北京中拍在线拍卖有限公司等与黄玉英拍卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/59/04北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2013)二中民终字第15054号


  上诉人(原审被告)北京中拍在线拍卖有限公司。

  法定代表人黄小坚,董事长。

  委托代理人张薇明。北京中拍在线拍卖有限公司职员。

  委托代理人铁维中,北京市沃尔森律师事务所律师。

  上诉人(原审被告)中国长城信托投资公司。

  代表人徐红霞,清算组组长。

  委托代理人周劲龙,北京天睿(天津)律师事务所律师。

  委托代理人李志亮,北京市天睿律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)黄玉英。

  委托代理人闫涛,北京市北方律师事务所律师。

  委托代理人谭爽,北京市北方律师事务所律师。

  上诉人北京中拍在线拍卖有限公司(以下简称中拍在线公司)、上诉人中国长城信托投资公司(以下简称长城公司)因与被上诉人黄玉英拍卖合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第01891号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年9月22日受理后,依法组成由法官曹欣担任审判长,法官种仁辉、李楠参加的合议庭审理本案。本院于2013年10月24日依法公开开庭对本案进行了审理。上诉人中拍在线公司的委托代理人张薇明、铁维中,上诉人长城公司的委托代理人周劲龙、李志亮,被上诉人黄玉英的委托代理人闫涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  黄玉英在一审中起诉称:2008年1月3日,中拍在线公司对外公开拍卖长城公司拥有的位于北京市丰台区水口子的爱华大厦6-7层的租赁权,承租面积共计2260平方米,租赁时间自2008年1月1日至2027年12月31日止。标的的租赁权到期后,租赁期限自动将延至2029年12月31日。最后,黄玉英以500万元的价格竞拍取得了爱华大厦6-7层的租赁权,并向中拍在线公司支付了25万元的拍卖佣金。黄玉英竞拍取得爱华大厦6-7层的租赁权后,因北京爱华物业管理有限公司(以下简称爱华公司)、北京海洋港国际大饭店有限公司(以下简称海洋港公司)的阻挠,未能使用爱华大厦6-7层。为此,黄玉英向北京市丰台区人民法院(以下简称丰台区法院)提起诉讼,要求排除爱华公司和海洋港公司的妨碍,将爱华大厦6-7层腾退给黄玉英使用,但丰台区法院以黄玉英诉讼请求与(2009)二中执字第1350号民事裁定书(裁定北京市恒利通经济技术开发中心、爱华公司将爱华大厦经营权交给北京市丰台区卢沟桥农工商联合总公司、北京市丰台区卢沟桥乡人民政府)相悖为由,驳回了黄玉英的起诉。黄玉英不服,向北京市第二中级人民法院(以下简称北京市二中院)提起上诉,北京市二中院以同样理由驳回了黄玉英的上诉。后,北京市丰台区卢沟桥农工商联合总公司(以下简称卢沟桥总公司)、北京市丰台区卢沟桥乡人民政府(以下简称卢沟桥乡政府)依据(2009)二中执字第1350号民事裁定书,通过法院强制执行程序取得了整个爱华大厦的使用权。在此情况下,黄玉英又向长城公司、北京市恒利通经济技术开发中心(以下简称恒利通中心)、卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府提起诉讼,请求判令长城公司与恒利通中心继续履行《房屋租赁合同》;卢沟桥总公司和卢沟桥乡政府将爱华大厦6-7层交付黄玉英使用。丰台区法院审理认为"在爱华大厦6-7层使用权流转的链条上,前合同关系的存在成为后合同履行的基础。而从本院查明的事实来看,卢沟桥总公司与恒利通中心签订的《爱华大厦合作经营合同书》(以下简称《合作经营合同书》)已经依法解除,爱华大厦已经交还卢沟桥总公司和卢沟桥乡政府,在此情形之下,《房屋租赁合同》以及黄玉英拍得的租赁权,已经无法履行。因此,对黄玉英之诉请,应予驳回"。黄玉英又上诉至北京市二中院,北京市二中院维持了一审判决。至此,黄玉英才知晓长城公司拍卖爱华大厦6-7层租赁权未取得卢沟桥乡政府、卢沟桥总公司及恒利通中心的许可。长城公司、中拍在线公司使用欺诈手段将爱华大厦6-7层租赁权拍卖给黄玉英,严重侵犯了黄玉英的合法权益。综上,《房屋租赁合同》已无法履行,长城公司、中拍在线公司的行为严重侵犯了黄玉英的合法权益,故黄玉英要求:1、请求判令撤销黄玉英与中拍在线公司签订的中拍在线公司拍卖成交确认书(房地产类);2、请求判决长城公司立即向黄玉英返还拍卖成交款人民币500万元;3、请求判决长城公司向黄玉英支付利息损失(按中国人民银行同期贷款利率计算,自2008年2月1日计算至实际给付之日止);4、请求判决中拍在线公司立即向黄玉英返还拍卖佣金人民币25万元;5、请求判决长城公司对上述第4项诉讼请求承担连带责任;6、请求判决长城公司、中拍在线公司赔偿黄玉英经济损失1240元;7、诉讼费用由长城公司、中拍在线公司承担。

  长城公司在一审中答辩称:不同意黄玉英的诉讼请求。恒利通中心已经事先同意长城公司转租,恒利通中心转租是正常的经营活动。长城公司依据与恒利通中心签订的《房屋租赁合同》相关约定有权转让、转租。拍卖是按照规定的合法程序公开进行的,黄玉英对拍卖的风险应当有充分的认识,故不存在欺诈问题。黄玉英要求行使撤销权,应当存在1年的除斥期间,自拍卖成交后开始计算,现在已经经过4年,故黄玉英提出撤销不适当。关于利息损失,由于长城公司是国有金融公司,根据金融机构撤销条例执行,从撤销之日起不再计算利息。黄玉英的第5、6项诉讼请求缺乏依据,长城公司不应当承担此两项责任。

  中拍在线公司在一审中答辩称:请求法院驳回黄玉英的诉讼请求。中拍在线公司是合法拍卖,尽到了注意审查义务,黄玉英看过房,考虑到竞拍价格非常低,黄玉英应当意识到风险,中拍在线公司按照现状拍卖,不承担瑕疵担保责任。中拍在线公司已履行了拍卖义务,不应返还拍卖佣金。

  一审法院审理查明:位于北京市丰台区水口子33号的南北两栋综合商业服务楼项目属卢沟桥乡政府。1995年6月,卢沟桥乡政府授权卢沟桥总公司建设及经营建设中的综合服务南楼,并同意其与恒利通中心合作建设经营。后该楼改名为爱华大厦(以下均称爱华大厦)。

  1995年6月28日,卢沟桥乡政府出具说明,载明:卢沟桥总公司隶属于卢沟桥乡政府,卢沟桥乡政府现将爱华大厦交由卢沟桥总公司经营和管理,该公司有权以自己的名义对外进行经营活动。

  1995年6月29日,卢沟桥总公司与恒利通中心签订了《合作经营合同书》。此合同签订后,恒利通中心等完成了主楼续建及裙房和附属楼的建设及内装修工程。

  1998年3月17日,卢沟桥总公司向长城公司出具证明,载明:卢沟桥总公司同意以恒利通中心名义将爱华大厦三至八层的其中三层出租给长城公司使用。

  1999年11月26日,恒利通中心作为甲方与长城公司作为乙方签订《房屋租赁合同》,约定:恒利通中心与长城公司就乙方承租甲方拥有出租权的、位于中国北京市丰台区水口子的综合商业服务楼(又名"爱华大厦")有关事宜,达成本合同;甲方愿依本合同的条款及条件出租,乙方愿依本合同的条款及条件承租爱华大厦六至七层,共两层,承租面积共计2260平方米;租赁期限自2000年1月1日后乙方或乙方转租的第三方正式入驻所租物业之日始,租期30年;鉴于乙方贷给甲方800万元贷款,但甲方并未按期归还贷款本息,已逾期两年之久,截至1999年11月30日,甲方拖欠贷款本息已达10974056元;甲方保证乙方或乙方转租的第三方能够在2000年1月1日以后随时入住;甲方保证其物业的合法出租权;甲方承诺并保证于1999年11月30日之前向乙方偿还拖欠的全部贷款本息,若甲方未能依约按时偿还上述款项,则甲方即应向乙方交出乙方所租物业钥匙,乙方或乙方转租的第三方自2000年1月1日后正式入住所租物业;若甲方届时如数偿还了上述款项,则本合同于乙方向甲方发出书面确认书之日自动失效。

  1999年11月26日,恒利通中心向长城公司出具承诺书,载明:1、于99年11月份前还清长城公司800万元贷款本息;2、于99年12月31日前分期还清长城公司代付款1468万元及相关的利息、赔偿金;3、有关拖欠中昊的贷款剩余部分本息,恒利通中心于11月底前还清,不再请求长城公司代还;如果上述承诺有一项未兑现,长城公司请按《房屋租赁合同》规定入住爱华大厦所租房屋。

  2001年4月,中国人民银行决定撤销长城公司,成立清算组。

  2002年,长城公司清算组向北京市第一中级人民法院(以下简称北京市一中院)起诉恒利通中心、山东省禹城市商业技术开发公司(以下简称禹城公司),要求确认长城公司清算组与恒利通中心签订的委托贷款合同及与禹城公司签订的保证合同合法有效;确认长城公司与恒利通中心于1999年11月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效;要求恒利通中心履行房屋租赁合同的相关内容,如恒利通中心不能一次性偿还全部债务,则要求恒利通中心将"爱华大厦"第六至第七层交付长城公司占有并使用并以应付房屋租金折抵恒利通中心所欠债务;要求禹城公司承担连带保证责任。

  北京市一中院做出(2002)一中民初字第6582号民事判决书,判决:长城公司与恒利通中心签订的《委托贷款借款合同》有效;长城公司与恒利通中心、禹城公司签订的《保证合同》有效;长城公司与恒利通中心签订的《房屋租赁合同》有效;恒利通中心于判决生效后十日内将"爱华大厦"第六层至第七层交付长城公司清算组,双方继续履行《房屋租赁合同》;驳回长城公司清算组对禹城公司的诉讼请求;驳回长城公司清算组的其他诉讼请求。

  后,恒利通中心不服提出上诉,提出了《房屋租赁合同》中以租赁方式抵债给长城公司并未取得产权人卢沟桥乡政府或其授权的卢沟桥总公司的同意,故《房屋租赁合同》应为无效等上诉理由。

  2003年,北京市高级人民法院(以下简称北京市高院)做出(2003)高民终字第674号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

  2004年,卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府向北京市二中院起诉恒利通中心、爱华公司,称卢沟桥总公司与恒利通中心签订《合作经营合同书》,由恒利通中心负责投资完成主楼的建安工程、装修等,并每年向卢沟桥总公司交纳承包金,现恒利通中心及爱华公司欠付工程款及承包金。故卢沟桥乡政府及卢沟桥总公司要求终止卢沟桥总公司与恒利通中心签订的《合作经营合同书》,将爱华大厦使用权收回;恒利通中心给付垫付的工程款506万元余元;恒利通中心、爱华公司支付承包金3975万元、违约金4000万元。

  经法院调解,双方当事人自愿达成如下协议:卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府同意恒利通中心、爱华公司在2004年12月31日前因《合作经营合同书》使用爱华大厦而产生的所有承包款总额为3975万元,经双方协商确定金额调整为1900万元,恒利通中心、爱华公司同意此款项在2007年6月30日前一次性向卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府全部付清;双方确定2005年和2006年的承包费用调整为810万元,恒利通中心、爱华公司应在2006年12月30日前向卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府支付200万元,其余610万元在2007年3月10日前付清;双方同意调解书生效后,2007年的承包费调整为410万元,并于当年的12月31日前一次付清,自2008年恒利通中心、爱华公司同意每年承包费增幅为百分之二,直至合同期满;以上支付款项的时间任何一次恒利通中心、爱华公司逾期,将按应付金额每日千分之一支付违约金,违约时间达20天将视为恒利通中心、爱华公司无法履行本协议,解除《合作经营合同书》,违约金支付至恒利通中心、爱华公司将爱华大厦经营权交给卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府时止

  2006年10月30日,北京市二中院就前述调解协议内容出具了(2004)二中民初字第12154号民事调解书予以确认。

  2007年6月22日,北京市一中院执行庭就长城公司申请强制执行(2002)一中民初字第6582号民事判决书内容,组织长城公司清算组、爱华公司等进行谈话,并对爱华大厦6-7层房屋贴上封条查封。

  2007年9月期间,北京市一中院执行庭针对(2002)一中民初字第6582号民事判决书的执行工作向长城公司清算组等进行了多次谈话。

  2007年12月20日,长城公司清算组作为委托人与中拍在线公司作为拍卖人签订委托拍卖合同,约定:委托人于合同签订时将拍卖标的资料提交拍卖人(基本情况介绍和房屋租赁合同),委托人确认提供拍卖标的资料的完整性和真实性,未有未告之的重大瑕疵;委托人保证拍卖标的爱华大厦6-7层的租赁权拥有完整的法律上的处分权,能够保证拍卖标的的租期是2008年1月1日起至2027年12月31日,并同意标的的租赁权到期后,自动将租赁期限延至2029年12月31日。同时享有委托方与恒利通中心签订房屋租赁合同中体现的所有权利;确定保留底价为500万元;自买受人付清全部成交价款至委托人处之日起7个工作日内,由委托人将拍卖成交标的交付买受人,拍卖人有义务协助双方交接,委托人有义务向买受人提供房屋的全部钥匙,拍卖人有义务提供必要的协助,委托人向买受人延期或不能交付拍卖标的的,委托人自行承担逾期交付或未交付的责任;委托标的拍卖成交后,自买受人将全部成交价款交付给委托人之日起10个工作日内,拍卖人、委托人、买受人三方准备标的交接的一切资料,包括但不限于委托标的的《房屋租赁合同》、《民事判决书》原件,《民事调解书》复印件及委托人其他各项资料等。拍卖合同包括附件1和附件2。其中附件1为拍卖标的基本情况介绍,内容为:位于中国北京丰台区水口子的爱华大厦6-7层租赁权,承租面积共计2260平方米,租赁时间自2008年1月1日至2027年12月31日止。标的租赁权到期后,租赁期限自动将延至2029年12月31日。买受人有权享受附件2《房屋租赁合同》中乙方应享受的一切权利。

  2007年12月25日,中拍在线公司在报纸上发布公告于2008年1月3日公开拍卖爱华大厦6-7层租赁权,承租面积共计2260平方米。

  2008年1月2日,黄玉英填写《竞买申请书》,同意参加竞买爱华大厦6-7层的租赁权项目。

  2008年1月3日,黄玉英以500万元拍得租赁权,并向中拍在线公司缴纳了拍卖佣金25万元。《拍卖成交确认书》载明的标的物为爱华大厦6-7层租赁权,租赁时间自2008年1月1日至2027年12月31日,标的租赁权利到期后,租赁期限自动将延至2029年12月31日。

  2008年1月30日,黄玉英通过中拍在线公司向长城公司支付拍卖价款500万元。

  2008年2月19日,长城公司清算组、爱华集团、锦江集团在北京市一中院执行庭的主持下依据(2003)高民终字第674号民事判决书确认的内容完成了对爱华大厦6-7层房屋使用权的交接手续。同时,北京市一中院向长城公司清算组、黄玉英作相关谈话。

  2008年2月20日,长城公司清算组向黄玉英交接爱华大厦6-7层房卡、租赁合同、法院谈话笔录12页(复印件)、(2003)高民终字第674号民事判决书(原件)、(2004)二中民初字第12154号民事调解书。

  2009年6月30日,北京市二中院向恒利通中心、爱华公司就(2004)二中民初字第12154号民事调解书发出执行通知,要求被执行人恒利通中心、爱华公司接到通知后即日履行法律文书确定的义务,后恒利通中心、爱华公司未履行法律文书确定的义务。

  2009年7月1日,北京市二中院做出(2009)二中执字第1350号民事裁定书,裁定恒利通中心、爱华公司将爱华大厦经营权交给卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府。

  2009年5月,黄玉英以爱华公司、海洋港公司妨碍、占用其享有租赁权的爱华大厦6至7层为由,将爱华公司、海洋港公司诉至丰台区法院,请求确认爱华公司、海洋港公司侵权,并请求判令爱华公司、海洋港公司腾退房屋。2010年3月,丰台区法院做出(2009)丰民初字第13455号民事判决,以黄玉英的诉请与北京市二中院做出的(2009)二中执字第1350号民事裁定书内容相悖为由,驳回了黄玉英的诉讼请求。黄玉英不服,提起上诉。2010年12月,北京市二中院做出(2010)二中民终字第10215号民事判决书,驳回了黄玉英上诉。黄玉英在该案一、二审中共承担案件受理费140元。

  2011年6月,黄玉英以恒利通中心、长城公司为被告,卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府为第三人起诉至丰台区法院,要求恒利通中心与长城公司继续履行《房屋租赁合同》,判令卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府立即将爱华大厦6-7层交付黄玉英。2012年3月8日丰台区法院做出(2011)丰民初字第14785号民事判决书,以《合作经营合同书》已经依法解除,爱华大厦已经交还卢沟桥总公司和卢沟桥乡政府,《房屋租赁合同》以及黄玉英拍得的租赁权已经无法履行为由,驳回了黄玉英的诉讼请求。黄玉英不服,提起上诉。2012年9月20日,北京市二中院做出(2012)二中民终字第9932号民事判决书,驳回了黄玉英上诉。黄玉英在该案一、二审中共承担案件受理费140元。

  黄玉英因(2011)丰民初字第14785号案件起诉公告、判决公告、上诉公告及二审开庭公告共交纳公告费960元。

  本案审理过程中,卢沟桥总公司人员表示:卢沟桥总公司依据卢沟桥乡政府的授权书对爱华大厦行使经营权,卢沟桥总公司将爱华大厦出租给恒利通中心,恒利通中心有30年经营权,但无权整体转租、转包;卢沟桥总公司事先并不知晓长城公司与恒利通中心签订的房屋租赁合同及长城公司委托拍卖事宜;长城公司与中拍在线公司均未向卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府告知过拍卖事宜。

  诉讼中,长城公司认可拍卖事宜未告知过卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府。

  现爱华大厦6-7层已由卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府收回经营。

  一审法院判决认定:法律规定,因重大误解订立的,在订立合同时显失公平的合同,当事人有权要求撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求撤销。

  本案拍卖的为爱华大厦6-7层的租赁权,长城公司清算组作为委托人应当保证其提供拍卖标的资料的完整性和真实性,未有未告之的重大瑕疵,其对拍卖标的有完整的法律上的处分权。依据查明事实,本案委托拍卖时,(2002)一中民初字第6582号民事判决书尚在执行当中,直至拍卖结束后才完成了对爱华大厦6-7层房屋使用权的交接手续,长城公司才实际取得拍卖标的处分权。此外,(2004)二中民初字第12154号民事调解书已于2006年10月30日出具并发生法律效力。通过委托拍卖合同约定的"拍卖人、委托人、买受人三方准备标的交接的一切资料,包括但不限于委托标的的《房屋租赁合同》、《民事判决书》原件,《民事调解书》复印件及委托人其他各项资料等"以及2008年2月20日,长城公司清算组向黄玉英交接资料中包括了(2004)二中民初字第12154号民事调解书(复印件)的情形,可以认定长城公司对(2004)二中民初字第12154号民事调解书的内容是事先知晓的,该调解书的履行情况必将影响爱华大厦6-7层房屋使用权的行使。但长城公司清算组对于前述影响拍卖标的使用权利的重大事项并未如实全面告知,也未告知过产权人拍卖事宜。

  中拍在线公司作为拍卖人有权要求长城公司清算组说明拍卖标的的来源和瑕疵,应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。但中拍在线公司未向竞买人告知过拍卖标的的瑕疵,也未向产权人核实过拍卖标的的情况。据此,黄玉英作为竞买人在前述重大信息缺失的情况下,认为所拍卖标的是具备完整处分权是存在重大误解的。基于黄玉英拍得的标的物,已经生效判决交还给卢沟桥总公司,黄玉英经拍卖取得的租赁权已无法实际履行,致使合同目的无法实现。鉴于前述原因,委托人、拍卖人均未如实全面告知拍卖标的现状,导致黄玉英做出了错误的意思表示,故黄玉英有权要求撤销拍卖成交确认书。

  关于除斥期间,法律规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年没有行使撤销权的撤销权消灭。黄玉英拍得拍卖标的物后一直在积极的主张权利,于2009年5月、2011年6月分别起诉爱华公司、恒利通中心、长城公司、卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府等要求履行房屋租赁合同,交付爱华大厦6-7层。法院分别于2010年12月,2012年9月20日,做出终审判决书,驳回了黄玉英的诉讼请求。至此,黄玉英应当知道其权利受到损害并知道撤销事由,故黄玉英的起诉并未超过法律规定的撤销权行使期间。因此,该院对于黄玉英要求撤销拍卖成交确认书的诉讼请求予以支持。合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故黄玉英有权要求长城公司返还成交款500万元,并要求中拍在线公司返还拍卖佣金25万元。关于利息损失,因长城公司清算组在委托拍卖时未全面如实告知拍卖标的的重大事项,存在一定过错,致使黄玉英无法实现合同目的,造成了黄玉英的相应损失,故黄玉英有权要求长城公司赔偿利息损失。现黄玉英主张的利息损失不违反法律规定,该院予以支持。关于长城公司提出的从撤销之日起不再计算利息意见,因黄玉英要求赔偿的利息损失不属于金融机构撤销条例中规定的停止计算利息情形,该院对该意见不予采纳。关于黄玉英主张的其他案件的诉讼费用损失,因不属于必要的损失,该院该对部分诉讼请求不予支持。关于黄玉英要求长城公司对返还佣金25万元承担连带责任的诉讼请求,依据不足,该院不予支持。

  综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条之规定,判决如下:一、撤销黄玉英与北京中拍在线拍卖有限公司于二○○八年一月三日签订的编号为CAN农总成字20080103《北京中拍在线拍卖有限公司拍卖成交确认书(房地产类)》;二、北京中拍在线拍卖有限公司于本判决生效后十日内返还黄玉英佣金二十五万元;三、中国长城信托投资公司于本判决生效后十日内给付黄玉英拍卖成交款五百万元及其利息(自二○○八年二月一日起至实际付清之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算);四、驳回黄玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  中拍在线公司不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其上诉理由如下:一、一审法院认定事实不清。中拍在线公司在原审中提交的证据已经足以说明黄玉英在拍卖前已经了解了拍卖标的的现状,中拍在线公司也是根据当时拍卖标的现状进行的公开拍卖。中拍在线公司在拍卖前已经将所了解的全部瑕疵都进行了必要的公示和告知,同时黄玉英也在拍卖前签署《客户承诺书》、《竞买申请书》等相关资料,已经约定黄玉英对拍卖标的的现状十分清楚,并无异议。而在这样的情况下,黄玉英还是坚持交纳竞买保证金并参与拍卖,说明是对拍卖标的现状的认可和确认。中拍在线公司完全依据《拍卖法》的程序,完成了拍卖活动,中拍在线公司在整个拍卖活动中并没有违反法定程序。中拍在线公司已经提供了相关的拍卖服务,且黄玉英在拍卖会上已经举牌应价,拍卖已经成交,而中拍在线公司的委托人即长城公司也已经按照《委托拍卖合同》的约定取得成交价款,这已经说明中拍在线公司圆满完成了整个拍卖活动,中拍在线公司已经按照约定提供了拍卖服务,而黄玉英均已接受,就应当认定中拍在线公司有权收取相应的拍卖佣金。最后,拍卖标的本身都或多或少存在一定的瑕疵,黄玉英对拍卖标的中存在的风险和后果应当进行充分的调查和了解,黄玉英应考虑到风险造成的一切损失以及不能获得相应预期利益的后果。拍卖的起拍价格也已经充分考虑了房产是以现状进行的交易,并不是完全按照当时的市场价格进行交易,起拍价格做出了很大的让步和相应的折扣,黄玉英在竞买拍卖标的时应当能够预见标的存在一定的风险,并在风险中也存在着巨大的回报,因此,应当由黄玉英承担拍卖风险和不利后果。二、一审法院适用法律不当。正是因为一审判决对案件的事实认定错误,导致了适用法律的错误,进而导致做出了错误的判决结果。三、黄玉英提起本案诉讼已超过行使撤销权的法定期间。综上,请求撤销一审判决第一、二项;一、二审诉讼费由黄玉英承担。

  长城公司亦不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其上诉理由如下:

  一、长城公司在拍卖时已明示租赁权存在纠纷的事实,一审判决认定构成重大误解是错误的。1.1长城公司已充分告知、黄玉英完全知晓租赁权存在纠纷的现状。长城公司属国有企业,所有资产处置行为都必须通过公开程序进行。在委托拍卖公司处置涉案标的后,黄玉英主动接触和联系长城公司,要求竞买;长城公司向其介绍了爱华大厦房屋所有权人是卢沟桥乡政府,以及与恒利通中心和爱华公司的纠纷和长城公司不能入住爱华大厦等情况,还带领黄玉英到爱华大厦现场踏勘查看,当时爱华大厦6-7层有法院张贴的封条。但黄玉英自认为可以处理好该项权利瑕疵和争议,看中了该项租赁权可能带来的巨大收益,多次向长城公司表达希望买受的意思,并在拍卖程序中竞价成交。客观事实是,黄玉英在拍卖前就已经知道爱华大厦6-7层租赁权存在诉讼、争议等情况。在黄玉英阅知签字的《竞卖规则》、《拍卖成交确认书》中,多次明示:"(买受人)自行承担拍卖标的可能存在的瑕疵风险"。"本拍卖标的以现状(包括但不限于物理现状及产权现状等)为成交依据,拍卖人及委托人均不承担瑕疵担保责任。""如因各种原因导致买受人不能入住的,其后果均由买受人自行承担。"12从成交价格看,黄玉英对权利瑕疵应有充分认识。爱华大厦同等地段2008年租金水平大约在3元/平米/天,据此价格计算本案标的每年租金为247万元,22年租金应为5434万元。黄玉英以500万元价格取得爱华大厦6-7层22年的租赁权,成交价格不到市场价格的10%。如此巨大的价格差异,黄玉英应当知道这里面可能存在瑕疵和风险。事实上,黄玉英的购买行为是一种风险投资行为:如其买受后能成功排除、修补权利瑕疵,将取得10倍于投入的巨大收益;如不成功,则其投资可能损失。因而,双方对拍卖标的存在瑕疵和纠纷的现状是明知的,不存在故意隐瞒、欺诈或重大误解的情形。这完全是双方自愿、公平的交易。13长城公司向黄玉英移交了本案标的全部文件资料,不存在隐瞒的主观故意。拍卖成交后,长城公司即向黄玉英移交了《房屋租赁合同》、《民事判决书》、《法院谈话笔录》等全部权利凭证,还专门请(2003)高民终字第674号民事判决书的执行法官向其介绍案件情况,并完成房卡交接。长城公司清算组向黄玉英交接资料中包括(2004)二中民初字第12154号民事调解书(复印件),并无任何隐瞒。如果该民事调解书可能影响拍卖标的权利的行使,那么买受人也应该能够自己解读并对可能产生的影响做出判断。黄玉英明知该民事调解书的内容并且购买,当然应当自行承担风险。14从黄玉英买受后的行为看,其对权利瑕疵是明知的。黄玉英在诉爱华公司案中诉称"从2008年3月20日开始,不能正常进入房间,曾多次报警,未能解决"。2009年5月,黄玉英又起诉爱华公司等要求腾退房屋,经历了一审、二审至2012年12月结案。黄玉英的自行解决、报警、诉讼行为,说明黄玉英在买受时对权利瑕疵是明知的,不存在重大误解,并且在买受后自己为排除、修补权利瑕疵做出努力。

  二、即使构成重大误解,黄玉英已超过申请撤销的1年法定期间。《合同法》第五十五条规定,因欺诈、重大误解行使撤销权的,应在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使。1年期间属除斥期间,不同于诉讼时效,不适用中止、中断的情形。一审判决认定,2008年2月20日,长城公司向黄玉英移交(2004)二中民初字第12154号民事调解书,"该调解书的履行情况必将影响爱华大厦6-7层房屋使用权的行使"。那么,黄玉英从收到(2004)二中民初字第12154号民事调解书时应当知道该调解书影响房屋使用权的行使,即此时黄玉英也应当知道其对交易存在"重大误解"。那么其申请撤销的期间应自2008年2月20日起算,至2009年2月20日满1年。而黄玉英2009年5月第一次起诉时,已经超过1年期间,撤销权已经消灭。

  三、一审判决认为"调解书的履行情况必将影响爱华大厦6-7层房屋使用权"并要求长城公司对此"知晓"是错误的。1、长城公司无法预判(2004)二中民初字第12154号民事调解书的法律后果。长城公司的租赁权已经北京市高院生效判决确认,长城公司有理由确信该租赁权在法律上是完整的权利。(2004)二中民初字第12154号民事调解书是恒利通中心与卢沟桥总公司之间关于《合作经营合同书》发生的纠纷。长城公司不是《合作经营合同书》的当事人,也不是调解案件的当事人。按照合同相对性原则,《合作经营合同书》以及该案的处理结果不能也不该影响长城公司所享有的权利。(2004)二中民初字第12154号民事调解书全文通篇没有提及《房屋租赁合同》,也没有对长城公司租赁权是否存续、如何履行等事项做出处理。所以,长城公司无法依据该调解书对其可能影响《房屋租赁合同》行使做出预判。一审判决认为长城公司应当事先知晓、做出预判,是不当的增加长城公司的缔约责任,是错误的。2、《合作经营合同书》和《房屋租赁合同》是两个不同法律关系,两者互不影响。恒利通中心签署《房屋租赁合同》的权利来源和基础是产权方的《说明》和《证明》。恒利通中心依据卢沟桥乡政府、卢沟桥总公司的同意和授权,与长城公司签订的《房屋租赁合同》,该《证明》直接出具给长城公司。根据《合同法》第四百零二条规定:"受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。"因此,《房屋租赁合同》直接约束卢沟桥总公司。此外,卢沟桥乡政府、卢沟桥总公司是长城公司800万元借款的实际受益人,借款实际形成爱华大厦的价值添附,而《房屋租赁合同》是以租赁权抵偿长城公司的债权。因此,卢沟桥乡政府、卢沟桥总公司应当承担《房屋租赁合同》项下义务,不受其与恒利通中心之间《合作经营合同书》是否解除的影响。在恒利通中心存在经营权时,应当由恒利通中心和卢沟桥总公司共同承担合同义务;在恒利通中心经营权被解除时,应当由卢沟桥总公司承担义务,向长城公司或权利受让人黄玉英履行合同项下义务。从这个角度讲,(2004)二中民初字第12154号民事调解书也不影响《房屋租赁合同》的履行。3、黄玉英另诉两案的判决结果应由黄玉英承担,不能作为认定长城公司责任的基础。如前述,(2004)二中民初字第12154号民事调解书不影响《房屋租赁合同》的履行,北京市二中院做出的两份判决与北京市高院在先做出的(2003)高民终字第674号生效判决相矛盾,是错误的。两案是在拍卖成交后黄玉英起诉到法院做出的判决。黄玉英在两诉中均未向法庭提出《房屋租赁合同》直接约束卢沟桥总公司、《合作经营合同书》不影响《房屋租赁合同》等重要观点,未能向法庭充分说明其起诉理由,导致其诉请未获支持,该结果应当由黄玉英自己承担。

  四、黄玉英在买受、行使权利5年后悔约,要求撤销合同,违背了诚实信用原则,不应支持。长城公司的租赁权存在瑕疵,即与租赁权的利害关系人存在各种纠纷,这些瑕疵自2000年长城公司享有租赁权开始,至今都一直存在。2008年长城公司按照权利现状交付给黄玉英之后,即完成了交易,此后发生的任何收益或损失都应归黄玉英享有或承担。即使两次诉讼败诉,黄玉英作为《房屋租赁合同》权利人完全有权通过再审程序向卢沟桥乡政府、卢沟桥总公司主张权利,寻求救济。黄玉英因行使诉讼权利不力导致两案败诉,彻底堵死了行使租赁权的可能性。黄玉英现起诉撤销交易,意图将本应由其自担的风险损失转嫁给长城公司,该行为违反了诚实信用原则,不应得到法律支持。

  此外,我国《合同法》第五十八条规定:"合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。"本案中,长城公司交付的是一项经生效判决认定的、在法院具有强制执行力的权利。5年后,经黄玉英另诉两案的败诉,租赁权已完全损失,黄玉英已无法返还原物。按照法律规定,如果撤销拍卖合同,应当同时判令黄玉英折价补偿长城公司的损失,一审判决只判令长城公司向黄玉英返还拍卖款,没有判令黄玉英折价补偿,适用法律错误。

  综上,请求撤销一审判决第三项,改判驳回黄玉英对长城公司的诉讼请求,诉讼费由黄玉英承担。

  黄玉英服从一审判决,其针对中拍在线公司和长城公司的上诉口头答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。第一,关于瑕疵告知。拍卖标的基本情况介绍中表述,买受人有权享受恒利通中心与长城公司签订的房屋租赁合同中乙方应享受的一切权利。但客观事实是,黄玉英通过诉讼发现,产权人卢沟桥乡政府及恒利通中心根本未同意长城公司转让该房屋的租赁权,因此长城公司的权利转让存在巨大瑕疵,对此长城公司没有告知,也没有任何证据证明长城公司有权转让。第二,长城公司主张从成交价格看,黄玉英对瑕疵应有充分认识。黄玉英是通过公开拍卖取得的拍卖标的,拍卖价格是双方协商的结果。第三,黄玉英在2009年起诉爱华公司和海洋港公司,是由于两公司妨碍黄玉英使用拍卖标的,构成侵权,因此,黄玉英提起排除妨碍之诉。法院以黄玉英的诉请与北京市二中院做出的(2009)二中执字第1350号民事裁定书内容相悖为由,驳回了黄玉英的诉讼请求。2011年6月,黄玉英以恒利通中心、长城公司为被告,卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府为第三人起诉至丰台区法院,要求恒利通中心与长城公司继续履行《房屋租赁合同》,判令卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府立即将爱华大厦6至7层交付黄玉英。2012年3月8日,丰台区法院做出(2011)丰民初字第14785号民事判决书,以《合作经营合同书》已经依法解除,爱华大厦已经交还卢沟桥总公司和卢沟桥乡政府,《房屋租赁合同》以及黄玉英拍得的租赁权已经无法履行为由,再次驳回了黄玉英的诉讼请求。(2004)二中民初字第12154号民事调解书的内容明显属于拍卖标的的巨大瑕疵,拍卖成交确认书中对此情况只字未提。黄玉英提起一系列的诉讼始终是以行使租赁权为目的,但由于前述的执行民事裁定书和民事调解书,黄玉英不能达成诉讼目的,才提起本案诉讼,所以黄玉英行使撤销权并未超过法定期间。

  本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

  本院另查明,涉案《拍卖成交确认书》中确认声明部分载明:"2、买受人已经认真审阅了该标的的拍卖文件(包括但不限于拍卖标的目录、《竞买规则》等文件),并已勘验了拍卖标的,认可拍卖人的拍卖方式后,向拍卖人提交了《竞买申请书》,并交付履约竞买(信誉)保证金,取得了竞买资格。5、如因各种原因导致买受人不能入住的,其后果均由买受人自行承担。7、本场拍卖会提供的《标的介绍》所述内容仅供参考,本拍卖标的以现状(包括但不限于物理现状及产权现状等)为成交依据;拍卖人及委托人均不承担瑕疵担保责任。"黄玉英在拍卖前已阅读前述《拍卖成交确认书》的确认声明部分内容和《竞买规则》,并签名予以确认。

  上述事实,有当事人提交的《委托拍卖合同》、《竞买申请书》、《拍卖成交确认书》、《房屋租赁合同》及附件、(2003)高民终字第674号民事判决书、(2004)二中民初字第12154号民事调解书、(2009)丰民初字第13455号民事判决书、(2010)二中民终字第10215号民事判决书、(2011)丰民初字第14785号民事判决书、(2012)二中民终字第9932号民事判决书、(2009)二中执字第1250号民事裁定书、公告费发票及公告、交接清单等证据及当事人陈述意见在案佐证。

  本院认为:关于中拍在线公司和长城公司是否在拍卖前已如实全面告知拍卖标的瑕疵的问题。我国《拍卖法》第十八条规定,拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵;拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。第二十七条规定,委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。本案中,拍卖标的为爱华大厦第6-7层的租赁权。长城公司清算组作为委托人,在其与中拍在线公司签订的《委托拍卖合同》中,确认提供拍卖标的资料的完整性和真实性,未有未告之的重大瑕疵;保证对拍卖标的拥有完整的法律上的处分权;买受人有权享受《房屋租赁合同》中长城公司应享受的一切权利。但根据审理查明的事实,在长城公司委托拍卖时,长城公司尚未实际取得爱华大厦第6-7层的租赁权,相关的民事判决尚在执行过程中。长城公司亦未就拍卖事宜事先告知并征得爱华大厦产权人的同意。中拍在线公司作为拍卖人亦未对此尽到必要的审查义务。诉讼中,卢沟桥总公司已明确表示,恒利通中心无权整体转租、转包爱华大厦;卢沟桥总公司事先并不知晓长城公司与恒利通中心签订的《房屋租赁合同》及长城公司委托拍卖事宜。此外,根据长城公司在一、二审中的陈述,长城公司在拍卖前明确告知黄玉英的是其与恒利通中心之间的借款合同纠纷案件以及爱华大厦6-7层因该纠纷案件被法院查封的现状。长城公司与黄玉英办理交接的材料中虽然包括(2004)二中民初字第12154号民事调解书的复印件,但没有证据证明,中拍在线公司和长城公司在拍卖前已将该民事调解书可能对爱华大厦6-7层房屋使用权产生的影响明确告知黄玉英。长城公司在诉讼中亦表示其在委托拍卖时无法预判该民事调解书的法律后果。现卢沟桥总公司和卢沟桥乡政府已经依据(2004)二中民初字第12154号民事调解书收回了爱华大厦6-7层的经营权。综合以上事实,应当认定中拍在线公司和长城公司在拍卖前未就拍卖标的的瑕疵及其存在的风险向黄玉英履行全面告知义务。

  关于黄玉英提起撤销权之诉是否超过法定的行使期间的问题。黄玉英在拍卖成交后,为行使对爱华大厦6-7层的承租权,先于2009年5月提起了以爱华公司和海洋港公司为被告的排除妨碍之诉,后于2011年6月提起了以恒利通中心、长城公司为被告,卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府为第三人的房屋租赁合同纠纷之诉,要求恒利通中心和长城公司继续履行《房屋租赁合同》,卢沟桥总公司、卢沟桥乡政府交付爱华大厦6-7层。受诉法院分别于2010年12月、2012年9月20日做出终审判决,驳回了黄玉英的诉讼请求。至此,黄玉英才最终确认其已无法实现拍卖取得的租赁权,故应当认定2012年9月20日为黄玉英知道撤销事由之日,至黄玉英提起本案诉讼时,并未超过法定的撤销权行使期间。

  关于黄玉英的诉讼请求应否得到支持的问题。长城公司上诉提出,在黄玉英签字确认的《拍卖成交确认书》中已经明确载明:"如因各种原因导致买受人不能入住的,其后果均由买受人自行承担";"本拍卖标的以现状(包括但不限于物理现状及产权现状等)为成交依据,拍卖人及委托人均不承担瑕疵担保责任",故在拍卖成交并已交接完毕后,发生任何风险或损失均应由黄玉英自行承担。对此,本院认为,首先,上述约定明显加重了竞买人黄玉英的责任,转移了本应由长城公司承担的风险,对于黄玉英而言显失公平。其次,因长城公司在拍卖前未向黄玉英全面告知拍卖标的的瑕疵,导致黄玉英无法全面客观地判断参与竞买的风险,因而做出错误的意思表示。鉴于爱华大厦6-7层已被卢沟桥总公司和卢沟桥乡政府收回经营,根据相关生效判决确认,黄玉英通过拍卖取得的租赁权已经无法履行,故黄玉英有权请求撤销涉案拍卖合同。一审法院判令撤销黄玉英与中拍在线公司于2008年1月3日签订的编号为CAN农总成字20080103《北京中拍在线拍卖有限公司拍卖成交确认书(房地产类)》,符合公平原则,并无不当。根据我国《合同法》第五十八条的规定,合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此,在本案拍卖合同被撤销后,中拍在线公司应当返还黄玉英佣金25万元,长城公司则应当返还黄玉英拍卖成交款500万元并赔偿因此次拍卖给黄玉英造成的利息损失。同时,爱华大厦6-7层的租赁权恢复到拍卖前的权利状态。长城公司上诉提出黄玉英已无法返还原物,故应当折价补偿其损失。因黄玉英并未实际取得爱华大厦6-7层的租赁权,故长城公司的该上诉主张缺乏事实依据,本院不予支持。

  综上,中拍在线公司和长城公司的上诉理由均不成立,其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审案件受理费59 302元,由北京中拍在线拍卖有限公司负担5050元(于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院),由中国长城信托投资公司负担54252元(于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院)。

  二审案件受理费51 850元,由北京中拍在线拍卖有限公司负担5050元(已交纳),由中国长城信托投资公司负担46 800元(已交纳)。

  本判决为终审判决。

审 判 长  曹 欣

审 判 员  种仁辉

代理审判员  李 楠

二○一三年十二月二日

书 记 员  梁艺爽

 


20200109125904

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