北京光影灿烂文化传媒有限公司与北京昊成谷地传媒文化创意有限公司租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/59/10北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2014)三中民终字第06662号

  上诉人(原审被告、反诉原告)北京光影灿烂文化传媒有限公司。

  法定代表人侯小影,执行董事。

  委托代理人梁涛,北京市天咨律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)北京昊成谷地传媒文化创意有限公司。

  法定代表人刘继明,董事长。

  委托代理人杨坤,北京市华伦律师事务所律师。

  委托代理人缪蒙京,北京市华伦律师事务所实习律师。

  上诉人北京光影灿烂文化传媒有限公司(以下简称光影灿烂公司)因与被上诉人北京昊成谷地传媒文化创意有限公司(以下简称昊成谷地公司)租赁合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2014)朝民初字第00286号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  昊成谷地公司在原审法院诉称:2008年11月10日,昊成谷地公司、光影灿烂公司双方签订了《北京718传媒文化创意园租赁合同》,由光影灿烂公司租用北京市朝阳区甘露园19号22幢5-A的房屋(以下简称涉诉房屋)和场地作为办公之用。租期为5年至2013年11月14日止。现租赁合同已经到期但双方未续约。在合同履行期内,光影灿烂公司就屡次违反合同约定,分别拖欠2012年下半年度至2013年上半年度、2013年下半年度租金及各项费用。在我公司多次催促并经物业及派出所调解之下,光影灿烂公司仍然拖欠水电费、园区管理费等各项费用。另外光影灿烂公司未经我方同意擅自拆装改造租赁房屋墙体、窗户及附属建筑等部位。经我方多次交涉仍未停止施工。故我公司诉至法院,要求1光影灿烂公司腾退涉诉房屋和场地,并将涉诉房屋和场地交付给我公司;2光影灿烂公司支付自2013年1月24日至2013年11月29日止的水电费及园区管理费共计17778元;3光影灿烂公司支付自2013年11月15日至实际腾退之日止的房屋使用费(按照每年464243元的标准计算);4光影灿烂公司支付延迟交纳租金的违约金1145097元;5光影灿烂公司支付我自2013年11月15日至实际腾退房屋之日止的延迟交还房屋的违约金(以2321215元为基数,按照日千分之三的标准计算)。

  光影灿烂公司辩称并反诉称:不同意昊成谷地公司的全部诉讼请求。对于水电费及园区管理费没有拖欠。我方也没有延迟交纳租金,房屋使用费不欠费。因我方享有续约权,所以不存在腾退房屋及恢复原状。违约金没有依据。昊成谷地公司于2013年8月5日之前就开始停电,故我方提起反诉,要求1续租涉诉房屋;2光影灿烂公司返还我自2013年8月5日至2013年11月5日的租金116060元及园区管理费1275元。

  昊成谷地公司针对光影灿烂公司的反诉辩称:光影灿烂公司在合同到期前并没有向我公司进行书面及口头的续租申请,即使提出了,也需要我公司的同意并且重新签订书面合同。合同已经终止,光影灿烂公司占用房屋没有法律依据,要求继续承租房屋也没有法律依据。2013年8月5日,光影灿烂公司突然对房屋进行大规模破坏性装修,没有向公司提出装修方案及交纳防火押金,所以我公司不同意光影灿烂公司进行装修。光影灿烂公司装修的时候我公司才会断电,只要光影灿烂公司停止装修我公司就会继续供电,所以光影灿烂公司的反诉请求均没有法律依据。

  原审法院经审理查明:2008年11月10日,昊成谷地公司(甲方)和光影灿烂公司(乙方)签订《718传媒文化创意园房屋租赁合同书》,约定昊成谷地公司将涉诉房屋及附属院落出租给乙方,该房屋用途为办公,租期自2008年11月15日至2009年11月14日,其中,2012年11月15日至2013年11月14日的年度租金为464243元,付款方式为押二付六,乙方应于本合同签订同时支付第一个半年度的租金。物业管理费为1元/平方米/月,物业管理费的支付方式同租金,乙方应于每期租金支付之同时向甲方支付相应期限的物业管理费。如乙方未依约按时足额缴纳租金及各项费用的,每逾期一日,乙方应按应付未付款项总额的千分之五的标准向甲方支付违约金。乙方对租赁房屋的装修和改造必须严格按照国家消防规定执行并验收合格。如本合同终止或解除后,乙方未能如期交还房屋的,乙方应自逾期之日起,按照原租金标准的50%向甲方支付房屋占用费,乙方并应按末期租金总额的千分之三的标准向甲方支付违约金。

  合同签订后,光影灿烂公司向昊成谷地公司交纳了合同期间的全部租金、至2013年6月16日的水电费。经询,光影灿烂公司认可2013年6月17日至2013年11月29日的水电费是17778元。双方均认可光影灿烂公司已经交纳全部园区管理费。

  昊成谷地公司称光影灿烂公司的租金和水电费未能按期交纳,并提交应交违约金明细一份,光影灿烂公司称该明细中所列费用确实是在2013年8月5日才予以交纳,但因为当时要对涉诉房屋进行装修,昊成谷地公司称交完费用才能谈装修的事情,故光影灿烂公司就按照昊成谷地公司所说的数额交纳了。

  光影灿烂公司称昊成谷地公司于2013年8月5日将涉诉房屋断电,昊成谷地公司称其断电的原因是因为提供的装修图纸不清楚,且未按照昊成谷地公司要求补充图纸,并强行装修,故其才断电,一旦光影灿烂公司停止装修,其就恢复供电。

  关于对“如本合同终止或解除后,乙方未能如期交还房屋的,乙方应自逾期之日起,按照原租金标准的50%向甲方支付房屋占用费,乙方并应按末期租金总额的千分之三的标准向甲方支付违约金”中“千分之三”的理解,昊成谷地公司称,应当是日千分之三,光影灿烂公司称就是末期租金的千分之三,是一个固定的数额。

  原审法院经审理后认为:当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预,依法成立的合同,具有法律效力。

  本案中,昊成谷地公司和光影灿烂公司签订的《北京718传媒文化创意园租赁合同》已经终止。光影灿烂公司要求续租涉诉房屋缺乏法律依据,本院难以支持,故光影灿烂公司应当腾退涉诉房屋及场地,并将涉诉房屋及场地交付给昊成谷地公司。在合同终止后,光影灿烂公司未能如期交付房屋,故应当按照双方的约定向昊成谷地公司支付房屋使用费。光影灿烂公司认可其尚有部分水电费没有支付,故法院对于昊成谷地公司要求光影灿烂公司支付水电费的诉讼请求予以支持。根据法院查明的事实,光影灿烂公司确有延迟交纳租金情况,故对于昊成谷地公司要求的延迟交纳租金的违约金的诉讼请求本院予以支持,但双方约定的违约金过高,本院酌情予以调整。关于双方所约定的延迟交还房屋的千分之三的违约金,双方的理解不一,但根据双方合同的内容及交易习惯,应当理解为日千分之三,故对于昊成谷地公司要求光影灿烂公司支付延迟交房违约金的诉讼请求本院予以支持。因昊成谷地公司将涉诉房屋断电,确实在一定程度上影响了光影灿烂公司的使用,故法院判决昊成谷地公司返还光影灿烂公司部分房租,具体数额由本院酌定。

  据此,原审法院判决:一、北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后三十日内腾退位于北京市朝阳区甘露园19号22幢5A号房屋和场地,并将上述房屋和场地交付给北京昊成谷地传媒文化创意有限公司;二、北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付北京昊成谷地传媒文化创意有限公司二○一三年六月十七日至二○一三年十一月二十九日的水电费一千七百七十七元八角;三、北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后七日内按照每年二十三万二千一百二十一元五角的标准支付北京昊成谷地传媒文化创意有限公司自二○一三年十一月十五日至实际腾退位于北京市朝阳区甘露园19号22幢5A号房屋和场地之日止的房屋使用费;四、北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付北京昊成谷地传媒文化创意有限公司延迟交纳租金的违约金三万元;五、北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付北京昊成谷地传媒文化创意有限公司自二○一三年十一月十五日至实际腾退位于北京市朝阳区甘露园19号22幢5A号房屋和场地之日止的违约金(以二十三万二千一百二十一元五角为基数,按照日千分之三的标准计算);六、北京昊成谷地传媒文化创意有限公司于本判决生效后七日内返还北京光影灿烂文化传媒有限公司租金及园区管理费三万元;七、驳回北京昊成谷地传媒文化创意有限公司的其他诉讼请求;八、驳回北京光影灿烂文化传媒有限公司的其他反诉请求。

  判决后,光影灿烂公司不服,向本院提起上诉,请求撤销原判,依法改判,其主要上诉理由为:1昊成谷地公司曾经承诺续租期绝不会短于九年。光影灿烂公司入住以来,房屋质量、安全、消防存在重大隐患,物业服务严重缺失,致使光影灿烂公司不得不进行大量改造与补救。昊成谷地公司以光影灿烂公司实施房屋补救未经许可为名,对光影灿烂公司进行断电,造成光影灿烂公司无法正常经营。昊成谷地公司不同意续租也不同意支付光影灿烂公司装修补偿,是企图抢占光影灿烂公司的巨额投资。2原审法院对于逾期支付违约金的标准理解为每日千分之三损害光影灿烂公司利益。

  昊成谷地公司同意原判。

  本院在审理过程中双方当事人均未提供新证据。

  本院经审理查明,原审查明的事实属实,本院予以确认。

  以上事实,有《北京718传媒文化创意园租赁合同》、双方当事人的陈述等证据在案佐证。

  本院经审理认为:光影灿烂公司与昊成谷地公司自愿建立的租赁合同关系系双方真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应恪守履行。现该租赁合同已经到期,且双方未对合同续约达成一致意见,按照合同订立的自愿原则,光影灿烂公司无权要求昊成谷地公司续约,其相关请求于法无据,本院不予支持。光影灿烂公司应当将租赁的房屋及场地及时腾退给昊成谷地公司,并按照合同约定支付实际腾退房屋及场地之前的使用费。光影灿烂公司在合同履行期间存在迟延交付租金的行为,尽管其合同期内租金已经交纳完毕,但不能免除其迟延交付租金的违约责任。光影灿烂公司的续租申请已经被昊成谷地公司拒绝,其应当及时腾退房屋及场地,其至今不腾退构成违约,依法应当承担支付延期腾退场地的违约金责任。昊成谷地公司有断电行为,应当返还光影灿烂公司部分租金及园区管理费。原审法院将光影灿烂公司延期交付租金的违约金调整为30000元,将昊成谷地公司停电期间应当扣除的租金及园区管理费核定为30000元并无不当,本院予以维持。现双方对于光影灿烂公司延期腾退房屋及场地的违约金的计算方法存在争议,争议焦点是合同约定的“末期租金总额的千分之三”应当理解为违约金的总数还是计算基数。由于合同相关条款使用了标准的字样,且“末期租金总额的千分之三”是关于违约金计算公式的表述,故将“末期租金总额的千分之三”理解为违约金的计算基数而不是总数更符合双方当事人的真实意思。但由于双方仅对此项违约金约定了计算基数属于合同漏洞,应当予以补充。同时,鉴于光影灿烂公司腾退房屋及场地的腾退以日计算,故将双方合同约定的“末期租金总额的千分之三”补充为按照每日千分之三计算符合双方真实意思,原审法院的相关认定正确,应当予以维持。综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,所做判决并无不当,应当予以维持。

  依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审本诉案件受理费1634元,由北京昊成谷地传媒文化创意有限公司负担134元(已交纳),由北京光影灿烂文化传媒有限公司负担1500元(于判决生效之日起七日内交纳至原审法院);一审反诉案件受理费1323元,由北京昊成谷地传媒文化创意有限公司负担563元(已交纳),由北京光影灿烂文化传媒有限公司负担760元(于判决生效后七日内交纳至原审法院)。二审案件受理费5260元,由北京光影灿烂文化传媒有限公司负担(已交纳)。

  本判决为终审判决。


审判长李丹

审判员王伟

审判员付辉

二〇一四年六月十日

书记员王玮玮


20200109125910

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