所开办的幼儿园进行整体拆迁,某某某四组为了达到独吞补偿款的目的,多次纠集该组居民到幼儿园堵门滋事,胁迫丁某某在其拟定的《协议书》上签字,并根据该协议书与张家界澧水风貌带建设开发有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》,领取了全部补偿款。其中,属于丁某某的补偿款为ll00 77982元。2010年7月,丁某某以《协议书》系某某某四组采取胁迫手段签订,内容显失公平为由,向湖南省张家界市永定区人民法院起诉,请求撤销双方签订的《协议书》。该案经湖南省张家界市中级人民法院终审判决,依法撤销了该《协议书》。综上,原审原告丁某某认为,《协议书》被撤销后,对于幼儿园的拆迁补偿事宜,应根据双方签订的《租用房屋、土地协议书》履行。除土地补偿款外,其余的补偿款均应归丁某某所有。根据《房屋拆迁补偿安置协议书》补偿明细,本次拆迁补偿款为1 180 28606元(其中土地款为79 50624元),属于丁某某的补偿款为l l00 77982元,某某某四组已全部领取。为维护丁某某的合法权益,现依法提起诉讼,请求法院判决:1、确认《房屋拆迁补偿安置协议书》中的1 100 77982元补偿款归原告丁某某所有,并判令被告某某某四组返还给原告丁某某;2、被告某某某四组承担本案的诉讼费用。

  原审被告某某某四组辩称,l、其与拆迁指挥部的《房屋拆迁补偿安置协议书》是2010年7月中旬签订的,而双方的合同履行期限已于2010年6月30日终止,丁某某不应享受拆迁补偿费;2、某某某四组所得的征收款ll8万元与丁某某无关,是某某某四组与拆迁指挥部协商签订的协议;3、“某某苗苗幼儿园”拆迁的房屋中有部分房产是属于某某某四组的。

  原一审判决认定:2005年6月30日,原、被告双方签订了一份《租用房屋、土地协议书》,其中《协议书》约定:(1)甲方(被告某某某四组)将位于永定西路张家界市人大对面的本组所属四层房屋的二、三、四层及楼房后围墙内的土地出租给乙方(原告丁某某)使用。(2)租赁期暂定五年,即从2005年7月1日至2010年6月30日止。……。(6)乙方在承租期内,有权对房屋进行装修改造,但不得损坏楼房的主体结构。……。(7)乙方在承租期内,如遇国家政策性征收,需进行征地拆迁建设,原甲方的土地及房屋补偿费归甲方所有(其中原甲方的土地及房屋指甲乙双方协议前的未改造的土地及房屋),乙方在合同期内所投资的房屋建设、装修改造费及搬迁、损失等国家补偿费用归乙方所有。合同签订后,原告丁某某对承租的房屋进行了整修,并在承租土地上的原“某某煤厂”简易厂房的基础上进行了改建、整修成600余平方米的平房,用于开办“某某苗苗幼儿园”。2007年7月,因张家界市城区的“四路”改造扩建,被告方出租的房屋全部被征收,仅剩下部分空闲地及原告投资修建的房屋及构筑物等。2009年7月,又因澧水风貌带建设需要,对原告丁某某所开办的幼儿园进行整体拆迁。同时,拆迁指挥部也先后对原告丁某某开办的幼儿园进行了相关的财产及土地等部分的核算登记,分别于2009年7月19日—2009年7月21日、2009年7月25日—2009年7月27日以“某某苗苗幼儿园”的名义进行了拆迁工程量的两次张榜公布。张榜期间,被告某某某四组的组民以原告逾期未交纳租金,以及租赁合同关系应当终止为由,经常有人自发到幼儿园找原告丁某某评理,甚至围堵幼儿园的大门,致使幼儿园不能正常上课。2009年7月30日,原、被告双方在永定区某某办事处的有关领导主持下签订了一份就拆迁补偿款归属问题的《协议》。之后,拆迁指挥部则以“某某某4组幼儿园”的名义第三次张榜公布了《澧水风貌带(某某某片区)被拆迁房屋价格明细表》。2010年7月永定区某某办事处某某某居委会的法定代表人向才祥及其他居委会成员代表被告某某某四组与拆迁指挥部签订了《房屋拆迁补偿安置协议》,依此协议,被拆迁征收的所有补偿款ll8万元全部归被告某某某四组所有。事后,原告丁某某认为,原、被告双方于2009年7月30日签订的《协议书》,属于胁迫之下的无效协议,应依法予以撤销,并于2010年7月28日向法院起诉,请求撤销该协议,并参与补偿款的分配。本案在审理过程中,于2010年7月30日,湖南省张家界市永定区人民法院依原告的申请作出了(2010)张定法民一初字第964-1号民事裁定,冻结了被告某某某四组的补偿款80万元。同年9月3日,经张家界市澧水风貌带建设开发有限责任公司以保证方式提供足额的反担保,该院依法裁定解除冻结。二○一○年十月十九日该院作出了(2010)张定法民一初字第964号民事判决,依法驳回了原告丁某某的诉讼请求。原告丁某某不服,上诉于湖南省张家界市中级人民法院,湖南省张家界市中级人民法院于二○一一年五月十二日作出了(2011)张中民一终字第26号民事判决,以该《协议书》显失公平为由,撤销了湖南省张家界市永定区人民法院的民事判决及原、被告双方于2009年7月30日签订的《协议书》。原告丁某某遂于2011年7月19日向法院起诉要求被告某某某四组返还属于原告所有的拆迁征收补偿款。本案经主持调解,双方未能协商一致。

  原告丁某某承租的楼房后围墙内的土地,原是李某某、李某某经营的“某某煤厂”,在双方签订合同时,被告方已与煤厂终止了合同,同时由原告丁某某给煤厂补偿了各种经济损失37 150元(其中李某某22 450元、李某某14 700元)。原告丁某某所经营的“某某苗苗幼儿园”的房租费已交至2010年6月30日。《房屋拆迁补偿安置协议》中确定的相关明细补偿清单:(1)房屋及房屋所占范围内土地使用权部分1

067 316元(其中土地使用权部分的补偿费42 30946元);(2)室内装修及附构筑物部分为277  01175元;(3)其他补偿部分64 39964元(其中闲置土地补偿费37 196元;其余款项包括:临时安置补助费、搬运费、自拆工资及垃圾清运费、经营补损等);(4)应补交罚款及相关手续费用246 05626元;(5)规定的时间应享受的拆迁奖17 61486元。上述五项共计l l80 28606元。(6)土地补偿费的标准为  42 750元每亩。被告某某某四组实际领取“某某苗苗幼儿园”的拆迁补偿款为118万元,且已全部分发到被告某某某四组组民。

  原一审判决认为:原、被告双方于2005年6月30日签订的《租用房屋、土地协议书》,是双方当事人的真实意思表示,且不违反相关法律规定,双方当事人应全面履行《协议》约定的义务。原告丁某某在合同履行期间遇国家政策性征收,应按双方签订《协议》的第七条的规定享受征收拆迁的相关补偿。虽原、被告双方在2010年7月30日重新签订了就拆迁补偿款归属问题的《协议》,但该《协议》已经张家界市中级人民法院终审判决予以撤销,双方当事人仍应按原《协议》履行。根据该《协议》的约定,被告某某某四组依约定只能享受“甲乙双方协议前的未改造的土地及房屋”的补偿费。其中,未改造的土地即“闲置土地”补偿费为37 196元;另原告丁某某在原“某某煤厂”简易厂房的基础上进行改建、整修成的平房的建筑面积为65980平方米,即土地补偿费为42 30946元,两项共计土地补偿费79 50624元。该次征收的房屋均为原告丁某某在原“某某煤厂”简易厂房的基础上进行了改建、整修的,且“某某煤厂”的简易厂房相关损失均由原告进行了补偿。故除该房屋的土地补偿款外,其他补偿费用均应由原告丁某某所有。原告丁某某诉请依法确认《房屋拆迁补偿安置协议书》中的1 100 77982元补偿款归原告所有,并判令被告返还给原告的诉讼请求,理由正当,且符合法律规定,依法予以支持。被告某某某四组辩称,“某某苗苗幼儿园”所拆迁的房屋中有部分房产是属于被告某某某四组的观点,因无足够的证据证实,且与原、被告双方签订的《租用房屋、土地协议书》中的第一条的约定相悖,不予采纳。因被告承租给原告的所属四层房屋的二、三、四层房屋已于2007年被张家界市城区的“四路”改造扩建时全部征收,除此之外,被告方并没有其他房产承租给原告丁某某使用。同时被告方还辩称被告方与拆迁指挥部所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是在2010年7月签订的,而原、被告双方的合同履行期限已于2010年6月30日到期,故原告不应享受补偿费的观点,因与客观事实不符,亦不予采纳。事实是该拆迁工程已于2009年7月份开始启动,并在双方合同履行期届满前拆迁指挥部就已对原告丁某某经营的“某某苗苗幼儿园”的安置补偿等费用张榜确认。故应认定为是在原、被告双方履行合同期间对“某某苗苗幼儿园”的拆迁,双方应按签订《协议》的第七条的规定享受征收拆迁的相关补偿。根据《房屋拆迁补偿安置协议》中的补偿安置方式,“某某苗苗幼儿园”征地拆迁补偿费应为 1 180 28606元,扣减被告应得的土地补偿费79 50624元,原告丁某某应享有安置拆迁各种补偿费1 100 77982元。虽被告某某某四组只领取ll8万元的安置补偿费,应认定余额部分28606元视为自愿放弃,但原告丁某某所享有的份额被告某某某四组应依法予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定,湖南省张家界市永定区人民法院于二〇一一年九月二十六日作出(2011)张定法民一初字第1203号民事判决,判决:被告张家界市永定区某某办事处某某某居民委员会第四村民小组返还原告丁某某的“某某苗苗幼儿园”征地拆迁应得的安置补偿费1 100 77982元,限判决生效后十日内履行完毕。一审案件受理费14 707元,由被告某某某四组负担。

  宣判后,双方当事人均未提起上诉,该判决已发生法律效力。丁某某向湖南省张家界市永定区人民法院申请执行,在执行过程中,经该院审判委员会讨论决定,认为本案生效判决确有错误,应当再审,于二○一二年七月四日作出(2012)张定法民监字第7号民事裁定对本案再审,再审期间,中止对原判决的执行。

  原审再审查明的事实与原一审一致。

  原审再审另查明:1、丁某某与某某某四组于2005年6月30日签订的《租用房屋、土地协议书》第(8)项约定了如合同期满,遇国家或单位征收,乙方(丁某某)投资的主楼装修,除能拆除的外,全部补偿归甲方(某某某四组)所有,乙方所投资建设装修改造的补偿费用归乙方所有。2、讼争房屋经张家界市规划局、市国土资源局、市房地产管理局三家行政主管部门确权认定:l990年至l998年为ll52平方米,l998年至2003年清房为47196平方米,2003年清房以后为4722平方米(见《房屋拆迁补偿安置协议》第二条)。2005年6月30日双方签订《租用房屋、土地协议书》后,丁某某在原“某某煤厂”简易厂房的基础上进行改建、整修成的平房的建筑总面积63438平方米,建筑占地面积为65980平方米,其中丁某某新建的4722平方米建筑属违章建筑。

  原审再审认为:双方签订的《租用房屋、土地协议书》是双方真实意思的表示,合法有效。按照协议约定,在房屋征收的情况下,丁某某应该享受其租赁期间投资建设装修改造的补偿费用。本案本应对丁某某租赁期间投资建设装修改造的构筑物进行重置价格评估,但由于在拆迁前,某某某四组与指挥部达成了补偿协议,没有对房屋现状进行证据保全,致使评估无法进行,故只能依据某某某四组与指挥部达成的补偿协议来确认丁某某的装修改造费用,即协议中确定的室内装修及附构筑物补偿277 01175元以及丁某某租赁期间修建的违章建筑补偿7083元。丁某某给某某煤厂补偿的37 150元,是其租赁期间的实际投入,亦应补偿给丁某某。丁某某作为房屋承租人,协议中确定的土地闲置费、按时腾房的拆迁奖金等均应由其享受。以上款项共计403 25919元。结合2005年修建砖混结构房屋的造价,即使新建六百平方米的房屋也就是四十万元左右。所以,以上补偿款应足以弥补丁某某租赁期间的装修投入费用。由于某某某四组已领取了丁某某应享有的这部分补偿款,故某某某四组应如数退还,并应从2010年7月17日补偿款确定之日按中国人民银行同期定期存款利率计息至付清之日止。澧水风貌带对丁某某所开办的幼儿园进行整体拆迁补偿,其实是对原某某煤厂厂房的补偿,补偿费中主要成分是对房屋所处的地段无形价值的补偿,而不仅仅是看得见的地面建筑物等的补偿。以“某某苗苗幼儿园”名称张榜公布,并不是对被拆迁物的产权重新确认,不能改变讼争房屋系某某某四组所有的属性。丁某某只是房屋租赁人,虽然代某某某四组补偿某某煤厂的损失,但某某某四组并未将原厂房产权转移给丁某某。即使是丁某某拆除旧厂房重建,重建房屋的所有权也应当属于四组。丁某某诉称自己对某某煤厂投资给予全额补偿是对诉争厂房等财产的买断,即使本次拆迁补偿是对某某煤厂的补偿,其补偿款除土地补偿款外也应全部归自己享有的观点,是不能成立的,不予采纳。原审被告辩称某某某四组所取得的征收补偿款与丁某某没有关系,丁某某不应享受补偿费的观点错误,不予采纳。某某某四组辩称依据《房屋拆迁补偿安置协议》第二条对拆迁物的界定,拆迁的房屋产权属于原审被告的观点,证据确凿,理由正当合法,应予采纳,原一审认为不予采纳的观点错误,应予纠正。原一审判判认为除讼争房屋的土地补偿款外的其他补偿费用均应由丁某某所有,丁某某诉请理由正当,且符合法律规定,予以支持的观点错误,应予纠正。本案经院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第201条的规定,湖南省张家界市永定区人民法院于二○一二年十月二十五日作出(2012)张定法民一再初字第1号民事判决,判决:一、撤销本院(2011)张定法民一初字第l203号民事判决;二、原审被告张家界市永定区某某办事处某某某居民委员会第四村民小组返还原审原告丁某某因“某某苗苗幼儿园”征地拆迁应得的安置补偿费四十万零三千二百五十九元一角九分,自2010年7月17日补偿款确定之日起,按中国人民银行同期定期存款基准利率计息至付清之日止;限判决生效后十日内履行完毕;三、驳回原审原告丁某某的其他诉讼请求。原审案件受理费14 707元,由原审被告某某某四组负担734889元,原审原告丁某某负担735811元。

  上诉人丁某某不服上述判决,向本院提起上诉称:1、原审法院启动再审程序违反法律规定;2、再审判决认定对幼儿园的补偿,实际是对原“某某煤场”的补偿,即使丁某某拆旧重建的房屋,所有权也当属被上诉人某某某四组没有事实和法律依据;3、再审判决将上诉人给原“某某煤场”的补偿款37150元,作为实际投入补偿给上诉人,超越了上诉人的诉讼请求范围;4、再审判决本院认为中自行修改并超越被上诉人自己辩称被拆迁的房屋中有部分是属于被上诉人的答辩意见,表述为某某某四组辩称《房屋拆迁补偿安置协议书》第二条对拆迁物的界定,拆迁的房屋产权属于被上诉人。综上所述,上诉人认为,再审判决首先是违反法定程序,其次是违法确认上诉人全额投资收购的原“某某煤场”资产,其所有权归被上诉人所有,《房屋拆迁补偿安置协议书》对房屋的补偿实际是对原“某某煤场”的补偿,而判决该房屋补偿款归被上诉人所有,背离了《租用房屋土地协议书》的约定,违背了本案的客观事实,严重损害了上诉人的合法权益。同时,再审判决在查明的事实与原生效判决完全一致,又适用完全相同的法律依据的情况下,却撤销原生效判决得出与原生效判决截然相反的判决结果。请求二审法院依法撤销(2012)张定法民一再初字第1号民事判决,改判被上诉人返还拆迁补偿款110077982元,并按银行同期定期存款利率标准支付自2010年7月17日起至付清之日的利息,本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。

  被上诉人某某某四组辩称:1、政府没有干预此案,原审法院提起再审符合法律规定;2、上诉人租赁合同期满后,拆迁人才与其签订补偿协议,上诉人经营幼儿园买土地是事实,但买卖行为不合法,只能证实是上诉人给被上诉人垫付资金购买某某煤厂土地。

  双方当事人除了原审一审、再审提交的证据外,没有提交新的证据,且对原判决查明的事实均无异议。

  本院二审经审理查明的事实与原审一审、再审判决查明的事实一致。

  本院认为,丁某某与某某某四组在平等、自愿的基础上订立《租用房屋、土地协议书》,不违反法律法规的禁止性规定,合同合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定,如在承租期内遇国家政策性征收,原某某某四组的土地及房屋补偿费归某某某四组所有,丁某某在合同期内投资的房屋建设、装修改造费及搬迁、损失等补偿费归丁某某所有。虽然《房屋拆迁补偿安置协议》签订于2010年7月,在丁某某与某某某四组约定的租赁期限终止时间2010年6月30日之后,但拆迁工程自2009年7月即已启动,并在当月以丁某某开办的某某苗苗幼儿园的名义进行了两次拆迁工程量的张榜公布。且根据双方合同约定,租用期满后,某某某四组没有发生产权变更,租用协议继续有效。据此,可以认定拆迁行为发生于合同约定的承租期内,双方应当根据合同约定对拆迁取得的补偿款进行分配。《房屋拆迁补偿安置协议》确定的补偿款数额为1 180 28606元,其中对土地补偿的金额为79 50546元。拆迁的房屋均系丁某某在原某某煤厂简易厂房的基础上进行改建、整修所成,而丁某某在承租时已向简易厂房的建设人李某某、李某某进行了补偿,且丁某某在改建、整修前已向某某某四组报告并经其同意,又以某某某四组的名义向人民政府及有关部门领导递交了《关于整修和修建临时房屋的报告》并得到允许。因此,拆迁的房屋系丁某某在合同期内投资建设,除土地补偿款之外的补偿款1 100 7806元应当归丁某某所有。丁某某认为原再审判决认定对幼儿园的补偿实际是对原某某煤厂的补偿,即使丁某某拆旧重建的房屋,所有权也当属某某某四组没有事实和法律依据,认定拆迁的房屋产权属于某某某四组错误的上诉理由依法成立,本院予以支持。拆迁的房屋系丁某某在某某煤厂简易厂房的基础上改建、整修所成,丁某某向简易厂房建设人李某某、李某某支付的补偿款37 150元是其在承租期内投资建设房屋的实际投入,原再审判决对该款项性质的认定正确。丁某某认为原再审判决将37 150元补偿款作为实际投入补偿给丁某某,超越其诉讼请求范围的上诉理由不能成立,本院不予支持。原再审判决对丁某某应当享有的补偿款数额的认定错误,本院予以纠正。原审法院在(2011)张定法民一初字第1203号民事判决发生法律效力后,已按照审判监督程序启动再审,是对本案进入再审的程序性处理,原审法院对本案进行再审的裁定并未否定该判决的效力,不涉及对本案的实体处理。再审判决后,丁某某已提起上诉,本院依法对其和本案有关的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。丁某某上诉要求某某某四组按银行同期定期存款利率标准支付拆迁补偿款1 100 77982元自2010年7月17日起至付清之日的利息,属二审中增加的诉讼请求,本院不予审查。丁某某起诉要求某某某四组返还补偿款1 100 77982元,与其应当得的补偿款1 100 7806元略有出入,属计算错误,不影响本案的处理。

  综上,上诉人丁某某的上诉理由部分成立,原审法院再审判决认定事实清楚,但适用法律错误,本院依法予以纠正。原审法院(2011)张定法民一初字第1203号民事判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、维持湖南省张家界市永定区人民法院(2011)张定法民一初字第1203号民事判决,即被告张家界市永定区某某办事处某某某居民委员会第四村民小组返还原告丁某某的“某某苗苗幼儿园”征地拆迁应得的安置补偿费1 100 77982元,限判决生效后十日内履行完毕;

  二、撤销湖南省张家界市永定区人民法院(2012)张定法民一再初字第1号民事判决。

  一审案件受理费14 707元,二审受理费14 707元,共计29 414元,全部由被上诉人张家界市永定区某某办事处某某某居民委员会第四村民小组承担。

  如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本判决为终审判决。

      审 判 长  李   京

      审 判 员  王 艳 欣

      代理审判员  唐   军

      二○一三年五月二十二日

      书 记 员  刘 晓 燕


20200109124700

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