刘玉杰等与秀山华信房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/58/35重庆市第四中级人民法院


民事判决书



(2013)渝四中法民终字第00276号


  上诉人(原审原告):刘玉杰。


  上诉人(原审原告):杨惠。


  二上诉人的共同委托代理人:杨盛湘。


  二上诉人的共同委托代理人:丁琪,重庆长弘律师事务所律师。


  被上诉人(原审被告):秀山华信房地产开发有限责任公司。


  法定代表人:杨晓辉,该公司总经理。


  委托代理人:刘定刚,重庆春雨律师事务所律师。


  上诉人刘玉杰、杨惠与被上诉人秀山华信房地产开发有限责任公司(以下简称秀山华信公司)商品房预售合同纠纷一案,秀山土家族苗族自治县人民法院于2012年12月19日作出(2012)秀法民初字第03910号民事判决。上诉人刘玉杰、杨惠不服该判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭于2013年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人杨惠及其与刘玉杰的共同委托代理人杨盛湘、丁琪,被上诉人秀山华信公司的委托代理人刘定刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


  秀山土家族苗族自治县人民法院审理查明:2009年12月3日,秀山宜欣房地产开发有限责任公司(甲方)与原告(乙方)签订《重庆市商品房买卖合同》约定,甲方将其开发经营的中和镇香林北路1号9幢2单元3楼1号商品房预售给乙方,该房为清水房,房价款204095元。付款方式为一次性付款。签订本合同时付款174095元;余下款项30000元于交房时一次性付清。交房期限及交付条件:属预售商品房的,甲方应当在2010年6月30日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用,如遭遇不可抗力,甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方,甲方可据实延期交房。交房应符合的条件:商品房已通过竣工验收备案登记,取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。交房手续的办理:甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时,甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全,乙方有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由甲方承担。甲方逾期交房的违约责任:除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外,甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用,按下列第1、2中方式处理:1按逾期时间分别处理(不作累加):(1)逾期在90日(含)之内,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后,乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的,甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算),并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一(该比率应不小于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2由于不可抗力的客观原因导致交房时间延期,届时交房时间据实顺延。关于办理产权登记的约定:预售商品房的,在本商品房交付使用之日起60日内,由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的,乙方应在签订本合同10日内,将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任,未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,双方同意按下列方式处理:按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期在90日(含)之内,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过90日(与本条本款第(1)项约定的日期相同)后,乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的,甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算),并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一(该比率应不小于本条本款第(1)项中的比率)的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任,导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,甲方不承担违约责任。关于基础设施、公共配套建筑的约定:本项目物业管理用房为200㎡,具体位置为:1幢、10幢1层11号、16号。甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件:基础设施—于2010年6月30日前通水;于2010年6月30日前通电;天燃气的开通按天燃气公司的要求办理。如果在约定日期内未能达到使用条件,双方同意按以下方式处理—在90日内予以无条件完善。本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。本合同中的已付房价款,是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款(包括定金),如系按揭购房的,应包括已向甲方支付的银行按揭款。交房标准:给水系统,自来水—设置一户一表、口径为25mm,管道入户。智能化工程系统—卡式通用门禁系统,周界红外线对射报警系统,不锈钢折叠大门,道闸侧门。在履行合同中,原告已支付完全部房款。原告向被告交纳交易手续费17069元、工本费10元,合同备案登记费34137元、抵押登记费80元及上户费1500元,共计210206元。2010年10月12日,被告将房屋交付给原告,原告已入住使用。被告至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告未向法院提交该工程经相关部门验收合格的证据。诉前宜景苑的购房业主多次向被告要求解决相关事宜。2012年6月3日,《秀山华信国有资产经营有限公司关于对宜景苑一期业主所提问题的答复意见》第三条载明:关于“要求开发商把业主生活用水改为一户一表,一户一证”事宜—答:同意将生活用水改为一户一证,并由我公司在7月底前办理完毕。第六条载明:关于“8月1日以前兑现开发商在交房90内办好房产证违约一年半还多的情况下的再次承诺(8月之前把房产证办下来)”事宜—答:在2012年8月内把业主的房产证办结。第七条载明:关于“要求开发商按照相关法律支付延期交房、逾期未办好房产证两项违约金”事宜—答:按合同约定,宜景苑一期工程应于2010年6月30日交房,因我公司自身原因和一些客观因素导致交房时间最后延期至2010年10月,但我公司就以上时间变动问题均已书面告知客户(可能有些客户因信息不畅或其他原因产生了一些误会),并且作了适当经济补偿(仅收水、电、气、闭路上户费1500元/户,实际价格为4960元/户)。原告应交的3460元,被告未再向其收取,而是作为逾期交房支付了原告的违约金。原告要求被告完善安保系统,即卡式通用门禁系统,周界红外线对射报警系统,不锈钢折叠大门,道闸侧门,但未向法院举示合法有效的证据证明被告安装的安保系统不齐全或者不具备其使用功能。另查明,2009年8月28日,秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局给被告核发宜欣-宜景苑(一期)《商品房预售许可证》。2011年1月25日,秀山土家族苗族自治县环境保护局作出《重庆市建设项目竣工环境保护验收批复》载明:被告项目的各项环境保护工作基本达到环保审批要求,原则上同意该项目的竣工环境保护验收。2011年8月5日,被告取得宜欣-宜景苑(一期)的建设用地批准书。2011年8月30日,秀山土家族苗族自治县规划局给被告核发宜欣-宜景苑一期东区3#楼《建设工程规划许可证》。2011年9月23日,秀山土家族苗族自治县公安消防大队作出《建设工程竣工验收消防备案检查记录表》载明:秀山宜欣宜景苑A区工程各单项均检查合格,综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格。2012年7月23日,秀山土家族苗族自治县规划局向被告核发《建设工程竣工规划核实确认书》。再查明,2012年4月11日,秀山宜欣房地产开发有限责任公司名称变更为秀山华信房地产开发有限责任公司。被告系秀山华信国有资产经营有限公司的子公司,对其作出的答复意见无异议,予以认可。

  再查明,原告于2012年10月29日申请法院调查如下证据:1依法向秀山县消防中队调查“宜欣-宜景苑一期”小区项目消防验收是否合格及手续。2依法向秀山县建委调查核实“宜欣-宜景苑一期”小区项目验收合格后的备案手续。3依法向秀山县国土房管局调查核实“宜欣-宜景苑一期”小区项目产权是否办理申请以及是否取得办证受理单及手续。4依法向秀山县环保局调查核实“宜欣-宜景苑一期”小区项目环保验收是否合格及手续。5依法向秀山华信房地产开发有限责任公司调查“宜欣-宜景苑一期”小区项目是否通过综合验收,并使其出具“三书一证一表”,即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等手续。经一审法院调查收集,被告向一审法院提供了《重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》,秀山自治县环境保护局向一审法院提供了《重庆市建设项目竣工环境保护验收批复》,秀山自治县公安局消防大队向一审法院提供了《秀山土家族苗族自治县公安局消防大队建筑工程消防设计的审核意见书》、《秀山土家族苗族自治县公安局消防大队建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案检查记录表》。一审法院向秀山自治县国土资源与房屋管理局、建委调查收集证据时,无相应证据提供,并已告知原告。


  刘玉杰、杨惠一审诉称:原告于2009年12月3日与被告开发的位于秀山县中和镇香林北路1号9幢2单元3楼1号签订了《重庆市商品房买卖合同》,原告以一次付清的付款方式向被告支付了购房款,总金额为204095元。一、原告接房时被告强行向每位业主收取每户1500元,而开具的发票五花八门,属于违规收费。依据重庆市物价局渝价[2006]753号文件的规定:从2007年1月1日起,将购房者向房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气、一户一表的安装收费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费,房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中,实行商品住房销售价格“一价清”制度。文件明确代收费并入房价后,各房地产开发经营企业不得再以任何名义向购房者收取商品住房销售价格以外的任何费用(除税金和大修基金外)。因此,被告应退还原告违规收费210206元(其中包括上户费1500元、交易手续费17069元、工本费10元,合同备案登记费34137元、抵押登记费80元)。二、根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条载明交房时间为2010年6月30日,而实际通知交房时间为2010年10月12日起,逾期交房至少103天。合同中第七条、第八条、第九条约定,被告应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金,自本合同第七条约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,原告于2010年10月23日接房,实际延期交房114天,被告应赔偿原告延期交房违约金232668元。三、依据2012年6月3日《秀山华信国有资产经营有限公司关于对宜景苑一期业主所提问题的答复意见》第六条“在2012年8月内把业主的房产证办结”,依法裁决被告为原告办理好所购的房屋的房产证。四、原告接房两年时间,一直没拿到房产证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2003]7号文件)第十八条的规定及合同第十三条的约定从交房之日起60日内办理好房产证,否则被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金1291912元(从交房之日起60日起到起诉之日止),余下违约金金额计算从原告起诉之日起到领取房产证之日止。五、依照合同中《交房标准》第七条智能化工程系统中明确约定:1卡式通用门禁系统;2周界红外线对射报警系统;3不锈钢折叠大门,道闸侧门。而如今小区四通八达没有安全保障(小区内先后两辆小车被砸,多辆摩托车、汽油被偷,自行车被偷,业主家中财物被盗,院内鸡狗成群,闲杂人员随意出入)。请求法院判令被告按约定完善安保系统。六、被告未按约定为原告在自来水公司办理一户一证。依据2012年6月3日《秀山华信国有资产经营有限公司关于对宜景苑一期业主所提问题的答复意见》第三条“同意将生活用水改为一户一证,并由我公司在7月底前办理完毕”,所以请法院判令被告兑现将现用生活用水一户一表改为一户一证的承诺。七、合同第十七条约定“本项目物业管理用房为200平方米”,具体位置为:1幢、10幢1层11号、16号,然而被告擅自变更物业用房的位置及用途。原告依据被告的销售广告和宣传资料的要约,购买了宜欣宜景苑9幢2单元3楼1号房,而原告按照接房时间接到的房屋及其配套设施、环境等与要约不符,被告擅自改变了1栋、10栋底部的社区活动室、幼托和物管用房的用途;改变了小区东侧草坪砖40多个停车位的用途;9栋(图中的7#楼)和10栋(图中的6#楼)之间的人行入口也在2010年改为商业门面出售;小区院内入口水景、景观置石、休闲花架等面目全非。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,请求法院判令被告按照合同和要约交付使用,否则应承担违约责任。为了维护原告的合法权益,特诉至人民法院,请求支持原告如下诉讼请求:1依法判令被告退还违规收费210206元;2依法判令被告支付延期交房违约金232668元;3依法判令被告为原告办理所购房屋的房产证;4依法判令被告支付逾期办理房产证的违约金1291912元(从交房之日60日起至起诉之日止),余下违约金金额计算从原告起诉之日起至领取房产证之日止;5判令被告按照与原告购房时承诺完善安保系统;6请求判令被告兑现将生活用水一户一表改为一户一证的承诺;7请求法院判令被告按约定严格执行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及小区规划设计交付418平方社区活动室、小区物业用房200平方米,保障小区东侧位置规划的停车位40多个,否则应承担违约责任;8被告承担本案所有诉讼费用。庭审中,原告将诉讼请求4中的逾期办理房产证的违约金的计算方式变更为从交房后60日内,按照原告所缴纳的购房款以每天万分之一计算,至取得登记受理单之日止;将诉讼请求6明确为智能化工程系统—卡式通用门禁系统,周界红外线对射报警系统,不锈钢折叠大门,道闸侧门;将诉讼请求7明确为物业用房、社区活动室及幼托、小区右侧的入口架空景观被被告当成商品房出售及地上停车位无法使用,要


  秀山华信公司一审辩称:一、原告的各项诉讼请求均不成立,依法应予驳回。1被告系公司法人,并非行政机关,不具有行政事业性收费的职能,不存在违规收费的问题。原、被告均属平等民事主体,被告向原告收取相关费用,是双方协商一致的结果。且被告未违反法律行政法规的规定向原告收取不应收取的费用,而是代相关单位收取费用,被告并没有将代收的费用据为己有。因此,原告要求被告退还所谓的违规收费没有事实根据。2被告虽然未按照合同约定的期限交付房屋,逾期三个月(实为85天)固然属实,但是双方已达成一致意见,被告已少向原告收取水、电及闭路电视上户费用3460元(按规定每户原告应交4960元,被告只收取1500元,被告自行承担了3460元),以此作为被告给原告及其他业主的补偿。事实上,被告已承担了逾期交房的违约责任,原告又诉请要求支付延期交房违约金实属无理。3被告应依合同约定与原告共同向房地产权登记机关提出办理房产证的申请。房地产权证至今未能办理不能归咎于被告,但是我方已报请县政府积极协调相关单位排除办证障碍,原告的房产证目前正在办理之中,原告的此项诉请无需法院判决也能实现。4原告要求从交房满60日起计算逾期办理房地产权证的违约金没有事实依据。根据合同约定,是由原被告双方共同向房地产权登记机关提出办理《房地产权证》的申请,共同提交房地产权登记机关规定的资料,并非是约定从交房之日起60日内将房地产权证办理完毕并交付给原告。因此,原告要求从交房满60日起计算违约金毫无根据。5被告开发建设的宜景苑一期完全是按规划设计要求进行建设,其安保系统的设置和建设既符合小区安全要求,也符合双方合同“交房标准”的约定。除小区围墙因第三方的阻挠尚未修建外,其余的安保设施均符合要求。目前县政府已召开专题会议研究围墙修建事宜,相关单位正在制定预案,小区围墙一定能够修建。该小区的其他安保设施如不符合要求,原告完全可以提出,只要是合理诉请,被告一定采纳。6鉴于被告于2012年6月3日已明确承诺“将生活用水改为一户一证”,对此我方并不否认,且正在积极向自来水公司申请办理中。至于被告承诺办理的事项是否符合自来水公司办理一户一证的条件,应由自来水公司决定。因此,原告没有必要诉请人民法院判决被告兑现此承诺,如根据自来水公司的行业规定,原告不具备办理一户一证的条件,即使法院判决被告履行此项承诺,也难以履行。7被告留置的物管用房及社区活动室既符合规划设计要求,也符合双方的合同约定。目前只是因为物业公司尚未入住该小区,故该物管用房处于闲置状态。至于原告要求小区东侧位置规划车位40多个,否则应承担违约责任的诉求。经被告审查双方所立合同,并无此项约定。况且即使有此规划或该约定,原告也无权提出该项诉讼请求,因为原告并非车位的所有权人。二、原告诉称的事实和理由与客观事实不符,且根本不能成为支持其诉讼请求的理由。1原告诉称其接房时,被告强行向每位业主收取每户1500元,并以重庆市物价局渝价[2006]753号文件的规定,认定被告属于违规收费。对此,被告认为原告诉称的该事实不能成立。第一,收取1500元是双方自愿协商的结果,被告本应当收取4960元,但将3460元作为逾期交房的经济补偿给予了各位业主,只收取了1500元,并不存在强行收取的事实。第二,[2006]753号文件系部门规范性文件,既非法律、行政法规,也不是部门规章,不具有法律、行政法规的强制力,对合同双方不具有拘束力。且合同只约定由被告安装水、电表,但并不承担原告的上户费用。因此,对于该费用,被告并不存在无效返还的问题。第三,原告诉称的交易手续费、工本费、合同备案登记费、抵押登记费等,均为登记机关依法向原告收取的费用,并非被告收取的费用。第四,[2006]753号文件于2006年发布,宜欣宜景苑小区项目是从2008年开始销售。该项目销售时根本不具有执行“一价清”的客观条件。被告未将相关费用纳入预算销售成本,并不存在过错,是由我县经济发展的客观环境所致,不应承担责任。2合同约定的交房时间为2010年6月30日,被告在2010年9月25日就发出接房通知,实际上被告逾期交房的时间为85天。而原告要求按其接房的时间计算逾期交房的违约金,不应当得到支持。且对于逾期交房的责任,被告已经给予原告3460元的经济补偿。3被告承诺在2012年8月份将原告的房地产权证办结,并不是被告否认或是不履行承诺,而是因第三方的阻挠导致被告未能兑现承诺,不是被告的过错。4原告诉称的合同约定了办理房产证的时间,否则应当支付原告违约金的请求,与事实不符。合同约定应当由双方共同向房地产权登记机关提出申请。且未能办理产权证的原因是由于第三方的侵权行为所致。因此,未能办证的责任并不在被告。5被告已经按照约定完善了安保系统,只是暂未能修建围墙,对于原告诉称财物被盗、管理混乱的问题,是物业管理方面的责任,与被告无关。6对于原告诉请的物业用房、社区活动室等问题,首先,销售广告与宣传资料是要约邀请,不是要约,对双方没有约束力。被告交付的房屋及配套设施符合“交房标准”中的约定。其次,物业管理用房和社区活动室均按合同约定的面积办理了相关审批手续,并取得了规划许可,被告不存在违约。通道的改变是因项目本身需要,且符合总体规划,并没有改变小区本身的环境和业主的生活质量,对业主无影响。再次,小区入口水景、景观石及休闲花架均已按规划设计修建,并不存在原告所说的“面目全非”。综上所述,被告认为原告的诉讼请求及诉称的事实和理由均不成立,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。


  秀山土家族苗族自治县人民法院一审认为,本案争议的焦点为:(一)《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的效力判定问题;(二)原告要求被告退还违规收费210206元应否支持问题;(三)被告是否违约及延期交房支付原告违约金232668元应否支持问题;(四)原告要求被告办理房屋产权证应否支持问题;(五)原告要求被告支付从交房之日60日起至取得登记受理单之日止的逾期办理房产证的违约金应否支持问题;(六)原告要求被告按承诺完善安保系统应否支持问题;(七)原告要求被告将现用的生活用水“一户一表”改为“一户一证”应否支持问题;(八)原告要求被告按约定严格执行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及小区规划设计,交付社区活动室、小区物业用房、幼托,保障小区东侧位置规划的停车位及小区右侧的入口架空景观等,否则应承担违约责任应否支持问题。


  (一)《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的效力判定问题。原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签约双方协商一致的真实意思表示,其合同内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定,应认定为有效合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方应依诚实守信原则恪守合同义务,不得擅自变更或者解除合同。


  (二)原告要求被告退还违规收费210206元应否支持问题。原被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第二十二条约定,本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。在履行合同中,原告交纳的房屋产权工本费、合同备案登记费、交易手续费等及水、电、天燃气、闭路电视安装上户费1500元,共计210206元。被告已为原告所购的商品房办理了水、电、天燃气、闭路电视的安装和上户。根据渝价(2006)753号通知的规定,重庆市人民政府从2007年1月1日起,取消渝府(2001)107号文件有关代收费的规定或者表述,将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由开发商代收的水、电、气一户一表安装费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费,房地产权证工本费直接并入商品房住房销售合同中,实行商品房住房销售价格“一价清”制度,商品房“代收费”并入房价后,房地产开发企业不得再以任何名义向购房者收取商品房销售价格之外的任何费用(除大修基金和契税外)。从以上文件规定表明,在2007年1月1日前购买商品房的买受人,除应向开发商支付房价外,还应按行政法规的规定向开发商交纳应由买受人承担的水、电、气一户一表安装费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费、房地产权证工本费,由开发商代收后转交相应部门。渝价(2006)753号通知的出台是基于价格行政管理的需要,为了提高商品房销售价格的透明度,规范商品房销售价格的行为,相关部门不再通过房地产开发商代收转交的形式向商品房买受人收取水、电、气一户一表安装费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费、房地产权证工本费,而是要求房地产开发商将购房者在购房时应交纳的由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表安装费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中,即让房地产开发商将商品房买受人应当承担的“代收费”直接并入商品房销售价格,意味着在原房价基础上开发商可以适当上涨房价(将“代收费”并入),但不可借机乱涨价,实际上这部分费用仍是商品房购买人承担的购房成本,并不是说这些费用由房地产开发商承担,或者说国家相关部门取消收取水、电、气一户一表安装费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费、房地产权证工本费。本案中,虽然被告在2007年1月1日之后与原告签订《重庆市商品房买卖合同》时没有将购房者在房地产开发经营企业交纳应由其代收的水、电、气一户一表安装费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费、房地产权证工本费并入房价中,仍是在商品房销售价格之外向购房人收取“代收费”,违反了渝价(2006)753号通知的规定,其应承担相应的行政责任,但该行为并不影响双方所订立的购房合同及合同补充协议的民事法律合同效力。本案中,双方在合同第二十二条明确约定合同项下所产生的规费和税费由甲乙双方按规定各自承担,原告所交纳的费用符合双方的约定,且已依约实际履行,故原告要求被告退还违规收费210206元的诉讼请求,不予支持。


  (三)被告是否违约及延期交房支付原告违约金232668元应否支持问题。双方在合同第七条第(一)款第2项约定,被告应当在2010年6月30日前,依照国家和地方的有关规定,将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。同时,第九条约定,除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外,被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用,按下列方式处理:(1)逾期在90日(含)之内,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,原告有权解除合同。原告要求解除合同的,被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算),并按原告已付房价款百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。由于不可抗力的客观原因导致交房时间延期,交房时间据实顺延。本案中,被告未按合同约定的交房条件和交房时间交房,且未举示证据支撑其逾期交房系不可抗力造成,故已构成违约,应依法承担违约责任。原告实际接房时间为2010年10月12日,原告要求被告支付的违约金计算至2010年10月23日止,不予支持。违约金的计算时间应为从2010年7月1日起计算至2010年10月12日止。因此,违约金金额为(204095×1%)元/天×103天=210218元。被告未再向原告收取3460元作为对逾期交房的经济补偿,其金额已多于被告应当向原告支付的逾期交房的违约金。故对于原告的该项诉讼请求,不予支持。


  (四) 原告要求被告办理房屋产权证应否支持问题。房地产是不动产,我国现有法律规定其公示方法是进行产权登记,登记虽然不作为物权变动合同生效的要件,但未经登记即不发生物权变动的法律后果。因此,房地产开发企业完整意义上的交付房屋的主给付义务包括两方面内容:一是交付房屋给买受人占用和使用;二是将房屋所有权转移给买受人,即办理或协助办理房屋产权证。本案中,双方在合同第十三条约定,预售商品房的,在本商品房交付使用之日起60日内,由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原被告双方应相互配合办理本商品房产权登记。由原告委托被告办理的,原告应在签订本合同10日内,将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的责任,未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请,取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的,双方同意按下列方式处理:(1)逾期在90日(含)之内,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金,并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。(2)逾期超过90日后,原告有权解除合同。原告要求解除合同的,被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算),并按原告已付房价款百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起,至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止,被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金,并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。2012年6月3日,《秀山华信国有资产经营有限公司关于对宜景苑一期业主所提问题的答复意见》第6条承诺,在2012年8月内把业主的房产证办结,该承诺对双方具有拘束力。但原告应协助被告将办理产权证需由原告提供的相关资料提供给被告,由被告为原告办理房产证。故原告的该项诉讼请求,予以支持。


  (五)原告要求被告支付从交房之日60日起至取得登记受理单之日止的逾期办理房产证的违约金应否支持问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定,新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。从该规定表明,无论是购房者亦或是房地产开发企业,到房地产主管部门办理产权登记的,必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。在本案中,被告经营开发的房地产未取得房屋竣工验收资料,即使按合同的约定双方或者原告委托开发商申请办理房产证,客观上存在法律上的障碍,亦不被登记机关受理。探其原因,未能取得受理单是被告的责任。因此,被告已构成违约,原告诉请被告承担迟延办证违约责任的理由成立,予以支持,其违约金的计算方式为从2010年12月12日起至被告实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止,每日以原告交纳的购房款204095元的1%计算。


  (六)原告要求被告按承诺完善安保系统应否支持问题。虽然原被告双方在合同的交房标准第七条约定了安保系统,即智能化工程系统—卡式通用门禁系统,周界红外线对射报警系统,不锈钢折叠大门,道闸侧门。但原告未向法院举示合法有效的证据证明被告安装的安保系统不齐全或者不具备其使用功能。因此,原告的该项诉讼,不予支持。


  (七)原告要求被告将现用的生活用水“一户一表”改为“一户一证”应否支持问题。虽然原被告双方在《重庆市商品房买卖合同》交房标准中第四条约定“给水系统,自来水设置一户一表、口径为25mm,管道入户”,但2012年6月3日的《秀山华信国有资产经营有限公司关于对宜景苑一期业主所提问题的答复意见》第三条载明:关于“要求开发商把业主生活用水改为一户一表,一户一证”事宜—答:同意将生活用水改为一户一证,并由我公司在7月底前办理完毕。根据该答复,被告承诺原告将其生活用水从一户一表办理成一户一证,且被告在庭审中对该承诺表示无异议,正在积极向自来水公司申请办理中。因此,该承诺对双方均具有拘束力,被告应按照承诺的内容履行相应的义务。故对于原告的该项诉讼请求,予以支持。


  (八)原告要求被告按约定严格执行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及小区规划设计,交付社区活动室、小区物业用房、幼托,保障小区东侧位置规划的停车位及小区右侧的入口架空景观等,否则应承担违约责任应否支持问题。原告要求被告交付物业管理用房,被告交付的对象仅为物业管理公司,被告无合同上和法律上的义务向原告交付,故原告的该诉讼请求,不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。在本案中,原告向法院举示的证据系被告印制的对小区商品房开发预售的宣传资料。被告在宣传资料中对小区环境性质量作了一定的说明和允诺,但是根据原告所举示的证据,该说明和允诺均是被告对小区共有环境及公共配套设施作出的,且原告未举证证实该描述对商品房的价格确定产生重大影响,不符合上述司法解释第三条的相关规定。因此,该宣传资料应认定为要约邀请,对双方没有约束力。故对原告的该项诉讼请求,不予支持。


  综上,依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款,《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,判决:一、被告秀山华信房地产开发有限责任公司在判决生效后为原告刘玉杰、杨惠办理房屋产权证(原告刘玉杰、杨惠应当协助被告秀山华信房地产开发有限责任公司提供办理房屋产权证应由原告提供的相关资料)。二、被告秀山华信房地产开发有限责任公司在本判决生效后支付原告刘玉杰、杨惠逾期办证的违约金(从2010年12月12日起至被告秀山华信房地产开发有限责任公司实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止,每日以204095元的1%计算)。三、被告秀山华信房地产开发有限责任公司在本判决生效后将原告刘玉杰、杨惠现用的生活用水由一户一表改为一户一证。四、驳回原告刘玉杰、杨惠的其他诉讼请求。案件受理费233元,由原告刘玉杰、杨惠负担83元,被告秀山华信房地产开发有限责任公司负担150元。


  刘玉杰、杨惠不服一审判决,向本院提起上诉称:一、关于被上诉人重复收费问题。双方签订的合同第二十二条双方按“规定”各自承担,其“规定”应当包括“渝价(2006)753号通知”的规定,被上诉人再向上诉人收取相关费用就是重复收费,被上诉人应当予以退还;二、关于延期交房违约金的问题。上诉人并没有认可被上诉人以所谓的上户费抵销延期交房违约金,二者不能抵销,原判抵销是错误的;三、关于安保系统的问题。上诉人一审中提供了小区照片可以证明被上诉人未履行合同中约定的安保系统,原判以证据不足驳回上诉人的该诉讼请求错误;四、关于按照合同和规划方案要求被上诉人对小区现状进行整改的问题。宣传资料应当是邀约,而不是一审认定的要约邀请。上诉人提交的规划总平面图中也有相应的规划说明。原判认定事实不清,适用法律不当,请求二审法院改判支持上诉人的诉讼请求。请求维持原判第一项、第二项、第三项,撤销原判第四项,改判被上诉人退还重复收费210206元,支付延期交房违约金210218元;被上诉人按照与上诉人购房时的承诺完善安保系统;被上诉人按合同约定及小区规划设计交付合格的社区活动室、小区物业用房、幼托,保障小区东侧位置的停车位及小区右侧的入口架空景观等。


  被上诉人秀山华信公司答辩称:原判认定事实清楚,适用法律正确,建议二审法院维持原判。


  本院二审审理查明:在双方签订合同之日,上诉人向被上诉人交纳了契税、印花税、合同备案、大修基金、交易手续、工本费。在被上诉人向上诉人交房时,上诉人向被上诉人交现金1500元。2013年2月21日秀山土家族苗族自治县国土房管局给被上诉人出具了宜欣宜景苑的《业务受理通知单》。该通知单上载明被上诉人提交了建设用地批准书、竣工验收合格证、居民身份证复印件。


  本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。


  本院认为,本案二审争议的焦点为:一、被上诉人是否存在重复收费问题;二、延期交房违约金是否可以与上户等其他费用相互抵销问题;三、被上诉人是否履行了合同中约定的安保系统问题;四、被上诉人应否按照合同和规划方案对小区现状进行整改问题。


  关于被上诉人是否存在重复收费问题。本案中上诉人主张被上诉人应根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》[渝价(2006)753号]退还重复收费的项目包括上户费、交易手续费、工本费、合同备案登记费及相应利息。其中:一、关于规费部分。规费系指经法律法规授权由政府有关部门对公民、法人和其他组织进行登记、注册、颁发证书时所收取的证书费、执照费、登记费等。本案中工本费、交易手续费、合同备案登记费应属规费。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十二条约定:“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。”上诉人依据“一价清”制度要求被上诉人返还工本费、交易手续费、合同备案登记费等规费。一是交易手续费、合同备案登记费并不属于“一价清”制度规定的内容,且上诉人没有证据证明交易手续费、合同备案登记费应由开发商承担,故上诉人仅依据“一价清”制度要求被上诉人退还交易手续费、合同备案登记费,本院不予支持;二是工本费虽然属于“一价清”制度中规定直接并入商品住房销售价格之中的内容,但上诉人于签订合同当日向被上诉人交纳了工本费等费用,且上诉人在交纳该工本费后并未对其行使撤销权,根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条的规定,关于上诉人要求被上诉人退还工本费的上诉请求,本院亦不予支持。二、关于上户费等其他部分。上诉人购房价款中是否包含了水、电、天燃气、闭路电视安装等上户费在合同中的约定并不明确。根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的规定:水、电、气一户一表的安装收费,闭路电视安装费等上户费本身应由购房者交纳,“一价清”制度只是规定将由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费,房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中。本案中从上诉人于签订合同当日向被上诉人交纳契税、印花税、合同备案、大修基金、交易手续、工本费的事实行为来看,即从双方从事的民事行为能够认定双方订立合同时该商品房的房价中并未包含房屋产权工本费、合同备案登记费、交易手续等及水、电、天燃气、闭路电视安装上户费的事实。由此,渝价(2006)753号通知并不一定当然适用本案的商品房预售合同,上诉人主张本案适用渝价(2006)753号通知认为被上诉人重复收费没有事实依据,本院不予支持。


  关于延期交房违约金是否可以与上户等其他费用相互抵销问题。2012年6月3日《秀山华信国有资产经营有限公司关于对宜景苑一期业主所提问题的答复意见》,被上诉人认可该答复意见,上诉人在接房时亦按照该答复意见第七条交纳了抵扣延期交房违约金3460元后的剩余费用1500元的事实,鉴于上诉人已经实际交纳了1500元的剩余费用,从行为上认同了该答复意见所列之内容,被上诉人也未另行向上诉人收取用于抵扣延期交房违约金的3460元费用,故可认定用上诉人应交的3460元抵扣延期交房违约金的事实成立。由此,上诉人主张未同意被上诉人抵扣的事实不成立,原判以延期交房违约金与上户等其他费用相互抵销并无不当。


  关于被上诉人是否履行了合同中约定的安保系统问题。被上诉人已经按照合同约定将房屋交给上诉人,上诉人主张被上诉人未履行合同中约定的安保系统应承担举证责任,上诉人提供的证据仍不足以证明其诉讼请求,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,原判以证据不足驳回上诉人该诉讼请求并无不当。


  关于被上诉人应否按照合同和规划方案对小区现状进行整改问题。由于被上诉人已经获得了竣工验收合格证,上诉人请求被上诉人按照合同和规划方案对小区现状进行整改没有事实依据,且社区活动室、小区物业用房、公用停车位等属于小区所有业主共有,其适格主体应是小区业主委员会或者是所有业主,单个业主只能对其享有的专有部分主张权利,上诉人对该项诉讼请求并不具备适格的主体资格,其该项诉讼请求本院不予支持。


  综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。刘玉杰、杨惠的上诉事实和理由不成立,其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:


  驳回上诉,维持原判。


  二审案件受理费233元,由上诉人刘玉杰、杨惠负担。


  本判决为终审判决。

审 判 长 黄 飞

            代理审判员 徐婷婷

            代理审判员 王 宏

            二○一三年五月十四日

            书 记 员 陈桂华


20200109125835

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信