南宁市东方之星房地产开发有限责任公司与莫永胜等商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/00/50南宁市中级人民法院

民事判决书

      (2012)南市民一终字第1355号


  上诉人(一审被告、反诉原告)南宁市东方之星房地产开发有限责任公司。

  法定代表人朱蓉娟。

  委托代理人凌德强。

  被上诉人(一审原告、反诉被告)莫永胜。

  被上诉人(一审原告、反诉被告)刘岸。

  两被上诉人的共同委托代理人秦振勤。


  上诉人南宁市东方之星房地产开发有限责任公司(以下简称东方之星公司)因与被上诉人莫永胜、刘岸商品房预售合同纠纷一案,不服南宁市江南区人民法院(2009)江民一初字第238号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年4月23日受理后,依法组成合议庭,并于2012年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人东方之星公司的委托代理人凌德强,被上诉人莫永胜及其与刘岸的共同委托代理人秦振勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院经审理查明:2006年1月2日,东方之星公司与莫永胜、刘岸签订一份《商品房买卖合同》,合同约定:莫永胜、刘岸购买东方之星公司开发的位于南宁市白沙大道39号锦绣江南南区2号楼2单元2-2-104号商品住宅房,建筑面积11327平方米,其中套内建筑面积10751平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积576平方米,房屋总价按建筑面积计算,单价每平方米247399元,总价款280229元;交房时间为2006年11月30日前;合同第五条面积确认及面积差异处理第一款约定:以建筑面积(简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理;第三款约定:“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。”;第四款约定:“商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理:1、双方自行约定:合同约定面积与产权登记面积的面积误差比绝对值在3%以内(含3%),单价不变,据实结算房价款;面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权在出卖人通知测绘结果后15日内书面提出退房;……买受人在上述期限内不提出退房要求的,视为放弃退房要求,合同继续履行,单价不变,据实结算房价款。合同第六条约定了付款方式及期限,第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同签订后,莫永胜、刘岸依约向东方之星公司支付了购房款。2006年10月23日,南宁金尺测绘服务有限公司(以下简称金尺测绘公司)向东方之星公司出具了南宁市白沙大道39号锦绣江南南区1、2号楼房产面积测绘报告书,且该房屋权属登记测绘成果已经南宁市房产管理局备案,该报告书显示,东方之星公司所建涉案2号楼总建筑面积为2106622平方米,套内建筑面积为1857297平方米,共有分摊面积为249325平方米。莫永胜、刘岸所购商品房实测建筑面积12348平方米,其中套内面积10769平方米,共有分摊面积为1579平方米。同年12月3日,东方之星公司将商品房交付莫永胜、刘岸使用。2008年11月20日,东方之星公司向莫永胜、刘岸发出测绘面积通知书,告知莫永胜、刘岸所购的商品房的实际面积为12348平方米,较之合同约定的建筑面积11327平方米超出3%的面积误差,若莫永胜、刘岸选择退房,需于同月30日前向东方之星公司提交书面申请,逾期将视为其放弃退房权利,合同继续履行,莫永胜、刘岸需根据实测建筑面积元。同月28日,莫永胜、刘岸与1、2号楼其他业主联名向东方之星公司发出《搁置争议、先办产权的提议函》,内容为:对所购商品房实测面积与合同约定面积存在的巨大差异提出异议并表示不接受,因双方分歧一时无法弥合,为不影响办理房屋产权证书,现业主意见为:1、均表示不退房;2、先期申办产权证;3、对于公摊面积争议尽量解决,协商不成的,由法院裁判。同年12月9日,东方之星公司向莫永胜、刘岸复函告知莫永胜、刘岸其不退房需于同月20日前到东方之星公司结清房价款,否则东方之星公司将追究其逾期付款的违约责任等。莫永胜、刘岸至今未付面积增加部分的房款,遂于同月22日向法院起诉,请求法院确认东方之星公司在签订合同时存在欺诈行为,并变更合同中“面积差异处理条款”为没有“双方自行约定”,同时确认莫永胜、刘岸不需要支付给东方之星公司所购商品房实测结果中所增加的公摊部分面积款项。东方之星公司于2009年2月9日向法院提出反诉,要求莫永胜、刘岸支付房屋面积差异款。

  另查明:东方之星公司于2005年11月18日取得“锦绣江南”南区1号、2号楼的商品房预售许可证,后委托南宁市全准房地产测绘有限责任公司(以下简称全准测绘公司)进行预售面积测绘,全准测绘公司于2005年11月24日向东方之星公司出具《房产测绘成果报告书》,报告书中显示,白沙大道39号锦绣江南南区2号楼的总建筑面积为2111684平方米,套内建筑面积为1858334平方米。莫永胜、刘岸所购涉案商品房建筑面积为11327平方米,其中套内建筑面积为10751平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积为576平方米。

  又查明:金尺测绘公司于2009年5月9日向东方之星公司出具《关于锦绣江南南区1、2号楼测绘情况说明》,内容为:东方之星公司开发的白沙大道39号锦绣江南南区1、2号楼房产面积测绘工作已完成,并已通过南宁市房产管理局测绘科备案,现针对该两栋楼的预售测绘及实际测绘相关情况作如下说明:1、全准测绘公司对预售测绘是根据经批准的规划审批图纸进行预测,而金尺测绘公司的实际测绘报告是根据规划审批图纸及现场实测数据进行测绘。该两栋楼的规划设计前后没有变更。2、两次测绘对两栋楼建筑层数及架空绿化建筑表述不一,全准测绘公司将架空绿化建筑表述为一层,金尺测绘公司将其表述为二层(因为下面还有一层车库),但实为同一位置,各业主的房号则表述一致。3、两栋楼出现一层各业主和二层以上各业主房产面积预测和实测面积存在差异在于:全准测绘公司在预测时将各单元楼梯、电梯井作为二层以上住宅面积分摊,而金尺测绘公司在销售测绘时,将各单元楼梯、电梯井作为各单元所有业主共有面积进行共同分摊,因而出现一层住宅的销售实测公摊面积比预售测绘公摊面积增大,而二层以上公摊面积则相应减少,南宁市房产管理局认可金尺测绘公司的销售测绘报告并进行了备案。而该两栋楼的预售测绘日期为2005年,当时房产部门未进行预售测绘备案。

  再查明:南宁市房产管理局于2009年8月10日出具的复函称:预售测绘面积测绘成果未向该局申请备案,现售面积测绘成果于2006年10月25日已向该局申请备案并已通过备案,经查,该公司出具的现售面积测绘成果的分摊方法符合《房产测量规范》相关规定,可用于房屋权属登记。

  一审法院经审理认为:东方之星公司与莫永胜、刘岸签订的《商品房买卖合同》,是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。有关双方争议的问题:

  一、东方之星公司在签订合同时是否存在欺诈行为,是否应变更第五条关于面积差异处理条款的“双方自行约定”的内容为没有“双方自行约定”的问题。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第六十八条:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”的规定,莫永胜、刘岸与东方之星公司于2006年1月2日签订《商品房买卖合同》中约定的房屋面积,是依据全准测绘公司于2005年12月24日出具的预售面积测绘成果,而产权登记面积是金尺测绘公司于2006年10月23日出具的产权登记测绘成果,故合同约定的房屋面积是有依据的;双方签订的《商品房买卖合同》符合建设部、国家工商部门印发的《商品房买卖合同示范文本》范围,且法律法规并没有规定《商品房买卖合同》第五条关于面积差异处理的内容应禁止“双方自行约定”的条款;合同法第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”,莫永胜、刘岸未提供相应证据证实有合同法规定的第五十二条、第五十三条规定的情形,虽然双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积差异处理的“双方自行约定”及其内容在形式上与格式条款无区分,东方之星公司亦没有提示莫永胜、刘岸,但其内容不属提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,故莫永胜、刘岸对此请求,无法律依据,应不予支持。

  二、莫永胜、刘岸是否应向东方之星公司支付房屋面积差异款,应支付多少,是否应支付逾期支付房屋面积差异款的损失费,损失费的计算标准的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的约定,莫永胜、刘岸房屋面积以产权登记面积为准,现该房屋面积登记测绘成果已在房管局备案,即应以建筑面积为12348平方米,其中套内面积为10769平方米,共有分摊面积为1579平方米为莫永胜、刘岸房屋面积。关于合同第五条面积差异的约定和商品房买卖合同司法解释第十四条的规定,通常是指测绘部门依据经批准的规划审批图纸进行测绘(预售测绘简称预测)作为预售房产适用,房产建成后,测绘部门依据规划审批图纸及实地现场进行测绘(现售测绘简称实测)作为房产登记面积适用,两次测绘成果事实上产生误差的,属于出卖的商品房存在瑕疵,对于误差比绝对值3%以内属于合理误差。现从莫永胜、刘岸房屋登记面积增加的成因可以看出,产权登记面积比合同约定面积增加1021平方米,其中,套内面积增加018平方米,误差比在3%以内,属正常误差范围;共有分摊面积增加1003平方米,经查,从两份房产测绘成果及测绘部门测绘情况说明的内容可以看出:该2号楼总建筑面积减少5062平方米,套内建筑面积减少1037平方米,共有分摊面积减少4025平方米,东方之星公司未提供证据证实莫永胜、刘岸房屋所在的整栋楼共有分摊面积事实上有增加,而是由于两次测绘部门对公用建筑面积分摊方法计算不一致而产生共有分摊面积的误差,对此共有分摊面积的误差,不属于物的瑕疵,亦不属于司法解释规定或合同约定的面积差异处理方法调整的范围。东方之星公司亦未提供证据证实全准测绘公司作出的预售面积测绘成果的分摊方法有合法依据,亦未经房产部门备案,而金尺现售的面积测绘成果已经房产部门备案,且面积测绘成果的分摊方法符合《房产测量规范》(GB/T17986-2000)相关规定,故东方之星公司以全准测绘公司出具的预售测绘成果为出售给莫永胜、刘岸房屋的合同约定面积造成共有分摊面积的增加,视为东方之星公司的过错,其责任应由东方之星公司承担。东方之星公司与全准测绘公司之间的委托关系为另一种法律关系,东方之星公司可另行向全准测绘公司追索。结合相关司法解释及双方合同的约定,莫永胜、刘岸房屋的套内建筑面积增加018平方米,面积误差比在3%以内,应按单价不变,据实结算房价款即44532元(计算方式:018平方米×247399元/平方米=44532元),故莫永胜、刘岸要求不需要支付给东方之星公司所购商品房实测结果中所增加的公摊部分面积款项的意见,有事实和法律依据,应予支持。东方之星公司要求莫永胜、刘岸支付其房屋面积增加的房款44532元部分,应予支持。超过部分,无事实和法律依据,应不予支持。

  关于莫永胜、刘岸是否应当支付东方之星公司逾期补交房款损失费及其计算标准的问题。双方在合同中并未对面积差异产生的房款给付时间及其违约责任等作出明确约定,莫永胜、刘岸虽然应向东方之星公司补交面积误差比绝对值3%以内的房款44532元,但东方之星公司至莫永胜、刘岸起诉时都未告知莫永胜、刘岸面积增加的原因和详细情况,致使莫永胜、刘岸无法判断其应支付的数额,故东方之星公司要求莫永胜、刘岸支付逾期补交房款损失费的请求,无法律依据,应不予支持。

  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条、第五十二条、第五十三条、五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条,最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第七十二条,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定,该院判决如下:一、莫永胜、刘岸支付东方之星公司房屋面积增加的房款44532元;二、驳回莫永胜、刘岸的其他诉讼请求;三、驳回东方之星公司的其他反诉请求。本诉案件受理费425元,由东方之星公司负担;反诉案件受理费219元,由莫永胜、刘岸负担4元;由东方之星公司负担215元。

  上诉人东方之星公司上诉称:一、上诉人与被上诉人对建筑面积及公摊面积发生产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理均有约定,一审法院认定共有分摊面积预测与实测的误差,不属于司法解释规定或合同约定的面积差异处理方法调整的范围,属于认定事实和适用法律错误。1、双方合同第四条约定,按建筑面积计算房价,建筑面积包括了套内面积和公摊面积,而不是按套内面积计算房价。2、第五条约定,按建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理,合同约定面积与产权登记面积的面积误差比绝对值在3%以内,单价不变,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权提出退房,买受人不退房的,单价不变,据实结算房价款。3、合同第三条约定的建筑面积,对公共部位与公用房屋分摊建筑面积的分摊指向附件二,而附件二约定:公共部位与公用房屋分摊面积以具有测绘资质的单位根据《房产测量规范》等规定测量并报南宁市房屋产权登记机关备案的测绘报告为准,而不是以预测为准。因此,上诉人与被上诉人对建筑面积及公摊面积发生产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理是有约定的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干伺题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;……”的规定,一审法院认定对共有分摊面积的误差,不属于司法解释规定或合同约定的面积差异处理方法调整的范围,属于认定事实和定性发生错误,应按照双方约定的经房产行政主管部门确认的建筑面积据实结算。        

  二、一审法院认定上诉人以预测测绘公司的预售测绘成果为约定面积造成共有分摊面积的增加,视为上诉人的过错,其责任应由上诉人承担,没有事实依据和法律依据。一审法院认定两次测绘成果事实上产生的误差,属于出卖的商品房存在瑕疵的同时,又认为两次测绘部门对公用建筑面积分摊方法计算不一致而产生共有分摊面积的误差,不属于物的瑕疵。在定性是相互矛盾的,也是错误的。商品房的面积在性质上是出卖物的数量,面积的差异(无论是套内面积还是公摊面积),只是数量的增减,而不是商品房存在瑕疵。根据《房屋测量规范》第3·1·4条“房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。”的规定,房屋产权面积即数量,是由国家房地产行政主管部门最终确定的。本案是预售商品房,在商品房没有建成进行实测前,是不可能知道商品房准确的面积的,数量是无法确定的,因而司法解释第十四条允许对建筑面积的合同约定与产权登记面积差异进行的处理调整方法由当事人约定,且在预售时双方当事人只能约定每平方米的单价以及数量的调整处理方法,待房产部门确认面积数量后才能根据单价与合同约定调整后的面积数量确定房屋总价。因而,上诉人向被上诉人交付的是经房产行政管理部门确认的面积数量的商品房,是由法定国家机关确认的商品房面积数量,却不能依双方合同的约定面积差异处理方法取得同等数量的对价。将预测面积与实测面积数量上的差异认定为商品房存在瑕疵,将预测公司与实测公司测绘结果不一致视为上诉人的过错,定性上是错误的,造成明显判决不公。首先,一审法院以上诉人未提供证据证实预测公司的测绘成果的分摊方法有合法依据,视为上诉人的过错没有依据。上诉人不具有测绘资质,只能委托有测绘资质的公司进行预测,上诉人根据房产行政管理部门审核资质的测绘公司的预测结果进行预售,是正常合法的行为,预测与实测的分摊面积方法不一致,不是上诉人此种非专业测绘公司能够知道的,上诉人是没有任何过错的。其次,根据《房产测绘管理办法》第六条的规定,只有在“(一)申请产权初始登记的房屋;(二)自然状况发生变化的房屋;(三)房屋权利人或者其利害关系人要求测绘的房屋。”此三种情况才需由房产行政主管部门委托房产测绘单位进行测绘。预售测绘不属于必须由房产委托测绘公司测绘情形,其结果不属于必须经房产部门备案范围,当时预测时房产行政主管部门也未要求备案。但根据预测结果所签订的合同是经房产行政主管部门备案。以预测结果没有经房产部门备案为由视为上诉人的过错没有依据。再次,双方合同约定是以房产行政主管部门确认的建筑面积作为计算总房价的基础,公摊面积也以房产行政主管部门确认的为准。即上诉人已告知被上诉人无论合同中的建筑面积、套内面积、公摊面积是如何约定,最终是以房产行政主管部门确认的实测面积作为计价依据,双方由此形成合意并达成合同条款。因为,预测与实测是会有误差的,法律规定应以房产行政主管部门确认的实测为准,任何人都无法保证预测结果能与房产行政主管部门实测的确认的结果一致,正因如此才需在合同中对面积差异作特别约定,被上诉人对此是明知的,并且在合同中约定对面积差异允许被上诉人选择退款退房或继续履行合同。因此,上诉人既无欺骗被上诉人的故意,也履行了以房产行政主管部门确认实测为准的告知并形成合同条款的义务,并允许被上诉人有选择解约或继续履行合同的权利,双方当事人在合同中均体现了对面积差异的考虑,上诉人没有任何过失,因而不存在任何过错。最后,上诉人已依法将法定国家机构确认面积数量的商品房交付给被上诉人,被上诉人接受,并对法定国家机构确认的面积与约定面积不一致的商品房,采取不解约,不退房的意思表示,选择继续履行合同,就应当依约将法定国家机构确定面积数量相对价的款项支付给上诉人。这是最起码的民事交易规则,这才能体现公平原则。三、被上诉人应当承担违约责任。既然双方约定房产行政主管部门确认的实测为准结算房价款,上诉人已通知被上诉人房产行政主管部门确认的实测结果后,被上诉人就有义务履行付款义务,但被上诉人拒不履行,当然应当承担违约责任。综上所述,一审法院违反司法解释及双方合同的约定,将共用建筑面积排除在计算总房价之外,是违法和错误的,也是不公正的,请二审法院纠正,改判支持上诉人的一审全部反诉请求。

  被上诉人莫永胜、刘岸答辩称:一、本案的核心事实是:上诉人于2005年11月18日取得“锦绣江南”南区1、2号楼的《商品房预售许可证》;2005年11月24日,上诉人委托的全准测绘公司出具了《房产测绘成果报告书》,得出本案标的房产建筑面积为11327平方米,其中套内面积为10751平方米,公共部分与公用房屋分摊面积为576平方米的结论。上诉人以此作为售房要约面积约定基础,而被上诉人则是满意于“超低的公摊面积和可以接受的单价”,决定接受这一要约,于是有了双方于2006年1月2日的《商品房买卖合同》。之后双方各自履行了付款和交房的义务,被上诉人收房后也及时装修入住。直到2008年11月20日,上诉人才以书面形式告知被上诉人,要求被上诉人按金尺测绘公司的测绘结果来结算房屋的面积差异款,而金尺测绘公司的《房产面积测绘报告》形成于2006年10月23日。由此引发双方的纠纷。二、无论是被上诉人一审主张的欺诈、格式条款,还是一审判决的认定,其实质都是相同的,那就是探寻并尊重当事人的真实意思表示。一审判决在查明以上核心事实后认为,上诉人并没有提供证据证实被上诉人所购房屋所在的整栋楼的共有分摊面积有所增加,而仅仅是两个测绘机构对共有建筑面积的分摊方法计算不一致而产生的分摊面积计算误差,这一误差不属于物的瑕疵,不属于司法解释规定或合同约定的面积差异处理方法调整的范围。因此,一审法院对被上诉人不需要支付给上诉人所购商品房实测结果中增加的公摊部分面积款项的请求予以支持。被上诉人认为,这是一审判决查明并尊重当事人“真实意思表示”的结果。因为对于上诉人而言,在已经手握测绘报告、知晓本套房的建筑面积(含摊面积仅为576平方米)的基础上,其要考虑的问题实质上就只有一个,那是出售这套商品房能够带来多少销售收入是可以接受的,即要确定可以接受的房屋总价,并以此为基础确定房屋的单价等。而双方合同的订立与履行,也是按这一“真实意思表示”来进行的。而司法解释规定或合同约定的面积差异处理方法,其调整的范围确实不应当包括两个均有法定资质的测绘公司,对于一层或者二层认识上的不同而导致的面积测算与分摊上的差异。换言之,双方的合同标的,确实并没有因为两个测绘公司的认识差异而变得不同。房还是那套房,上诉人原本当作一楼卖的,并不能因为测绘公司当作二楼来测,就因此要多算出10来个平方。而被上诉人在一审时提出的欺诈或者格式条款,其实质也要探寻和尊重当事人之间的真实意思表示,并排除一切可能影响当事人真实意思的干扰因素。三、上诉人严重违背诚实信用原则,并丧失了请求时效。正如前所述,上诉人是在2006年10月23日即接到金尺测绘公司所作的《房产面积测绘报告》,此时房产尚未交付。如果上诉人及时告知,那么,被上诉人就可以考虑是否退房。但上诉人选择的是沉默,并在一个月之后公告交房。任由蒙在鼓里的被上诉人领钥匙并装修入住,直到2008年11月20日,上诉人显然已经严重违背了诚实信用原则派生的告知义务。如果说全准测绘公司出具的第一份测绘报告令上诉人对于合同标的面积数产生了重大误解,以至于其与被上诉人所订立的合同跟自己的意思相悖并造成较大损失的,那么其据此主张变更合同的期限就是一年。但从2006年10月23日报告出台到2008年11月20日才书面通知,时间已经超过两年。因此,无论是要求变更合同价款或者公摊面积条款的1年除斥期间,还是2年诉讼时效,上诉人均已经超过了法定的请求时效。四、“被告可另行向全准测绘公司追索”,是一审判决的另一亮点。因为,全准测绘公司作为民事主体,作为房屋面积测绘的专门机构,其所负的是专家责任。如果其测绘结果真的出错,并且导致了上诉人损失的,上诉人确实可基于与全准测绘公司的合同关系而追究其专家责任。通过这种方式,上诉人并没有损失。综上所述,一审判决总体来说是认定事实清楚,适用法律正确,是一份真正意义上的具有较高水平的公正判决。并且,本案无论是从“物本身无瑕疵”;还是从尊重“当事人真实意思表示”;无论是从“诚实信用原则派生的告知义务”,还是从“防范全准测绘公司与上诉人之间的阴谋”抑或是格式条款的无效、上诉人请求时效的丧失等角度考量,都无法支持上诉人的上诉请求。恳请二审法院对一审判决依法予以维持。

  当事人争议的焦点是:上诉人东方之星公司请求被上诉人莫永胜、刘岸支付房屋面积差异款及逾期支付房屋面积差异款的损失费有何事实和法律依据?

  当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外,未提交新证据。

  当事人对一审查明事实无异议。一审查明事实客观、真实,本院予以确认。

  本院认为:东方之星公司与莫永胜、刘岸签订的《商品房买卖合同》内容合法,双方意思表示真实,为有效合同,双方当事人应当严格履行。双方当事人对一审判决认定东方之星公司在签订合同时不存在欺诈行为,不应变更第五条关于面积差异处理条款的“双方自行约定”的内容为没有“双方自行约定”并没有异议,本院予以确认。

  关于莫永胜、刘岸是否应向东方之星公司支付房屋面积差异款的问题。双方签订商品房预售合同时,商品房正处于在建中,因此,应当允许实际建成的商品房与设计或拟定的面积有一定的误差。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,出卖人交付的商品房面积有误差的,合同有约定的从其约定,合同没有约定的,以面积误差比绝对值3%为届点作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的适用有前提,即房屋面积确实存在误差,出卖人的给付确实为瑕疵给付。如果房屋面积事实上不存在误差,只是出于房屋面积测绘方法前后不一致或者其他非归责于开发商的原因造成房产证登记的房屋面积与合同约定的房屋面积有出入的,例如建设部对商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规定在签订商品房预售合同后做修改导致面积差异的,该司法解释规定则不应该适用。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的约定,莫永胜、刘岸房屋面积是以产权登记面积为准。产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。莫永胜、刘岸所购房屋面积登记测绘成果已在南宁市房管局备案,结果为:房屋建筑面积为12348平方米,其中套内面积为10769平方米,共有分摊面积为1579平方米。此为测绘部门依据规划审批图纸及实地现场进行测绘的结果,应认定为莫永胜、刘岸所购房屋面积。从莫永胜、刘岸房屋登记面积增加的成因可以看出,产权登记面积比合同约定面积增加1021平方米,其中,套内面积增加018平方米,误差比在3%以内,属正常误差范围;共有分摊面积增加1003平方米。从全准测绘公司和金尺测绘公司各自出具的房产测绘成果及金尺测绘公司出具的测绘情况说明可以看出,该2号楼总建筑面积减少5062平方米,套内建筑面积减少1037平方米,共有分摊面积减少4025平方米,莫永胜、刘岸房屋所在的整栋楼共有分摊面积实际并没有增加。之所以出现两次测绘成果事实上产生的误差,是由于两次测绘部门对公用建筑面积分摊方法计算不一致而产生共有分摊面积的误差,对此共有分摊面积的误差,不属于物的瑕疵,同时亦不属于司法解释规定或合同约定的面积差异处理方法调整的范围。鉴于全准测绘公司作出的预售面积测绘成果未经房产部门备案,而金尺测绘公司作出的面积测绘成果已经房产部门备案,且面积测绘成果的分摊方法符合《房产测量规范》(GB/T17986-2000)相关规定,故合同约定的房屋面积是有依据的,东方之星公司并没有证据证实莫永胜、刘岸房屋所在的整栋楼共有分摊面积确有事实上的增加,故东方之星公司请求莫永胜、刘岸按照实际建筑面积12348平方米与合同约定面积11327平方米的差异支付房屋面积差异款25259元没有事实和法律依据。鉴于莫永胜、刘岸房屋的套内建筑面积增加018平方米,面积误差比在3%以内,应按合同单价不变,据实结算房价款即44532元(计算方式:018平方米×247399元/平方米=44532元)给东方之星公司,因此,莫永胜、刘岸提出不需要支付给东方之星公司所购商品房实测结果中所增加的公摊部分面积款项的主张,本院予以采纳。东方之星公司要求莫永胜、刘岸支付其房屋面积增加的房款44532元部分,本院予以支持,但超过部分,因无事实和法律依据,本院不予支持。

  关于莫永胜、刘岸是否应当支付东方之星公司逾期支付房屋面积差异款的损失费的问题。由于双方在合同中并没有对面积差异产生的房款给付时间及其违约责任进行约定,而莫永胜、刘岸虽然应向东方之星公司补交面积误差比绝对值3%以内的房款44532元,但东方之星公司仅告知莫永胜、刘岸所购的商品房的实际面积为12348平方米、较之合同约定的建筑面积11327平方米超出3%的面积误差、如继续履行合同则应补交面积差额房款25259元,并未告知莫永胜、刘岸面积增加的原因和详细情况,致使莫永胜、刘岸无法判断其应支付的数额,故东方之星公司要求莫永胜、刘岸支付逾期补交房款损失费的请求,没有法律依据,一审判决不予支持正确,本院予以维持。

  综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,本院予以维持。上诉人东方之星公司的上诉理由不成立,对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费219元,由上诉人东方之星公司负担。

  本判决为终审判决。


                                     审 判 长  蒙恪民

                               审 判 员  赵 东

                               审 判 员  陈 茹

                               二○一二年七月十二日

                               书 记 员  李 源



20200109010050

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