卓新风等诉方淑贞租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/00/13福建省厦门市中级人民法院

民事判决书

(2014)厦民终字第621号

  上诉人(原审被告)卓新风。

  被上诉人(原审原告)方淑贞。

  委托代理人林??,福建远大联盟律师事务所律师。

  原审第三人余惠梅。

  上诉人卓新风因与被上诉人方淑贞、原审第三人余惠梅租赁合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院(2013)湖民初字第807号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  方淑贞原审请求:一、卓新风立即退还押金2万元;二、卓新风向方淑贞支付违约金18万元。

  原审法院查明,2012年4月26日,卓新风与方淑贞签订《厦门艾美酒店美容美发合作协议》,约定方淑贞向卓新风承包艾美酒店美容美发厅用于美容美发经营,试营业一个月,如方淑贞到期不续租,应提前一周通知,协商解除协议,卓新风无偿退还全部押金;试营业期满如续租,卓新风收取不高于2万元的月租金,方淑贞享有优先续租权,卓新风应配合方淑贞继续履行协议,未经方淑贞同意擅自转让给他人经营的,卓新风应赔偿一个月的租金作为违约金;方淑贞每月应支付租金18万元(含水电费及管理费),租期从2012年4月26日起算;如酒店将房牌拆下超过三天,卓新风不收取日租金;卓新风应协助方淑贞理顺酒店经营管理关系,方淑贞保证每个月不能发生三次以上的投诉。签订合同前,方淑贞已向卓新风交付押金2万元和第一个月租金18万元,并分别于2012年5月25日和6月25日各支付租金18万元。截止2012年7月26日的租金已付清。卓新风在6月25日的租金收条上备注“继续所签协议”。2012年8月27日,方淑贞因与卓新风就美容美发中心经营问题发生纠纷而报警。2012年11月22日,方淑贞委托律师致函卓新风,要求其退还押金2万元并支付违约金18万元。

  另查明,涉讼美容美发中心经营区域系余惠梅于2009年11月9日向艾美酒店产权人厦门福隆体育产业发展有限公司承租的,作为美容美发经营用途,合同约定租期从2010年1月1日至2014年12月31日,租金按年递增,其中2012年度的租金标准为1115625元/月。余惠梅承租后,于2011年8月19日办理工商营业执照,登记字号为“厦门市湖里区个性美美容美发店”,并办理了卫生许可证。2012年7月30日,厦门福隆体育产业发展有限公司与余惠梅签订《厦门艾美酒店美发美容区域单元终止合同补充协议》,约定双方于2012年7月31日终止租赁合同,余惠梅应在2012年8月1日前退还租赁单元、附属设施、设备,办理撤场手续后10日内退还剩余保证金。2012年8月1日,方淑贞搬离美容美发区域。卓新风于2012年8月7日与艾美酒店办理美容美发区域移交手续。2012年9月11日,卓新风代表余惠梅与艾美酒店办理租金结算,酒店免收2012年7月份的租金,水电费和电话费结算至2012年7月31日。2012年10月,厦门福隆体育产业发展有限公司将上述区域出租给他人经营。

  原审法院认为,方淑贞与卓新风订立的《厦门艾美酒店美容美发合作协议》约定的权利义务符合租赁合同的法律特征,应认定为租赁合同。按照约定,租期从2012年4月26日起算,试营业一个月,期满如续租,卓新风收取不高于2万元的月租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。双方对试营业期满后的租赁期限约定不明,2012年5月26日之后应视为不定期租赁关系。卓新风和余惠梅辩称,涉讼美容美发区域系余惠梅向酒店产权人厦门福隆体育产业发展有限公司承租的,卓新风系余惠梅的代理人,故合作协议的一方当事人应为余惠梅。方淑贞反驳称,其不认识余惠梅,卓新风系以自己名义签订协议并收取租金、押金,从未披露系余惠梅的代理人,故应由卓新风承担合同责任。原审法院认为,从查明的事实来看,涉讼租赁区域系余惠梅向厦门福隆体育产业发展有限公司承租的,有关租赁事务包括解除合同后续事宜均由卓新风办理,现余惠梅与卓新风一致确认二人之间系委托关系,方淑贞对此虽有异议,但并无足以反驳的相反证据,故本院采信余惠梅和卓新风的主张,认定二者之间构成委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人。卓新风以自己的名义与方淑贞订立《厦门艾美酒店美容美发合作协议》并收取押金、租金,无论协议还是收据上均未体现与余惠梅的关联性。卓新风主张,其与方淑贞订立协议前,出示了余惠梅与产权人订立的租赁合同的复印件,美容美发区域也悬挂营业执照,方淑贞知道其系余惠梅的代理人。原审法院认为,无论租赁合同还是营业执照,仅能表明涉讼美容美发区域系余惠梅承租经营的,但不能由此推导出卓新风与余惠梅系委托关系。现实生活中,在转租或承包法律关系下,次承租人或承包人通常也持有转租人或发包人提供的租赁合同或营业执照。故,现有证据并不足以认定卓新风与方淑贞订立协议时,已披露或方淑贞已知卓新风与余惠梅系委托关系。依上述规定,方淑贞有权选择卓新风作为相对人主张权利。卓新风承担合同责任后,可另行与余惠梅结算。厦门福隆体育产业发展有限公司与余惠梅于2012年7月30日签订解除租赁合同协议,方淑贞主张在2012年7月底接到搬离通知符合客观实际,本院予以采信。方淑贞于2012年8月1日搬离租赁区域,没有超出合理的准备时间,而出租人也未向余惠梅收取2012年7月份的租金,基于公平原则,2012年7月27日至7月31日期间不应向方淑贞收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。方淑贞已付清承租期间的租金。卓新风和余惠梅主张,方淑贞的不当经营行为系导致出租人提前解约的直接原因,方淑贞还擅自搬走存放在租赁区域的财物,造成较大经济损失,但并未就该主张提供切实的证据,方淑贞亦不予认可,故,卓新风和余惠梅拒绝退还押金2万元,理由并不充分,对方淑贞提出的退还押金诉求予以支持。经查明,厦门福隆体育产业发展有限公司与余惠梅解除租赁合同后,又将涉讼美容美发区域出租给他人经营,方淑贞主张卓新风违反约定,擅自转让租赁区域,与事实不符,不予采纳,对方淑贞主张的违约金诉求,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项、第九十七条、第四百零三条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、被告卓新风应于本判决生效之日起十日内退还原告方淑贞押金2万元。二、驳回原告方淑贞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费375元,由方淑贞负担178元、卓新风负担197元。

  宣判后,卓新风不服,向本院提起上诉。

  上诉人卓新风上诉称,1、根据原审法院的调查,方淑贞于2012年8月1日搬离租赁场地,但其提供的证据表明其缴纳租金截止之日是2012年7月26日,方淑贞尚未支付7月27日至8月1日期间的租金,按双方约定,该期间租金为3600元,卓新风有权直接抵扣押金。对此原审法院认定卓新风不应向方淑贞收取租金是错误的。2、现有证据明显表明是方淑贞在租赁单元进行非法和不道德经营导致租赁单元被提前收回,并造成卓新风巨大经济损失。也应予以抵扣。卓新风与产权方关于租赁单元的约定租金比方淑贞与卓新风约定的租金低很多,存在预期租金差价损失。若租赁合同继续履行,租金差价总额远远高于两万元。另,案涉房产的装修费损失近十万元,也远远高于两万元。3、方淑贞办理租赁单元时,竟然将本属于卓新风的多张按摩床、多个烫发机和其他理发、美容工具偷偷带走,至今仍不归还卓新风。综上,方淑贞应支付卓新风租金及损失等费用,以上费用应从押金中抵扣,故原审判决有误,请求改判驳回方淑贞原审全部诉讼请求。

  被上诉人方淑贞答辩称,1、没有任何证据表明存在非法不道德行为导致租赁单元被收回。酒店已经免收了卓新风7月份的租金,方淑贞7月30日已经搬离,并未延迟;2、租赁单元被收回是因卓新风自行与酒店解除的,其主张的装修费没有任何依据;3、方淑贞搬离租赁单元时只是搬走自己的东西,并没有带走卓新风的任何东西。综上,请求维持原判。

  原审第三人余惠梅未作陈述。

  经审理查明,各方对于原审查明的事实除卓新风认为其不知道方淑贞报警的事实外,对其余事实均无异议。本院对各方无争议的事实予以确认。

  二审中,各方均未提交新的证据。

  本院认为,依照卓新风与方淑贞签订的合同,双方并未约定方淑贞缴纳的押金可用于抵扣租金或者其他费用。双方约定合同期满后,卓新风应无偿退还方淑贞所交全部押金。根据本案查明的事实,卓新风与方淑贞签订的合同已经解除,故方淑贞按照合同约定要求卓新风返还押金于法有据,原审法院予以支持并无不当。现卓新风要求方淑贞支付租金及损失,并要求以押金予以抵扣,但卓新风在原审中并未提起反诉,故对于方淑贞是否应当支付租金及损失不属于本案审查范围,双方在合同中也并未约定可以押金抵扣租金,故卓新风在未提起反诉的情况下要求直接抵扣本院不予处理。卓新风可另行主张。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

  驳回上诉人卓新风的上诉,维持原判。

  本案二审案件受理费300元,由上诉人卓新风负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  林巧玲

代理审判员  许 莹

代理审判员  胡林蓉

二〇一四年四月二十八日

书 记 员  朱燕萍


附:本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。


20200109010013

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