刘玉虎与徐长新房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/58/36江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2014)宁民终字第2849号

  上诉人(原审被告)刘玉虎。

  委托代理人王凯,江苏奋发律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)徐长新。

  委托代理人夏为军。

  上诉人刘玉虎因与被上诉人徐长新房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市高淳区人民法院(2014)高民初字第190号民事判决,向本院提起上诉。本院受理本案后,依法组成合议庭于2014年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人刘玉虎及其委托代理人王凯,被上诉人徐长新的委托代理人夏为军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  徐长新原审诉称,2010年7月21日,双方签订房屋租赁合同1份,徐长新将其所有的位于高淳区淳溪镇淳中路37号1-2-3三间门面房租给刘玉虎,并约定了租赁期限、租金、违约责任等。合同签订后徐长新按约履行了义务,刘玉虎承租后未征得徐长新同意,擅自将承租门面房于2013年4月22日转租给第三人,且未按约支付租金。刘玉虎的行为已违约,故诉至法院,要求解除双方签订的房屋租赁合同,刘玉虎立即给付租金43333元,承担违约金43333元,本案诉讼费用由刘玉虎负担。

  刘玉虎原审辩称,其自2007年10月30日起就开始承租徐长新的房屋,承租后其就将房屋转租给第三人,徐长新是知道的。2010年7月21日,双方又重新签订了房屋租赁合同1份,因双方就租金标准未达成一致意见,故没有给付2013年10月30日以后的租金。现要求确定合理租金后继续履行合同,不同意解除租赁合同。

  原审法院经审理查明,2010年7月21日,徐长新与刘玉虎签订租赁合同1份,徐长新将其所有的位于高淳区淳溪镇淳中路37号1-2-3三间门面房租给刘玉虎,约定租赁期限自2010年10月31日至2015年10月30日;租金2010年至2013年为每年130000元,2014年至2015年租金随行就市调整,租金先付后使用,使用前二个月付清租金;并约定承租人不得擅自转租房屋,否则视为违约,其转租行为无效;如违约,违约方按月租金双倍支付违约金等责任。刘玉虎在承租期间,分别于2013年4月22日、2013年5月18日,2013年5月19日将承租的房屋转租给谢淑华、金霞、孙小英,且未支付2013年10月31日后的房屋租金。双方协商不成,徐长新诉至法院。

  上述事实,有2010年7月21日徐长新与刘玉虎签订的非住宅房屋租赁合同1份、刘玉虎与谢淑华、金霞、孙小英签订的门面转让协议3份及当事人的陈述予以证明,原审法院予以认定。

  原审法院认为,双方签订的房屋租赁合同合法有效,应受法律保护。由于刘玉虎未经徐长新同意将所承租的房屋转租给第三人,构成违约。徐长新要求解除双方签订的房屋租赁合同并支付租金的诉讼请求符合法律规定,原审法院依法予以支持。双方约定的违约金明显过高,原审法院予以调整。刘玉虎辩称徐长新同意其转租房屋的抗辩意见,因刘玉虎在法定的举证期限未能提供相应的证据,原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条,最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,原审法院判决:1、解除徐长新与刘玉虎于2010年7月21日签订的非住宅房屋租赁合同;2、刘玉虎支付徐长新租金43333元并承担违约金(违约金以130000元,按中国人民银行同期贷款利率计算,从2013年8月31日起算至2014年3月10日止),限判决生效后10日内付清。

  如果未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  原审案件诉讼费10300元,由刘玉虎负担10000元,徐长新负担300元。

  刘玉虎不服原审判决,向本院上诉称,1、原审认定事实错误。上诉人自2007年起就承租被上诉人涉案的门面房,当时即将房屋转租给第三人。2010年到期后,双方又重新签订了租赁协议,租赁期限至2015年止,上诉人又将涉案房屋转租给第二批第三人承租,被上诉人是知道的,且是同意的,否则,双方不会再签订第二份租赁协议。2、原审法院适用法律错误。退一万步说,即使被上诉人不同意转租,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”,本案中被上诉人请求解除合同的异议时间,早已超过法律规定的时间,不应得到支持。3、本案双方发生纠纷的真正原因是,根据双方合同约定,2014年以后的租金随行就市,但被上诉人对2014年以后的租金提出过高的要求,致使被上诉人与次承租人之间租金标准不能达成一致,上诉人一直在做双方的工作,但未能如愿,这也是上诉人未能及时支付2013年10月30日以后租金的原因。上诉人认为,应该三方一起处理,才能妥善处理本案的纠纷。

  综上所述,请求二审法院依法撤销原审判决,依法作出公正判决,或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

  被上诉人徐长新二审中辩称,2007年双方之间的租赁关系与本案没有关系,其要求解除的是2010年双方之间的租赁关系,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判决。

  二审中,本院查明的事实与原审查明的事实基本一致,本院予以确认。

  本院另查明,被上诉人徐长新一家居住于涉案房屋的楼上。2010年2月刘玉虎将涉案房屋的一间门面房转租给案外人沈明,另两间门面房于2011年3月24日转租给周伟、陆上锋两人经营,上述三人的租期均至2013年3月24日止。此节事实有二审上诉人刘玉虎提供的三份租赁协议、谈话笔录、开庭笔录在卷证实。

  本院认为,根据法律规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。本案中,双方从2007年即建立租赁关系,后双方当事人于2010年7月21日续签租赁合同,徐长新将涉案房屋的3间门面房由上诉人承租。其中一间于2010年2月即转租,另两间于2011年3月分别转租他人。该三个次承租人经营项目分别不同,徐长新即居住在涉案房屋的二楼上,应当知道涉案房屋已转租,直到2013年11月份才提出异议,要求解除合同,早已超过六个月的异议期限。徐长新认为其长年出门在外跑运输,其不知情。但从本案双方当事人陈述事实看,被上诉人虽在外工作,但其爱人小孩在家居住,被上诉人也经常回家看望,尤其是春节期间家人也团聚,结合双方租赁关系历史情况及本案转租的现状,本院认定徐长新应当知道涉案房屋已被转租,其超过六个月未提出异议,故对其以该理由要求解除双方之间的合同,不予支持。原审法院以上诉人违约而解除双方之间的合同不当,本院予以纠正。根据双方合同约定,2014年至2015年租金随行就市调整,因双方就2014年至2015年租金标准不能达成一致意见,致使双方合同无法履行,双方均有权解除合同,双方之间均不承担违约责任,刘玉虎所欠徐长新租金43333元应予支付。综上,本院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定,判决如下:

  一、维持南京市高淳区人民法院(2014)高民初字第190号民事判决的第一项,即解除原告徐长新与被告刘玉虎于2010年7月21日签订的非住宅房屋租赁合同;

  二、撤销南京市高淳区人民法院(2014)高民初字第190号民事判决的第二项,即被告刘玉虎支付原告徐长新租金43333元并承担违约金(违约金以130000元,按中国人民银行同期贷款利率计算,从2013年8月31日起算至2014年3月10日止),限判决生效后10内付清;

  三、上诉人刘玉虎于本判决生效之日起十日内,支付被上诉人徐长新租金43333元。

  一审案件受理费10300元,由刘玉虎负担9000元,徐长新负担1300元;二审案件受理费10300元,由刘玉虎负担9000元,徐长新负担1300元。

  本判决为终审判决。


审判长  黄林

代理审判员  左自才

代理审判员  汪德全

二〇一四年九月十日

书记员  罗程允


20200109125836

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