华红旗与上海新兰房地产开发有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/00/11上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民(行)终字第48号

  上诉人(原审原告)华红旗。

  被上诉人(原审被告)上海新兰房地产开发有限公司。

  法定代表人韩石。

  委托代理人张兆雄。

  被上诉人(原审被告)谈健映。

  被上诉人(原审被告)谈健洁。

  被上诉人(原审被告)谈玉珍。

  委托代理人谈健洁。

  被上诉人(原审被告)谈健敏。

  委托代理人谈健洁。

  上诉人华红旗因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2014)闸民(行)初字第47号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2014年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人华红旗,被上诉人上海新兰房地产开发有限公司(以下简称“新兰公司”)的委托代理人张兆雄,被上诉人谈健映、谈健洁(暨被上诉人谈玉珍、谈健敏的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审认定,华森贵与孙根娣系夫妻,婚后生育一子即华红旗。谈永福、谈玉珍为孙根娣与前夫所生之子、之女。谈永福(生前已离异)系谈健敏、谈健映、谈健洁的父亲。华森贵、孙根娣、谈永福分别于1990年10月、1999年和2003年死亡。1961年,华森贵、孙根娣于系争房屋原权利人处购买了本市浙江北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”),于1965年重新进行了翻建。1990年6月,华森贵申请办理系争房屋的房屋所有权证,该权证载明:权利人为华森贵,建筑面积为225平方米。2007年9月27日,新兰公司依据拆许字(2007)第14号房屋拆迁许可证,对系争房屋所在地块实施拆迁。彼时,系争房屋地址户籍登记为1户,在册人口登记为3人,即户主谈健映、女谈竹影、妹谈健洁。上海市闸北区北站街道住房保障工作办公室和北站街道旧区改造动拆迁分指挥部住房困难户联合认定小组联合认定谈健映、谈竹影、谈健洁、李馨芸(谈健洁之女)、谈健敏(海员,户籍登记在单位)、谈佳妮(谈健敏之女)、张佳怡(谈健敏之女)为住房保障托底对象。2011年9月23日,上海盛北房地产估价有限公司以2011年6月5日为估价日期对系争房屋进行评估,系争房屋的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积19,808元。2013年8月20日,上海市闸北区住房保障和房屋管理局依新兰公司的申请,就系争房屋作出闸房管拆裁字(2013)第406号房屋拆迁裁决。同年10月18日,谈健映向新兰公司提供了谈玉珍、谈健敏、谈健洁及华红旗共同委托谈健映处理系争房屋拆迁补偿安置事宜的委托书。当月20日,新兰公司与谈健映就系争房屋拆迁补偿安置事宜签订了沪闸动(新梅二期)拆协字第J-6-038号上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(以下简称“拆迁补偿安置协议”)、上海市城市居住房屋困难补偿协议(以下简称“困难补偿协议”)、新梅太古城(二期)旧区改造动迁安置补充协议(以下简称“补充协议”)及动迁房源选购及过渡协议(以下简称“过渡协议”)。拆迁补偿安置协议约定:甲方为新兰公司,乙方为华森贵(亡);系争房屋坐落浙江北路XXX弄XXX号全幢(部位)等,房屋类型为旧里,房屋性质为私房,核定建筑面积为2250平方米;系争房屋房地产市场评估单价为每平方米建筑面积人民币(以下币种均为人民币)19,808元,房屋拆迁许可证范围内被拆除房屋评估均价为每平方米建筑面积21,012元;根据本基地安置方案,甲方应支付乙方货币补偿款合计929,781元;如乙方属居住困难,可向区保障机构提出申请,经审核认定后,另行签订困难补偿协议;根据基地补贴办法及奖励办法,甲方另支付乙方未见证面积补贴10,000元、搬家补助费500元、设备迁移费1,560元、被拆面积奖45,000元;拆迁补偿安置协议签订后,由乙方负责安置被拆除房屋的使用人、同住人,因此产生的费用由乙方自行承担;乙方应当在协议生效后7日内搬离原址,并负责房屋使用人按时搬迁,甲方支付乙方履约搬迁奖20,000元、基地签约奖10,000元;生效条件为在征询期内,完成或超过80%,协议生效并执行;乙方要求撤销闸房管拆裁字(2013)第406号(房屋拆迁)裁决安置房源,以本协议为准,乙方承诺于2013年10月25日之前交出空房,如逾期仍按裁决程序进行等。困难补偿协议约定,……经闸北区人民政府确定,异地配套商品房单价为每平方米建筑面积7,800元;经认定,乙方符合居住困难户的补偿安置条件的,甲方给予乙方居住困难户货币补贴款,合计733,419元等。补充协议约定,乙方被拆迁房屋浙江北路XXX弄XXX号全幢(部位)等,现已与甲方签订《拆迁补偿安置协议》,因乙方为私房共有产,户内外共有人矛盾严重,生活困难,现一次性补助1,183,12888元。同日,双方还签订了过渡协议,约定乙方签订的拆迁补偿安置协议等协议约定的安置总款合计1,750,260元(未包含补充协议约定的金额);乙方自愿选购基地提供的5套期房,合计房屋价值(预估)3,380,38008元,在乙方的货币安置款中抵扣;乙方选购浦江宝邸房源,甲方给予一次性补贴652,17120元;乙方腾空房屋日期为2013年11月12日,甲方支付乙方16个月的过渡费计40,000元……同年11月12日,谈健映出具了空房接管单并办理了退房手续。嗣后,系争房屋被拆除,谈健映领取了扣除房屋预估价款后的余款245,180元。华红旗起诉要求确认拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议及过渡协议均无效。

  原审另查明,新梅太古城(二期)共拆迁居民1632户,拆除房屋建筑面积50790平方米等。2012年11月21日,天职(北京)国际工程项目管理有限公司出具新梅太古城动迁项目(二期)签约率(面积)达80%投资监理报告,截止2012年11月19日,签约率(面积)达8088%,其中,已审核居民签约面积为3930467平方米(1357证)。

  原审法院认为,当事人对合同的效力可以附生效条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。新兰公司经有关部门批准依法具有对系争房屋进行拆迁的主体资格。系争房屋产权虽登记在华森贵一人名下,但系争房屋系华森贵与孙根娣婚后取得,因此属两人共有。系争房屋在华森贵、孙根娣去世后,并未进行析产继承,因此系争房屋产权由华红旗、谈玉珍及谈永福的继承人即谈健敏、谈健映、谈健洁共同所有。在上海市闸北区住房保障和房屋管理局就系争房屋拆迁补偿安置作出房屋拆迁裁决书后,谈健映向新兰公司提供了系争房屋其他共有产权人的授权委托书,故此新兰公司认定谈健映具有签约主体资格,本案亦无证据表明新兰公司有与谈健映恶意串通的情形。审核双方签订的拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议及过渡协议,形式上,协议乙方一栏中以:“华森贵(亡)”的方式包含了全部的共有产权人;内容上,新兰公司依照相关拆迁政策规定,就系争房屋的面积并结合安置人员的情况进行补偿安置,并未侵犯华红旗作为系争房屋共有人之一的合法权益。况且,新兰公司基于系争房屋共有产权人矛盾严重,生活困难等情况,一次性补助1,183,12888元提高了华森贵户的补偿安置款总额。综上,被诉拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议、过渡协议未违反法律法规及政策的相关规定,亦未排除华红旗应享有的份额,因而也未侵犯其合法权益。至今,系争房屋所在基地签约率已超过约定比例,符合协议约定的生效条件及相关规定,故上述协议已正式生效。根据沪房地资拆(2001)673号《关于贯彻执行若干意见的通知》第十二条,私房的建筑面积应以房地产权证记载的建筑面积为准的规定,新兰公司以房屋所有权证核定系争房屋的建筑面积于法有据。华红旗陈述违法建筑面积约5-6平方米,根据基地拆迁政策,未见证面积残值补贴为每平方米500元,不足10,000元给予每证10,000元,被诉拆迁补偿安置协议第七条约定新兰公司支付的款项已包含未见证面积补贴10,000元。华红旗认为系争房屋的补偿价值被严重贬低未提供相关证据,华红旗认为系争房屋拆迁补偿利益应当由其一人所得,无事实依据。华红旗的权益可以通过其他途径解决。综上所述,华红旗要求确认被诉拆迁补偿安置协议、困难补偿协议、补充协议及过渡协议均无效,理由不足,不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定,判决对华红旗之诉讼请求,不予支持。判决后,华红旗不服,上诉于本院。

  上诉人华红旗上诉称:上诉人并未委托过谈健映签订拆迁补偿安置协议,授权委托书中上诉人的签名系谈健映伪造。被上诉人新兰公司默许谈健映的违法行为,签订协议后拆除了系争房屋,侵犯了上诉人的合法权益。系争房屋一直由上诉人居住,上诉人因为单位增配房屋,才将户口迁离该处,谈健映等人是空挂户口,上诉人要求就近安置房屋,协议约定的安置房屋处在郊区,上诉人生活极其不便。上诉人对系争房屋的面积和评估单价有异议,上诉人另外有5至6平方米房屋支付地租税。请求撤销原审判决,发回重审或依法改判。

  被上诉人新兰公司辩称:签订协议时被上诉人并不知晓授权委托书中上诉人华红旗的名字由谈健映所签,因该户是共有产,在签订协议时既考虑了房屋的价值补偿,也对应安置人口进行了拆迁补偿安置,补偿内容中也充分考虑了户外共有人的利益。对于上诉人所述的违章建筑,被上诉人也根据基地的政策给予了补偿。协议内容符合法律规定及拆迁基地政策,应属有效。原审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。

  被上诉人谈健映、谈健敏、谈健洁、谈玉珍辩称:当时拆迁人多次联系上诉人,上诉人始终不肯来。因为拆迁基地基本上都拆迁完毕了,不可能因为上诉人一人的原因影响整户的拆迁补偿安置事宜,故谈健映代替上诉人签名。由于系争房屋太小,被上诉人谈健映等未居住在系争房屋内。协议中未剥夺上诉人应享有的合法权益,原审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。

  本院经审理查明,被上诉人谈健映提供给被上诉人新兰公司的委托书上,上诉人华红旗的名字系谈健映所签,上诉人未委托谈健映。原审判决认定的事实清楚,本院予以确认。

  二审审理中,本院曾主持各方当事人进行调解,因意见不一,致调解未成。

  本院认为,本案争议的焦点在于被诉协议是否符合法律规定的无效情形。本案中,系争房屋为上诉人与被上诉人谈玉珍、谈健映等人共同所有,签订协议时,谈健映提供了其他共有产权人授权的委托书。从现有查明的事实来看,委托书上上诉人的签名系谈健映未取得上诉人授权的情形下所签,该行为不当。但综观被诉协议的内容,符合拆迁法律规定及拆迁基地的补偿安置方案,未排除上诉人应享有的安置权益,并且考虑户内外共有人矛盾严重等情形,一次性补贴118万余元,也无证据证明被上诉人新兰公司与谈健映恶意串通损害上诉人的合法权益。因此,被诉协议尚不具备法定的无效情形。上诉人所称的支付地租税的5至6平方米无证面积,在协议中已按照基地政策给予了未见证面积补贴10,000元。综上,上诉人要求确认被诉协议无效的主张,缺乏法律依据,对其上诉请求,本院不予支持。原审判决并无不当。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  上诉案件受理费人民币80元,由上诉人华红旗负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  李金刚

代理审判员  田 华

代理审判员  张晓帆

二〇一四年八月十四日

书 记 员  沈 倪


附:相关法律条文

附:相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

……。


20200109010011

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