南京市水资源管理中心与南京市玄武房地产开发总公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/00/29江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2014)宁民终字第687号

  上诉人(原审原告、反诉被告)南京市水资源管理中心。

  法定代表人张文新,南京市水资源管理中心主任。

  委托代理人李全龙,江苏马健律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告、反诉原告)南京市玄武房地产开发总公司。

  法定代表人李明,该公司总经理。

  委托代理人刘露露,江苏法德永衡律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告)南京宁武房地产开发总公司。

  法定代表人陈爱平,该公司总经理。

  委托代理人平青,江苏法德永衡律师事务所律师。

  上诉人南京市水资源管理中心(以下简称水资源中心)因与被上诉人南京市玄武房地产开发总公司(以下简称玄武开发公司)、南京宁武房地产开发总公司(以下简称宁武开发公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市玄武区人民法院作出的(2013)玄民初字第2166号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭并于2014年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人水资源中心的委托代理人李全龙、被上诉人玄武开发公司的委托代理人刘露露及宁武开发公司的委托代理人平青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  水资源中心原审诉称,1995年11月24日,宁武开发公司与南京市水利工程水费管理处(现变更为水资源中心)签订协议,约定宁武开发公司将位于南京市同仁街某幢底层建筑面积约399078平方米的房屋以2693900元出售给水资源中心,约定交付时间为1996年8月30日。次日,双方达成补充协议,约定若不能按期交付,则每逾期一月按照已付房款的15%承担违约责任。1996年7月10日,宁武开发公司又与南京市水利工程水费管理处签订购房合同,约定将位于南京同仁街某幢二层的商品房建筑面积约为29458平方米,以1296100元出售给水资源中心,约定交付时间为1996年9月30日,同时约定若不能按期交付房屋,则按照购房总价款的同期银行贷款利率支付违约金。1996年11月20日,南京市水利工程水费管理处向宁武开发公司发函,要求立即将其所购买的房屋过户至其名下。后因宁武开发公司开发建设的同仁小区房地产项目被玄武开发公司接收,至1997年3月31日,南京市水利工程水费管理处与玄武开发公司就购房事宜达成补充协议,约定该两处房产的交付时间是1997年4月15日前。现水资源中心已向宁武开发公司、玄武开发公司支付大部分购房款,但经水资源中心多次催办至今仍不履行房屋权属过户登记义务,为此诉至法院,要求:1、玄武开发公司将两处房屋所有权变更登记至水资源中心名下;2、玄武开发公司、宁武开发公司支付违约金1179万元;3、由玄武开发公司、宁武开发公司承担房屋权属变更登记产生的所有税费;4、由玄武开发公司、宁武开发公司承担诉讼费。

  玄武开发公司原审辩称,水资源中心诉称的事实不完整,1997年4月15日玄武开发公司已将涉案的两处房屋交付给水资源中心使用。由于涉案的房屋属于宁武开发公司移交的开发项目,玄武开发公司需要补办相关的手续,至2001年12月6日才取得房屋销售许可证,而涉案的房屋最终建筑面积与合同约定的面积相差较大,其中某幢底层房屋约定面积是399078平方米,实际面积为44197平方米;某幢二层房屋约定面积是29458平方米,实际面积为31793平方米。之后玄武开发公司要求水资源中心协助办理房屋登记手续,同时要求补交面积的差额款,因水资源中心领导人多次变更迟迟不予办理,造成该幢房屋的其他住户登记手续都已经完成,仅剩水资源中心没有办理登记手续,同时也因为其拖延行为,导致当时可以免缴的土地增值税现在不可以免缴,对此水资源中心应当承担全部责任。其次,水资源中心至今尚欠剩余购房款130000元,至2011年4月14日,水资源中心才向玄武开发公司提供办理变更登记的授权委托书和房屋权属登记申请书,但仍拒绝支付面积差额款,玄武开发公司被迫将两处房屋所有权证登记至自己名下,水资源中心要求玄武开发公司承担违约责任,无事实依据,要求驳回水资源中心不合理的诉讼请求。同时提出反诉,要求:1水资源中心支付剩余购房款130000元;2水资源中心按照房屋实际面积补交购房款38582720元;3水资源中心支付应缴纳的土地增值税258953元;4水资源中心应支付剩余购房款的违约金82532元;5由水资源中心支付诉讼费和反诉费。

  宁武开发公司原审辩称,宁武开发公司与玄武开发公司经有关部门协调,已于1997年1月1日达成同仁小区房地产开发项目的交接协议,此后所有的债权债务均由玄武开发公司接受,水资源中心已明知此事,水资源中心从玄武开发公司处接受房屋后又向玄武开发公司支付购房款,双方已形成新的房屋买卖关系,因此宁武开发公司不是本案的适格的主体,双方所争议的诉请与宁武开发公司无关,要求依法驳回水资源中心对宁武开发公司的诉讼请求。

  水资源中心原审辩称,水资源中心欠购房款130000元属实,但根据玄武开发公司和水资源中心于1997年3月11日签订的情况说明可以明确是待产权证办好以后同时付清尾款;对玄武开发公司要求按当时的购房单价补足购房款,水资源中心予以认可,但面积应以实际测量的为准;对于玄武开发公司要求水资源中心支付应缴纳的土地增值税258953元,因为是玄武开发公司的原因导致了该项税费的增加,故该项费用应当由玄武开发公司承担,并且不同意承担违约责任和诉讼费用。

  原审法院经审理查明,原南京市水利工程水费管理处(以下简称水费管理处)于2007年10月12日变更为水资源中心。1995年11月24日,宁武开发公司与水费管理处签订一份协议书,约定宁武开发公司将其开发的位于南京市同仁街某幢底层建筑面积约399078平方米的房屋,以每平方米6600元价格出售给水费管理处,价款为2693900元,同时约定以竣工图纸为准,协议签字后一周内预付购房款1000000元,1995年底付款300000元,1996年1月底付款300000元,1996年4月底付款500000元,余款约533900元于房屋交付前付清,房产权为水费管理处所有,宁武开发公司负责协助办理产权登记手续,双方应按国家规定各自承担售房、购房和产权办理中需缴纳的费用,房屋交付使用期为1996年8月30日前。次日,双方又签订一份补充协议,约定如不按本合同约定的交付期交付,每逾期一个月按已付房款的15%处罚,如因宁武开发公司未能提供房产销售许可证而增加的各种税费均由宁武开发公司负责。至1996年7月10日,宁武开发公司与水费管理处又签订一份购房合同,约定水费管理处购买同仁街某幢二层的商品房,建筑面积约为29458平方米,具体位置、面积以设计图和竣工图为准,每平方米单价4400元,合计价款1296100元,购房款按竣工后的实际建筑面积计算结账(以产权证为准),合同签字生效后一周内付款800000元,1996年8月10日付款300000元,房屋竣工并验收合格后,根据实际的建筑面积结算并付清余款,于1996年9月30日交付使用。合同签订后,水费管理处陆续支付购房款,至今尚欠余款130000元未付。1996年11月20日,水费管理处向宁武开发公司发函要求交付所购买的两处房屋,因当时有关部门正酝酿将宁武开发公司在同仁小区开发建设的房地产项目移交给玄武开发公司,导致未能交付,自1997年1月起同仁小区房地产项目移交给玄武开发公司。

  原审法院另查明,1997年3月11日,水费管理处给玄武开发公司一份情况说明,要求玄武开发公司于1997年4月15日前交付所购买的两处房屋,同时表示再支付购房款300000元,余款330000元待产权证办好时付清。玄武开发公司收到函后于1997年4月15日将两处房屋交付给水费管理处,其中原某幢底层房屋约定面积是399078平方米,实际房屋所有权证登记面积为44197平方米;原某幢二层房屋约定面积是29458平方米,实际房屋所有权证登记面积为31793平方米。2001年12月,玄武开发公司领取商品房销售许可证,原同仁小区地名确定为南京市玄武区鱼市街59号,有效期自2001年12月6日至2003年12月6日。在办理房屋产权登记过程中,玄武开发公司要求水费管理处按实际面积计算补交购房款,水费管理处因领导人变更既没有补交购房款,也没有办理房屋权属登记手续。至2011年4月14日,水资源中心欲办理房屋权属登记,因商品房销售许可证已经超过有效期限,不能直接将房屋权属登记至水资源中心名下,故该两处房产于2012年9月11日登记在玄武开发公司名下,再由玄武开发公司按房产交易程序过户给水资源中心。因按房产交易程序需要缴纳土地增值税,对该税费如何负担双方发生纠纷,为此水资源中心诉至原审法院。

  原审法院审理中,玄武开发公司认为自2001年12月6日起已具备办理房屋权属登记手续,因水资源中心不认可房屋增加面积,又因为单位两任领导人发生经济问题而更换,导致现在办理房屋产权过户增加费用,对此水资源中心应承担违约责任,故坚持其反诉请求;宁武开发公司认为原同仁小区商品房开发项目的权利和义务已经全部移交给玄武开发公司,水资源中心于房屋交付时就已经明知,现在要求宁武开发公司承担责任,既无事实依据,也早超过诉讼时效,坚持要求驳回对宁武开发公司的诉讼请求;水资源中心认为购房合同合法有效,玄武开发公司接受宁武开发公司移交的房地产开发项目不应影响房屋交付,而房屋交付是以产权登记为准,根据1995年11月25日的补充协议,未能提供房产销售许可证而增加的各种税费均由宁武开发公司负责,故坚持其诉讼请求。因双方意见分歧,致无法达成调解协议。

  上述事实有双方当事人原审陈述、南京市水利局文件、协议书、补充协议、购房合同、函件、情况说明收款收据、会议纪要、交接协议、商品房销售许可证、房屋所有权证以及原审法院开庭笔录等证据证实。

  原审法院认为,水资源中心与宁武开发公司签订的两份房屋买卖合同合法有效,在履行合同中,玄武开发公司接受了宁武开发公司在该地块开发房地产项目的权利和义务,该行为不违反法律规定,属合法有效,宁武开发公司的权利和义务应当由玄武开发公司承担,水资源中心坚持要求宁武开发公司承担责任,无事实依据,应当予以驳回。关于房屋面积,因双方约定购房款按竣工后的实际建筑面积计算结账(以产权证为准),现房屋所有权证登记的鱼市街59-2号(即原某幢底层房屋约定面积399078平方米)建筑面积为44197平方米;鱼市街59号201室(即原某幢二层房屋约定面积29458平方米)建筑面积为31793平方米,水资源中心应以当时购买价按房屋所有权证登记的面积计算购房款,即应当补交购房款38582720元,连同欠付的购房款130000元,合计应支付购房款51582720元。关于违约责任,因玄武开发公司已经按水资源中心的要求于1997年4月15日交付房屋,而交付的房屋面积已超过原约定的面积,但双方对此并未提出异议,水资源中心仍向玄武开发公司支付部分剩余购房款,证明双方已达成新的合意,玄武开发公司按程序重新办理房屋销售手续,不构成根本违约,水资源中心以原协议为依据要求玄武开发公司和宁武开发公司承担违约责任,无事实和法律依据,不予支持。关于新增加的土地增值税,因玄武开发公司取得的商品房销售许可证有效期是自2001年12月6日至2003年12月6日,在此期限内可以直接办理权属登记手续,水资源中心是权属登记申请人,属于主动一方,玄武开发公司有协助义务,属于配合一方,水资源中心懈怠行使权利,玄武开发公司不能及时敦促并告知后果,对此水资源中心应承担主要责任,玄武开发公司承担次要责任,因土地增值税在房地产交易时才发生,故只做份额处理,由水资源中心负担三分之二,玄武开发公司负担三分之一,其他税费按房地产交易规定,由各自负担。关于玄武开发公司要求支付剩余购房款的违约金82532元,其本质是逾期付款利息,该利息应以欠付购房款51582720元为本金,按中国人民银行同期贷款利率计算两年,即应当支付利息68605元。据此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定,判决:一、位于本市玄武区鱼市街59-2号房屋(宁房权证玄初字第××号)和鱼市街59号201室房屋(宁房权证玄初字第××号)归水资源中心所有,水资源中心应当支付玄武开发公司购房款51582720元以及逾期付款利息68605元,合计58443220元,于判决生效之起十日内付清。二、办理房屋权属过户登记应缴纳的土地增值税,由水资源中心负担三分之二,玄武开发公司负担三分之一。三、驳回水资源中心对宁武开发公司的诉讼请求以及其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费15571元,减半收取778550元,由水资源中心负担519033元,玄武开发公司负担259517元。

  水资源中心不服原审法院判决,向本院提起上诉称,1、原审法院关于违约责任及新增土地增值税的认定不当。涉案房屋竣工验收后,宁武公司开发公司并未按照合同约定通知上诉人付清房款并办理移交及产权证手续,上诉人多次催促后其仍未履行,已经构成违约。水资源中心与玄武开发公司签订的情况说明是在上诉人多次催促未果情况下再次发出的催促函,玄武开发公司收到后加盖公章予以认可,在该说明中双方仅对房产移交时间及付款方式进行了重新约定,对产权过户条件及双方义务并未达成新的合意,被上诉人并未按照合同约定在房屋竣工验收后履行通知义务,应当承担违约责任。新增加的土地增值税也是因为被上诉人怠于履行通知义务导致,应当由被上诉人承担。2、关于玄武公司要求支付剩余购房款违约金82532元,原审法院认定逾期利息68605元缺乏事实依据。上诉人一直按照合同约定支付购房款,在被上诉人延迟移交房屋情况下,上诉人自愿多付合同中约定应当产权证办好之后才付的购房款来催促上诉人移交并过户房屋。原审法院认定上诉人逾期付款并认定支付逾期利息无法律依据。综上,请求二审法院撤销原审判决,依法改判或发回重审并由被上诉人负担本案全部诉讼费用。

  被上诉人玄武开发公司答辩称,原审判决认定事实清楚,法律适用正确。涉案房屋没有办理过户的原因在于上诉人,我方在领取销售许可证后,目前只有涉案房屋没有办理权属登记手续,是因为上诉人怠于履行义务,所产生的费用应由上诉人承担。

  被上诉人宁武开发公司答辩称,涉案房屋的债权债务我方已经于1997年1月1日与玄武开发公司进行了交接,因此宁武开发公司不是本案的适格被告。

  二审中,水资源中心对原审查明的下列事实提出异议:原审判决书第五页第一行表述“在办理房屋产权登记过程中,玄武开发公司要求水费管理处按实际面积计算补交购房款,水费管理处因领导人变更既没有补交购房款,也没有办理房屋权属登记手续。”,认为该内容与事实不符,应当是水资源中心一直催促玄武开发公司办理产权登记手续。

  二审中查明,2001年12月,玄武开发公司领取商品房销售许可证,原同仁小区地名确定为南京市玄武区鱼市街59号,有效期自2001年12月6日至2003年12月6日。双方都未提交证据证明在2001年12月之后,曾催告对方要求办理房屋权属登记手续。直至2011年4月14日,水资源中心欲办理房屋权属登记手续,但该商品房销售许可证已超过有效期限,未能直接登记在水资源中心名下。现涉案房产登记在玄武开发公司名下。

  双方当事人对原审查明的其他事实无异议,本院予以确认。

  本院认为,水资源中心与宁武开发公司签订涉案房屋买卖合同,在合同履行过程中,宁武开发公司将涉案房屋所在房地产项目移交给玄武开发公司,相关的权利与义务应当由玄武开发公司承担。因双方约定购房款按竣工后的实际面积计算,现涉案房屋权属登记面积已超出原合同面积,相应增加的购房款38582720元,以及水资源中心欠付的购房款130000元,合计51582720元,水资源中心应当支付给玄武开发公司。本案中,1997年3月11日,水资源中心向玄武开发公司发出情况说明一份,玄武开发公司在该情况说明上加盖公章予以确认,双方对涉案房屋交付时间、剩余购房款的支付等已经达成新的合意,对双方违约责任并未作出重新约定,玄武开发公司在涉案房屋竣工后已经按照水资源中心的要求在1997年4月15日前完成房屋交付手续,水资源中心依据原协议向玄武开发公司主张违约责任,无事实和法律依据,本院不予支持。2001年12月,玄武开发公司领取商品房销售许可证后,此时涉案房屋已经具备办理房屋权属登记手续的条件,水资源中心作为权属登记申请方,应主动行使要求办理房屋权属登记手续的权利,但在该许可证办理后直至2011年4月14日水资源中心出具协助办理权属登记手续的相关材料,期间其并未催告要求玄武开发公司履行义务;玄武开发公司有协助水资源中心办理房屋权属登记手续的义务,而其亦未提交证据证明其及时敦促水资源中心办理并告知相应后果,对现在房产交易产生土地增值税的后果,双方均应承担相应责任。原审法院对土地增值税的责任分担处理并无不当,本院予以维持。双方在涉案房屋具备办理权属登记手续条件后,水资源中心怠于催告玄武开发公司办理房屋权属登记手续,导致玄武开发公司未能收取剩余购房款,此后玄武开发公司亦未主动催促水资源中心交纳房款,原审法院据此判决水资源中心给付欠付购房款的两年利息损失,处理结果较为公平,本院予以维持。

  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判决。

  二审案件受理费778550元,由上诉人南京市水资源管理中心负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  李飞鸽

代理审判员  涂 甫

代理审判员  逯婷婷

二〇一四年四月二十四日

书 记 员  刘小琴


20200109010029

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信