刘佳等与深圳市维思达文化传播有限公司公司房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/57/40广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

(2013)深中法房终字第1768、1769号

  上诉人(原审被告)刘佳。

  上诉人(原审被告)深圳市海蒂饮食管理有限公司(以下简称海蒂公司),。

  法定代表人刘佳,执行董事。

  上列两上诉人共同委托代理人汪成军,北京市大成(深圳)律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)深圳市维思达文化传播有限公司(以下简称维思达公司)。

  法定代表人唐海峰,总经理。

  委托代理人高晓瑜、李西良,均为广东海埠律师事务所律师。

  上诉人刘佳、海蒂公司因与被上诉人维思达公司房屋租赁合同纠纷两案,不服深圳市南山区人民法院(2012)深南法民三初字第507、508号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭对本两案进行了审理。现已审理终结。

  维思达公司两案原审诉讼请求均为:1、解除维思达公司与刘佳、海蒂公司之间于2012年5月15日签订的合同;2、刘佳、海蒂公司双倍退还维思达公司押金72000元;3、刘佳、海蒂公司退还维思达公司转让费125000元;4、刘佳、海蒂公司赔偿维思达公司商铺装修损失8348259元;5、刘佳、海蒂公司赔偿维思达公司投资损失18816元(其中含广告宣传1316元、人员报酬10000元及办公用品购置费7500元);6、刘佳与海蒂公司对前述各项承担连带责任;7、由刘佳、海蒂公司承担本案诉讼费;

  原审法院审理查明,一、合同签订及履行情况。2012年5月15日,维思达公司与刘佳、海蒂公司签订两份《房地产租赁合同》,出租方(甲方)为刘佳、海蒂公司,承租方(乙方)为维思达公司,约定:刘佳、海蒂公司将深圳市南山区XXXXA区裙楼01层17号A、B两间商铺(以下简称涉案商铺)出租给维思达公司作教育培训使用,每间商铺每月租金18000元,每间商铺押金36000元;合同以8年2个月为限,合同期限为2012年6月5日至2020年6月4日止,维思达公司每月5日前交付租金,装修免租期20天,从2012年5月15日起至2012年6月5日止,以及其他条款。该合同维思达公司签字为张X良,维思达公司确认张X良签订的本合同系代表维思达公司所签订,对该合同的效力予以确认。2012年5月15日,刘佳、海蒂公司出具收款收据,载明收到涉案商铺两个月押金72000元。2012年5月15日,刘佳、海蒂公司出具收款收据,载明收到涉案商铺“因前任租客转让,业主没增长房租而收转让费”250000元,注:“按原合同出租、业主每月房租伍万元、每年递增10%”。原审庭审中维思达公司确认其向刘佳支付了23万元,加上已经支付给聂X的2万元,总计25万元,刘佳、海蒂公司才出具的25万元的收据。维思达公司主张该费用为涉案商铺中的现有的装修装潢,包括中央空调、显示屏等附属设施的对价。原审庭审中维思达公司确认其于2012年5月31日向聂X转账支付2万元,维思达公司主张该费用为聂X征得刘佳同意后由聂X代收的定金,否认与聂X存在转租关系;刘佳、海蒂公司主张该笔款项为维思达公司与聂X之间的转租涉案商铺的定金。2012年7月15日,维思达公司与刘佳、海蒂公司签订《租赁补充协议》,约定了关于涉案商铺的从2012年6月5日至2020年6月4日期间每月的租金情况。2012年6月7日至2012年6月14日期间,维思达公司多次以EMS形式向刘佳、海蒂公司发函,载明因案外人聂X阻挠维思达公司在涉案商铺装修,导致装修停止,请求刘佳、海蒂公司及时解决与案外人聂X的纠纷,保证维思达公司合法使用涉案商铺;维思达公司要求刘佳、海蒂公司保证维思达公司顺利实现装修,否则将导致合同解除。上述函件均为妥投,系他人代签收;刘佳否认收到上述函件。2012年6月14日,证人梅X桥出具书面说明,证明刘佳已经在管理处收到2012年6月14日函件。2012年6月27日,维思达公司两次以EMS形式向刘佳、海蒂公司发出《解除租赁合同通知》,邮寄地址为本案中刘佳所留的送达地址,邮件封面载明内容为《解除租赁合同通知》,通知载明因刘佳、海蒂公司对涉案商铺与案外人的纠纷处理不力,并提起诉讼,导致维思达公司与刘佳、海蒂公司之间的租赁合同不能正常履行,要求解除合同,并要求刘佳、海蒂公司收回涉案商铺,并保留索赔的法律权利。该两份EMS邮件注明“用户拒收、要求退回”。二、涉案商铺的纠纷情况。深圳市公安局粤海派出所于2012年5月28日向刘佳出具《报警回执》,载明收到其报警。刘佳提供的《XXXX17号商铺被砸经过》载明,刘佳与案外人聂X就涉案商铺的租赁合同产生纠纷,聂X于2012年5月28日上午11点左右带人闹事,并将商铺砸烂,并打人,报警人为刘佳,报警人新租客罗X华,证明人装修工梅X桥、李X军、周X军。原审庭审中维思达公司提供了2012年6月4日的《深圳市南山区人民调解申请书》,申请人为赵X,纠纷事项为“2012年6月12日因与聂X租赁纠纷,因我已起诉法院,我愿意以法院的判决为依据,因聂X带人进入铺头砸铺,7、8个人打我,现不追究,本人自愿提出调解申请,互不追究;2、我们现在起暂停装修,聂X不得拆空调、显示屏,等待法院判决”。刘佳、海蒂公司对该申请书的真实性无异议,但称该行为系赵X的个人行为,与刘佳、海蒂公司无关。2012年6月25日,刘佳因涉案商铺的租赁纠纷向原审法院对案外人聂X提起诉讼,诉状中载明因聂X擅自转租涉案商铺产生纠纷,聂X不断来到涉案商铺闹事,并引起打架。刘佳并未缴纳诉讼费用,按刘佳自动撤诉处理。原审法院依当事人申请,向深圳市公安局粤海派出所调取了2012年5月份关于涉案商铺的报警情况,深圳市公安局粤海派出所出具的《受理报警登记表》载明:“2012年5月25日10时40分,接刘小姐报称:在海德一道XXXX17号店铺,有人打架,具体情况不详。到现场,经了解,属合同纠纷,已告知到相关部门处理”;“2012年5月28日12时07分,接刘小姐报称,在后海大道XXXX17号商铺,其实为商铺业主,因合同问题先与老租客引起纠纷。将双方事主带回派出所交办案队”。维思达公司、刘佳、海蒂公司双方对该证据的真实性均无异议。证人梅X桥出庭作证,证明:证人为涉案商铺进行装修期间,聂X带10至20个人阻挠装修,强行拆除空调,2012年6月22日聂X再次阻挠装修,导致其无法装修后,其停止装修。三、其他查明情况。2012年4月29日,深圳市XX物业管理有限公司为涉案商铺出具放行条,并注明:“因业主刘佳不在深圳,管理处打电话给过业主”,原审庭审中刘佳、海蒂公司确认聂X于2012年4月29日搬出涉案商铺。2012年5月3日,维思达公司与梅X桥签订《建筑装饰工程施工合同》,约定梅X桥对涉案商铺进行装修,工期为2012年5月4日至2012年6月3日。梅X桥原审庭审中确认其在深圳市XXX装饰有限公司就职,现已经解除合同。2012年5月3日,深圳市XXX装饰有限公司向深圳市XX物业管理有限公司填写《装修申报登记表》,刘佳签名为罗X华代签,施工队负责人为梅X桥。同日,深圳市XX物业管理有限公司出具《XXXX装修许可证》,载明允许涉案商铺的装修,并颁发许可证,施工期限为2012年5月4日至2012年6月4日。原审庭审中刘佳陈述其与案外人聂X解除合同的时间是2012年5月12日。2012年11月23日,维思达公司与刘佳、海蒂公司向原审法院提出对涉案商铺的装修价值的评估申请,经深圳市XXX资产评估有限公司评估,涉案商铺装修损失(包工包料,不含排水改造、电路改造等隐蔽工程价值)的评估价值为9342270元。维思达公司于2012年12月7日向原审法院申请重新评估涉案商铺的装修损失,经深圳市世X资产评估有限公司评估,涉案商铺的装修价值为116133元。

  原审法院审理认为,《深圳市房地产租赁合同书》上出租方明确为刘佳、海蒂公司,承租方为维思达公司,故本案中维思达公司与刘佳、海蒂公司均为合同相对人,该合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律及行政法规的效力性强制性规定,合法有效,合同双方均应严格依约履行。维思达公司应当依约支付租金及转让费,刘佳、海蒂公司应当依约将涉案商铺交付维思达公司,并保证涉案商铺能正常使用,以达到双方的合同目的。本案中,刘佳、海蒂公司抗辩称案外人聂X擅自转租涉案商铺给维思达公司,但并未提供任何证据予以证明,故原审法院不予采信。刘佳、海蒂公司与案外人聂X存在关于涉案商铺的纠纷,并导致案外人聂X多次阻挠维思达公司装修,刘佳亦报警且向原审法院对聂X提起诉讼,故对于维思达公司诉称的刘佳、海蒂公司与他人存在纠纷导致其未能保证涉案商铺的正常使用,原审法院予以采信;因刘佳、海蒂公司将不能符合合同要求的涉案商铺给维思达公司使用,故维思达公司有权解除合同,故维思达公司解除合同的意思表示送达刘佳、海蒂公司之时合同即解除,本案中,维思达公司于2012年6月27日向刘佳的两次通过EMS邮寄送达《解除租赁合同通知》,邮寄地址为本案中刘佳所留的送达地址,但均因“用户拒收、要求退回”而无法妥投,因维思达公司的EMS邮件已经明确标有刘佳的住址及邮件内容,且两次投递均因被刘佳拒收而退回,因该邮件系刘佳原因而未能送达,且邮件明确注明内容为解除租赁合同通知,故原审法院认定2012年6月27日邮件退回之日即为维思达公司解除合同的意思表示送达刘佳、海蒂公司之日,维思达公司与刘佳、海蒂公司之间的租赁合同应于2012年6月27日解除。因合同的解除系因刘佳、海蒂公司不能提供符合合同约定的涉案商铺给维思达公司使用,刘佳与案外人聂X的纠纷导致维思达公司在装修免租期间内未能完成对涉案商铺的装修,涉案商铺未能顺利通过装修期的装修,刘佳、海蒂公司应当承担违约责任。由于刘佳身为南山区XXXXA区裙楼01层17号A、B商铺业主,代表海蒂公司与维思达公司签订租赁合同,且合同出租方主体为海蒂公司和刘佳,刘佳并用个人账户实际收取押金及转让费,因此刘佳应与海蒂公司承担连带责任。维思达公司作为守约方,因刘佳、海蒂公司违约而导致合同解除,故刘佳、海蒂公司应当向维思达公司退还涉案商铺的装修押金每案36000元,总计72000元,因该款的性质为押金,不适用定金罚则,故维思达公司要求双倍退还押金中另一倍的诉讼请求,原审法院不予支持;关于转让费,因刘佳、海蒂公司出具收据载明收到维思达公司25万元,无论该款为维思达公司诉称的装潢、空调、显示器的对价还是刘佳、海蒂公司主张的平均到每月所增长的租金,均因合同未能完成装修而无法履行,故对于维思达公司诉请刘佳、海蒂公司退还转让费每案125000元,总计25万元的诉讼请求,原审法院予以支持。关于装修损失,因对装修价值进行了两次评估,原审法院对维思达公司的装修损失,对2012年12月7日深圳市世X资产评估有限公司对涉案商铺评估的装修价值为116133元予以采信。刘佳、海蒂公司虽主张部分装修内容归其所有,但并未提供证据予以证明,该损失系因刘佳、海蒂公司的违约行为所致,故刘佳、海蒂公司应当向维思达公司予以赔偿,两案涉案商铺装修总价值为116133元,刘佳、海蒂公司应当向维思达公司支付。维思达公司要求刘佳、海蒂公司赔偿的投资损失中的广告宣传费、人员报酬及办公用品购置费等属于间接损失,赔偿请求于法无据,原审法院不予支持。

  综上,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,两案共同判决:一、确认深圳市维思达文化传播有限公司与刘佳、深圳市海蒂饮食管理有限公司的租赁合同于2012年6月27日解除;二、刘佳与深圳市海蒂饮食管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市维思达文化传播有限公司返还押金72000元;三、刘佳与深圳市海蒂饮食管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市维思达文化传播有限公司返还转让费250000元;四、刘佳与深圳市海蒂饮食管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市维思达文化传播有限公司支付装修损失116133元;五、刘佳与深圳市海蒂饮食管理有限公司对上述各判项承担连带责任;六、驳回深圳市维思达文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审507号案(二审1768号案)案件受理费28947元,由维思达公司负担1000元,刘佳、海蒂公司负担18947元;原审508号案(二审1769号案)案件受理费28947元,由维思达公司负担1000元,刘佳、海蒂公司负担18947元;评估费7000元由刘佳、海蒂公司负担,上述费用维思达公司已经预交,不作退还,刘佳、海蒂公司应于本判决生效之日起十日内将所负担部分迳付维思达公司(上述两案的刘佳、海蒂公司所负担的案件受理费、评估费均应承担连带责任)。

  上诉人刘佳、海蒂公司不服两案原审判决,向本院提起上诉,上诉请求:1、撤销原审判决第一、二、三、四、五项,依法改判刘佳、海蒂公司不承担任何责任;2、一、二审诉讼费、评估费由维思达公司承担。上诉理由:原审法院作出的刘佳、海蒂公司未提供任何证据予以证明案外人聂X擅自将涉案商铺转租给维思达公司的认定是错误的,与事实不符。本案中,维思达公司与案外人聂X私自转租涉案商铺是事实,并且在双方提供的证据中,有许多证据可以充分证实维思达公司与案外人聂X转租事实的存在。本案中,在维思达公司提供的2012年5月15日的《收款收据》证据中,就有“因前任租客转让”的文字。在刘佳、海蒂公司提供的《建设银行转账单》中,清晰记载了维思达公司于2012年4月26日将2万元转让费转给了案外人聂X;在《XXXX17号商铺被砸经过》中,对维思达公司与案外人聂X转租商铺及案外人聂X于2012年4月26日收到了部分转让费2万元的事实予以确认,同时还证实案外人聂X每次到商铺闹事阻止装修时都是声称“欠转让费不给就砸铺”,这份证据中的事实都是经维思达公司的人员作证证实了的,充分可信。因此,以上证据可以证实维思达公司与案外人聂X之间就涉案商铺进行的转租事实。2012年4月26日维思达公司将部分转让费2万元汇给案外人聂X,并于2012年4月29日与施工方梅X桥签订了涉案商铺的《工程预算单》,2012年4月29日案外人聂X以骗取的《放行条》退出了涉案商铺。2012年5月3日维思达公司与案外人聂X共同以欺骗的手法,骗取深圳市XX物业管理有限公司XXXX管理处办理了《房屋装饰装修管理服务协议》、《装修申报登记表》,并且维思达公司人员罗粒X冒用刘佳、海蒂公司名义签订了《装修承诺书》;以上都是在刘佳、海蒂公司不在深圳及不知情的情况下,由维思达公司与案外人聂X擅自实施的转租行为,这从深圳市XX物业管理有限公司XXXX管理处出具的《致歉信》及刘佳提供的火车票可以证实。并且在刘佳、海蒂公司与维思达公司就涉案商铺沟通意见时,刘佳、海蒂公司也当场指出过维思达公司与案外人聂X的未经许可的私自转租商铺行为。因此,本案中关于维思达公司与案外人聂X之间未经刘佳、海蒂公司许可擅自转租涉案商铺的事实足有大量证据可以证实,原审法院对刘佳、海蒂公司转租抗辩意见充耳不闻,对记载着转租事实的证据熟视无睹,违背事实,做出了刘佳、海蒂公司未提供任何证据予以证明案外人聂X擅自将涉案商铺转租给维思达公司的错误认定。本案中引发案外人聂X实施打砸商铺阻止装修行为的缘由,是因为维思达公司与案外人聂X因私下转租商铺,维思达公司没有向案外人聂X兑现支付其承诺的全部转让费而引发的,这与刘佳、海蒂公司和维思达公司之间的房屋租赁合同没有丝毫关系,刘佳、海蒂公司不应承担本案任何责任。2012年4月26日案外人聂X与维思达公司私自转租涉案商铺,案外人聂X以涉案商铺、商铺中的中央空调、LED显示屏折价为25万元转让费将商铺转租给维思达公司,维思达公司于2012年4月26日将2万元转让费通过建设银行汇转给了案外人聂X,于是案外人聂X与维思达公司以欺骗的手段在深圳市XX物业管理有限公司XXXX管理处办理了商铺装修手续。2012年5月12日刘佳回到深圳,发现涉案商铺已经被转租了,便当场联系案外人聂X,告知不同意转租,根据房屋租赁合同收回涉案商铺。维思达公司知道刘佳、海蒂公司不同意转租,要收回商铺,便百般向刘佳求情,说如果刘佳收回商铺,其在店铺中快要完工的装修会损失很大,让刘佳不要收回商铺,维思达公司愿意在案外人聂X的剩余租赁期限内承租商铺。刘佳、海蒂公司在维思达公司百般请求下,同时也为了不给维思达公司造成损失,便同意在2012年5月15日和维思达公司在案外人聂X的剩余租赁期限内签订房屋租赁合同,维思达公司同意缴纳案外人聂X未缴纳的租赁税。租赁合同签订时,刘佳、海蒂公司不同意案外人聂X与维思达公司转租达成的每间商铺每月18000元的租金价格,要求租金涨价至每间商铺每月25000元,并每年按百分之十的比例递增租金。维思达公司便提出要求刘佳、海蒂公司不要上涨租金,维思达公司愿意一次性付给刘佳、海蒂公司23万元作为不增涨租金的补偿,这样可以减少维思达公司每年租金递增损失。后经协商,刘佳、海蒂公司同意了维思达公司提出的方案,接受了23万元的不增涨租金补偿,以每间商铺每月18000元的租金签订了合同。后在维思达公司装修商铺时案外人聂X带人打砸商铺,刘佳、海蒂公司在交涉的过程中,案外人聂X告诉刘佳、海蒂公司,原来案外人聂X在转租商铺时,维思达公司承诺给予案外人聂X商铺转让、中央空调、LED显示屏的转让费25万元,维思达公司只支付了2万元,还欠23万元没有支付,多次催讨维思达公司支付23万元转让费,维思达公司反悔不给,于是便带人来商铺打砸闹事,逼维思达公司支付转让费。至此便发生本案纷争。以上事实有《房地产租赁合同》及补充协议、《收款收据》、《建设银行转账单》(2012年4月26日)、《建设银行卡客户交易查询》(2012年5月15日)、《XXXX17号商铺被砸经过》、《南山区人民法院调解申请书》(聂X)、《录音记录》(刘佳与罗粒X)等证据充分证实,通过这些证据可以复原本案事实真相,本案中之所以会发生案外人聂X实施打砸商铺致使维思达公司无法进行装修营业,完全是维思达公司将答应给案外人聂X的23万元转让费,给了刘佳、海蒂公司作为不增长租金的补偿,正是维思达公司的这种行为才是引发案外人聂X进行打砸商铺的根本原因,因此,本案中导致维思达公司不能正常进行商铺装修与经营完全是维思达公司的不诚信行为引起的,与刘佳、海蒂公司没有任何关系,所以刘佳、海蒂公司在本案中不承担任何责任。原审法院作出的刘佳、海蒂公司与维思达公司之间的租赁合同于2012年6月27日解除的认定,是事实不清,证据不足,应依法予以撤销。本案中,原审法院据以认定刘佳、海蒂公司与维思达公司之间的租赁合同于2012年6月27日解除的依据是两份编号为YZ241017261TC、YZ241017275TC的邮政EMS,理由是用户拒收、要求退回。但是事实上,刘佳、海蒂公司根本没有见过这两份EMS,也没有人通知过刘佳、海蒂公司签收这两份快件,所以根本就不存在刘佳、海蒂公司拒收要求退回的事情。这两份EMS上的送达地址根本就不是刘佳、海蒂公司的地址,深圳市宝安区XXXX二街3栋4XX号的房产,刘佳早已于2005年8月8日就已经转卖给他人,已经不是刘佳的房产了,而对于深圳市南山区深南大道与南新路交汇处XXXX裙楼l-B17这个地址,早在2011年3月1日就已经被深圳市XXXX创业投资有限公司承租办公使用了,因此“用户拒收,要求退回”中的用户绝对不是刘佳、海蒂公司,而是其他人员。因此,在刘佳、海蒂公司根本不知道有这两份EMS邮件存在的情况下,原审法院在没有做任何核实的情况下,便武断地作出认定刘佳、海蒂公司与维思达公司的租赁合同于2012年6月27日解除的认定,是错误的,严重违反了法律规定,应当依法予以撤销。深世X评字第SZ2013032XXXX号资产评估报告中,在评估对象核实程序中,存有对评估对象的确定及评估对象的数量、面积与实际情况不符的严重瑕疵,其评估行为违反了资产评估法律规定,不能作为本案定案证据。深圳市世X资产评估有限公司错误地将原本属于海蒂公司及刘佳所有的财产作为装修价值评估对象,纳入资产评估程序,并对此进行资产评估,严重违反资产评估法律禁止性规定。原审中刘佳、海蒂公司向原审法院提供2008年6月8日刘佳与深圳市XX家居建筑装饰工程有限公司签署的《深圳市南山区XXXXA区裙楼17号A、B商铺装修协议书》,协议书清晰记载着“8号:2楼洗手间,瓷砖地面;9号:2楼洗手间,瓷砖墙面;10号:2楼洗手间蹲池2个;2号:一楼木质前台、3号:一楼地面瓷砖、5号:一楼墙面改造”,可以证实以上物件确实为刘佳、海蒂公司所有,但是原审法院委托的资产评估机构却将上述刘佳、海蒂公司财产作为维思达公司的装修进行评估,严重违反规定。同时原审法院还在判决书中称刘佳、海蒂公司没有提供证据予以证明主张部分装修内容归刘佳、海蒂公司所有,这与事实不符,原审中刘佳、海蒂公司提供了相关证据予以证实,请求二审法院予以查清后撤销该认定,并认定该资产评估报告不能作为本案证据使用。原审认定维思达公司为本案主体是错误的,本案中所有的合同文件及签字都是张X良实施,而维思达公司的公章从来没有在文件上出现过,因此,原审法院认定错误。基于以上理由,请求二审法院撤销原审判决,依法改判刘佳、海蒂公司不承担任何责任。

  被上诉人维思达公司口头辩称,原审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,请求二审法院维持原审判决,驳回刘佳、海蒂公司的上诉请求。涉案房屋租赁合同的主体是刘佳、海蒂公司与维思达公司,与案外人聂X没有任何关系,签订合同及收取款项的主体均为刘佳、海蒂公司。维思达公司与聂X不存在纠纷,刘佳、海蒂公司的说法不成立。导致装修无法正常进行的原因是刘佳、海蒂公司与聂X的纠纷,原审查明的事实已予以了证明,在合同无法履行的情况下,维思达公司被迫作出解除合同的决定,且发出了《解除租赁合同通知》。评估程序合法,针对刘佳、海蒂公司的异议,评估公司与原审法院均已作出回复。维思达公司主体适格,首先合同的首部明确载明合同主体是维思达公司,之后履行合同的也是维思达公司。

  经审理查明,张X良于2012年7月25日与刘佳、海蒂公司签订《租赁补充协议》,原审查明为2012年7月15日维思达公司与刘佳、海蒂公司签订《租赁补充协议》,查明有误,本院予以纠正。张X良于2012年4月26日向聂X转账支付2万元,原审查明维思达公司于2012年5月31日向聂X支付2万元,查明有误,本院予以纠正。

  原审查明其他事实属实,本院予以确认。

  另查,2003年12月4日,刘佳取得涉案商铺的房地产证。

  张X良为维思达公司股东,持有40%的股权。2013年10月10日,张X良向本院出具《关于代为签订涉案租赁合同的说明》称,张X良于2012年5月15日受维思达公司委托,就涉案商铺与刘佳、海蒂公司签订涉案《房地产租赁合同》,租赁合同未能加盖维思达公司公章的原因是签订合同时张X良没有携带公司公章,先行代表公司签字,出租方同意事后补盖,而在未及补盖前,维思达公司进入商铺装修至2012年5月28日,又恰逢发现业主刘佳与聂X存在本案所述针对涉案商铺内中央空调、显示屏等附属设施所有权纠纷,刘佳与聂X发生多次冲突,导致房屋装修被拖延,维思达公司因无法正常使用涉案商铺,急于催促刘佳及时解决与聂X的纠纷事宜,导致一直未能在合同上加盖公司公章。张X良是受维思达公司委托代为签订《房地产租赁合同》,张X良放弃对该合同项下的权利义务,合同产生的一切权利义务均由维思达公司享有和承担。

  2012年5月15日,张X良代表维思达公司与刘佳、海蒂公司签订的《房地产租赁合同》(以下简称涉案合同)除原审查明内容外,尚约定,本合同是续租前任合同租约,现剩8年零2个月租期,原租约每3年递增10%租金,有租金递增补充协议表;若维思达公司自己转让商铺,必须接受业主新定租金转让,维思达公司所得转让费包括中央空调和招牌和显示屏,包括商铺内的装修,刘佳、海蒂公司必须新签合同,另刘佳、海蒂公司扣维思达公司半个月押金作违约赔偿金等内容。

  本案二审法庭调查时,刘佳、海蒂公司确认涉案商铺内的显示屏、中央空调均系聂X安装,其与聂X之间就显示屏、中央空调如何处理没有约定。维思达公司确认显示屏、中央空调属于涉案商铺业主,其承租涉案商铺时已存在,其只取得上述设施的使用权。

  刘佳、海蒂公司为证明聂X与维思达公司之间约定了25万元转让费,因维思达公司未付清转让费,故聂X阻止维思达公司装修,维思达公司无法装修与刘佳、海蒂公司无关,提交了下列证据:1、聂X于2012年6月4日填写的《深圳市南山区人民调解申请书》复印件,在该申请书中,聂X陈述称,聂X按合同于2012年6月4日到涉案商铺拆回聂X的空调和LED显示屏,房东不让拆而引起冲突打架;只要房东不继续装修,聂X也暂不拆空调、LED显示屏,而对方继续装修,聂X将采取行动拆回聂X所有物;如双方协商,聂X取回空调和LED显示屏的折价费用25万元,取回该费用后聂X愿解除合同;关于打架事宜,聂X自愿接受调解,与对方互不追究,自行治疗。维思达公司对上述《深圳市南山区人民调解申请书》复印件真实性予以确认,但认为不能证明聂X与张X良之间存在转让费用关系,只能证明因聂X拆空调、LED显示屏等发生冲突,并直接导致装修无法进行,冲突双方是聂X与刘佳,原因是双方对空调和LED显示屏折价费用25万元协商不成。2、侯X于2013年9月24日出具的《证明》,侯X在该《证明》中陈述,侯X自2011年1月起在XX空调电器公司XXXXA区17号AB经销点上班,聂X为该经销点负责人,2012年4月底,XX公司结束在XXXX的经营,聂X将涉案商铺转让给张X良,4月26日,张X良与聂X协商店铺装修、空调、LED显示屏转让费为25万元,张X良当日即付给聂X2万元,2012年6月4日,聂X召集上班人员说张X良欠转让费不给,去涉案商铺拆空调,阻止张X良装修,逼其付转让费,聂X随即带人至涉案商铺拆东西,直到派出所来解决。维思达公司对侯X的《证明》不予确认。3、深圳市XX物业管理有限公司XXXX管理处于2013年8月19日出具的《关于XXXXA区裙楼01层17号A、B商铺转租情况说明》,XXXX管理处在该情况说明中称,2012年5月13日,XXXX管理处出面邀请业主刘佳和张X良进行斡旋,刘佳明确表态涉案商铺是张X良与聂X私自转让的,其本人事先不知情,张X良与聂X之间关于商铺转让的事宜,由张X良与聂X两人自己处理,与刘佳无关,同时刘佳要求增长商铺租金,经商谈后,张X良当场答应其与聂X之间关于商铺转让的所有问题由其与聂X自己去解决,对于租金增长的事情可以商谈,在得到张X良明确答复后,为挽救装修损失,刘佳同意张X良继续装修。维思达公司对该情况说明真实性不予确认,称在2012年5月13日并没有情况说明描述的事件,在2012年5月15日签订合同后,维思达公司委托刘佳出面请XXXX管理处吃饭,目的是解决商铺开消防门之事宜,当时在场人员没有张X良和聂X,不存在聂X与张X良私自转让的情况,且XXXX管理处的情况说明均在原审判决作出后形成,其动机和理由存在重大可疑,不应予以采信。4、三份录音记录及短信记录,根据刘佳、海蒂公司整理的文字记录显示,该三份录音记录及短信记录,只涉及维思达公司与刘佳协商是否退回23万元增加租金款,改为一个月租金5万元,按年递增租金,维思达公司要求刘佳解决与聂X的纠纷,刘佳认为聂X砸铺与其无关,当时是维思达公司先与聂X接触,在未确认业主情形下即支付了聂X2万元并进场装修,刘佳为了避免装修损失而同意维思达公司租赁的,聂X与维思达公司之间的关系应自行解决,维思达公司认为刘佳没有积极解决与聂X的纠纷,导致涉案合同无法继续履行,要求赔偿损失等事宜,未见谈及维思达公司欠聂X转让费,故聂X阻止装修的事宜。维思达公司对上述录音记录及短信记录真实性无法确定,认为通话人身份不明,通话记录含糊不清,无法确定真实意思,录音文字有明显任意删减,且认为录音获取手段不合法,未经第三方见证,不符合证据效力的程序性要求。

  本院认为,关于维思达公司是否本案适格主体的问题。涉案合同签订人张X良为持有维思达公司40%股权的股东,张X良已向本院明确说明其签订涉案合同系受维思达公司委托,该合同项下所有权利义务均由维思达公司享有及承担,刘佳及海蒂公司在原审答辩时,均以维思达公司为合同的相对方进行答辩,即刘佳、海蒂公司亦认可了维思达公司的合同当事人身份。维思达公司作为涉案合同一方当事人提起本案诉讼,主体适格,刘佳、海蒂公司在本案二审主张维思达公司不是本案适格主体,违反禁反言原则,本院不予采纳。

  关于维思达公司是否应承担涉案商铺原承租人聂X私自转让涉案商铺经营权的责任问题。首先,即使聂X未经刘佳、海蒂公司同意将涉案商铺经营权转让给了维思达公司,亦只涉及审查聂X是否违反其与刘佳、海蒂公司之间房屋租赁合同的问题,与作为承租人的维思达公司无关。其次,即使维思达公司明知聂X不得私自转让涉案商铺经营权而仍与聂X协商转让事宜,但最终涉案商铺的租赁合同系维思达公司与出租人刘佳、海蒂公司签订,即刘佳、海蒂公司已以签订合同的方式追认了维思达公司与聂X的私自转让行为,维思达公司无需承担聂X私自转让涉案商铺经营权的责任。最后,刘佳、海蒂公司已与维思达公司签订了涉案商铺的租赁合同,本案所审理的亦是刘佳、海蒂公司与维思达公司所形成的租赁合同关系,刘佳、海蒂公司二审提交的证明维思达公司与聂X私下协商转让时刘佳不在深圳的证据,与本案的审理无关,本院对该部分证据不作评判及不予采纳。

  关于涉案合同无法继续履行的责任在谁的问题。本案双方当事人均确认系因涉案商铺的原承租人聂X砸铺导致维思达公司无法装修,故涉案合同无法继续履行。双方争议的焦点是聂X砸铺的起因,对此,本院认为,聂X砸铺的责任应归于刘佳、海蒂公司,理由如下:首先,刘佳、海蒂公司所提交的证据均不能证明维思达公司与聂X之间约定有25万元转让费的事实。1、《深圳市南山区人民调解申请书》只记载聂X称,如双方协商,聂X取回空调和LED显示屏的折价费用25万元,取回该费用后聂X愿解除合同,且聂X一直表示是与房东发生纠纷,并未表示聂X系与维思达公司因转让费发生纠纷,更未表示系因曾与维思达公司约定了25万元转让费,维思达公司未付清而阻止维思达公司装修商铺。另,双方当事人对上述《深圳市南山区人民调解申请书》复印件真实性均不持异议,故本院对刘佳、海蒂公司要求调取该申请书的申请因无必要而不予准许。2、侯X出具的《证明》,刘佳、海蒂公司未能举证证明侯X的身份,在侯X身份未明情况下,侯X的《证明》不具有证明案件事实的证据效力,本院对侯X的《证明》不予采信。同理,本院对刘佳、海蒂公司申请侯X出庭作证的申请予以驳回。另,刘佳、海蒂公司申请作证的另一证人周X系刘佳的朋友,与刘佳具有利害关系,其证人证言亦不具有证明案件事实的证据效力,本院对刘佳、海蒂公司申请周X出庭作证的申请亦予以驳回。3、深圳市XX物业管理有限公司XXXX管理处于2013年8月19日出具的《关于XXXXA区裙楼01层17号A、B商铺转租情况说明》,该情况说明描述的情况即使真实,亦只能证明维思达公司就承租涉案商铺,系先与聂X接触,维思达公司承诺其与聂X之间的转让由其自行解决,并未提及维思达公司已与聂X协商一致由维思达公司支付聂X25万元转让费,且情况说明提及的斡旋时间是在2012年5月13日,晚于维思达公司向聂X支付2万元的时间,若维思达公司所支付的2万元为其与聂X约定的25万元转让费的一部分,即不存在维思达公司与聂X再行协商解决转让的问题,结合刘佳只收到维思达公司23万元而出具了25万元收款收据的事实,维思达公司陈述2万元系聂X代收的承租涉案商铺的定金更符合事实。4、三份录音记录及短信记录,该记录并未谈及维思达公司欠聂X转让费,故聂X阻止装修的事宜,维思达公司一直强调要求刘佳解决与聂X的纠纷,刘佳亦只提到维思达公司太软弱故被聂X欺负,并称已向法院起诉聂X,全未谈到系因维思达公司未付清聂X的转让费,故聂X阻止装修,按照常理,若聂X确系因维思达公司未付清转让费而阻止装修,刘佳完全可以此反驳维思达公司的指责,故刘佳、海蒂公司提交的三份录音记录及短信记录即使真实,亦不能证明维思达公司与聂X曾协商支付25万元转让费。综上,刘佳、海蒂公司提交的证据均不能证明聂X砸铺系因维思达公司未付清聂X25万元转让费所致。其次,涉案合同约定经刘佳、海蒂公司同意,维思达公司可自行转让涉案商铺,维思达公司所得转让费包括中央空调、招牌、显示屏及商铺装修,根据文意解释方法,本院确认刘佳、海蒂公司系按商铺现状出租涉案商铺给维思达公司,维思达公司对涉案商铺内的中央空调、LED显示屏基于租赁关系而拥有使用权,现聂X因中央空调、LED显示屏折价费用问题阻止维思达公司装修,属第三方主张权利导致维思达公司不能对涉案商铺使用、收益,过错在于刘佳、海蒂公司未能与聂X协商好中央空调、LED显示屏的处理问题。综合上述两点,本院确认聂X砸铺的责任归于刘佳、海蒂公司。

  因刘佳、海蒂公司的过错导致涉案合同无法继续履行,维思达公司有权要求解除合同,并要求刘佳、海蒂公司承担违约责任。原审判决刘佳、海蒂公司向维思达公司返还押金72000元及转让费25万元,处理得当,本院予以维持。

  关于涉案合同解除时间问题。合同法第九十六条第一款规定,合同自解除合同的通知到达对方时解除,并未规定对方收到通知时解除,即维思达公司只要证明其发出的解除合同通知已到达刘佳、海蒂公司而无需证明刘佳、海蒂公司已收到解除合同通知,涉案合同亦得解除。维思达公司于2012年6月27日发出的两份《解除租赁合同通知》,邮寄地址分别为刘佳的户籍所在地亦是其在涉案合同中登记的地址及海蒂公司的住所地,维思达公司的邮寄地址为正常送达地址,符合送达程序要求,而在此之前,刘佳、海蒂公司并未告知维思达公司已变更通讯地址,刘佳、海蒂公司未能告知通讯地址变更所导致其未能收到解除合同通知的法律后果,应由其自行承担,刘佳、海蒂公司不能以此为由否定维思达公司发出的解除合同通知的效力。原审判决确认维思达公司与刘佳、海蒂公司的租赁合同于维思达公司解除合同通知被退回之日2012年6月27日解除,认定正确,本院予以维持。刘佳、海蒂公司提交的证明其已未在户籍地居住及在住所地经营的证据,均不具有否定维思达公司解除合同通知效力的证据效力,本院不予采信。

  关于装修损失问题。即使刘佳、海蒂公司提交的装修证据属实,但证据均形成于2008年8月,即刘佳、海蒂公司即使曾对涉案商铺进行了装修,亦系在2008年8月期间,在这之后,根据刘佳、海蒂公司提交的其与聂X的租赁合同,刘佳、海蒂公司曾将涉案商铺出租给了曾宪寿、聂X等人,聂X更对涉案商铺重新进行了装修,刘佳、海蒂公司未能提交证据证明其在2008年8月期间所做的装修,历经4年多、多个承租人后,尚能保存并能正常使用,而刘佳、海蒂公司上诉主张系其装修的洗手间、瓷砖地面、瓷砖墙面、木质前台等项目,均在维思达公司提交的装修协议预算表中有体现,评估公司亦已经现场勘查确认存在上述项目装修,刘佳、海蒂公司提交的证据不足以反驳评估公司的评估结论,原审判决采信深圳市世X资产评估有限公司的评估结论,判令刘佳、海蒂公司向维思达公司支付装修损失116133元,处理得当,本院予以维持。

  综上,上诉人刘佳、海蒂公司提出的上诉请求理由均不能成立,本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理得当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  两案二审案件受理费均为28947元,合计57894元,均由上诉人刘佳、深圳市海蒂饮食管理有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审  判  长 刘粤芳

审  判  员 赵 霞

代理 审 判员 张 睿

二〇一四年七月十八日

书记员(兼) 李开宇


20200109125740

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信