刘峰炜与成都市弘发实业有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/57/56四川省成都市中级人民法院

民事判决书

 (2013)成民终字第4334号


  上诉人(原审原告):刘峰炜。

  委托代理人:于全,四川聚仁律师事务所律师。

  委托代理人:石晓华,四川聚仁律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告):成都市弘发实业有限公司。

  法定代表人:刘久祥,董事长。

  委托代理人:吕敬,四川英济律师事务所律师。

  委托代理人:李志恒,四川英济律师事务所律师。

  上诉人刘峰炜与被上诉人成都市弘发实业有限公司(以下简称弘发公司)房屋买卖合同纠纷一案,因刘峰炜不服成都高新区人民法院(2013)高新民初字第368号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年8月1日立案受理后,依法组成合议庭,并于2013年8月27日公开开庭审理了本案,刘峰炜的委托代理人于全、石晓华,弘发公司的委托代理人吕敬、李志恒到庭参加诉讼。庭审后双方申请庭外和解,但未能成功。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明:2010年7月23日,当事人签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件,约定刘峰炜以692612元的价格购买弘发公司开发建设的位于成都高新区新华村2、4社的讼争楼盘第5栋1单元17楼1706住宅预售房屋。在合同附件六“装饰和设备标准的约定”第11条“电梯”中,双方约定:“(1)电梯品牌名称:三菱;(2)电梯速度:175m/s米/秒;(3)电梯载重量:1050千kg”。在合同第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”的第(二)条“出卖人和买受人约定如下”的第4条中双方约定:“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下列第1种方式处理:(1)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。具体装饰和设备标准的约定见附件六”。

  合同签订后,双方实际履行了合同。弘发公司向三菱公司共计购买了14台品牌均为三菱、载重量均为800千克、速度均为175米/秒的电梯,以每栋内设2台的方式分别安装于讼争楼盘第1、2、3、4、5、6、7栋住宅楼内。该14台电梯均经竣工验收合格,取得《安全检验合格证》,并安装交付投入使用至今。

  另查明,根据成都市国伦房地产测绘有限公司为讼争楼盘出具的《房屋面积测绘报告》【报告编号:20111115007】显示:一、讼争楼盘共12栋房屋,其中第1—7栋为18层的住宅楼,第8—11栋为2层的商业楼,第12栋为位于-1层的地下室;二、讼争楼盘住宅部分(即第1—7栋)共775户,其中第1、2栋均为104户,第3、5栋均为107户,第4栋为108户,第6栋为106户,第7栋为140户。

  再查明,弘发公司在与讼争楼盘第1—7栋775户分别签订和履行《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件过程中,其中331户的合同约定弘发公司应交付的电梯载重量为800千克,弘发公司实际交付的也为800千克;其余444户(包括刘峰炜)的合同约定弘发公司应交付的电梯载重量为1050千克,弘发公司实际交付的为800千克。

  截止法庭辩论终结前,弘发公司已与上述444户中的359户业主就电梯实际载重量与约定不符问题达成未诉和解协议。

  庭审中,刘峰炜陈述因弘发公司的违约行为给其造成的实际损失包括:电梯更换费用损失、新旧电梯差价损失、原电梯拆装费用损失、原电梯折价费用损失、电梯更换期间刘峰炜无法居住讼争房屋导致的在外承租房屋的租金损失及居住不便等损失。就上述损失刘峰炜未向法庭提供证据。

  就本案审理重点及争议焦点,原审法院逐一认定:

  一、弘发公司应否承担违约责任。当事人签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件合法有效,双方均应全面、诚实地履行各自的义务。基于双方对讼争电梯载重量约定为1050千克而弘发公司实际交付的为800千克这一事实均无异议,应当认定弘发公司构成违约,应承担相应的违约责任。

  二、弘发公司应如何承担违约责任。(一)关于“设备差价”的计算依据。对此,刘峰炜提供了印有“上海三菱电梯有限公司报价单“的复印件,以此证明案涉两种不同载重量的电梯的设备价差为2万元/台。弘发公司提供了三菱公司四川分公司出具的《情况说明》原件,证明案涉两种不同载重量的电梯的设备价差为15万元/台。原审法院认为刘峰炜提供的《报价单》系复印件,未提供原件核对,且未陈述证据来源,也未举证证明证据的真实性及来源的合法性;同时,《报价单》属要约邀请,既非要约也非承诺。因此,刘峰炜仅凭该证据无法证明该项诉讼主张。弘发公司提供的《情况说明》系原件,为三菱公司四川分公司所出具,具备证据的真实性、合法性和关联性,在证明力上明显优于刘峰炜提供的《报价单》,故原审法院认定本案“设备差价”应以15万元/台为计算依据。

  (二)关于对讼争合同第十五条第(二)款第4项“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下列第1种方式处理:(1)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。具体装饰和设备标准的约定见附件六”的认定。对此,刘峰炜主张,首先,该约定为损失赔偿额的计算方法;其次,合同相对人为当事人,为特定人,故刘峰炜所在楼栋2台电梯的设备差价的双倍赔偿金总额,弘发公司应全额赔偿给刘峰炜。弘发公司则主张,本案合同标的物为刘峰炜所购商品房及专属该商品房的装修和设备,楼栋内设的公用电梯并非合同标的物。讼争电梯为楼栋内全体业主共有,刘峰炜对此没有专属物权,仅有使用权。因此,在刘峰炜“专属”装饰、设备不符约定时,弘发公司才应向刘峰炜单独支付相当于双倍装饰、设备差价的赔偿款;而在“公属”装饰、设备不符约定时,弘发公司则应以“公属”装饰、设备差价的双倍为标准,向“公属”装饰、设备的全体共有人共同支付赔偿金,并由其分摊获赔。

  就上述诉辩焦点,原审法院认为:

  第一,根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第七十三条“建筑区划内的……、公用设施和……,属于业主共有”之规定,讼争电梯属公用设施,归刘峰炜所在楼栋107户业主共有,该107户业主各自对电梯享有平等之使用权。

  第二,《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。该违约金及因违约产生的损失赔偿额的计算方式,均属约定损害赔偿。本案中,当事人就合同第十五条第(二)第4项关于“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”之约定,系后者,即为当事人对因弘发公司一方违约产生的损失赔偿额的计算方式(其计算结果即为“约定的损害赔偿金”)的约定。

  第三,根据我国法律规定,违约方要向守约方承担“约定的损害赔偿金”应同时满足四个要件:其一是合同双方要有关于损害赔偿额计算方式的约定;其二是违约方要有损害行为;其三是守约方要有损害后果;其四是违约方的损害行为要与守约方的损害后果之间存在因果关系。刘峰炜要主张弘发公司向其承担8万元的约定损害赔偿金,应就双方存在损害赔偿额计算方式的约定、弘发公司存在损害行为,并且弘发公司的损害行为给刘峰炜造成了8万元损害后果的事实进行充分举证。根据查明的事实,当事人有关于损害赔偿额计算方式的约定,弘发公司也存在违约行为。就损害后果有哪些以及如何构成问题,刘峰炜在庭审中陈述,其因弘发公司违约行为而遭受的损失为电梯更换费用损失、新旧电梯差价损失、原电梯拆装费用损失、原电梯折价费用损失、电梯更换期间刘峰炜无法居住讼争房屋导致的在外承租房屋的租金损失及居住不便等损失,并陈述上述损失尚未发生。原审法院认为,1刘峰炜的诉讼请求为要求弘发公司承担损失赔偿金,并非要求弘发公司更换电梯,故刘峰炜主张的上述损失不属本案审理范围。2虽然刘峰炜未就其实际遭受的损失或即将遭受的可得利益损失提供任何证据,但鉴于电梯的基本功用在于为人使用、便利出行、提高效率,弘发公司交付的讼争电梯实际载重量低于约定标准这一事实,客观上给业主出行带来不便,业主在电梯使用期间,原本在合同约定与实际履行一致情形下可以获得的利益被降低,故弘发公司应当向刘峰炜支付损害赔偿金。

  第四,按照上述条款的通常理解,应当将出卖人即弘发公司交付的商品房的装饰、设备与买受人即刘峰炜的所有权关系予以考虑。基于讼争电梯的共有法律属性,在讼争楼栋全体业主均遭受弘发公司违约行为损失的情形下(即讼争楼栋全体业主各自与弘发公司签订的商品房买卖合同约定的两台内设电梯的载重量均与实际交付的电梯载重量不符时),弘发公司应向讼争楼栋全体业主共同支付约定的损害赔偿金15万元/台×2台×2倍=6万元。因讼争楼栋全体业主平等享有电梯使用权,故上述6万元约定的损害赔偿金应平均分配给讼争楼栋的107户业主。刘峰炜应获得6万元÷107户=56075元的约定损害赔偿金。该楼栋中其他因弘发公司违约行为遭受损失的业主亦同。

  据此,原审法院依照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定,判决:一、弘发公司于判决生效之日起十日内向刘峰炜支付56075元;二、驳回刘峰炜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取900元,由刘峰炜承担850元,由弘发公司承担50元。

  宣判后,刘峰炜不服原审判决,向本院提起上诉,请求撤销原判,改判被上诉人向上诉人赔偿违约金1万元。主要理由:(一)原审认定事实错误。原审无视被上诉人自认的违约事实,错误认定“讼争楼栋全体业主均遭受被上诉人违约行为损失的情形下,被上诉人应向讼争楼栋全体业主共同支付约定的损害赔偿金”,进而错将合同约定的损害赔偿金平均分配给楼栋全体107户业主。上诉人所在的第五栋仅有几十户,在确定了涉案楼栋仅有几十户业主被违约的情况下,原判竟然以楼栋全体107户业主均遭受违约为事实依据,判决由107户业主平均分配违约金。(二)原判适用法律错误。原审应判令被上诉人依照合同承担违约责任,而不是以侵权责任来计算违约金。1原判适用《物权法》第七十三条错误。《物权法》第七十三条是对物权人享有与使用物权的规范,并不规制房屋买卖这一债权行为,本案违约责任与商品房所有权转移后的物权人对物权的享有与使用无关。2本案所涉违约责任的条款属于《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款,对该格式条款的通常理解恰恰是“被上诉人应当向上诉人(即合同中特定一户业主)单独支付电梯设备差价双倍的违约金”。即便该条款存在两种以上解释,也应依法作出不利于格式条款提供方即被上诉人的解释。(三)原审法院可能基于考虑“被上诉人按照合同约定的对每一户业主赔偿方式赔偿将导致被上诉人破产或者引起其他业主累讼等社会因素”,不支持上诉人提出的对每一户业主按照设备差价赔偿的主张,而支持被上诉人提出按照分摊方式赔偿的抗辩,属于不适当地考虑了案外因素。

  被上诉人弘发公司辩称,(一)原审法院认定事实清楚。由于讼争电梯属公用设施,归上诉人所在楼栋全体业主共有,所有业主各自对电梯享有平等的权利。原审法院基于讼争电梯属公用设施,按分摊的方式确认了被上诉人违约赔偿金的金额,且在判决书中对赔偿金支付金额做了充分的说明,并非上诉人所说认定事实不清。(二)原审法院适用法律正确。1本案所涉小区每一幢楼配置的2部电梯应当属于归该楼栋全体业主共同所有的公共设施,并非由某户业主单独所有。对于“双倍的装饰、设备差价”的含义应当理解为由一栋楼中全体业主共同分得支付的违约金。《物权法》七十三条之规定说明小区内业主对建筑物区分所有权中对专有部分以外的共有部分享有的共有和共有管理的权利特性,法院以此公允的确定了被上诉人承担违约责任的方式。2《商品房买卖合同》并非被上诉人提供的格式合同。按法律规定格式条款必须出自合同的一方,对于政府为了规范市场、统一起草、印制,要求当事人在交易中统一采用的合同,不是格式合同,其款项也非格式条款。本案中双方签订的《商品房买卖合同》为四川省建设厅和四川省工商行政管理局发布,政府是文件的发布人,而非合同一方的当事人,因此该合同并非原告认定的格式合同。且被上诉人认为即便是格式合同,也应按公平原则确定当事人之间的权利、义务。(三)上诉人在上诉状中提及的“案外因素”系上诉人的主观判断,与客观事实不符。综上,请求驳回上诉,维持原判。

  本院二审审理查明的事实与原审一致,本院予以确认。

  本院认为,本案二审争议的焦点问题有三个,现分别评判如下:

  一、原审适用法律是否错误。1关于适用《物权法》第七十三条。上诉人认为《物权法》第七十三条是对物权人享有与使用物权的规范,并不规制房屋买卖这一债权行为,本案违约责任与商品房所有权转移后的物权人对物权的享有与使用无关,原审适用该条错误。本院认为,从《物权法》第七十三条的文义来看,系规范建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的权利归属。本案的案涉电梯属于该栋楼所有业主的公用设施,原审法院以此界定其权属归属并无不当。2关于本案对电梯违约责任条款的理解。上诉人认为,双方约定的电梯违约金条款属于格式条款,“被上诉人应当向上诉人(即合同中特定一户业主)单独支付电梯设备差价双倍的违约金”,即便该条款存在两种以上解释,也应依法作出不利于格式条款提供方即被上诉人的解释。本院认为,双方在《商品房买卖合同》第十五条第(二)第4项中约定:“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下列第1种方式处理:(1)出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”即被上诉人如果违反此约定,应当赔偿电梯的差价6万元(15万元/台×2台×2倍),双方对此无异议。本案争议的核心在于应当如何赔偿6万元,即出卖人向该单元所有业主一共赔偿6万元还是向该单元的每一位业主赔偿6万元?本院认为,其一,该条款的性质。合同法第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案的合同第十五条第(二)款第4项系弘发公司事先拟定,故属于格式条款;其二,对格式条款的理解。按照《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”之规定,对格式条款的理解,首先要按照通常理解予以解释,因电梯不属于业主单独所有,而是该单元内所有业主的共有财产,共同所有、共同使用,被上诉人提供的电梯不符合合同约定,违反第十五条第(二)款第4项之规定,应当向该单元内所有的业主一共赔偿6万元;第三,上诉人的理解严重不公。如果按照上诉人的理解,向每一位业主都赔偿6万元,其结果与电梯的价格、给当事人造成损害结果相比,将产生极为不公正的后果,不符合民法的公平原则,上诉人在上诉时也将金额降低为1万元,足见其自认其理解的金额过高,故原审处理正确,上诉人的上诉理由不能成立。

  二、原审法院认定事实是否错误。上诉人认为其所在的第五栋仅有几十户业主被违约,原审错误地将合同约定的损害赔偿金平均分配给讼争楼栋全体107户业主。本院认为,因讼争电梯系该栋业主共有,该栋业主平等享有电梯使用权,故上诉人获得56075元(6万元÷107户)约定损害赔偿金并无不当。

  三、原审法院是否考虑到其他因素。上诉人认为原审法院可能基于考虑“被上诉人按照合同约定的对每一户业主赔偿方式赔偿将导致被上诉人破产或者引起其他业主累讼等社会因素”,不支持上诉人提出的对每一户业主按照设备差价赔偿的主张,本院认为,上诉人的该项理由纯属猜测,既不符合事实,也不符合法律,本院不予支持。

  综上,上诉人刘峰炜的上诉理由不成立,其上诉请求本院不予支持,原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行;二审案件受理费50元,由上诉人刘峰炜负担。

  本判决为终审判决。


               审 判 长   王长军

               代理审判员   曹 洁

               代理审判员   张 锦

               二O一三年十月二十五日

               书 记 员   冷 雪


20200109125756

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