南京市水佑岗22号住宅小区业主委员会与黄旭波物业服务合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/00/29江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2013)宁民终字第4075号


  上诉人(原审原告)南京市水佑岗22号住宅小区业主委员会。

  负责人刘旭光,该业委会主任。

  被上诉人(原审被告)黄旭波。

  上诉人南京市水佑岗22号住宅小区业主委员会(以下简称水佑岗22号业委会)因与被上诉人黄旭波物业服务合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院(2013)鼓民初字第3140号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2013年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人水佑岗22号业委会主任刘旭光,被上诉人黄旭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  水佑岗22号业委会原审诉称,水佑岗22号业委会系依法成立的小区业主自治管理组织,黄旭波为本住宅小区物业业主。依照本小区《业主自治管理公约》(以下简称公约)规定,小区实行业主自治管理,通过业主大会授权水佑岗22号业委会选聘物业服务人,由水佑岗22号业委会监督、指导物业服务人按照物业服务协议约定,对小区物业实施有效管理。为落实《小区自治管理公约实施方案》,实现公约确定的管理目标,水佑岗22号业委会于2012年12月在小区各显著位置公告《关于对已登记院内停车车辆开始收费的通知》。虽经多方努力,黄旭波一直未履行缴费义务。

  2012年10月起,水佑岗22号业委会拟聘请物业服务人已如约进驻小区,双方虽未签订书面协议,但其已按照水佑岗22号业委会要求履行部分义务,小区治安、环境状况因此显著改善。因黄旭波等不履行缴费义务,无法筹足签约所需费用,致使水佑岗22号业委会工作难以开展。为此,水佑岗22号业委会已遭待聘物业服务人和已缴费业主不满,强烈要求水佑岗22号业委会依法履行职责,及时纠正黄旭波不当行为,切实维护水佑岗22号业委会自身合法权益。黄旭波不履行缴费义务,不存在约定和法定事由,如任情形继续,不但对守法守信住户显失公平,还将激化各方矛盾,妨碍小区正常管理服务,危害全体业主利益。为及时化解危机,维护全体业主利益,故水佑岗22号业委会诉至法院,请求判令黄旭波支付小区共有道路占用费720元及滞纳金,并承担本案的诉讼费。

  黄旭波原审辩称,1、水佑岗22号业委会无权作为原告起诉。2、黄旭波对水佑岗22号业委会改选业委会成员的行为及其制定的收费标准等存在质疑。3、水佑岗22号业委会未公布所收取资金的使用情况。4、水佑岗22号业委会无权修订业主公约。5、水佑岗22号业委会登记的黄旭波车辆自2013年6月份开始即不再小区内停车。6、水佑岗22号业委会主张的滞纳金过高,请求按照银行同期贷款利率计算。综上,请求驳回水佑岗22号业委会的诉讼请求。

  原审法院经审理查明,水佑岗22号业委会系依法成立的小区业主自治组织,并于2012年11月20日在南京市鼓楼区宁海路街道办事处登记备案。该业委会成立后,组织小区业主共同制订了公约、议事规则等管理文件,其中公约第十条第三款规定:为便于决策,业主大会授权业主委员会,在作出选聘与解聘物业管理人、调整物业服务内容及收费标准等决定时,可以采用公告加异议期的方式进行,无需再逐一征得全体业主2/3以上签名同意。议事规则第二十一条第三款规定:业主委员会根据业主自治管理公约授权,在作出选聘与解聘物业管理人、调整物业服务内容及标准与收费标准等事项的决定时,可以采用公告加异议期的方式进行。即对于前述决定,业主委员会应先行予以公告,并规定不少于7日的异议期;公告并经过异议期无异议或异议业主人数达不到法定比例时,决定生效。

  公约第十一条规定了小区的车位占用费,主要内容为:本小区共设停车位11个,车位占用费起点标准为60元/月/车、720元/年/车。当停车位需求超过11个时,可根据价格优先原则,以投标竞价形式确定前11位业主或使用人获得车位使用权;也可参照路边停车收费标准,以抽签方式确定11位业主或使用人获得停车位使用权。投标或抽签确定停车位使用权,每年进行一次,每次使用权周期一年。每一个业主或使用人仅可取得一个停车位使用权,取得停车位使用权的,应与业主委员会签订车位使用权协议书。

  由于公约第十一条在实施中受阻,水佑岗22号业委会召集业委会成员修改了该条款并进行了公告,修改后的主要内容为一、……;二、……;三、车位占用费标准:1、习惯常年在小区内停车的,按2元/辆/天,60元/辆/月,720元/辆/年计收,2、其他登记车辆或与业主关联车辆,临时停车不收费……;四、收费方式:1、习惯常年在小区内停车的,需办理登记手续,按年度一次性缴纳全年费用,2、其他登记车辆或与业主关联车辆,按天收费;五、特别说明:1、因收费偏离市价,业委会不能确保实时满足业主车位需求,如无法随时在小区内停车,业委会不负责补偿小区外停车开支,2、常年在小区内停车的,缴费年度内,因出售车辆、搬离小区等原因不在小区内停车的,可向业委会请求按照本条第三项标准退还相应费用。公约第十六条第三款规定,违反本公约,欠缴物业管理服务费、车位占用费、专项维修资金的,应从逾期之日起每天按欠费的4‰缴纳滞纳金……。

  2012年11月30日,水佑岗22号业委会发出《关于对停放小区车辆进行登记的通知》,决定对住户常年停放小区的车辆进行登记,并收取业主共有地面占用费,登记手续为由车辆驾驶人本人在《小区内常年停车登记表》填表登记;收费标准为2元/天/辆,60元/月/辆,720元/年/辆;缴费方式为按年度一次收取,收费期间为2012年12月1日至2012年12月15日。2012年12月,包括本案黄旭波在内的车主在《小区内常年停车登记表》上签字,并领取进出大门的钥匙。2012年12月25日,水佑岗22号业委会作出《关于对已登记院内停车车辆开始收费的通知》,其中收费对象为已登记小客车驾驶人;收费标准参见修订后的公约第十一条;缴费方式为按年度一次收取;收费期间为公告之日起至12月30日止。因黄旭波未缴纳道路占用费,水佑岗22号业委会于2013年2月2日将催缴通知张贴在小区公告栏。

  庭审中,水佑岗22号业委会称黄旭波现在停放在小区内的车辆车牌号为苏M×××××,黄旭波称原先登记的苏A×××××号轿车现已出售,现在停放在小区内的苏M×××××号轿车是其借用的。

  上述事实,有水佑岗22号业委会提交的公约、收费通知、车辆登记表、催缴通知及双方当事人陈述等证据证实。

  原审法院认为,业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。本案中,水佑岗22号业委会是经全体业主选举成立的自治管理组织,依法办理了登记备案手续,有权依照业主公约的规定对小区进行管理。公约第十一条对车位占用费的收费标准亦是经过全体业主讨论同意,对全体业主具有约束力。水佑岗22号业委会召集业委会修改该条款符合公约及议事规则的规定,其行为合法有效。

  根据法律规定,为维护全体业主的利益,业主委员会具有诉讼主体资格。故黄旭波辩称业主委员会无权起诉的抗辩意见,原审法院不予支持。关于黄旭波对水佑岗22号业委会改选业委会成员的行为及业委会制定的收费标准等存在质疑的抗辩意见,原审法院认为,黄旭波的质疑可依法另行处理,但不能因质疑而不缴纳车位占用费。关于黄旭波辩称水佑岗22号业委会未公布所收取资金使用情况的抗辩意见,原审法院认为,黄旭波可通过正当途径要求水佑岗22号业委会公布资金使用情况,但不能以此拒绝缴纳车位占用费。关于黄旭波辩称原先其登记的车辆自2013年6月开始不在小区内停车的抗辩意见,原审法院认为,水佑岗22号业委会最初登记的车辆虽不在小区内停车,但其仍驾驶其他车辆停放在小区,故仍应缴纳车位占用费。综上,水佑岗22号业委会主张黄旭波缴纳一年车位占用费720元的诉讼请求,符合公约规定,且不违反法律法规的强制性规定,原审法院予以支持。

  关于黄旭波请求滞纳金调整为按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的抗辩意见,原审法院认为,滞纳金应视为违约金,约定的违约金过分高于造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整。本案中,水佑岗22号业委会未能举证证明其受到的损失,故水佑岗22号业委会主张按照每日4‰的标准计算滞纳金明显过高,应调整为按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,原审法院判决:黄旭波自判决生效之日起十日内一次性向南京市水佑岗22号住宅小区业主委员会支付车位占用费720元及滞纳金(自2012年12月31日起,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止)。

  如果黄旭波未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元,由黄旭波负担。

  上诉人水佑岗22号业委会不服原审判决,向本院上诉称,1、原审法院认定上诉人是依法成立的业主自治管理组织,上诉人依法制订的小区自治管理规约及据此作出的决定,对小区全体业主及物业使用人具有约束力,上诉人不持异议。2、原审认定双方约定违约金过高,没有依据。业主公约规定的违约责任包括两个方面:一是“欠缴物业管理服务费、车位占用费……的,应从逾期之日起每天按欠费的4‰交纳滞纳金”,“应承担由此而产生的所有额外开支,包括:……为纠正违约行为而增加的全部费用”。原审仅考虑到上诉人的部分损失,不符合客观事实。3、原审案件审理拖沓,超审限后将简易程序转为普通程序,损害了上诉人的诉讼利益,已对上诉人履行职责和小区管理秩序造成消极和不利影响。综上。请求二审法院依法改判。

  被上诉人黄旭波要求维持原判。

  二审中,本院查明的事实与原审认定的事实一致。此节事实有二审开庭笔录在卷证实。

  本院认为,上诉人水佑岗22号业委会是经全体业主选举成立的自治管理组织,依法办理了登记备案手续,有权依照业主公约的规定对小区进行管理。被上诉人黄旭波作为小区业主,应该受小区业主公约规定所约束,根据该小区业主公约的约定,其在小区内停车,应该交纳小区共有地面占用费如迟延缴纳该费用还应交纳相应的滞纳金,故原审法院判决被上诉人黄旭波交纳小区共有道路占用费及承担迟延交纳的相应责任,符合法律规定。小区业主公约中的关于对小区共有地面停车进行收费的约定,实际上也是对有车业主提供相应物业管理服务的一种体现,业主公约约定的迟延交纳费用的滞纳金,实质上是一种违约金,该违约金过高或过低,人民法院可以依法予以调整。本案中,被上诉人黄旭波要求对滞纳金进行调整,原审法院根据上诉人的举证情况,认定公约约定的滞纳金过高,予以相应调整,并无不当。上诉人上诉虽提出异议,但并未提供足够的理由和直接的证据,证明原审法院对此认定错误。另外,经本院审查,原审法院将本案由简易程序审理转为普通程序审理,履行了相应的手续,没有违反法律规定。故本院对其上诉理由不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判决。

  二审案件受理费50元,由上诉人水佑岗22号业委会负担。

  本判决为终审判决。

审 判 长  黄 林

代理审判员  刘恩臣

代理审判员  汪德全

二〇一三年十二月十三日

书 记 员  石 莹


20200109010029

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