冉献峰诉谢正德等房屋租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/57/03安徽省六安市中级人民法院

民事判决书

(2014)六民一终字第00478号

  上诉人(原审被告):冉献峰。

  委托代理人:刘明星,安徽公众律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):谢正德。

  被上诉人(原审原告):谢正虎。

  两被上诉人共同委托代理人:韩春,安徽皋陶律师事务所律师。

  原审被告:徐玮玮。

  委托代理人:刘明星,安徽公众律师事务所律师。

  上诉人冉献峰因房屋租赁合同纠纷一案,不服六安市金安区人民法院于2014年5月6日作出的(2014)六金民二初字第00338号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2014年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人冉献峰、原审被告徐玮玮的共同委托代理人刘明星,被上诉人谢正德、谢正虎的共同委托代理人韩春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审原告谢正德、谢正虎诉称:原、被告于2013年3月4日签订一份《房屋租赁合同》,原告将其位于六安市皖西路仙安商城DI南9某、10某两间门面房出租给被告,两被告自愿以房屋现状承租使用,合伙从事“金玉阁”酒店餐饮经营。合同第二条约定租赁期限暂定二年,自2013年4月18日起至2015年4月17日止。第一年年租金48000元,以后每年租金根据周边租金的浮动行情决定,采取提前支付方式支付租金,在本合同签订后一次性付清第一年租金,不得拖欠,以后每年必须提前一个月付清当年租金。合同约定,被告在租赁期间逾期支付租金,自逾期之日起以日计算加一倍支付原告的租金。同时,原告有权强行收回房屋。本合同自甲乙双方签字之日起生效。合同签订后,被告没有按照合同约定支付租金,而以解放路被封,对其生意有影响为理由,要求将前6个月每月降低租金400元,并口头承诺只要原告同意其要求就立即支付租金。原告同意并与其签订了《补充协议》,可被告没有诚信,竟然再次违约。无奈情况下,原告依约向两被告发出《解除合同通知书》并进行公证送达。到目前,两被告尚欠原告租金853327元。由于两被告的种种违约行为,给原告造成房屋租金损失和他人缔约损失等,现诉至法院,要求:1、确认原、被告合同解除并判令被告将原告房屋恢复原状或折价15000元赔偿给原告;2、判令两被告立即返还原告房屋;3、判令两被告立即支付尚欠原告房屋租金853327元;4、判令两被告支付占用房屋期间租金1026641元(仅计算至起诉日,每日13333元,实际计算至给付之日);5、判令两被告支付给原告造成损失1026641元;6、判令两被告承担合同履行期间违约金:853327元;7、判令两被告承担本案的全部诉讼等费用。

  原审被告冉献峰辩称:冉献峰与原告签订合同属实,欠缴租赁费也属实,其欠缴租赁费属于不可抗力因素而导致的,不能导致合同解除;被告冉献峰愿意支付下欠租赁费用,合同继续履行;原告诉请第一项没有依据,第三、四、五重复计算。

  原审被告徐玮玮辩称:被告徐玮玮不是本案当事人,也不是租赁合同的当事人,徐玮玮与冉献峰系朋友关系,请求驳回原告对徐玮玮的诉请。

  原审法院查明:原告与被告冉献峰于2013年3月4日签订了《房屋租赁合同》,原告将其位于六安市皖西路仙安商城DI南9某、10某两间门面房出租给被告冉献峰,被告自愿以房屋现状承租使用。合同约定:租赁期限暂定二年,自2013年4月18日起至2015年4月17日止。第一年年租金48000元,以后每年租金根据周边租金的浮动行情决定,采取提前支付方式支付租金,在本合同签订后一次性付清第一年租金,不得拖欠,以后每年必须提前一个月付清当年租金。被告在租赁期间逾期支付租金,自逾期之日起以日计算加一倍支付原告的租金,同时原告有权强行收回房屋。合同自甲乙双方签字之日起生效。合同签订后因解放路被封,被告冉献峰要求将前6个月租金每月降低400元,即每月3600元,双方为此签订了《房屋租赁合同补充协议》,后被告仅分二次通过银行付租金19600元,其余租金至今没付。2013年12月6日,原告通过六安市皋翔公证处向被告冉献峰送达了《关于解除租赁合同的通知》,但被告一直没有交出所租房屋及付清租金。另查,被告冉献峰交给原告5000元水电费押金。

  原审法院认为:原告与被告冉献峰所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法、有效,双方理应按合同约定履行各自的义务,被告冉献峰没有按合同约定的时间支付租金,违反了合同约定,现原告诉请解除与被告签订的租赁合同,返还房屋,支付尚欠租金853327元、占用房屋期间租金1026641元及后续租金,予以支持,原告要求被告承担违约金853327元,被告将房屋恢复原状,有明确约定,予以支持。原告要求被告支付给原告造成的损失1026641元,证据不充分,不予支持。被告冉献峰辩称,欠缴租赁费属于不可抗力因素而导致的,不能导致合同解除,因双方在签订《补充协议》时,已就六安市解放路封路给被告造成的影响达成了新的协议,其该辩解意见,不予支持。被告冉献峰庭审中辩称已付原告5000元押金,原告当庭认可,双方可据实结算后从被告所欠房租中自行比除。被告徐玮玮辩称,其不是租赁合同的当事人,该院认为,徐玮玮并没在有《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中签字,对其辩称予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定,判决:一、解除原告谢正德、谢正虎与被告冉献峰的房屋租赁关系;二、被告冉献峰应返还原告谢正德、谢正虎位于六安市皖西路仙安商城DI南9某、10某的房屋,并将房屋恢复原状;三、被告冉献峰应支付尚欠原告谢正德、谢正虎房屋租金853327元;四、被告冉献峰应支付原告谢正德、谢正虎占用房屋期间租金1026641元。并从2014年2月25日起按每日13333元支付租金,至房屋交付时止;五、被告冉献峰应支付原告谢正德、谢正虎违约金853327元;六、上述二、三、四、五项于本判决生效之日起十日内履行完毕;七、驳回原告的其他诉讼请求。案件诉讼费2320元,由被告冉献峰负担。

  宣判后,冉献峰不服,向本院提起上诉称:1、上诉人不能及时支付租金是因为六安市人民政府兴修地下人防工程,解放路、皖西路封闭施工,造成上诉人长期亏损,无力支付,上诉人并无过错,原审判决解除租赁合同错误;2、租赁合同约定对房屋除墙体外的其他部分及装修并未约定恢复原状,原审笼统判决将房屋恢复原状错误;3、原审判决上诉人承担等同于所欠房租数额的违约金过高,超出了对方损失30%,依法应予调整。综上,原审判决认定事实不清,判决错误,请求二审法院撤销原判,依法改判或发回重审。

  二审庭审中,双方当事人所举证据及证明目的同于原审。相对方质证意见也同于原审,本院认证意见与原审一致。

  经审理查明:六安市皋翔公证处(2013)皖六皋公证字第22909号公证书载明:谢正德作为申请人,申请六安市皋翔公证处向冉先锋、徐玮玮公证送达《关于解除租赁合同的通知》,该公证处公证人员在六安市佛子岭路锦绣华府小区“炜峰装饰”门面房内,将该通知书递交给自称叫“徐玮”的女子,其收下文书后拒绝在《文书送达情况记录》上签名。本院二审审理查明的其他事实同一审一致。

  本院认为:被上诉人作为房屋的承租人,未按合同约定及时向出租人支付租金,致使出租人通过出租房屋收取租金获取利益的合同目的不能实现。上诉人称因道路改造致经营亏损,但双方经协商已达成补充协议,被上诉人已相应地减少了部分租金,但上诉人仍未按补充协议约定履行义务,也未就租金问题再行协商解决,即拒付租金,构成根本违约。虽然被上诉人在诉讼前通过公证送达解除合同通知,但未向承租人冉先锋本人送达,故对冉先锋不产生解除合同的效力。但被上诉人通过起诉的方式,要求解除双方签订的《房屋租赁合同》,符合法律规定,原审依法判决解除正确,本院予以维持。双方签订的《房屋租赁合同》中仅约定了房屋墙体如改动,在退租或解除合同时须恢复原状。本案中,上诉人称房屋墙体未作改动,而两被上诉人未提供证据证明上诉人对房屋墙体进行了改动,其也不能提供房屋出租前的原貌状况,故其要求恢复原状,证据不足。上诉人认为原审关于恢复原状的判决错误理由充分,本院予以支持。关于违约金是否过高问题,本院认为,六安市解放路改造工程属政府行为,工期较长,对上诉人经营的餐饮业确实产生不利的影响,上诉人未支付下欠租金,有其客观原因。上诉人上诉称原审判决的违约金过高,实际上包含有请求人民法院予以调整之意。本院根据本案实际情况,酌情确定上诉人支付违约金以2500元为宜。

  据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

  一、维持六安市金安区人民法院(2014)六金民二初字第00338号民事判决第一、三、四、七项,即“解除谢正德、谢正虎与冉献峰的房屋租赁关系”;“冉献峰应支付尚欠谢正德、谢正虎房屋租金853327元”;“冉献峰应支付谢正德、谢正虎占用房屋期间租金1026641元。并从2014年2月25日起按每日13333元支付租金,至房屋交付时止”;“驳回原告的其他诉讼请求”。

  二、撤销六安市金安区人民法院(2014)六金民二初字第00338号民事判决第六项,即“上述二、三、四、五项于本判决生效之日起十日内履行完毕”。

  三、变更六安市金安区人民法院(2014)六金民二初字第00338号民事判决第二项“冉献峰应返还谢正德、谢正虎位于六安市皖西路仙安商城DI南9某、10某的房屋,并将房屋恢复原状”为“冉献峰应返还谢正德、谢正虎位于六安市皖西路仙安商城DI南9某、10某的房屋”。

  四、变更六安市金安区人民法院(2014)六金民二初字第00338号民事判决第五项“冉献峰应支付谢正德、谢正虎违约金853327元”为“冉献峰应支付谢正德、谢正虎违约金2500元”。

  五、上述第一、三、四项判决于本判决送达之日起十日内履行完毕。

  如果未按本判决指定的期间给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费按原判决执行;二审案件受理费2320元,谢正德、谢正虎负担1000元,冉献峰负担1320元。

  本判决系终审判决。


审判长 王 军

审判员 张胜钧

审判员 张海龙

二〇一四年九月一日

书记员 季 敏


附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后依法改判;

(四)原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定,可以上诉。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定,是终审的判决、裁定。


20200109125703

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