六盘水某房地产开发有限公司与周联淑等商品房销售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/56/51贵州省六盘水市中级人民法院

民事判决书

(2013)黔六中民终字第40号

  上诉人(原审被告)六盘水某房地产开发有限公司。

  被上诉人(原审原告)周联淑。

  被上诉人(原审原告)何金凤。

  上诉人六盘水某房地产开发有限公司(以下简称“某房开”)与被上诉人周联淑、何金凤商品房销售合同纠纷一案,贵州省六盘水市钟山区人民法院于2012年11月7日作出(2012)黔钟民初字第2338号民事判决,上诉人六盘水某房地产开发有限公司对判决不服,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。现本案已审理终结。

  一审经审理查明,2009年3月6日原告周联淑、何金凤与被告六盘水某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份约定:被告将其开发的位于六盘水市钟山区广场路某大厦1501室(建筑面积为12533平方米)住房一套,以每平方米2500元价款出售给原告;被告应在2009年6月30日将经验收合格的房屋交房给原告,商品房达到交付使用条件后,被告应当书面通知原告办理交房手续,双方进行验收交接时被告应当出示竣工验收合格证明,并提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》给原告,否则原告有权拒绝交房,由此产生的延期交房责任由被告承担;被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由原告提供的资料报产权登记机关备案,如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房屋产权证书,被告按原告已付房款的05%向原告支付违约金;逾期交房超过60日,原告有权解除合同。原告要求解除合同的,被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款给原告,并按原告累计已付款的百分之一支付违约金给原告。原告要求继续履行合同的,被告应自最后交房期限的第二天起至实际交房之日止按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金;同时合同对其他事项还进行了约定。合同附件四《补充协议》双方约定:水、电、煤气、宽带、有线电视、电话开通由被告统一代办,费用由原告负担,在签订《商品房买卖合同》时由被告代收。此后原告已将购房款313325元支付给被告。

  另查明,双方签订的《商品房买卖合同》于2009年4月1日已经六盘水市房地产产权监理处办理备案登记。2009年10月13日原告周联淑与六盘水某物业服务有限公司签订《装修管理协议书》对装修过程中的相关事项进行了约定。当日原告支付装修保证金2000元及装修水电费100元给该物业服务有限公司,并领取供电服务卡。上述房屋煤气2011年8月才开通,2011年11月7日之前所用水仍为施工用水,至今未经有关部门进行竣工验收。

  一审经审理认为,本案当事人争议的主要问题是:被告是否存在违约。原告周联淑、何金凤与被告六盘水某房地产开发有限公司于2009年3月6日所签订的《商品房买卖合同》未违反有关法律法规的强制性规定,且已经有关部门办理备案登记手续,合法有效,对双方均有约束力,原告按约定支付了购房款,而被告未按约定履行完毕合同义务,虽被告辩称房屋已经有关部门多次竣工验收,因未向本院提交房屋验收会议纪要及竣工验收备案证明,故对被告的辩称理由不予采信。造成房屋至今尚未竣工验收,被告应承担违约责任。虽然原告已于2009年10月13日与物管公司签订了《装修管理协议》,并交付装修保证金,领取供电服务卡,但至此时煤气未开通,2011年8月煤气开通时房屋才具备基本居住的生活条件,故被告应自2009年7月1日按双方合同约定的违约金计付标准计付违约金至2011年8月30日给原告,即12219675元(每天以购房款313325元的万分之五计780天)。而对原告要求支付2011年8月30日以后的违约金,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定,作出如下判决:一、原告周联淑、何金凤与被告六盘水某房地产开发有限公司于2009年3月6日所签订的《商品房买卖合同》有效;二、被告六盘水某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告周联淑、何金凤违约金12219675元。案件受理费3978元,因适用简易程序减半收取1989元,由原告周联淑、何金凤负担700元,由被告六盘水某房地产开发有限公司承担1289元。

  一审宣判后,上诉人某房开不服,向本院提起上诉,请求撤销原判,改判驳回被上诉人周联淑、何金凤的诉讼请求。其上诉的主要理由是:1、上诉人某公司已按合同约定期限交付房屋,被上诉人周联淑、何金凤诉请支付逾期交房违约金的理由不成立。被上诉人周联淑、何金凤以上诉人某房开至今未交付房屋为由,要求上诉人某房开按合同约定支付逾期交房违约金。根据2009年10月13日被上诉人周联淑、何金凤与六盘水某物业服务公司签订的《装修管理协议书》,可以证明上诉人某房开在2009年10月13日前已经将房屋交付给被上诉人周联淑、何金凤。合同约定交房期限为2009年6月30日内,上诉人某房开已在合同约定期限内交房。只是上诉人某房开因法定代表人和股东多次变更,资料管理不善,房屋移交清单遗失,无法提供证据予以证明,但从被上诉人周联淑、何金凤装修房屋的时间,基本可以证明上诉人某房开已按合同约定期限交房。2、房屋未办理竣工验收和煤气迟延开通不是逾期交房违约条款,一审以此为由判决上诉人某房开支付被上诉人周联淑、何金凤逾期交房违约金,属超越诉讼请求,违反法定程序。被上诉人周联淑、何金凤诉讼请求上诉人某房开根据合同条款支付违约金是特定的,即逾期交房的违约责任条款,而不是工程质量和附属设施的条款。一审法院判决上诉人某房开支付违约金的理由是上诉人某房开交付的房屋未办理竣工验收和煤气迟延开通,这与双方签订的合同约定条款不相符。依据双方签订的合同约定,房屋未验收的,买受人有权拒绝交房,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。事实上,上诉人某房开并未拒绝交房,而是积极要求交房并实际交付使用,因而房屋未验收不能作为认定延期交房的事实依据,同时,因房屋未验收而承担的违约责任也不在被上诉人周联淑、何金凤诉讼请求范围内。综上所述,一审判决有误,请求二审公正判决。

  上诉人某房开在二审举证期限内未提供新证据。

  被上诉人周联淑、何金凤二审答辩称,上诉人某房开销售的房屋是没有经过验收备案的,根据合同第八条约定,某房开交付的房屋至今未达到交房条件,一审判决认定正确,请求二审予以维持。

  被上诉人周联淑、何金凤在二审举证期限内未提供新证据。

  除一审法院查明的事实外,二审还查明,上诉人某房开法定代表人李多娇外出无法联系,现上诉人某房开的日常工作由股东刘桂永负责管理。

  本院认为,上诉人某房开所修建的某大厦因各种原因,直到现在都未能办理竣工验收备案,但这并不影响其出售房屋所签订的合同效力。一审法院审理后认定上诉人某房开与被上诉人周联淑、何金凤于2009年3月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效,并作出判决,对此本院予以确认。合同签订后,出卖人有义务按合同的约定向买受人交付房屋,现被上诉人周联淑、何金凤提出上诉人某房开未如期交房,应承担相应的违约责任,上诉人某房开反驳称其在合同约定的期限即2009年6月30日前向被上诉人周联淑、何金凤交付了房屋,上诉人某房开就有责任提供证据加以证明。根据一审中上诉人某房开提交的《装修管理协议书》、垃圾清运费票据、供电卡领用表等,证明于2009年10月13日起被上诉人周联淑、何金凤就可以对所购买的房屋进行管理使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”的规定,应视为此时房屋已经交付给被上诉人周联淑、何金凤管理使用。对于2009年7月1日至2009年10月13日的逾期交房期间,应由上诉人某房开依双方所签订的《商品房买卖合同》约定的按被上诉人周联淑、何金凤已付购房款313325元的日万分之五计算102天,即支付逾期交房违约金15979575元。综上所述,一审判决有误,本院予以纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  维持贵州省六盘水市钟山区人民法院(2012)黔钟民初字第2337号民事判决第一项,即“原告周联淑、何金凤与被告六盘水某房地产开发有限公司于2009年3月6日所签订的《商品房买卖合同》有效”;

  二、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院(2012)黔钟民初字第2338号民事判决第二项,即“被告六盘水某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告周联淑、何金凤违约金12219675元”;

  三、上诉人六盘水某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人周联淑、何金凤逾期交房违约金15979575元。

  如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费1989元,二审案件受理费4156元,合计6145元,由上诉人六盘水某房地产开发有限公司负担6145元,由被上诉人周联淑、何金凤负担55305元。

  本判决为终审判决。

  如六盘水某房地产开发有限公司逾期不履行生效判决的,周联淑、何金凤可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内,向贵州省六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。


审 判 长  岑加祥

审 判 员  程 瑶

代理审判员  徐 芳

二〇一三年四月三日

书 记 员  朱 崧


20200109125651

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