刘献求与卢超凡房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/58/35湖南省娄底市中级人民法院

民事判决书

(2012)娄中民一终字第334号

  上诉人(原审原告)刘献求。

  委托代理人舒崇根,湖南民声律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)卢超凡。

  委托代理人陈月芳。

  委托代理人何之海,湖南顺时律师事务所律师。

  上诉人刘献求因房屋买卖合同纠纷一案,不服娄底市娄星区人民法院(2011)娄星民二初字第983号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭于2012年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人刘献求及其委托代理人舒崇根,被上诉人卢超凡及其委托代理人陈月芳、何之海,均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  娄底市娄星区人民法院经审理查明:2002年7月24日,李清华、方花等通过协议出让的方式取得位于娄底市甘桂路与小科街交叉口东北角宗地号为03-01-0001国有土地使用权(国有土地使用权证为:娄国用(2002)字第SG2502号,土地使用权面积为80928平方米)。2006年12月30日,李清华、方花等人取得了该宗土地建设用地规划许可证(编号:200612191号),用地项目名称为商住用地。2007年,李清华、方花等以上述国有土地使用权入股,由卢超凡、梁云桂、陈月芳三人出资,开始以“李清华、方花等私房联建项目部”的名义建房。对所建成的房屋,李清华、方花、卢超凡、梁云桂、陈月芳内部约定,30%归李清华、方花等所有,70%归卢超凡、梁云桂、陈月芳三人所有。2009年6月27日,原告刘献求以参建方的名义与“李清华、方花等私房联建项目部”签订私房联建合同,卢超凡和陈月芳在合同上签名。根据合同的约定,原告刘献求自愿参与建设位于娄底市甘桂路与小科街交汇处东北角李清华、方花等私房联建项目,并承购B座2单元6层1号房及E座1号车库一个,房屋面积14072平方,单价1325元/平方,车库面积2539平米,单价2000元/平方,总价款以房产局测绘面积计算为准;电话线、宽带互联网线,闭路电视入户、开户费用,水、电、煤气表安装费及开户费由原告承担;合同第三条约定:“1、一次性付款方式:乙方(原告)在签订购房合同时,一次性预付所购房款的95%,交付使用时付清余款,车库主体完成,全部付清款项。2、税费承担方式:甲方(被告)负责办好房产证和国土使用证,工本费由乙方向甲方按实缴纳,应缴纳的契税按国家政策规定由甲、乙双方各承担50%”。第五条约定:“1、乙方所购房产于2009年12月31日前交付使用。2、乙方在甲方交付房屋、国土产权证前必须付清所有房款及一切费用,两证于2010年交付”。第六条约定:“土地使用权期限和房屋所有权期限均以国土局和房产部门审批政策性期限为准”。第七条约定:“甲方委托物业管理公司统一负责水、电、卫生、绿化、治安等各项维修和管理,并按政府规定收取物业管理费及有偿服务费”。第十条约定:“考虑甲方在建设过程中的一些不可预见的原因(如雨季、供电、工农关系的协调和处理等)需延长房屋交付日期时,由甲方及时用电话或书面形式通知乙方,但逾期最长不超过三个月,如再超过时,则每超过一天,处甲方房屋总金额万分之三的经济处罚,超过四个月以上时,乙方有权终止合同”。原告的房屋及车库测绘面积分别为13642平方米和2595平方米,总房屋价款为219000元(其中房屋价款为167100元,车库价款为51900元)。2009年6月27日,原告向被告支付房款215000元,2010年10月10日补交房款4000元。2009年12月15日,原告向被告预付水、电、煤气表安装、开户费以及办理房产证等费用16000元。对上述费用,原、被告双方于2011年3月29日进行了结算,但原告尚有1638元多支付的办证费用未领回。另查明,“李清华、方花等私房联建项目”的国有土地使用权于2002年7月24日取得,终止日期为2051年12月24日,土地使用年限为495年。还查明,本案所涉房产系由卢超凡、陈月芳、梁云桂在“李清华、方花等私房联建项目”建成后,将其所分得的房产出卖给原告。对此,被告卢超凡与陈月芳、梁云桂达成责任分担协议,卢超凡自愿不向法院申请追加陈月芳和梁云桂作为本案的被告,如法院判决卢超凡承担民事责任,其可以按各合伙人出资的比例向对方追偿。

  娄底市娄星区人民法院经审理认为:虽然原告刘献求与卢超凡、陈月芳签订的是私房联建合同,但经查明,“李清华、方花等私房联建项目”系由李清华、方花等与卢超凡、陈月芳、梁云桂合伙筹建,项目建成后,卢超凡、陈月芳、梁云桂将其所分得的房产出卖给原告,故本案应当认定为房屋买卖合同关系。被告卢超凡提出本案系私房联建合同关系的主张,与事实不符,不予采纳。“李清华、方花等私房联建项目”并没有作为商品房开发,也没有取得商品房预售许可证,不具备商品房买卖合同的法律要件,故对原告要求确认本案为商品房买卖合同关系的意见,亦不予采纳;原、被告所签订的《私房联建合同》名为私房联建,实为房屋买卖,尽管在形式上存在瑕疵,但合同的内容不违背法律的规定,且是当事人的真实意思表示,加之合同已经实际履行,故该份合同对双方具有约束力,原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中,根据合同第三条第一项的约定,原告在签订合同时应向被告支付95%的购房款(即219000元×95%=208050元),原告刘献求实际支付了房款215000元,已按合同的约定足额支付了房款,故原告并未违反合同先履行义务,被告的抗辩理由不成立,不予采纳。根据合同第十条的约定,逾期交房的违约金数额应按日万分之三计算,具体金额为3942元(即自2009年12月31日算至2010年3月1日止,219000元×03‰×60天=3942元);至于原告提出由被告赔偿因其未履行物业管理、绿化等义务的损失3000元的主张,经查,原、被告在合同中并未对上述事项进行明确的约定,且原告对损失亦未提供相关证据,故原告的该项主张,缺乏事实依据,不予支持;另原告提出要求被告退回费用16000元,经查,因双方在合同中有明确约定,有关有线、水、电、煤气表安装、开户费以及房屋所有权证和国有土地使用权证的办证费用的50%均由原告自行承担,故被告向原告收取上述费用符合合同的约定,且双方就此项费用已于2011年3月29日进行了结算确认,原告诉求返还16000元缺乏事实依据,不予支持,但结算确认原告多支付的1638元办证费用,被告应予退还;本案中,原告还提出要求被告赔偿因房屋只有40年使用年限所造成的损失2000元的主张,经查,双方在合同中约定:“土地使用权期限和房屋所有权期限均以国土局和房产部审批政策性期限为准”。原告在与被告签订《私房联建合同》时,应当知道其所购买的房屋所涉土地的具体性质和状态,现原告方已取得了该房屋的土地使用权证和房屋产权证,加之,该宗土地的性质和使用年限是由相关职能部门确定的,与被告的主观意识并无关联,故原告的该项诉讼请求,缺乏事实和法律依据,亦不予支持;被告卢超凡与陈月芳、梁云桂达成的责任分担协议,是对自身诉讼权利的行使,其不违背法律规定,予以准许。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定,判决如下:一、由被告卢超凡在本判决生效之日起7日内支付原告刘献求违约金3942元;二、由被告卢超凡在本判决生效之日起7日内退还原告刘献求多支付的办证费用1638元;三、驳回原告刘献求的其它诉讼请求。案件受理费432元,由原告刘献求负担232元,其余由被告卢超凡负担。

  上诉人刘献求不服原审法院的上述民事判决,向本院提起上诉称:1、原审判决认定双方就上诉人预交的16000元费用已经于2011年3月29日进行了结算不符合客观事实,双方至今并未进行实质上的结算;2、被上诉人向上诉人收取的是水、电、煤气、房产证等费用的预交款,收款收据上已注明多退少补,原审法院在被上诉人只提供了费用明细表以及水电、煤气、有线电视开户费用表,而未提供相关收费合法有效凭证的前提下,就认定被上诉人向上诉人收取上述费用符合合同约定显然是错误的;3、被上诉人提供的收费标准与娄底市房产局等相关部门提供的费用标准不同,由于房屋属于私房联建,明显不需要缴纳契税,被上诉人却向购房业主收取了几千元一户,收取的契税应予返还。综上,请求二审法院撤销原审判决,改判被上诉人返还上诉人预交的16000元。

  被上诉人卢超凡答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人刘献求的上诉理由不能成立,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。

  在二审审理中,上诉人刘献求向本院提交了如下证据:1、娄底市房产局收费标准1份;2、《娄底市行政事业性收费(基金)刚性收费标准——国土资源系统行政事业性收费(基金)项目目录》1份;3、被上诉人收取上诉人费用明细表1份;以上3份证据用以证明被上诉人卢超凡收取费用标准过高,应当退还上诉人多收取的费用。被上诉人卢超凡对上诉人刘献求提交的上述证据经质证认为:对证据1、证据2以及证据3的真实性均有异议,被上诉人是按照办理有关手续所实际支出的总费用进行分摊的,上诉人提交的上述证据不能达到其证明目的。二审经审查,上诉人刘献求提交的上述证据均不属于二审程序中的新的证据,本院不予认定。

  二审经审查,确认原审判决所查明的案件事实。另查明,被上诉人卢超凡在为上诉人刘献求办理房产证以及土地使用证时并未向税务部门交纳契税,但被上诉人卢超凡收取了上诉人刘献求契税款2847元。

  本院认为,刘献求与卢超凡所签订的《私房联建合同》中明确约定水、电、煤气、有线电视等安装费及开户费由刘献求负担,办理房产证和土地使用权证需缴纳的契税由双方各负担50%,故卢超凡有权按合同约定向刘献求收取上述费用。刘献求于2009年12月15日向卢超凡预交上述费用16000元后,双方于2011年3月29日进行了结算。刘献求与卢超凡虽进行了结算,但由于卢超凡在结算时隐瞒了其为刘献求办理房产证、土地使用权证时并未向税务部门交纳契税的事实,卢超凡实际多收取了刘献求契税款2847元,故卢超凡应将不该收取的2847元契税款返还给刘献求。综上,上诉人刘献求的上诉理由部分成立,原审判决认定本案事实有误,对本案的处理不当,本院对原审判决应予适当改判。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、维持娄底市娄星区人民法院(2011)娄星民二初字第983号民事判决第一项、第二项;

  二、撤销娄底市娄星区人民法院(2011)娄星民二初字第983号民事判决第三项及诉讼费负担部分;

  三、由被上诉人卢超凡在本判决生效后7日内将收取的契税款2847元返还给上诉人刘献求;

  四、驳回上诉人刘献求的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审诉讼费432元,二审诉讼费432元,合计864元,由上诉人刘献求与被上诉人卢超凡各负担432元。

  本判决为终审判决。


审 判 长  童 赞 辉

审 判 员  张 朝 华

审 判 员  王 纲 礼

二○一三年四月二十六日 

代理书记员  王 晶 晶


附有关法律条文:

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。


20200109125835

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信