刘昌明与广州从化动漫产业园发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/58/08广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2014)穗中法民五终字第1825号

  上诉人(原审原告)刘昌明。

  委托代理人王美舟,广东广之洲律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)广州从化动漫产业园发展有限公司,所在地从化市。

  法定代表人郭接宁,该公司董事长。

  委托代理人邝灼枢。

  委托代理人骆文婷。

  上诉人刘昌明因与广州从化动漫产业园发展有限公司(以下简称动漫产业园)商品房预售合同纠纷一案,不服从化市人民法院(2013)穗从法房初字第297号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院认为:刘昌明、动漫产业园双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意,是双方的真实意思表示,且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同是合法有效的,双方应恪守履行。本案争议焦点为:动漫产业园是否应承担逾期交房的违约责任?

  针对争议焦点,刘昌明认为动漫产业园未按合同约定邮寄《收楼通知书》通知刘昌明收楼,且未能出示相关证明文件给刘昌明,故应承担逾期交房的违约责任。动漫产业园则认为其已于2011年10月30日按照刘昌明提供的地址以挂号信的形式邮寄《收楼通知书》给刘昌明,并提供加盖邮戳的邮寄单予以证实,但未能提供该挂号信予以妥投的证明材料,而且涉案房屋已经取得了相关证明文件,故不应承担逾期交房的违约责任。针对动漫产业园是否如期通知刘昌明收楼的问题,原审法院根据动漫产业园申请于2013年10月29日向从化市邮政局出具《调查取证函》,调查动漫产业园何时向刘昌明邮寄挂号信(编号:XA58320893744),动漫产业园邮寄的地址以及投递签收情况。从化市邮政局于2013年11月1日出具《查单答复情况》,证实该挂号信于2011年10月30日收寄,其他信息已过查询期。原审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,动漫产业园未有证据证实刘昌明已收到其邮寄的《收楼通知书》,应承担举证不能的后果。因此,对刘昌明提出的其于2011年11月5日自行前往收楼的主张,原审法院予以采信。

  根据合同第十六条“交付时的验收”约定,乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收该商品房。本案中,刘昌明于2011年11月5日前往收楼。根据合同约定,刘昌明若认为房屋不符合交付条件的,应在2011年11月20日前以书面形式向动漫产业园提出。但刘昌明直至2011年11月24日才向动漫产业园提出书面异议。现涉案房屋已于合同约定交付期限前取得《建设工程质量监督报告》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》等证明文件,已达到了法定交付条件。因此,根据双方合同约定刘昌明未能在约定期限内提出书面异议的,应视为同意接收涉案房屋。综上所述,涉案房屋的约定交付日期为2011年10月30日,实际交付日期为2011年11月5日。因此,动漫产业园动漫公司迟延5天交付涉案房屋,应承担延迟交楼违约金。

  综上,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,于2014年1月27日判决如下:一、广州从化动漫产业园发展有限公司应自本判决发生法律效力之日起10日内支付延迟交楼违约金57672元(以总房款230688元为本金,按每日万分之五计付五天)给刘昌明;二、驳回刘昌明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1576元,减半交纳788元,由刘昌明负担763元,由广州从化动漫产业园发展有限公司负担25元。

  判后,刘昌明不服,向本院提起上诉称:1、一审法院认定事实错误。原审法院认定动漫产业园于2011年10月28日取得竣工验收备案表即具备交楼条件是适用法律错误,因为双方签订的商品房买卖合同第12、15条均约定须通过消防验收为交楼条件,而动漫产业园直到2012年2月7日才取得《建设工程消防验收意见书》,根据有约定从约定的原则,所以动漫产业园直到2012年2月7日通过消防验收后才具备交楼条件。但动漫产业园具备交楼条件后未及时通知刘昌明办理交楼手续,未履行合同第15条约定出示消防验收文件的原件并提供加盖动漫产业园公章的复印件的义务,根据该条的约定刘昌明有权拒绝收楼,由此产生的逾期交楼责任应当由动漫产业园承担。2、一审判决对相关的事实没有认定。首先是2011年11月24日刘昌明向动漫产业园邮寄了收楼异议函,刘昌明庭后应法院的要求将邮局的妥投证明邮寄给原审法院,但原审判决未注明该收楼异议函已经由动漫产业园签收,遗漏认定该事实。原审亦遗漏查明合同第16条约定。3、一审法院适用法律错误。按合同第16条的约定,刘昌明在是2011年11月5日到动漫产业园处办理收楼手续,其发出异议的时间是从收到动漫产业园收楼通知书之日起15天内验收,验收期限届满后15天内书面提出异议,现一审法院并没有认定动漫产业园完成证明其已经邮寄了收楼通知书的义务,所以一审法院认为动漫产业园并无通知刘昌明收楼,则该异议期限是没有起点的,所以异议期限不存在届满的问题。一审法院把收到收楼通知书之日起30日混淆为刘昌明实际验收之日起30日,对合同原文的理解错误。即便如动漫产业园陈述2011年10月30日向刘昌明邮寄了收楼通知书,假设次日刘昌明收到该通知书,则按合同约定,刘昌明应当前往验收的期限是15天,异议期限是15天,即异议届满也是2011年11月30日,刘昌明寄出异议函也是在该期限内。根据商品房买卖合同第16条第二款的约定,动漫产业园在收到刘昌明就房屋质量以及交楼条件提出异议至今未向刘昌明作出书面答复和处理意见,也没有做任何其他形式的答复和处理意见,依合同约定应视为该异议成立,商品房视为未交付。动漫产业园的交楼文件不齐全,也不出示任何文件,房屋的质量存在问题,包括地板、天花夹角渗水等质量问题。4、动漫产业园至今仍未通知刘昌明收楼,既然其未按合同第12条通知刘昌明收楼,其应当承担迟延交楼的责任。故上诉请求动漫产业园向刘昌明支付延迟交楼违约金(以总房款230688元为本金,按照每日万分之五的标准,从2011年10月31日起计至动漫产业园取得质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件的涉案房屋后书面通知刘昌明收楼之日止,暂计到起诉日为71054元);动漫产业园承担本案一、二审诉讼费。

  动漫产业园答辩不同意刘昌明的上诉请求,具体事实和理由如下:1、2011年10月30日通知刘昌明收楼,有收楼通知书及挂号信的凭证,证明已经通知刘昌明收楼。2、刘昌明提及动漫产业园文件不齐全及逾期交楼问题,虽然消防验收合格意见书是2012年2月7日才取得,但合同第15条第三款有约定交楼条件是《出具消防验收合格意见书》或备案凭证,故消防验收文件是在2011年10月30日前已经送到消防部门进行备案,消防意见书是随后审核出具的,刘昌明所述交楼条件不齐全不属实。3、刘昌明称对原审法院对合同第16条的理解不当,对此原审的认定并无不当。

  经审理查明:2011年2月28日,刘昌明(乙方)与动漫产业园(甲方)订立了一份《广州市商品房买卖合同(预售)》,约定:乙方购买甲方开发的位于从化市太平镇元洲岗村/(自编1栋)712房。房屋总售价230688元。合同第十二条“交房条件”约定,该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定,甲方应当在2011年10月30日前将房屋交付刘昌明使用。甲方交付房屋时,应当向乙方发出收楼通知书。第十四条“延期交房的违约责任”约定,甲方如未按合同规定的期限交房,逾期不超过90日的,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款005%的标准向刘昌明支付违约金,本合同继续履行;逾期超过90日后,乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的,合同继续履行,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款005%的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定,甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》;(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证;(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料;(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;(六)《房地产(住宅)质量保证书》;(七)《房地产(住宅)使用说明书》;(八)《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;……上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定,乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收该商品房。另合同附件七第八条约定“双方确认在合同上所填写的地址为相互送达有关法律文件的通讯地址,一旦发生变更,须及时书面通知对方,否则,由于地址填写不正确或变更而引致未能及时通知对方所引起的一切后果和责任由过错方承担”,第九条约定“出卖人交付的商品房,如非主体结构方面的问题,不能成为买受人拒绝收楼的原因”,第十条约定“非因出卖人的责任而买受人逾期不办理收楼手续的,视为出卖人实际已经将该商品房交付买受人使用。买受人应当自本合同约定的交房期限届满之日或出卖人书面通知的交楼之日起,承担因该商品房交付而产生的全部法律责任,包括但不限于各项物业的管理费的交付,保修期的起算,商品房的风险责任承担等”。

  合同签订后,刘昌明按合同的约定向动漫产业园支付了全部房款。

  动漫产业园称其已于2011年10月30日按照刘昌明提供的地址以挂号信的形式邮寄《收楼通知书》给刘昌明,并提供加盖邮戳的邮寄单予以证实,而且涉案房屋已经取得了相关证明文件,故不应承担逾期交房的违约责任。针对动漫产业园是否如期通知刘昌明收楼的问题,鉴于动漫产业园未能提供上述挂号信予以妥投的证明材料,原审法院根据动漫产业园申请于2013年10月29日向从化市邮政局出具《调查取证函》,调查动漫产业园何时向刘昌明邮寄挂号信(编号:XA58320893744),动漫产业园邮寄的地址以及投递签收情况。从化市邮政局于2013年11月1日出具《查单答复情况》,证实该挂号信于2011年10月30日收寄,其他信息已过查询期。在二审庭询中,刘昌明确认上述挂号信地址即为其在《商品房买卖合同》上所留地址且在上述挂号信收寄期间并未更换过地址。

  刘昌明否认收到上述挂号信,但认为合同约定的交楼时间已至,故自行于2011年11月5日到动漫产业园处办理收楼手续。刘昌明称在收楼现场,动漫产业园在刘昌明提出要求的情况下不向其出具任何合同中约定的收楼时应出具的文件;动漫产业园对此予以否认,因动漫产业园在2011年10月30日前已经具备了所需的交楼文件,且任何一个客户验收房屋,动漫产业园均会按合同约定出示给客户,所以对于刘昌明称所有资料都没有明显不属实。刘昌明认为虽然动漫产业园取得了部分验收文件但不排除其因管理不完善的原因导致其不出示这些文件,但刘昌明未举证证明其对动漫产业园不出示交楼文件提出了异议。刘昌明另提出案涉房屋的质量有问题,并称其提异议的书面文件已被动漫产业园收走。

  刘昌明于2011年11月24日向动漫产业园邮寄《收楼异议函》,称:本人是广东动漫城一座712业主。本人于2011年11月5日前往广东动漫城办理收楼手续。办理收楼手续期间,办理手续的贵方人员未能提供房地产销售合同明确要求的《建设工程施工质量验收监督意见书》,《建设工程规划验收合格证》,《建设工程竣工验收报告》,《建设工程消防验收意见书》或《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》,《关于(楼盘名称)建设项目竣工环保验收的函》,《人防工程专项竣工验收备案意见书》,《广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)》,《广东省供水合同》《永久水表安装完毕告表》,广东电网公司广州供电局盖章的《广州供电局工程验收通知单》、《广东省城市供电合同》以及已安装的业主表上的供电局提供的电表编号,《通邮申报表》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目验收合格等文件。并发现房屋有21个质量问题待整改。此举违反本人与贵公司签订的房地产销售产销售合同。根据该合同规定,贵公司已经构成违约。贵公司应向本人赔付违约金,直至上述文件齐备之日止,请贵公司尽快向本人出示上述资料并完成房屋的质量整改,以便早日完成收楼手续。

  另查明:涉案房屋于2011年10月25日取得《建设工程质量监督报告》,2011年10月28日取得《建设工程规划验收合格证》,2011年10月18日取得《建设工程竣工验收报告》,2012年2月7日取得《建设工程消防验收意见书》,2010年4月14日与从化经济开发区自来水有限公司签订《供用水合同》,2009年4月27日与广州从化供电局签订《供用电合同》,2011年7月20日与从化市邮政局签订《委托制作维护信报箱协议书》,2011年9月19日通过人防验收,2011年10月19日通过环保验收,2011年10月28日办理《竣工验收备案表》,《竣工验收备案表》中“工程竣工验收备案文件目录”一栏第6项为“规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”。

  又查,刘昌明在二审庭询中称收楼条件中有关消防合格的条件是指建设工程消防验收的意见书或是建设工程竣工验收消防备案受理凭证,据消防法的规定,二者的区别是被消防局抽查了则会有意见书,如果不是抽查的就会有消防受理凭证;动漫产业园对此亦不予认可,认为其在《消防验收意见书》之前即已办理了备案。刘昌明另认为虽然《竣工验收备案表》中“工程竣工验收备案文件目录”一栏第6项为“规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”,但认为该文件与合同第15条约定的消防验收是不同概念;即便存在上述第6项的文件,也与事实和合同约定不相符,而且动漫产业园涉嫌存在违规的问题。刘昌明对上述陈述中有关“消防法的规定”的具体含义并未在法院指定的期限内答复。

  又查,在本院2014年5月21日进行的庭询中,刘昌明称其一直都未收楼,故逾期交楼违约金截止计算到一审开庭时看到交楼文件之日。刘昌明另称其会在庭后两周左右向有关部门反映动漫产业园竣工验收备案表存在违规问题,如果其竣工验收备案表被撤销,则违约金计算至动漫产业园实际重新取得竣工验收备案表之日。刘昌明至今未向本院提交其是否向有关部门反映情况以及处理结果的依据。

  本院认为,原审认定刘昌明、动漫产业园签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效论理清晰无误,本院不予赘述。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定,第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,故本案二审争议的焦点为:一、案涉房屋在2011年11月5日收楼时是否具备交付条件?二、若案涉房屋2011年11月5日不具备交付条件,则刘昌明于2011年11月24日提出异议是否已过异议期?具体评析如下。

  关于第一个争议焦点。首先,案涉房屋的消防在2011年11月5日是否具备交付条件的问题。合同第十二条“交房条件”约定,该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件;第十五条“房屋交付时的有关资料”约定“双方进行房屋验收交接时,动漫产业园应当向刘昌明提供有关该商品房的消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证”,结合刘昌明的《收楼异议函》中“办理手续的贵方人员未能提供房地产销售合同明确要求的《建设工程消防验收意见书》或《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》”,刘昌明在二审主张《建设工程消防验收意见书》是消防符合交楼条件的文件与事实不符,鉴于动漫产业园2011年10月28日办理的《竣工验收备案表》中“工程竣工验收备案文件目录”一栏第6项为“规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”,故动漫产业园主张其在2011年11月5日前已将消防文件予以备案合理有据,本院予以采信;刘昌明主张动漫产业园于2012年2月7日取得《建设工程消防验收意见书》时消防才符合交楼条件缺乏理据,本院不予采信。其次,根据已查明的事实,动漫产业园在2011年11月5日前已取得上述合同约定的房屋交付时的有关资料,即已具备交楼条件,刘昌明称动漫产业园不应其要求出示上述材料有悖常理,且刘昌明亦未举证证明其对此提出异议,故本院对此亦不予采信。再次,一方面刘昌明未能举证证明其在收楼时对房屋质量提出的异议,另一方面,合同附件七第九条约定“出卖人交付的商品房,如非主体结构方面的问题,不能成为买受人拒绝收楼的原因”,故刘昌明以房屋质量有问题拒绝收楼并要求动漫产业园承担逾期交楼违约金缺乏理据,本院亦不予支持。

  关于第二个争议焦点。一方面,合同第十六条“交付时的验收”约定“乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收该商品房”,鉴于双方并未明确约定验收期限,故原审法院认为刘昌明2011年11月24日发出《收楼异议函》已过异议期限属理解不当;另一方面,如前所述,2011年11月5日时案涉房屋已具备交楼条件,原审认定动漫产业园应承担截止2011年11月5日的逾期交楼违约金且动漫产业园并未提出上诉,故本院对此予以维持。

  综上所述,上诉人刘昌明的上诉理由不成立,应予驳回;审查原审判决,处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  本案二审案件受理费1548元,由上诉人刘昌明负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  岳为群

代理审判员  柳玮玮

代理审判员  郑怀勇

二〇一四年六月九日

书 记 员  杨仁义


20200109125808

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