南充市恒兴房地产开发有限公司等与赵永富等房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/00/49四川省南充市中级人民法院


民事判决书



(2012)南中法民终字第1856号


  上诉人(原审原告)南充市恒兴房地产开发有限公司。


  法定代表人杨应东,董事长。


  委托代理人张明秋。


  上诉人(原审第三人)郭崇志。


  委托代理人张明秋。


  被上诉人(原审被告)赵永富。


  委托代理人沈昌霞。


  被上诉人(原审第三人)黄梦馨。


  委托代理人雷亚林。


  上诉人南充市恒兴房地产开发有限公司(以下简称恒兴房地产公司)、郭崇志因与被上诉人赵永富、黄梦馨房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省南充市顺庆区(2010)顺民初字第2696号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理,上诉人恒兴房地产公司和郭崇志共同的委托代理人张明秋、被上诉人赵永富的委托代理人沈昌霞、被上诉人黄梦馨及其委托代理人雷亚林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。


  原审查明:2001年3月15日,恒兴房地产公司(原名四川南充六和房地产开发公司)与南充市运输联合总公司签订《联合开发建设城北汽车站主站房协议书》,约定由恒兴房地产公司投资修建城北汽车站主站房二至六层并归其所有和由其进行销售,南充市运输联合总公司分取一定的利润。2001年6月26日,郭崇志与恒兴房地产公司签订“开发项目承包项目协议书”,约定郭崇志以恒兴房地公司的名义与南充市运输联合总公司联合开发位于南充市顺庆区铁昌路的城北汽车站项目,由郭崇志自行投资、自主销售、利益自享、风险自担。项目开发成功后,恒兴房地产公司分得的商品房名归公司所有,实归郭崇志所有,即郭崇志挂靠恒兴房地产公司进行开发。合同生效后,郭崇志按合同约定投资建成了该项目房产,并以恒兴房地产公司的名义出卖了所分得的房屋。2005年,恒兴房地产公司为甲方(郭崇志为恒兴房地产公司委托代理人)、赵永富之妻张泽芳为乙方签订了《商品房买卖合同》。2005年3月22日,恒兴房地产公司为甲方、赵永富之妻张泽芳为乙方、郭崇志之妻王蓉为丙方签订了《商品房买卖补充协议书》。两合同约定的基本内容为:甲方将位于铁昌路75号2幢1单元19号37589平方米非住宅营业用房卖给乙方,总房价为35万元;乙方在本补充协议生效之日起至2005年4月5日前付清20万元;自本补充协议生效之日起三个月内,甲方必须给乙方办理该房屋国有土地使用权证和房屋所有权证,甲方在约定期限内办理了房产两证后,乙方支付下欠购房款15万元。签订合同后直至2005年1月20日止,张泽芳、赵永富先后分四次共付给郭崇志12万元人民币。上述房屋买卖合同签订之后,2005年5月12日,赵永富承诺将其开发的位于南充市北干道彩印厂旁的8500平方米商品房项目交郭崇志承建,并与郭崇志签订了《建设工程施工合同补充协议书》。后因各种原因,该8500平方米商品房项目为他人而非郭崇志所承包修建。赵永富之妻张泽芳于2005年4月去世后,该房屋即为赵永富管理、使用。嗣后,恒兴房地产公司一直没有提供相关材料给赵永富办理房屋产权证书。2010年4月8日,赵永富和黄梦馨签订《房屋买卖合同》。合同约定“原赵永富之妻张泽芳购买的南充市恒兴房地产开发有限公司坐落在南充市顺庆区铁昌路75号2幢1单元19号(建筑面积37589平方米)的房屋卖给黄梦馨,房屋总价款83万元。”合同签订之后,双方即进行了房屋价款支付和房屋本身的交付。2010年5月24日、2011年5月5日,赵永富与张泽芳夫妻的子女均表示放弃对涉案房屋的继承权,并同意赵永富将该房屋卖与黄梦馨。2010年12月2日,黄梦馨向恒兴房地产公司交了6,000元的房屋维修基金,恒兴房地产公司出具的《收条》内容为“今收到城北车站住户(非住宅)黄梦馨(原赵永富转卖房)交来住房维修金陆仟元正(600000元) 此据 收款单位恒兴房产(加盖南充市恒兴房地产开发有限公司印章) 王光富  2010122”。王光富系恒兴房地产公司时任法定代表人。黄梦馨与赵永富进行房屋交付后,黄梦馨即将案涉房屋租赁给他人经营。因所购房屋没有办理房屋产权证书,黄梦馨遂以恒兴房地产公司为被告、以赵永富为第三人于2011年9月15日向本院提起诉讼,请求判令恒兴房地产公司将案涉房屋过户至黄梦馨名下。郭崇志在获悉案涉房屋转卖以及黄梦馨已经向法院起诉的事实后,分别于2011年10月16日11时许、同月23日11时许,找到赵永富交谈,要求解除合同,收回房子,赵永富表示同意解除房屋买卖合同,也表示在法庭上可以帮郭崇志说话,但以法院的判决为准。对该两次谈话,郭崇志瞒着赵永富作了私下录音。但赵永富拒绝与恒兴房地产公司(郭崇志)签订解除合同的书面协议。随后,恒兴房地产公司于2011年10月23日以邮寄方式向赵永富发出《协商处理解除合同后有关事宜的通知》,“通知”的主要内容为:经与赵永富多次协商,达成了解除合同并由恒兴房地产公司收回所售房屋的协议,但解除合同后所造成的损失如何补偿未作约定,通知赵永富在2011年10月25日前来恒兴房地产公司协商,逾期将依法处理。由于赵永富拒收邮件,且未作答复,恒兴房地产公司遂于2011年11月3日向法院提起诉讼,请求:1、依法确认恒兴房产公司与赵永富于2005年3月22日签订的《商品房买卖合同》已经解除,由赵永富返还其房屋;2由赵永富按年租金3万元的标准计付占用期间的使用费给恒兴房地产公司;3依法确认赵永富与黄梦馨所签的房屋买卖合同无效。一审诉讼中,黄梦馨以重复起诉为由,申请撤回了要求恒兴房地产公司办理案涉房屋的房产权证的请求;同时认为其在本案中的诉讼地位为无独立请求权的第三人。


  原审认为:本案的争议焦点为恒兴房地产公司解除与赵永富之间的商品房买卖合同是否成立和赵永富与黄梦馨之间的房屋买卖合同是否有效。一是关于恒兴房地产公司解除与赵永富之间的房屋买卖合同是否成立的问题。根据恒兴房地产公司、赵永富之妻张泽芳两方签订的《商品房买卖合同》以及恒兴房地产公司、赵永富之妻张泽芳、郭崇志之妻王蓉三方签订的《商品房买卖补充协议书》,结合交纳购房款的情况,能够确定商品房买卖合同的出卖方实际为恒兴房地产公司、郭崇志,买受人实际为赵永富、张泽芳夫妻。张泽芳过世后,买受人的权利义务又完全归属于赵永富享有和承担。基于恒兴房地产公司与郭崇志之间的民事挂靠法律关系和恒兴房地产公司对案涉房屋在法律上享有物权的事实,合同的签订以及合同的实际履行均依赖于恒兴房地产公司的行为,具体而言就是案涉房屋相关合同之签订均需通过恒兴房地产公司或者以恒兴房地产公司的名义进行;恒兴房地产公司的行为能够直接产生相应的法律后果,郭崇志的行为需要恒兴房地产公司的确认方能产生法律后果;行使合同权利、履行合同义务实际需要恒兴房地产公司、郭崇志二者配合进行。恒兴房地产公司解除与赵永富之间的房屋买卖合同的事实不成立。理由:(一)恒兴房地产公司于2011年10月提出解除合同已过时限,其法定解除权已经消灭。恒兴房产公司、郭崇志与赵永富签订的《商品房买卖补充协议书》约定,自本补充协议生效之日起至2005年4月5日之内付清20万元。但在合同签订后直至2005年11月20日止,赵永富、张泽芳在分四次支付12万元购房款之后,未再支付房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务,经催告在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同”。赵永富、张泽芳夫妻对购房款的支付方式已经构成违约,且可以认为没有履行合同的主要债务。对此,恒兴房地产公司依法享有合同解除权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应子支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”之规定,恒兴房地产公司享有的商品房买卖合同的解除权最晚应在2005年4月5日后的一年内行使。由于恒兴房地产公司逾期未行使该项权利,其法定的合同解除权消灭。(二)应当确认恒兴房地产公司与赵永富没有就解除合同达成一致意见,其通过协商解除合同的事实不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”之规定,当事人协商一致,可以解除合同。恒兴房地产公司提供解除合同的证据为前述两次谈话录音笔录,而没有提供解除合同的书面协议。郭崇志与赵永富的前述两次谈话虽包含有郭崇志提出解除与赵永富之间的商品房买卖合同的内容。赵永富在谈话中表示对解除商品房买卖合同没有异议,也表示最后听法院裁判等;事后,赵永富并没与郭崇志签订解除合同的协议,证明赵永富反悔了同意解除合同的意思表示;庭审中,赵永富不承认与郭崇志口头协议解除合同。在本案中,解除合同的主体还应包括恒兴房地产公司,在恒兴房地产公司没有参与以及没有授权的情况下,郭崇志的个人行为不能代表恒兴房地产公司的行为;加之,恒兴房地产公司没有与赵永富达成解除合同的书面协议,故不能认为,恒兴房地产公司与赵永富已经就解除商品房买卖合同协商一致。据此,应当确认恒兴房地产公司(包括郭崇志)与赵永富没有就解除合同协商一致,故不能确认双方之间的商品房买卖合同已经协议解除。(三)由于案涉房屋已经由赵永富向黄梦馨作了交付,且黄梦馨已经实际占有和使用了案涉房屋,郭崇志与赵永富协商解除合同必然影响到黄梦馨对该房屋的权益。一旦确认黄梦馨对案涉房屋享有物权,郭崇志与赵永富的解除合同行为必然损害到黄梦馨的利益。综上,应当确认恒兴房地产公司已经解除与赵永富之间的商品房买卖合同的事实不成立。二是关于赵永富与黄梦馨之间的买卖合同是否有效的问题。赵永富与黄梦馨之间的房屋买卖合同有效,理由(一)赵永富和黄梦馨于2010年4月8日签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示。(二)签订合同后,赵永富和黄梦馨双方均切实履行了对待给付价款和房屋的义务。(三)黄梦馨已实际占有、使用房屋数年。(四)赵永富与黄梦馨签订《房屋买卖合同》时,恒兴房地产公司(包括郭崇志)的法定解除合同权利已经消灭,赵永富出卖案涉房屋不构成无权处分。(五)恒兴房地产公司收取黄梦馨交纳的房屋维修基金所出具的《收条》内容明确,《收条》既有公司的印章,也有公司前法定代表人王光富的签字,足以显示恒兴房地产公司知悉案涉房屋已经卖给赵永富且赵永富又将房屋卖给黄梦馨的事实,并知悉黄梦馨已经实际占有房屋的事实。(六)由于出卖房屋的赵永富持有与恒兴房产公司所签的商品房买卖合同,且赵永富当时实际占有房屋,能够向黄梦馨证明交易房屋的来源合法以及能够完成房屋交付,应当确认黄梦馨有理由相信赵永富对案涉房屋具有处分权。即使案涉房屋存在争议,由于黄梦馨不知道郭崇志在该房屋上存在权益,也应当确认黄梦馨的购房行为为善意,依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”则应确定黄梦馨为善意购买人。综上,赵永富的行为依法不构成无权处分,且双方签订的合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。同时依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定”之规定,应当确认黄梦馨取得案涉财产合法,赵永富与黄梦馨之间的买卖合同有效。综上,恒兴房地产公司提出的确认其与赵永富于2005年3月22日签订的商品房买卖合同已经解除以及确认赵永富与黄梦馨所签房屋买卖合同无效的请求不应得到支持;相应地,恒兴房地产公司提出的要求赵永富返还房屋以及按年租金3万元的标准计算其占用期间使用费并给付恒兴房地产公司的诉讼请求也不应支持。诉讼中,黄梦馨以重复起诉为由撤回了要求恒兴房地产公司办理案涉房屋的房产权证的请求,属于当事人自行处分民事权利和民事诉讼权利,应予准许。综上,恒兴房地产公司、郭崇志的诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条,《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定,判决驳回原告南充市恒兴房地产开发有限公司以及第三人郭崇志的诉讼请求。案件受理费合计6550元,由南充市恒兴房地产开发有限公司负担2000元,由赵永富负担2000元,由第三人郭崇志负担1550元。


  宣判后,上诉人恒兴房地产公司、郭崇志不服一审判决,向本院提起上诉,请求:(一)撤销南充市顺庆区人民法院(2011)顺民初字第2696号民事判决书,改判支持上诉人一审的全部诉讼请求;(二)由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实与理由:


  (一)因赵永富在履行其与恒兴房地产公司、郭崇志之间的房屋买卖协议时有违约行为,双方已实际协议解除了合同。1、赵永富有迟延付款行为,构成违约。根据双方签订的《商品房买卖补充协议书》,赵永富应当在2005年4月5日前,支付购房款20万元,从庭审质证的证据中可以看出赵永富到现在也只交了12万元。虽然赵永富提出是出卖方拒收房款,但无证据证实,因此,其在交款问题上构成违约。2上诉人与被上诉人赵永富签订合同时,赵永富承诺将其开发的8500平方米房产项目的房屋交由上诉人修建,上诉人才于2005年3月22日上午先与赵永富签订建设工程施工合同补充协议书,下午才与赵永富签订商品房买卖合同补充协议书。由于赵永富未将上述工程交与上诉人修建,其又违反双方合意,构成违约。3基于上述两项违约行为,上诉人与赵永富已协议解除了双方达成的房屋买卖协议。上诉人一审中出示的录音证据,系真实的原始证据,没有进行剪辑,内容未被篡改,也是直接证据,能够证实赵永富明确表示同意解除其与上诉人间的房屋买卖协议。(二)赵永富与黄梦馨之间的转让合同系无效合同。1赵永富与黄梦馨之间的房产转让行为是在上诉人与赵永富之间存在权属争议的情况下交易的,在黄梦馨购房时,上诉人郭崇志明确告知其案涉房屋有争议,故二人之间的转让协议是一份违法合同,依法应认定为无效合同。2案涉房屋属不可转让的财产。根据《城市房地产管理法》第三十七条规定:“下列房产不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的”,由于案涉房屋尚未取得产权手续,依法应不得转让。3赵永富未经上诉人同意,私自转卖没有任何手续的房屋的行为无效。(三)恒兴房产公司收取黄梦馨所交房屋维修基金的行为不能视为对赵永富与黄梦馨房屋转让行为的认可,黄梦馨以自己的名义缴纳费用,是第三人代为履行的行为。


  被上诉人赵永富答辩称,上诉人的上诉请求不成立,依法应予驳回。本案不存在法定或协议解除合同的情形。从录音资料中我的陈述看,其表示的是由法院来解决,并未表示同意解除双方间的房屋买卖合同。合同的解除在日常交易中是重大事项,不宜采用口头形式,而应采用书面形式。上诉人录音过程中隐瞒真相,利用我爱吹牛说大话的弱点,且从录音内容也看得出其所说的话并非真实意思表示。同时,由于恒兴房地产公司未在场,我、郭崇志两人并不能解除三方达成的协议。我转让其所购房产,得到恒兴房地产公司认可,其行为有效。综上,上诉人的上诉理由不成立,依法应不予支持,请求二审维持原判。


  被上诉人黄梦馨答辩称:(一)上诉人与赵永富未协议解除房屋买卖合同。1恒兴房地产公司与赵永富的商品房买卖合同依法以书面形式建立,若解除合同亦应采用书面形式,因而从形式上不符合解除的条件。2恒兴房地产公司为合同的当事人,郭崇志只是收款人,即使其内部是挂靠关系,但出卖人只能是恒兴房地产公司。3赵永富即使在与郭崇志谈话时表示解除合同,也不是其真实意思表示。4从录音资料看,事实上赵永富也没有同意解除合同。在第一次录音资料中,赵永富最后说“这个事情反正看她嘛(黄梦馨),她觉得愿意,二天法院调解合适就算了。如果她实在不,就走法律程序”。在第二份录音资料中,赵永富最后说”你卖都卖了,你喊人家收回,就不成法律体统了“。以上内容明显不是赵永富同意解除合同的意思表示。(二)房屋转卖给我有效。赵永富转卖房屋给我经过恒兴房地产公司认可,且我支付了房款并实际占用多年,其合同应为有效。


  本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。


  本院认为:本案的争议焦点一是赵永富与郭崇志、恒兴房地产公司间的房屋买卖合同是否解除;二是赵永富将房屋转卖黄梦馨所订立的合同是否有效。


  对于第一个问题,赵永富与郭崇志、恒兴房地产公司之间的合同并未解除,其理由如下:一是虽然上诉人主张被上诉人赵永富未按合同约定支付房款,构成违约,应当解除双方间签订的房屋买卖合同,但赵永富对此作出了解释,系上诉人拒收房款所致。即使不能认定上诉人拒收的事实,但根据合同法第九十四条第一款第(三)项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”之规定,上诉人并无证据证明其对赵永富催要过下欠房款。因而,即使在交纳房款的问题上赵永富构成违约,亦不能解除双方间达成的房屋买卖合同。二是上诉人认为赵永富承诺将其开发的8500平方米房产项目交由上诉人修建系上诉人将房屋出售于赵永富的前提条件,构成合同附件。但根据上诉人提供的房屋买卖合同,没有证据证明上诉人出售房屋与赵永富承诺将其开发的8500平方米房产项目交由其修建之间有任何关联。即使赵永富未按其承诺将该房屋的修建交与上诉人,也不构成在本案房屋买卖协议履行中的违约。(三)上诉人与被上诉人赵永富之间并未对解除双方房屋买卖协议达成一致意见。虽然录音资料反映赵永富与郭崇志的谈话提到解除合同的事宜,但结合谈话录音的前后内容看,其总体意思是同意在诉讼过程中帮郭崇志打官司,至于最终处理结果,听从法院的裁判意见。因而,该录音资料录制的内容并不能反映赵永富有愿意解除与郭崇志、恒兴房地产公司的房屋买卖合同的意思表示。加之对于解除合同这类重大民事行为一般应当采用书面形式,赵永富之后亦不愿签订解除合同的书面协议,故不应认定赵永富与郭崇志、恒兴房地产公司协议解除了双方房屋买卖合同。


  对于第二个问题,赵永富通过与郭崇志、恒兴房地产公司签订的房屋买卖协议而合法占有案涉房屋后,经过恒兴房地产公司的同意将其购买并实际占有的房屋转让给黄梦馨。由于案涉房屋至今未办理产权,上诉人主张依照《城市房地产管理法》第三十七条“下列房产不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的”之规定,认定案涉房屋尚未取得产权手续,依法不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”的规定,前述规定并非效力性规定,因而未办理产权手续并不影响合同效力。同时,赵永富与黄梦馨订立房屋买卖协议系债权行为,并非物权行为,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”的精神,合同的效力与当事人对合同标的物是否有处分权并无直接因果关系,判断合同的效力只应考虑当事人的主体资格、意思表示、是否违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中,即使赵永富尚未取得案涉房屋的产权,其对外订立的转让房屋合同应为有效。综上,应认定赵永富与黄梦馨达成的房屋转让协议有效。一审法院对此适用物权法相关规定判断合同效力不当,应予纠正。


  综上,一审认定事实清楚,虽适用法律部分不当,但实体处理结果正确,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条关于“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:


  驳回上诉,维持原判。


  二审案件受理费655000元,由上诉人恒兴房地产公司负担300000元,由赵永富负担355000元。


  本判决为终审判决。



审 判 长  朱苏川

代理审判员  石 炜

代理审判员  蒙秀梅

二O一三年七月十九日

书 记 员  蒲文博



20200109010049

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