刘颖与徐州鼎晔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/58/50江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

(2013)徐民终字第2437号

  上诉人(原审原告)刘颖。

  委托代理人李清皓(原告刘颖之夫)。

  委托代理人王珑,江苏金华星律师事务所律师

  被上诉人(原审被告)徐州鼎晔房地产开发有限公司。

  法定代表人许钦霖,该公司董事长。

  委托代理人刘翔,江苏茂通律师事务所律师。

  上诉人刘颖因与被上诉人徐州鼎晔房地产开发有限公司(以下简称鼎晔公司)商品房预售合同纠纷一案,不服徐州市泉山区人民法院(2013)泉民初字第0810号民事判决,向本院提出上诉。本院于2013年11月21日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人刘颖的委托代理人李清皓、王珑,被上诉人鼎晔公司的委托代理人刘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  经审理查明,2008年3月17日刘颖认购鼎晔公司开发的位于徐州市泉山区湖北路的翠湖御景小区房屋二套,同日向被告支付了认购金50万元。2009年4月18日刘颖与鼎晔公司重新签订了内部认购书,将2008年3月17日刘颖认购的二套房屋中的一套变更为翠湖御景小区8-1-1603室,认购书内容为:“1、本人刘颖自愿认购徐州鼎晔房地产开发有限公司开发的翠湖御景小区8号楼1单元1603室,暂测建筑面积约144平方米(以签约时最终确定的面积为准)。2、本人自愿交纳认购金(人民币大写)贰拾伍万元整,并要求贵公司给予贰万伍仟元的购房优惠。3、本人可以在未签订《商品房买卖合同》前,无任何理由退房,并要求贵公司于提交退房申请后的十五个工作日内将认购金退清。并不再要求享受贵公司的任何优惠政策。4、本人承诺在贵公司办理好商品房预售许可证后接到贵公司通知七日内,到指定地点签定《商品房买卖合同》。如逾期,贵公司有权销售此房,其所交纳认购金于提交退房申请后的十五个工作日内无息退还。”

  2011年9月鼎晔公司取得了本案诉争房屋的商品房预售许可证,并通知刘颖签订翠湖御景小区8号楼1单元1603室房屋的商品房买卖合同,但因价格问题,双方一直未能就翠湖御景小区8号楼1单元1603室房屋签订商品房买卖合同(刘颖要求以2008年3月的市场价格签订,鼎晔公司只同意按照现市场价格给予一定的优惠签订)。

  2012年7月30日江苏茂通律师事务所受鼎晔公司的委托向刘颖发出了律师函,通知刘颖由于其未签订商品房买卖合同,鼎晔公司不再将翠湖御景小区8-1-1603室房屋销售与其,并请其尽快到鼎晔公司领取25万元认购金。

  2012年11月刘颖以诉称理由诉至原审法院,鼎晔公司则以辩称理由答辩。

  原审法院认为,本案中,鼎晔公司在取得商品房预售许可证后,履行了通知刘颖签订商品房预售合同的义务,刘颖在接到鼎晔公司的通知后,也多次去签订商品房预售合同,但因存在价格争议,双方未能签订商品房预售合同。双方当事人签订的内部认购书对商品房的价格未作约定,双方又不能达成补充协议,因此未能签订商品房预售合同的责任,不能归责于双方当事人任何一方。双方既然无法就签订商品房预售合同达成一致意见,双方就均有权解除该内部认购书。鼎晔公司在履行内部认购书约定义务的过程中,没有违约行为,故其对刘颖不承担违约责任及赔偿损失。刘颖交纳的认购金250000元,鼎晔公司应予以返还,根据公平原则,鼎晔公司还应支付该款的银行同期贷款利息。遂判决:(一)徐州鼎晔房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还刘颖认购金250000元;(二)徐州鼎晔房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付刘颖以认购金250000元为本金按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的自2008年3月17日起至判决确定的给付之日止的利息。(三)驳回原告刘颖的其他诉讼请求。

  上诉人刘颖不服上述民事判决,向本院提起上诉称,1、被上诉人在未取得商品房预售许可证的情况下出售房屋,违反了有关法律规定,应承担相应的责任。2、一审认定被上诉人在履行内部认购书约定义务的过程中没有违约行为与事实不符。上诉人已经在接到通知后的约定时间内去被上诉人处签订合同,不存在逾期签订的事实,故被上诉人无权将涉案房屋转售他人。被上诉人如想解除内部认购书,仅能够依据合同法第九十六条的规定,并履行通知义务。但被上诉人律师函内容未明确提出解除内部认购书的情况下,就直接提出不再将涉案房屋出售给上诉人违反了合同法的规定,不具备解除合同的条件。3、上诉人认为,内部认购书形式的预约合同是无效的,上诉人缴纳的25万元应视为与被上诉人联合开发,共同分享所得利益。一审判决仅仅要求被上诉人给付上诉人利息损失,未承担损害赔偿责任对上诉人不公平。上诉人预缴房屋认购金是为了按照2008年3月时的市场价预约购房,同时被上诉人是为了获得资金支持。但被上诉人要求按照现在市场价签订合同违背了双方签订内部认购书的目的。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定,被上诉人应当承担赔偿责任。综上,请求二审法院改判被上诉人赔偿上诉人损失56万元,维持一审判决第一项内容。

  被上诉人答辩称,1、本案是商品房预约合同纠纷,上诉人提交的诉状及证据证明我公司在取得商品房预售许可证后,按照约定通知上诉人到我公司签订商品房买卖合同,同时给予上诉人更大的优惠,并保留房屋一年多,因上诉人的原因未能签订商品房买卖合同,我公司没有违约行为,不应承担违约责任。2、内部认购书并未约定签订商品房买卖合同时的房屋价格,故理应按照签订商品房买卖合同时的市场价格确定房屋价格。如果按照签订内部认购书时的价格会显失公平。且上诉人在我公司预定了三套房屋,上诉人将其中一套的优先购买权转让给了别人,一套诉讼至法院,一套以上诉人的丈夫及孩子的名义按照我公司开盘价购买。因此上诉人现在主张应当按照签订内部认购书时的价格签订商品房买卖合同的观点不成立。3、上诉人与我公司签订内部认购书的形式也是我国大部分地方开发商都采用的形式。此种方式可以使开发商获得资金支持及稳定的客源,也可以使购房人得到开发商给予的优惠价格及指定房源的优先购买权,是公平的。请求二审法院依法维持一审判决。

  经双方当事人确认,本案二审期间的争议焦点为:上诉人刘颖要求被上诉人鼎晔公司赔偿损失56万元应否予以支持。

  二审期间被上诉人鼎晔公司提供了翠湖御景3幢二单元1703房的内部认购书一份及双方当事人于2010年10月18日签订的翠湖御景3幢二单元1703房商品房买卖合同一份。拟证明,上诉人认可双方正式签约时按照开盘价签订商品房买卖合同而非签订内部认购书时的市场价格。

  上诉人刘颖质证认为,上述证据不属于新证据。上述合同签订主体均非本案上诉人本人。上诉人合同中约定的单价与涉案房屋价格差距很大,上诉人也同意按照此合同确定的单价购买涉案房屋。

  本院认为,双方当事人签订的内部认购书真实合法,双方当事人亦不持异议。上诉人刘颖按照约定支付了认购金,被上诉人鼎晔公司也按照约定通知上诉人到其公司签订合同。但是对于商品房买卖合同的价格问题,上诉人认为应当按照签订内部认购书时的市场价格签订商品房买卖合同,而被上诉人鼎晔公司则认为应当按照涉案房屋开盘后的价格签订商品房买卖合同。从被上诉人鼎晔公司二审期间提供的证据看,双方当事人在翠湖御景3幢二单元1703房的签订过程中已经协商一致并实际签订了商品房买卖合同。因此,双方当事人未能签订商品房买卖合同的原因是因为对房屋价格磋商不成,而非当事人对认购书约定的内容无故反悔造成的,因此双方对于未能签订商品房买卖合同均无过错。

  综上,上诉人的上诉请求不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费5050元,由上诉人刘颖承担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  张 建

代理审判员  史善军

代理审判员  李 琳

二〇一四年二月十八日

书 记 员  孙玉娟


20200109125850

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