上海慧谷律师事务所与王A房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/48/33上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2013)沪二中民二(民)终字第1044号

  上诉人(原审被告,反诉原告)上海慧谷律师事务所。

  法定代表人居某某。

  委托代理人居懿,上海慧谷律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告,反诉被告)王A。

  委托代理人管科,上海市东凰律师事务所律师。

  上诉人上海慧谷律师事务所(以下简称慧谷所)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2012)闸民三(民)初字第2053号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,上海市闸北区共和新路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)系王A及其丈夫周A共有的产权房。2010年4月18日,王A(乙方)、慧谷所(甲方)就合作经营事宜签订《协议书》,约定:乙方转入甲方;在乙方聘用期内,甲方租用乙方祥腾财富广场系争房屋作为甲方新办公场所,前三年年租金在人民币(以下币种均为人民币)17万元的基础上按每年1万元的基数递增;三年内,甲方在祥腾办公室的律师创收收益优先支付税金、公积金等办公费用,如有剩余,用于支付房租,若剩余部分不足以支付当年租金的,由乙方承担房屋租金的亏损;双方合作共同经营6年后,方可按照市场价进行租金调整。由王A、慧谷所的法定代表人居某某以及案外人陈某签订的落款日期为“2011年1月1日”的《合伙协议书》载明:祥腾广场办公室为三人共同合伙建立,租用王A的系争房屋为办公场所,前三年年租金在17万元的基础上按每年1万元的基数递增,租赁日期从2011年1月1日起;三年内,在祥腾办公室的律师创收收益优先支付税金、公积金等办公费用,如有剩余,用于支付房租,若剩余部分不足以支付当年租金的,由王A承担房屋租金的亏损;合作共同经营6年后,可各自按照市场价进行租金调整。

  2011年9月30日,王A、周A(甲方)与慧谷所(乙方)签订《租赁合同》,约定:由慧谷所承租系争房屋,租期六年自2011年10月1日起至2017年9月30日止;每月租金5,000元,并承担物业管理费;合同签字生效后即支付六个月的租金并另行支付相当于一个月租金的押金,以后租金每六个月支付一次,先付后用。2012年1月6日,王A出具“收条”:收到2011年房租4万元整;同月16日的“收条”记载:收到慧谷所付来2011年房租叁万元整;同年4月1日,王A再次出具“收条”:收到2012年预付租金60,000元。王A另向慧谷所开具了共计45,000元的发票。因双方合作发生纠纷,故而涉讼。2012年12月10日,王A夫妻向慧谷所发函称:决定对系争房屋进行电路检修和室内装修,将于12月10日申请停电,并要求慧谷所搬迁物品。慧谷所遂于12月12日迁出系争房屋。周A于2013年3月1日出具授权书,授权王A全权处理系争房屋的租赁合同纠纷事宜。

  王A诉至法院,要求确认双方于2011年9月30日签订的《租赁合同》无效。

  原审审理中,慧谷所提出反诉,要求:1、确认《租赁合同》合法有效;2、判令王A向慧谷所开具85万元的租金发票;3、判令王A向慧谷所承担非法占用的三间办公室的租金91,66666元。在2013年2月27日庭审时,慧谷所表示由于王A于2012年12月10日擅自停电,导致慧谷所无法再继续租赁使用系争房屋,故增加反诉请求,要求:4、依法解除双方的《租赁合同》;5、判令王A依约向慧谷所支付提前解约的违约金10万元;6、判令王A返还慧谷所多收的房租5万元。

  原审另查明,2011年12月26日,慧谷所向闸北区司法局提出申请要求变更注册地址,申请材料包括了上述《租赁合同》。后经核准慧谷所的注册地址由本市闸北区共和新路XXX号XXX室变更至系争房屋内。

  原审再查明,2012年10月8日,王A以合伙协议纠纷为由另案起诉慧谷所等,要求解除合伙关系[(2012)闸民二(商)初字第614号案件]。

  原审审理中,王A称:根据2011年年底慧谷所的营收情况,王A按合伙协议约定可以获得的租金应该为13万元,由于陈某有笔律师费尚未入帐,所以就先收取了7万元的租金,并出具了收条;到了2012年4月,陈某的律师费入帐后要求记入2012年度的事务所营收,王A为了尽早获得租金就同意了,并出具收条注明预收2012年度的租金;而且“2011年1月1日”的《合伙协议书》是由陈某起草,并通过电子邮件发送给王A、慧谷所,日期则是倒签的,具体的发件日期为2011年9月16日和2011年10月16日。为此王A提供了上海市上信计算机司法鉴定所出具的“司法鉴定意见书”,结论为:邮件内容真实,无修改迹象。

  慧谷所则称:第三项反诉请求是因王A未征得慧谷所主任同意,让慧谷所的律师吕晓玲占用了一间办公室,而王A本人更换了二间办公室门锁并自行使用,91,66666元是三间办公室的租金。根据双方协议,只有在慧谷所每年有盈余的情况下才支付给王A租金,由于王A之前一直未能收取房租,所以在2011年8月份王A提出要求签订一份每月固定金额的租赁合同。之后王A收取了总共13万元的租金,其中7万元支付2011年10月1日起至2012年10月1日一年的租金,以及押金5,000元、滞纳金5,000元;2012年4月王A要求慧谷所预付租金6万元,该6万元租金是从2012年10月1日算至2013年10月1日。因为慧谷所已于2012年12月12日迁出系争房屋,所以提出第六项反诉请求。

  原审法院曾电话联系案外人陈某,要求其到庭作证。陈某称由于王A、慧谷所的矛盾尖锐,其本人不愿到庭作证,对于事实情况也不愿陈述。原审法院亦向上海合富置业顾问有限公司、上海臣信房地产经纪有限公司征询了系争房屋目前的市场租金价格,分别是“类似房屋出租价格日租金约为248元/平方米,该房屋参考月租金为12,06933元”、“100-150平36元/平米/天、200-300平2元/平米/天”。

  原审法院认为,合法有效的民事法律行为应当具备行为人有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益等要素。综合分析现有证据及双方的陈述,原审法院以为王A的主张更具高度盖然性。首先,《合伙协议书》中对租金收取的情况作出了明确约定,王A认为该份协议形成时间在2011年10月16日,由双方的往来邮件及“鉴定意见书”为证,《合伙协议书》晚于《租赁合同》签订,自应采合伙协议关于租金的约定;而即便按慧谷所的主张,该份协议签订于2011年1月1日,因协议中明定“合作共同经营6年后,可各自按照市场价进行租金调整”,在无确凿证据证明该份协议已被合意解除或撤销的情况下,双方应无权重新议定租赁事项。

  其次,关于租金收据,王A的解释亦更具可采性,其提供的“慧谷所(祥腾)2012年1-4月创收及提成情况明细表”显示,2012年4月陈某确有20万元到帐,扣除其可得提成后,慧谷所的收入应为6万元,金额、时间等因素契合了“4月1日收条”的记载;而慧谷所则称“7万元”、“6万元”分别支付的是2011年10月1日起至2012年10月1日、2012年10月1日至2013年10月1日的租金,在没有确切注明时间段的情况下,慧谷所的此种解释明显有违生活常理,难以采信。

  此外,再结合慧谷所注册地址变更登记情况、系争房屋实际市场租金价格等,原审法院推定,双方之间并无以每月5,000元出租租赁系争房屋的真实意思表示,所签的租赁合同仅为申请变更注册地址之用,根据法律规定由于欠缺两造合意而致合同罹于无效,故对于王A的诉请应予支持。合同被确认无效后,慧谷所提出的第一、第四、第五项反诉请求因丧失基础法律关系难获支持;王A及吕晓玲作为慧谷所聘用的律师,正当使用慧谷所的办公设施,从事法律服务并为慧谷所带来收益,除非双方有明确约定否则无须另行支付使用办公设施之费用,慧谷所的第三项反诉请求难以准许;至于慧谷所要求王A返还多收取的租金,基于前述理由,慧谷所收取租金的依据是《协议书》及《合伙协议书》,现王A以合伙协议纠纷为由另案诉讼,双方可在该案中按2012年度慧谷所的实际营收情况结算当年的租金数额。由于王A实际收取租金13万元,仅开具了45,000元的发票,故对于慧谷所的第二项反诉请求,应予支持。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定判决如下:一、确认2011年9月30日王A与上海慧谷律师事务所签订的《租赁合同》无效;二、王A应自判决生效之日起十日内向上海慧谷律师事务所开具金额为85,000元的租金发票;三、驳回上海慧谷律师事务所的其余反诉请求。

  上诉人慧谷所不服原审判决,向本院提起上诉称,原审法院没有作出裁定即将案件转为普通程序,违反程序。原审法院确定合议庭成员后三日内没有告知,违反程序。王A超过举证期限提供《鉴定书》,该《鉴定书》是以王A个人名义委托的,且鉴定人未出庭,故《鉴定书》不能作为证据。原审法院协助王A取证,有违公正。原审认定2011年9月30日签订的《租赁合同》“仅为申请变更注册地址之用”,不符合事实,该《租赁合同》应为有效。原审多次开庭,笔录未见。原审法院适用法律错误,慧谷所请求撤销原审判决第一、二、三项,依法改判。

  被上诉人王A辩称,为取得租房发票等,双方签订《租赁合同》,该《租赁合同》非当事人的真实意思表示,且未实际履行,原审判决《租赁合同》无效,并无不当,请求驳回上诉,维持原判。

  本院经审理查明,原审法院判决查明的事实并无不当,本院予以确认。

  本院认为,双方的《租赁合同》约定租金为每年6万元,明显低于市场询价,不合情理。慧谷所支付2011年房租为7万元,相对《租赁合同》约定的年租金6万元已经超付,不合理。慧谷所称,7万元中还包括押金5,000元、滞纳金5,000元,但是《租赁合同》并未约定先期支付滞纳金,故可以认定双方均未按照《租赁合同》履行。《租赁合同》签订之后,陈某、王A、居某某三方关于合伙的《协议书》邮件往来商讨的租金标准与2010年4月18日王A、慧谷所的合伙《协议书》内容基本一致,亦印证了王A所陈述《租赁合同》为开具发票、变更营业地址虚假签订之说。原审法院认定《租赁合同》非当事人真实意思表示,应为无效,本院认同,不再赘述。

  原审法院开庭前向双方当事人发出书面传票,告知合议庭组成人员,开庭时亦告知合议庭成员以及当事人申请回避的权利,慧谷所并未提出异议,应当视为认可,慧谷所现提出原审告知合议庭程序错误,缺乏依据,本院不予采纳。法院为查明事实,电话联系知情人了解案情,并无不当,慧谷所认为原审程序违法,没有依据,本院不予支持。慧谷所已自认三方关于合伙有邮件往来,并确认2011年10月16日的邮件等,故慧谷所上诉提出法院采纳王A自行委托《鉴定书》作为证据违反程序之说,亦无理由,本院不予支持。慧谷所所称原审法院隐匿庭审笔录等,程序存有瑕疵,然均无充分证据予以证明,本院对此不予采纳。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币2,34166元,由上诉人上海慧谷律师事务所承担。

  本判决为终审判决。


审 判 长张志煜

代理审判员马忆蔺

代理审判员张 松

二○一三年六月十三日

书 记 员朱伟静


20200109124833

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