刘成财与南京仙林国际汽车城投资有限公司房屋买卖合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/58/04江苏省高级人民法院

民事裁定书

(2012)苏民申字第517号

  申请再审人(一审原告、二审上诉人):刘成财。

  被申请人(一审被告、二审被上诉人):南京仙林国际汽车城投资有限公司。

  法定代表人:金陵,南京仙林国际汽车城投资有限公司董事长。

  申请再审人刘成财因与被申请人南京仙林国际汽车城投资有限公司(简称仙林公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京市中级人民法院(2012)宁民终字第1号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

  刘成财申请再审称:(一)一、二审法院认定刘成财对合同无效承担30%次要责任错误,刘成财按约付款没有过错,其不应承担缔约过失责任。1依据双方《联建协议》的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,仙林公司取得商品房预售许可证是双方的期待及《联建协议》预期的重要内容,刘成财明知本案房屋未取得商品房预售许可证而购买,不必然构成双方签订的《联建协议》无效,也不构成刘成财有过错的理由。2《联建协议》无效系仙林公司未取得商品房预售许可证,而办理商品房预售许可证是仙林公司的单方义务。仙林公司起诉请求确认《联建协议》无效前,其已取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证,并通过房屋竣工验收,其已具备领取商品房预售许可证的条件。但由于房价上涨,其未办理该证,却请求确认《联建协议》无效,违背《中华人民共和国合同法》第六条规定的诚实信用原则,其应承担全部责任。3根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第(三)项的规定,仙林公司因“其他违背诚实信用原则的行为”所产生的损害赔偿责任,不应以合同另一方的过错为前提。4《联建协议》虽被另一案件确认无效,但该案未就缔约过错责任进行审理,故不能作为本案认定事实的依据。(二)一、二审法院判决不予支持刘成财主张的信赖利益损失,没有法律依据。双方当事人对房屋价格上涨所产生的信赖利益损失,均不持异议。因合同无效,刘成财丧失与第三人订立合同的机会,仙林公司应赔偿因房屋价格上涨而产生的差价损失。综上,刘成财依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第(二)、(六)项的规定申请本案再审。

  仙林公司提交意见认为,刘成财的再审申请缺乏事实与法律依据,请求予以驳回。

  经审查查明,2005年12月29日,刘成财与仙林公司签订《联建协议》约定:鉴于仙林公司已经取得政府部门的立项批复等相应文件,刘成财已经充分了解并体谅到仙林公司目前未就所建商业及住宅用房取得销售许可证。为加快南京仙林国际汽配城的建设,完善汽配城的布局,充分发挥汽配城的功能,双方就联建事项达成协议。仙林公司开发的汽车城项目位于南京市栖霞区王子楼村西102号,刘成财选定汽配城21幢01号房进行联建,商铺建筑面积为7967平方米,单价912928元/平方米,价款为72732989元。商住房建筑面积为18267平方米,单价316514元/平方米,价款为57915896元。两者总价为1306489元。仙林公司于2005年12月31日前将联建房完工交付给刘成财。订立本协议时,刘成财交付定金20万元,该款可抵冲首期房款。首付款656489元于2006年5月10日之前支付,其余按揭贷款65万元的办理时间以银行通知为准。

  刘成财自2004年11月24日起至2006年6月19日止,分六次共计支付房款526489元。其中:2004年11月24日支付20万元,2005年11月11日支付10万元,2005年12月29日支付10万元,2006年6月19日分三笔支付126489元。仙林公司于2006年6月22日前将联建房交付给刘成财。2006年7月,刘成财对房屋进行装修后开始使用。

  2008年7月,仙林公司诉至江苏省南京市栖霞区人民法院,请求确认《联建协议》无效。2008年12月31日,该院作出(2008)栖民一初字第1979号民事判决:确认双方签订的《联建协议》为无效合同。

  2010年12月27日,刘成财诉至江苏省南京市栖霞区人民法院,请求判令:仙林公司返还购房款526489元,赔偿利息损失(利率按照中国人民银行相关规定自购房款交纳之日起计算至2010年12月19日止)暂计256518元,房屋装修损失13万元及信赖利益损失2329291元,合计2715809元。审理过程中,刘成财申请对座落于南京市栖霞区王子楼村西102号21幢301号室房屋及21幢1号商铺的装修装饰价值及房屋、商铺的市场价值进行评估鉴定(房屋价值评估分别以2008年12月和2010年11月作为评估基准日)。南京市鼓楼区物价局价格认证中心出具鼓价证民字[2011]2005号《价格鉴证结论书》,结论为:以2011年2月24日为价格鉴证基准日,房屋及商铺的装修费用为43700元。江苏大新房地产地价评估有限公司出具苏大新房估字(2011)第1602号《房地产估价报告》,结论为:以2011年1月20日为估价时点,房屋市场价值为154万元,商铺市场价值为135万元。江苏省南京市栖霞区人民法院于2011年9月20日作出(2011)栖民初字第90号民事判决:一、仙林公司于判决生效之日起十日内向刘成财返还购房款526489元及利息损失的70%(利息按中国人民银行同期贷款利率计算,其中自2004年11月24日起按本金20万元计算至2005年11月10日止,自2005年11月11日起按本金30万元计算至2005年12月28日止,自2005年12月29日起按本金40万元计算至2006年6月18日止,自2006年6月19日起按本金526489元算至该款付清时止)。二、仙林公司于判决生效之日起十日内向刘成财支付房屋装修损失30590元。三、驳回刘成财的其他诉讼请求。刘成财不服,提起上诉,江苏省南京市中级人民法院作出判决:驳回上诉,维持原判。刘成财仍不服,向本院申请再审。

  本院认为,双方当事人签订的《联建协议》已被相关生效民事判决确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤消后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,仙林公司在未取得商品房预售许可证的情况下,对外销售房屋,理应承担主要过错责任。从双方签订的《联建协议》所载明的内容看,刘成财已经充分了解并体谅到仙林公司未就所建商业及住宅用房取得销售许可证,故刘成财对仙林公司在出卖本案房屋时尚未取得涉诉房屋预售许可证是知晓的,刘成财对由此可能导致合同无效所产生的风险应有所预期,其主张对合同无效的法律后果不承担责任,理由不能成立,一、二审判决认定刘成财承担30%次要责任,并无不妥。关于刘成财主张因房屋价格上涨所产生的信赖利益损失问题,本院认为,本案房屋、商铺价格涨跌系由房地产市场所决定的,双方签订《联建协议》时无法预期,故刘成财主张因房屋、商铺价格上涨,仙林公司应赔偿其该信赖利益损失,缺乏法律依据,本院不予支持。

  综上,刘成财的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款的规定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定,裁定如下:

  驳回刘成财的再审申请。


审 判 长 葛晓明

审 判 员 王 欣

代理审判员 陈 皓

二○一三年三月十八日

书 记 员 唐文宣


20200109125804

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