冯劲松诉长沙国中星城置业有限公司商品房预售合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/57/18湖南省长沙市雨花区人民法院

民事判决书

         (2012)雨民初字第1776号


  原告冯劲松。

  委托代理人陈江,湖南骄阳律师事务所律师。

  委托代理人廖霄翔,湖南骄阳律师事务所律师。

  被告长沙国中星城置业有限公司。

  法定代表人董耿,董事长。

  委托代理人粟沙,湖南吟正律师事务所律师。

  委托代理人阳青,湖南人和人律师事务所律师。

  原告冯劲松(以下简称原告)诉被告长沙国中星城置业有限公司(以下简称被告)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,分别于2012年8月8日、10月16日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈江、廖霄翔,被告委托代理人粟沙、阳青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原告诉称,2010年起,被告通过置业计划书、报纸、短信、录音资料、国中星城项目宣传单等方式发布一系列销售广告,对其所开发的楼盘-嘉斯茂购物广场(财富假日酒店)进行推广销售,宣称嘉斯茂广场是集大型超市、百货、综合商业、高档酒店为一体的大型旅游城市综合体,并以财富假日酒店(五星级标准)的方式出售给原告,且由被告组织统一装修、托管进行酒店经营管理,以固定年回报率8%-10%的标准对业主购买的酒店客房于交房前的三个月起进行长期托管运营并签订托管协议。另被告称其具有整合三千多个旅行团资源,故该项目系高收益及稳定回报的投资项目。为此,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,并按被告要求与湖南嘉斯茂商业发展有限公司(以下简称嘉斯茂公司)签订了相应的《国中星城装修工程委托协议》,并支付了购房款及装修费。至2012年初,被告通知原告办理收房手续,但被告交付的房屋为吉联公寓,并非当初销售时所宣传及承诺的公寓式酒店,且一直未签订所谓的托管协议,原告购买该房屋的价格也明显高于同地段其他楼盘的价格,故被告的行为属于故意虚假宣传、欺诈销售,并导致原告的合同目的不能实现,原告方拒绝收房。另被告在销售国中星城项目时未取得相应的建设工程施工许可证及商品房预售许可证等,并且在与原告签订《商品房买卖合同》后将土地、房屋性质及规划进行了多次变更,因合同中的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均为2010年以前的证号,故根据合同约定及相关法律规定,被告进行上述规划、设计变更需履行书面的通知义务,由原告决定是否退房,但被告并未履行上述义务,故原告享有约定及法定的合同解除权。原告曾多次跟被告交涉未果,为维护自身合法权益,特向法院起诉,请求依法判令:1、解除原告、被告签订的《商品房买卖合同》;2、被告向原告退还购房款、维修基金、手续费、税费等共计394431元,并支付同期银行贷款利息36 814元;3、本案诉讼费由被告承担。

  被告辩称,被告依约履行了《长沙市商品房买卖合同》所约定的义务,原告的合同目的能够实现。一、商品房买卖合同第十条约定的交房条件为商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。2011年10月9日,国中星城项目1-4栋商品房均验收合格,网、电、排水等均到位,并于2011年12月23日办妥工程竣工验收备案。本案诉争的商品房完全具备了交房条件。商品房符合交付条件后,被告依据合同的约定提前通过报纸公告向全体业主发出了《交房公告》及《入伙通知书》。另原告在购房时都是要进行网上签约的,若被告五证(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)不全,则无法完成网签,更不能办理预告登记。二、被告在本案商品房开始销售后,并未实施过依法依约应当书面通知买受人的规划和设计的变更。其中住宅获得商品房预售许可证的时间为2010年11月初,商铺获得商品房预售许可证的时间为2011年6月初,第一套住宅售出的时间为2010年11月23日,第一套商铺售出的时间为2011年6月24日,而被告早在2010年8月就已完成了该项目“商改住”的调规,并在现场及网络上依法进行了公示。另只有“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、小区的平面布局或公建配套设施及其他影响商品房质量或者使用功能的情形”的规划和设计变更才应当书面通知业主,而被告在商品房售出后并未进行过任何符合上述情形的规划、设计变更,且原告并无证据证明。三、被告在销售过程中从未对原告做出过合同约定之外的允诺,且原告亦未提供证据证明被告或其代理销售商承诺过组织统一装修、托管进行酒店经营管理,以固定年回报率8%-10%的标准对业主购买的商品房于交房前的三个月起进行长期托管运营并签订托管协议。双方在商品房买卖合同中已对标的物的设计用途、户型、结构形式、建筑面积等基本情况进行了明确约定,且在附件第五条中明确了相关权利、义务均以《长沙市商品房买卖合同》及本补充协议为准。四、被告在商品房销售过程中并没有实施故意陈述虚假事实、隐瞒真实情况、或者其他不正当手段欺骗、误导买受人,使买受人的合法权益受到损害的行为。另欺诈为撤销之诉而非解除合同的法定理由。综上,请求依法驳回原告的诉讼请求。

  经审理查明,被告于2002年9月23日成立,经营范围为市政建设开发、房地产开发(2009年12月28日,经营范围变更为市政建设开发、房地产开发、物业管理、酒店管理;2011年5月24日经营范围变更为市政建设开发、房地产开发)。被告开发建设的座落于长沙市雨花区白沙湾路89号的国中星城一期1-4栋工程项目于2003年12月31日开工,其中1、2栋房屋于2005年9月26日主体工程竣工,3、4栋于2005年4月26日主体工程竣工。2010年10月19日,该项目经设计、勘察、施工、监理、建设单位五方验收合格,于2011年10月9日开通了网络、排水、供电等设施,并于2011年12月23日办理了工程竣工验收备案。2010年10月23日,被告与嘉斯茂公司签订《商品房销售代理合同》,由被告委托嘉斯茂公司对商品房的销售进行市场研究、市场定位、客群分析、业态定位和规划、产品设计方案调整、制定销售价格、营销策划方案等工作,为项目的建设和后期发展提供可行性方案,并由嘉斯茂公司负责组织房地产销售人员开展现场销售工作。

  2011年2月22日,被告作为出卖人与原告作为买受人签订《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》各一份,双方在合同中约定:原告购买由被告开发建设的位于长沙市雨花区黎托乡栗塘村(白沙湾路)的国中星城项目1、2栋N单元7层7117房,该商品房的设计用途为普通住宅,建筑面积5039平方米,单价为每平方米7 54709元,总金额为380 298元,付款方式为合同签订之日一次性付款;被告应在2012年6月30日,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准及符合本合同约定的商品房交付原告使用;商品房达到交付使用条件后,被告应当书面通知原告办理交付手续,原告应当在书面通知到达之日起30日内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续;由于被告原因不能按期交房,逾期交房不超过30日,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金,逾期交房超过30日后,原告有权解除合同;被告承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目,不擅自变更建筑设计,被告确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更,导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向及所在小区的平面布局或公建配套设施变化并影响到原告所购商品房质量或使用功能的,被告应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知原告,原告有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复,原告在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更,被告未在规定时限内通知原告的,原告有权退房;被告承诺在销售过程中,被告的销售广告和销售人员对房屋交付时供电、给排水线路到达各户内且已接通、房屋交付时道路基本畅通、房屋交付时绿化基本完成所作的明确具体的说明和允诺与实际情况不符的,原告有权退房。另双方在《补充协议》中约定:超过通知办理交房手续时间的最后期限,原告拒绝办理收房手续,则以合同约定的交付期限届满之日起即为房屋收房日,并视为原告验收合格;经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化、以及出现其他影响商品房质量或者使用功能情形的,被告应当书面通知原告,原告有权在通知到达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复,原告在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更;销售现场人员口述项目介绍、国中星城的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考,不构成合同要件,若与《长沙市商品房买卖合同》及本补充协议不一致的,均以《长沙市商品房买卖合同》及本补充协议为准。上述合同签订当日,原告与嘉斯茂公司签订《装修工程委托协议》,由嘉斯茂公司对原告购买的房屋进行装修。

  合同签订后,原告按约定履行了合同约定的一次性付款义务,被告为原告购买的上述房屋办理了产权预告登记。2011年12月27日、2012年6月25日,被告分别在《长沙晚报》、《潇湘晨报》上刊登《交房公告》,通知国中星城3、4号栋业主于2011年12月28日至2011年12月31日收房,通知国中星城商铺及1、2号栋业主于2012年6月28日至2012年6月30日收房。同时,被告于2011年12月24日及2011年12月27日、2012年6月24日及2012年6月25分别向国中星城3、4号栋、1、2号业主通过EMS发出《入伙通知书》,通知包括原告在内的全体业主在上述公告期限内收房。原告在收房时,认为被告交付的系住宅,与当初销售时所宣传及承诺的公寓式酒店不一致而拒绝收房。2012年6月21日,原告向本院提起诉讼,请求判如所请。本案经调解,双方未达成一致协议。

  再查明,被告开发的国中星城一期1-4栋工程项目原规划为1、3号栋为产权式酒店,2、4号栋为酒店式公寓。1-4号栋分别于2005年4月26日、2005年9月26日主体工程竣工后,该项目因多方原因搁置长达三年多。2009年初,上海吉联房地产开发经营有限公司成为被告的全资控股股东后,开始对该项目进行由商业用房改为普通住宅的规划调整。2010年3月31日,长沙市规划管理局会同有关部门就被告国中星城的规划问题召开会议,并形成会议纪要,同意国中星城项目M09块建筑高度控制在100米以内,其中已建的1-4号栋,作为酒店式公寓,依行政审批程序办理。该局将上述会议结果于2010年8月2日至2010年8月12日在项目现场进行了公示,同时于2010年8月3日至2010年8月18日在网络上进行了公示。被告提供的“五证”(即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)载明:1、土地使用权证:被告于2003年5月6日取得土地证号为长国用(2003)005441号土地使用权证,后因土地分割、新红线确定等原因,国土部门就涉案地块分别于2006年3月9日、2009年12月8日、2011年11月14日先后核发了长国用(2006)第030905号、(2009)第068167号、(2011)第103166号国有土地使用权证;2、建设用地规划许可证:被告于2003年6月21日取得出(2003)0015号建设用地规划许可证,后因分割使用等原因分别于2004年7月14日、2005年4月25日领取了新证,但该证的编号始终为上述初始证号;3、建设工程规划许可证:被告于2004年4月19日取得建2(2004)0137号建设工程规划许可证,后将1、3号栋变更为产权式酒店,2、4号栋变更为酒店式公寓,并于2005年3月31日换发新证副本;2010年9月30日再次申请变更,将1、3号栋变更为酒店式公寓,于2010年10月18日换发新证副本(工程竣工后交回副本,换取正本),于2012年6月18日换发证件正本,但该证的编号始终为上述初始证号;4、建设工程施工许可证:2004年4月19日取得编号为430103200404190105号(1、2栋)、430103200404190106号(3、4栋)施工许可证,后因1、2号栋施工单位变更等,于2008年4月2日核发编号为430101200804020201号施工许可证;5、商品房预售许可证:2005年9月22日,被告取得1、2号栋的长房售许字(2005)第4197号,2005年4月18日,被告取得3、4号栋的长房售许字(2005)第3826号;此后,因房屋性质变更,1、2栋的预售许可证于2010年11月11日变更一次,载明为住宅624套,3、4栋的预售许可证于2010年11月5日变更一次,载明为住宅596套;因裙楼商铺分割销售的原因,1、2栋的预售许可证于2011年6月3日变更一次,3、4栋的预售许可证于2011年6月15日变更一次,但预售证号始终未变。

  另查明,国中星城项目1-4栋的业主认为被告交付的系住宅,与当初销售时所宣传及承诺的公寓式酒店不一致而拒绝收房,并多次到区、市、省的相关部门上访反映诉求。后经相关部门协调,嘉斯茂公司通过报纸公告、特快专递的方式多次向包括原告在内的业主方发出“托管”公告及《委托管理协议》签约通知书。截止2012年7月25日,国中星城项目1-4栋的业主中已有821户业主与嘉斯茂公司签订了《委托管理协议》,并由被告及其全资控股股东上海吉联房地产开发经营有限公司等对《委托管理协议》作出担保,托管期限为6年,前三年的年回报率为业主所交全部款项的6%,后三年的年回报率为业主所交全部款项的66%。原告认为上述托管协议的托管期限及年回报率与被告承诺不符,未签订上述托管协议。

  在本案审理中,原告提供了置业计划书、宣传资料、电话录音及录像资料、手机短信、证人证言(其中一位证人系国中星城未起诉业主的亲戚滕方龙,另一证人系国中星城尚未起诉的业主许进),其中置业计划书系被告提供的格式文本,标题为《财富假日酒店公寓置业计划书》,内容有客户姓名、房号、付款方式、办理产权证所需费用、代收代缴费用、费用合计,并由购房业主签名确认;宣传资料有三份,一份标题为财富假日酒店,内容为房间平面图(卧室、厨房、卫生间)及样板间照片;一份标题为财富假日酒店公寓、武广核心、双地铁、精装酒店公寓及“一期为酒店式公寓”的相关文说明;一份为1-4栋之外的嘉斯茂购物广场的图片及文字宣传资料;手机短信分别为手机号码为13786165775、15211186338的手机短信截屏的照片,主要内容为“公司现推出46-52平方米精装小户型酒店式公寓,拥有沃尔玛山姆会员店商业巨头入驻和奥特莱斯一线品牌商业街,年回报率9%以上”;证人证言的主要内容为被告销售人员在销售时明确房屋为产权式酒店,并承诺由被告“托管”,保证年回报率在8%-10%以上。原告提供的上述证据拟证明被告通过发布一系列销售广告及现场销售人员的宣传,宣称被告开发的楼盘是集大型超市、百货、综合商业、高档酒店为一体的大型旅游城市综合体,并以财富假日酒店(五星级标准)的方式出售给原告,且由被告组织统一装修、托管进行酒店经营管理,以固定年回报率8%-10%的标准(保底每月3 000元以上)对业主购买的酒店客房于交房前的三个月起进行长期托管运营并签订托管协议。被告对上述证据的质证意见为,置业计划书不能达到原告的证明目的,对宣传资料的真实性有异议,同时也不能达到原告的证明目的,对电话录音及录像资料、证人证言的真实性有异议,对电话录音、手机短信的通话人的身份无法确定,两证人分别系国中星城业主及业主的亲戚,与本案有利害关系,不能予以采信。另原告认为被告在销售国中星城项目商品房时未合法取得相关的手续(包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)、不符合销售及交房条件。

  以上事实,有原告提供的宣传资料、置业计划书、电话录音、证人证言、《长沙市商品房买卖合同》、《国中星城装修工程委托协议》、公证书及配套资料、不动产发票、装修款收据、物业维修基金、契税等税费票,被告提供的入伙通知书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表、相关证明、EMS单据、交房公告、商品房预告登记证等证据、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证,足以认定。

  本院认为,原告、被告签订《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》,系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的禁止性规定,应认定为合法有效。

  一、关于原、被告所签合同是否达到约定解除条件的问题。

  双方在合同中对解除合同的情形约定为:1、合同第十一条约定,被告逾期交房超过30日的,原告有权解除合同;2、合同第十二条、《补充协议》第四条第7项约定,对商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、商品房所在小区的平面布局或公建配套设施进行规划和设计变更,被告未在相关部门同意之日起10日内通知原告的,原告有权退房;3、合同第十三条约定,销售广告和销售人员对房屋交付时供电、给排水线路到达各户内且已接通、房屋交付时道路基本畅通、房屋交付时绿化基本完成所作的明确具体的说明和允诺与实际情况不符的,原告有权退房。根据本案查明的事实,涉案房屋于2010年10月19日竣工验收合格,于2011年10月9日开通了网络、排水、供电等设施,并于2011年12月23日办理了工程竣工验收备案,涉案房屋符合双方合同中约定的交房条件,被告也在合同约定的期限内向原告方发出了书面的收房通知;同时涉案房屋在2005年4月26日、2005年9月26日主体工程竣工,双方合同签订后未发生合同第十二条、《补充协议》第四条第7项约定的应当通知买受人的规划和设计变更,且建设工程规划许可证的相应变更在2010年10月18日就已完成;原告未提供证据证明被告所交房屋不符合合同第十三条的约定,也未就该项约定主张解除合同。原、被告双方所签合同中虽约定有原告解除合同的条件,但根据查明的事实,本案约定解除的条件并未成就。因此,原告主张被告对项目设计、规划、用地性质、容积率等在合同签订后进行的变更,严重影响房屋的使用功能,未按合同约定通知原告,且至今不能交付符合合同约定和法律规定的房屋,原告有权按合同约定解除合同的诉讼请求,与事实不符,本院不予支持。

  二、关于原、被告所签合同是否达到法定解除条件的问题。

  1、被告在销售过程中是否存在虚假宣传?被告销售人员及销售广告是否曾对原告购买的商品房作出过如“五星级产权式酒店经营管理、统一装修、以固定年回报率8%-10%的标准对业主购买的房屋进行长期托管运营”等明确具体的承诺?原告方提交的置业计划书、宣传资料未载明被告销售的国中星城项目1-4栋为产权式酒店,也未提及“托管”及保证年回报率8%-10%的事实;原告提交的手机短信、电话录音资料,均不能确定机主身份,该证据的真实性无法核实,同时证人均与本案有利害关系,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定,上述证据均不能单独作为认定案件事实的依据。因原告无有效证据证明被告在销售过程中存在虚假宣传及承诺的事实,故本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定。原、被告双方所签合同及补充协议明确约定被告向原告销售的商品房设计用途为普通住宅,原告提供的证据不能证明被告将合同约定的“普通住宅”以产权式酒店客房来销售,也不能证明被告承诺将原告所购买的住宅进行长期反租托管,并保证年回报率达到8%-10%。被告所售房屋现已达到交房条件,并已在合同约定的期限内书面通知原告收房。因此,原告以合同目的不能实现,被告已构成根本性违约为由,适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,主张解除合同的诉讼请求,因与事实不符,本院对此不予支持。

  2、对被告提交的涉案项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证,因系相关行政机关颁发,对其真实性、合法性应予认定。至于行政机关颁发的相应使用权证、许可证的过程及程序是否合法,不是本案民事审判的审理范围,本案不予审查。根据被告提交的上述证据,可以认定原、被告双方在签订合同前,被告已取得相关手续。原告无有效证据证明涉案项目系被告违规开发,原告据此要求适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同的主张,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。

  综上所述,原告要求按照法律规定及合同约定解除与被告签订《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求,因缺乏事实及法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,并经本院审判委员会讨论决定,判决如下:

  驳回原告冯劲松的诉讼请求。

  本案受理费7 849元,由原告负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

                                  审 判 长 张建国

                                  代理审判员 张松杰

                                  代理审判员 郭 靖

                                  二○一三年一月八日

                                  书 记 员 谭利超


20200109125718

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