上海明明房产经纪有限公司与王某某等居间合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/48/40上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第1500号

  上诉人(原审被告)上海明明房产经纪有限公司。

  法定代表人薛某。

  委托代理人吴秋兰,上海市嘉华律师事务所律师。

  委托代理人施莉珏,上海市嘉华律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)王某某。

  委托代理人朱群峰,上海市恒业律师事务所律师。

  被上诉人(原审第三人)上海重航房地产经纪事务所。

  负责人郭某某。

  原审第三人程某某。

  原审第三人陈某某。

  委托代理人程某某。

  上诉人上海明明房产经纪有限公司(以下简称明明房产)因居间合同纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第1200号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人明明房产的委托代理人吴秋兰、施莉珏,被上诉人王某某及其委托代理人朱群峰,被上诉人上海重航房地产经纪事务所(以下简称重航房地产)的负责人郭某某,原审第三人程某某暨原审第三人陈某某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院审理查明,2011年1月22日,王某某和案外人吴某某签订《上海市航头镇环镇东路XXX弄XX号XXX室出售转让协议》,约定由王某某向吴某某购买位于上海市航头镇环镇东路XXX弄XX号XXX室系争房屋。房屋转让价为人民币(以下币种均为人民币)820,000元。同日,王某某向程某某及其妻子陈某某支付购房款260,000元。王某某还向吴某某支付购房款480,000元,尚余尾款20,000未支付。

  因吴某某未向王某某交付房屋,2011年7月14日,王某某向上海市浦东新区人民法院提起诉讼,要求其交付并支付违约金。明明房产被列为该案件第三人,程某某作为明明房产的委托代理人参加诉讼。该案的(2011)浦民一(民)初字第25777号(以下简称25777号案件)民事判决查明并认定:王某某和吴某某经明明房产居间介绍认识,程某某系明明房产具体经办人员,程某某确认已收到王某某支付的260,000元购房款,但无证据证明该260,000元已交付吴某某,故不能视为王某某已向吴某某支付了260,000元购房款。另外还查明,王某某向明明房产支付了中介费14,000元。2011年12月5日,上海市浦东新区人民法院认定王某某没有向吴某某履行完毕付款义务,且系争房屋又处于司法查封状态,据此判决驳回了王某某的请求。本案审理中,明明房产否认委托程某某作为明明房产的代理人参加诉讼,辩称系重航房地产私刻了明明房产的公章,办理了虚假的委托手续,由重航房地产委派程某某作为明明房产的代理人,至上海市浦东新区人民法院参加诉讼,明明房产对上述案件审理情况并不知情。重航房地产和程某某则对此案予以确认。

  王某某不服一审判决结果,上诉于上海市第一中级人民法院。该法院于2012年1月11日受理后向明明房产依法送达开庭传票和诉讼材料等。审理中,明明房产陈述收到上海市第一中级人民法院的开庭传票和诉讼材料等,而后交重航房地产处理。之后,程某某作为明明房产的委托代理人参加二审开庭,对一审判决认定的上述事实未提出异议。该案审理中,王某某撤回上诉,2012年2月20日,上海市第一中级人民法院予以准许,故25777号案件民事判决书已生效。

  原审法院另查明,明明房产和重航房地产负责人郭某某于2010年5月签订《上海市商业特许经营合同》,明明房产授予重航房地产“明明房产加盟店”特许经营权,期限两年,从2010年5月8日至2012年5月7日。

  现王某某涉讼,认为程某某系明明房产的员工,其收取购房款260,000元的行为系职务行为,后果应由明明房产承担,要求明明房产将上述收取的购房款、利息返还。

  原审法院认为,法院生效的民事判决书已驳回了王某某要求案外人吴某某履行房屋转让合同的请求,现王某某主张返还已支付的购房款260,000元及其利息,应予支持。至于利息的计算应从驳回王某某要求案外人吴某某履行交付房屋的请求的判决生效之日起计算。程某某收取了王某某购房款260,000元,25777号案件民事判决查明程某某是明明房产的工作人员,具体经办了王某某、吴某某之间的房屋转让事宜,并认定其未将收取的购房款260,000元交付出售人吴某某。在该案的二审阶段,明明房产收到了上海市第一中级人民法院的开庭传票和诉讼材料,应已明了上海市浦东新区人民法院一审判决认定的事实,但其并未提出任何异议,应视为明明房产认可程某某收取王某某购房款260,000元系代表明明房产履行的职务行为,故明明房产应对王某某承担还款之责。当然,如明明房产认为系重航房地产的经营行为产生的后果,可在对外承担责任后按照和重航房地产签订的特许经营合同处理。

  原审法院审理后,作出判决:一、上海明明房产经纪有限公司应自判决生效之日起十日内返还王某某购房款260,000元;二、上海明明房产经纪有限公司应自判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付王某某自2012年2月20日起至判决生效之日的上述260,000元的利息。

  原审法院判决后,明明房产不服,提起上诉称,其与重航房地产只是加盟店的关系,重航房地产实际居间交易了系争房屋的买卖事宜,应自行承担相应的责任。有关房款均由重航房地产的经办人程某某、陈某某二人收取,上诉人从未经手过系争房屋的任何房款和中介服务费用。25777号案件的二审审理中,有关诉讼材料虽然邮寄至上诉人实际经营地,由上诉人转交给重航房地产,但是该行为不应推定上诉人默认和知晓该案的诉讼情况,上诉人从未委托或确认程某某处理该案的相关诉讼事宜,25777号案件的民事判决所确认的事实不能作为定案依据,原审法院关于上诉人明知上述案件的相关事实并予认可的认定,过于草率。作为特许加盟店的重航房地产是独立经营的主体,上诉人与其有风险自负等约定,而且作为王某某也未尽到审慎的义务,故原审判决上诉人承担本案的全部责任,显失公平。系争房屋的居间协议上的印章均非上诉人的公章,重航房地产也确认系其私刻,双方不构成表见代理法律关系。上诉人已就25777号案件向检察机关提起了申诉,并立案,而且向有关公安机关就私刻印章涉嫌犯罪问题进行举报(未立案),故本案应慎处或依法延期审理。据此,上诉人请求本院依法撤销原审判决,改判驳回被上诉人王某某的原审全部诉请。

  被上诉人王某某辩称,其办理系争房屋买卖合同时,有关中介公司的招牌、内部桌椅等设施都是上诉人的名称,王某某有理由确信本次房屋交易的居间方是上诉人,其应承担相应的法律后果。上诉人与重航房地产之间的关系,王某某并不清楚。生效的25777号案件审理中,上诉人也确认了其收到了该案的有关法院传票等诉讼材料,上诉人应当明知该案的情况,而且还委托程某某作为上述案件上诉人的代理人。鉴于王某某作为系争房屋买卖合同的受害人,已依法向法院主张过权利,且25777号案件已生效,故事实清楚。据此,王某某认为原审判决正确,请求本院依法予以维持。

  被上诉人重航房地产辩称,原审第三人程某某、陈某某在系争房屋居间合同中使用的印章,系重航房地产刻制后交给其使用,而且使用该印章对外居间成功过多笔房屋买卖交易,比如有2011年6月的王某某、顾某与徐丁、徐丙;周某与刘某某;倪某某、严某某、唐某与张某某、宋某某房屋买卖等,该居间成功的房屋买卖合同均使用上诉人的密钥进行交易,故对于上述印章使用等情况,上诉人明知且从未提出异议。据此,重航房地产同意原审法院所作出的判决。

  原审第三人程某某、陈某某述称,25777号案件审理中,因其缺少证据证明本案讼争的260,000元购房款已转付案外人吴某某,所以王某某要求该案外人交付系争房屋并承担违约责任的诉请,未获法院支持。加盖在系争房屋买卖合同的印章,注明系上诉人的合同章,该印章是重航房地产交给原审第三人办理有关房屋居间事宜。王某某应当明知其交给原审第三人的房款,均已转交给案外人吴某某,否则该案外人不可能出具收条,也不可能不向原审第三人提出主张。原审第三人同意重航房地产的意见,请求本院依法裁判。

  本院经审理查明,对于上诉人与重航房地产之间的加盟合同关系,上诉人称重航房地产虽然使用的招牌是上诉人公司,但是其具有房地产中介资质,必须在营业场所悬挂自己的营业执照。重航房地产可以以自己名义居间交易,但是根据二手房交易惯例,其居间签署有关房屋买卖合同时,应以上诉人公司的名义。同时,上诉人向本院申请调查令,要求调查案外人吴某某确已收到了本案讼争的房款,并消灭了其名下系争房屋的抵押等。

  原审判决认定的其它事实无误,本院予以确认。

  本院认为,上诉人确认其与重航房地产存在加盟店的合同关系,并且对外居间交易房屋时使用上诉人的招牌字号,有关居间成功的房地产买卖合同,均以上诉人的名义签署。因此,王某某在系争房屋居间买卖合同时,有理由相信居间方系上诉人。25777号案件审理中,上诉人也明知由重航房地产代其应诉,故相应的法律后果,上诉人应当承担。鉴于25777号案件已生效,并已查明讼争房款支付的相应事实,因此该款项应由上诉人承担返还责任。上诉人在二审中提出调查令的申请,不符合有关规定,本院不予准许。同时,根据合同相对性原则,原审法院认为关于上诉人与重航房地产之间有关加盟店合同履行的后果,可在上诉人对外承担责任后按照双方签订的特许经营合同处理的观点,并无不当,本院予以认同。上诉人向有关机关报案、申诉等情况,不影响其对外应承担的法律责任。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费5,410元,由上诉人上海明明房产经纪有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长王 珍

代理审判员郑 煌

代理审判员吴 俊

二○一二年九月二十一日

书 记 员朱丹丹


20200109124840

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