冯某诉某1公司等租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/57/24广东省深圳市宝安区人民法院

民事判决书

(2012)深宝法民三初字第1557号


  原告冯某。

  委托代理人廖某,北京市经纬(深圳)律师事务所律师。

  委托代理人陈某。

  被告某1公司。

  法定代表人黄某1,总经理。

  委托代理人林某,广东广和律师事务所律师。

  被告某2公司。

  法定代表人黄某2,总经理。

  原告冯某与被告某1公司、某2公司租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员李凡独任审判,公开开庭进行了审理。原告冯某的委托代理人廖某、陈某,被告某1公司的委托代理人林某到庭参加诉讼。被告某2公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。


  原告冯某诉称,原告从深圳市某物业发展有限公司购买的带租约商铺,于2004年11月27日与被告签订《某花园广场》商铺委托经营合同书,合同约定,原告委托被告深圳市高某富某2有限公司从2005年4月30日至2008年4月29日经营管理原告的商铺,某花园1栋2C212号柜台,面积533平方米。被告一深圳市高科同富实业有限公司按照购房合同总价款8%的年收益某标准一次性支付3年租金。原告购买1栋2C212号购房款为58141元,商铺月租金为38761元/月。上述合同第七条约定被告负责该物业日常的维修和养护并承担相关的费用。被告从2004年一次性支付原告2005年4月30日至2008年4月29日的租金后,在长达4年多的时间,再未支付给原告任何费用,也没有联系原告续签商铺委托合同。且被告在此期间一直在持续转租和经营为原告所有的商铺,并取得租金收益。且2010年,深圳市某花园广场物业管理有限公司曾经在业主成某委会时向部分业主索要物业管理费,并表明被告未向其支付某花园广场物业管理费。原告曾经多次要求被告按签订的《某花园广场商铺委托经营合同书》和《深圳市房地产买卖合同》附表约定归还商铺2C212柜台,并支付所拖欠的租金。被告至今未归还商铺给原告,也没支付2008年4月30日以来的租金,且仍对外招租,收取高额租金,转让费和进场费。被告的行为已经构成了恶意侵占。为维护原告合法权益,特向法院起诉,请求法院判令:1、被告立刻归还原告的某花园广场1栋2C212号商铺;2、被告支付其侵占上述商铺的租金,从2008年4月30日至起诉之日的租金1976811元;3、被告支付从应付租金之日至起诉之日的租金利息,按同期民间利率年利率10%支付,利息为568489元;4、被告因违反《商铺委托经营合同书》逾期不归原告的商铺,赔偿3个月的租金作为违约罚金,合计129201元;5、被告支付2005年4月30日首次委托经营商铺到至今欠缴的物业管理费,以购房买卖合同规定每平方米3元/月的物业管理费计算,至今应代业主缴纳139113元;6、被告承担本案的诉讼费。


  被告某1公司(以下简称“某1公司”)辩称,第一,2008年合同到期后,被告已通知原告来收铺,或与深圳市华某物业管理有限公司签订2008年以后的合同,但原告没来收铺也未签订合同。同时,2008年之后,涉案商铺不再由被告进行管理;第二,不管被告是否需要承担2008年以后的租金损失的,或以何种方式承担损失,被告均不可能按照8%的购房款标准支付损失;第三,原告在4年多来从未向被告主张过租金损失,被告也从未使用原告的铺位,且原告的诉请的租金损失有一半多已超过了诉讼时效,被告对原告超过时效部分的租金主张某认可。综上所述,请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。


  被告某2公司(以下简称“某2公司”)未到庭应诉,亦未提交任何答辩意见。

  经审理查明,原告于2004年11月27日与深圳市某物业发展有限公司签订一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》,约定原告购买位于深圳市宝安区龙华镇龙观路某花园广场1栋2C212号房,建筑面积533平方米,总金额58141元;卖方须同志2005年4月30日前将房产交付买方,房产移交后,在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由深圳市某物业管理公司负责房地产物业管理,物业管理费按3元/平方米(建筑面积)计算,业主委员会成立后,可聘请或另选聘物业管理公司,管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。


  2004年11月27日,原告与两被告签订《某花园广场商铺委托经营合同书》一份,约定:原告将位于深圳市宝安区龙华街道龙观路某花园广场第2层第C212号商铺(建筑面积533㎡)租赁给被告某1公司,原告委托被告某1公司统一代租、统一经营管理商铺;委托经营期限自2005年4月30日起至2008年4月29日止;被告某1公司按照购房合同总价款的8%的年收益某标准向原告支付收益某,在本合同约定期限内,原告只获得上述收益某,不再要求其余任何收益;被告某1公司于本协议签定之日,支付自2005年4月30日至2008年4月29日止三年共计购房合同总价款24%的收益某给原告,即被告某1公司向原告实际支付13954元,此款项由原告在支付购买铺位的首期款中直接扣减,原告不再另行交纳;被告某1公司对原告委托的物业统一经营管理并收益,负责该物业日常的维修和养护并承担相关的费用;本合同到期前六个月内,原告委托租赁代理,需重新签定协议,在同等条件下,被告享有委托代理、租赁的优先权;本合同期满,被告某1公司按照原告购买该商铺时签定的《深圳市房地产买卖合同》附表约定,将商铺交还给原告。被告某1公司在《某花园广场商铺委托经营合同书》以担保人身份盖章。合同签订后,原告依合同约定将涉案商铺交付被告某1公司使用。合同约定的期限届满后,被告某1公司未将涉案商铺交还给原告。


  另查明,被告某1公司提交了1栋2C208号房商铺业主曾某、王某、1栋2C217号商铺业主袁某分别在2008年和2011年与某2公司和深圳市华某同富某丙管理有限公司签订的《某花园广场商铺委托经营合同书》,证明与涉案商铺邻近铺位的租金支付情况,从2011年4月30日开始,涉案商铺邻近铺位的租金按55元/平方米支付,并不是按照2004年签订的《某花园广场商铺委托经营合同书》中约定的收益某标准支付租金。原告认为被告在合同期满后,并未通知其续签合同,上述案外人的合同与本案无关。


  上述事实,有当事人陈述、原告提交的房产证、原告与被告签订的某花园广场商铺委托经营合同书、曾某、王某和袁某签订的某花园广场商铺委托经营合同书、银行转帐记录及庭审笔录等予以证实。


  本院认为,原告与被告某1公司之间签订的《某花园广场商铺委托经营合同书》系双方真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,应为有效,双方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案委托经营合同期限届满后,双方当事人未续签合同。被告某1公司辩称在委托经营合同到期后就未再使用涉案商铺,也通知原告来收铺,但其并没有提交任何通知原告接收涉案商铺及双方当事人交接铺位的证据,亦未提交任何通知原告收回商铺而原告予以拒绝的证据,对此,被告应承担举证不能的法律责任。故,本院认为,涉案商铺在委托经营合同期限届满后,被告某1公司并没有依约将该商铺归还给原告,仍实际占用商铺,应当向原告支付实际占用商铺期间的使用费至原告起诉之日,即2012年8月1日止,该使用费的标准,参照双方当事人签订的《某花园广场商铺委托经营合同书》约定的收益某标准处理,即每月租金人民币38761元(13954元÷36个月)。被告某2公司作为涉案担保人,应当对被告某1公司所负债务承担连带责任。原告要求被告按照10%的利率计算利息,缺乏合同依据,本院不予支持。原告要求两被告另外赔偿3个月的租金损失并支付物业管理费缺乏合同和法律依据,本院依法予以驳回。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:


  一、被告某1公司、深圳市某同富物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡敏归还位于深圳市宝安区龙华街道某花园广场的1栋2A195号商铺;

  二、被告某2公司、深圳市某同富物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡敏支付自2011年4月30日起至本判决确定被告应归还商铺之日止的租金(按照6327元/月的标准计算);


  三、被告某2公司、深圳市某同富物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告胡敏支付自2011年4月30日起至本判决确定被告应归还商铺之日止拖欠租金的滞纳金(以6327元/月为本金,分别从各月6日起计算至本判决确定被告应归还商铺之日止,按照日万分之五计算);


  四、驳回原告胡敏的其他诉讼请求。

  债务人如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案受理费50元,由原告负担32元,由被告负担18元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审 判 长 李    凡

人民陪审员 陈  初  瑛

人民陪审员 孙  志  英

二〇一二年十月二十七日

书 记 员 庄  素  霞


20200109125724

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