刘连梅与郭娟房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/58/47北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)一中民终字第01962号

  上诉人(原审被告、反诉原告)刘连梅。

  委托代理人马飞,北京市浩盛律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)郭娟。

  委托代理人张立华,山西新维宪律师事务所律师。

  上诉人刘连梅因房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院2013年海民初字第5172号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘连梅及其委托代理人马飞,被上诉人郭娟及其委托代理人张立华均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

  郭娟在原审法院诉称:我和刘连梅通过北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)签订《北京市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),由我承租刘连梅的206室房屋1套。合同签订后我按约定交纳了房租,但刘连梅却迟延交房。我因工作变化需提前退租,并多次通过电话、短信的方式通知刘连梅并希望与其协商退租事宜,但均被刘连梅拒绝。现起诉请求法院判令解除双方签订的租赁合同,刘连梅返还租金33000元,承担迟延交房的违约金11000元,并负担本案全部诉讼费。

  刘连梅在原审法院辩称:与我签订合同的是郭娟与张春光两人,租赁合同签订后我依约履行了自己的义务,但对方并未按照合同约定,在2013年3月5日支付下半年的房租66000元,经我多次催要至今未付。故我不同意郭娟的诉讼请求,并提起反诉要求解除租赁合同,退还我门禁卡、电卡、燃气卡、房屋钥匙;支付自2013年3月16日至郭娟腾退房屋之日止的租金,暂计算至2013年5月30日的租金数额为27500元;并支付违约金11000元,承担本案全部诉讼费。

  郭娟对刘连梅的反诉辩称:刘连梅在收到我发出的解除合同的通知后,未在法律规定的期限内请求法院对合同的效力予以确认,故其在本案中提出反诉要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。因双方的合同已经解除故刘连梅再要求我支付租金无事实与法律依据。综上,我不同意刘连梅的诉讼请求,但同意将钥匙、卡等物品返还刘连梅。

  原审法院经审理查明:2012年8月28日,郭娟与刘连梅通过居间人链家公司签订租赁合同,由郭娟承租刘连梅的206室,租赁期自2012年9月15日至2014年9月14日,租金为每月11000元。租赁合同签订当日,郭娟向刘连梅支付租金66000元、押金11000元。合同中还约定,郭娟提前退租的,应提前30日通知对方,并按月租金的100%支付违约金,刘连梅应退还相应的租金;合同解除后房屋租赁押金抵扣违约赔偿金。

  双方在合同中约定,交房日期2012年9月15日前,未按约定时间交付房屋的,应按1个月租金的标准支付违约金。根据房屋交割清单的记录,实际的交房时间是2012年9月16日,刘连梅向郭娟的委托人张春光交付门禁卡1张、电卡1张、燃气卡1张、房门钥匙1把。诉讼中,刘连梅就未按约定的时间交房是由于郭娟不在北京所致,没有向法庭提供充分证据。

  2012年11月17日,郭娟通过链家公司告知刘连梅需提前退租,当月19日郭娟向刘连梅发短信,约其商谈退租事宜,但均被刘连梅予以拒绝。诉讼中,链家公司店面经理许君向法庭出具书面证言,并到庭作证接受法庭及双方当事人的质询;刘连梅所述郭娟所提供的短信内容是经修改的短信,未向法庭提供相应证据。

  刘连梅就所述与其签订合同的是郭娟与张春光两人,向法庭提交其所持有的租赁合同,在合同承租人处签名的确系郭娟与张春光。诉讼中,张春光到庭作证,接受法庭及双方当事人的询问,张春光向法庭做如下陈述:郭娟是其爱人公司的员工,其本人非206室的承租人,只是替郭娟去办理交接手续,在此过程中房主要求其在承租人处签名。另,链家公司的许君在出庭作证时亦明确合同所写承租人为郭娟,其还向法庭提交了该公司留存的合同,合同中写明承租人亦为郭娟。

  原审法院认定上述事实,有双方当事人陈述,租赁合同,银行个人业务凭证,证人证言,手机短信,法院对证人许君、张春光所做笔录,房产证,房屋交割清单等在案佐证。

  原审法院判决认为:证人许君、张春光均具有完全民事行为能力,且与郭娟无利害关系,当庭所做陈述均系本人亲身经历而非传来所得,故法院确认其证言真实,可以作为本案认定事实的依据。虽在刘连梅所持有的合同上,在承租人签名处有郭娟、张春光两人的签名,但根据许君、张春光当庭所做的陈述,及许君所提供的链家公司留存的合同上的签名情况,法院确认206室的承租人是郭娟个人。

  郭娟与刘连梅所签订的租赁合同,是双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故应视为有效合同,该合同受法律保护,双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。该合同中约定了郭娟提前退租的条件,现解除条件已成就,即郭娟已提前30日通知刘连梅,并以押金抵扣应支付的违约金,即双方间的租赁合同应于郭娟提前退租的通知到达刘连梅处的时间,即2012年11月17日解除。现郭娟要求刘连梅返还剩余租金33000元理由正当,法院予以支持。因刘连梅确系存在未按约定时间交付房屋的情况,且诉讼中就所述迟延交房的原因在于郭娟,没有向法庭提供充分证据,故其应按合同约定,向郭娟支付相当于1个月租金标准的违约金。

  根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的规定,当事人对合同法第九十六条规定的合同解除有异议,且没有约定异议期间的,在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。本案中,郭娟解除合同的通知到达刘连梅的时间是2012年11月17日,刘连梅有异议但未在3个月内起诉,故其在本案中以合同未解除为由,要求郭娟支付房屋租金及违约金,无事实与法律依据,法院不予支持,但其要求郭娟返还门禁卡等物品法院则予以支持。

  据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款,第九十六条,第九十七条,第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,判决:一、郭娟与刘连梅所签订《北京市房屋租赁合同》于二Ο一二年十一月十七日解除;二、刘连梅向郭娟返还房租三万三千元、并支付违约金一万一千元,均于本判决生效后七日内履行;三、郭娟向刘连梅返还门禁卡一张、电卡一张、燃气卡一张、房门钥匙一把,本判决生效后七日内履行;四、驳回刘连梅其它反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  刘连梅不服原审法院判决,向本院提起上诉。其上诉请求是:撤销原审判决第一项、第二项、第四项并依法改判对方支付我方2013年3月15日到2013年6月15日的租金33000元及违约金11000元,解除合同时间改为2013年6月15日。其上诉理由是:原审法院关于租赁合同解除时间、交房违约责任、租金退还的认定有误。

  郭娟同意原审法院判决,并针对刘连梅的上诉答辩称:只要我方提前30天通知对方并支付一个月租金作为违约金,就可以单方解除合同,对方也承认收到了我方解除合同的通知,我方也同意支付违约金,根据《合同法》规定,解除通知到达对方时合同解除,我方当时提出解除的时候就同意按照合同约定支付违约金。对方说我方未将房屋交给对方,责任在于对方,我方想就解除合同面谈,对方不同意,也不愿意接收电卡等物品。迟延交房1天的问题,当时我方委托了张春光和中间人去办理收房手续,但是对方不给办理,张春光也出庭对此进行了作证,所以迟延交房的责任在对方。退还房屋租金的问题,解除通知到达对方后,剩余的租金该返还给我方,对方如有异议,应在3个月内提起诉讼,但是对方没有在3个月内起诉,所以解除合同已经生效了,所以剩余的租金应返还给我方,对方再要求我方支付后面的租金是没有任何法律依据的。

  二审审理中,郭娟承认其2012年9月15日不在北京,但称其当日委托张春光去办理收房并电话告知刘连梅,对此,刘连梅不予认可,郭娟亦未提供相应证据。原审法院查明的其他事实与本院查明一致,本院予以确认。上述事实,有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证

  本院认为:本案的争议焦点为租赁合同的解除时间及是否存在退租的问题。

  首先,租赁合同已于2012年12月19日解除。

  租赁合同明确约定,郭娟提前退租的,应提前30日通知对方,并按月租金的100%支付违约金。2012年11月19日,郭娟向刘连梅发出要求提前退租的要求,刘连梅承认确有此事。刘连梅提出之后再与郭娟联系办理解除合同事宜时,郭娟并不配合,但未就其说法提供相应证据。因此,郭娟已按合同约定通知刘连梅要求提前退租,根据合同约定,合同在郭娟提出退租要求的30天后解除。同时,郭娟应对自己的违约行为承担违约金11000元。原审法院认定租赁合同已于2012年11月17日解除不妥,本院予以纠正。

  其次,郭娟应支付租金至2012年12月19日。

  如前所述,租赁合同应于2012年12月19日解除,即房屋租金应支付至2012年12月19日。因郭娟已将租金支付至2013年3月15日,故其多支付的租金部分,刘连梅应予返还,刘连梅应返还郭娟31533元。原审法院判决刘连梅返还郭娟33000元租金不当,本院予以纠正。

  再次,关于押金退还问题。

  由于刘连梅尚无证据证明郭娟对承租房屋有损坏,按照合同约定,在合同解除后,应将押金11000元退还。但由于郭娟提前退租,应支付违约金11000元,故两项折抵,互不支付。

  原审期间,双方已经将涉案房屋的门禁卡、电卡、燃气卡、房门钥匙交接完毕。故本院对此项内容不再判决。

  综上,原审法院判决认定事实不清,适用法律不当,本院予以纠正,对上诉人刘连梅之部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、撤销北京市海淀区人民法院(2013)海民初字第5172号民事判决第三项、第四项;

  二、变更北京市海淀区人民法院(2013)海民初字第5172号民事判决第一项为:郭娟与刘连梅所签订的《北京市房屋租赁合同》于二Ο一二年十二月十九日解除;

  三、变更北京市海淀区人民法院(2013)海民初字第5172号民事判决第二项为:刘连梅向郭娟返还房租三万一千五百三十三元(本判决生效后七日内履行);

  四、驳回郭娟其他诉讼请求;

  五、驳回刘连梅其它反诉请求。

  一审本诉案件受理费九百元,由郭娟负担一百一十二元(已交纳),刘连梅负担七百八十八元(本判决生效后七日内交纳)。

  反诉案件受理费三百八十一元,由刘连梅负担(已交纳)。

  二审案件受理费九百元,由刘连梅负担(已交纳)。

  本判决为终审判决。


审 判 长  张洁芳

代理审判员  刘国俊

代理审判员  徐 冰

二〇一四年四月十一日

书 记 员  黄 闯


20200109125847

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