南宁市国凯实业有限责任公司与李同商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/00/52南宁市中级人民法院

民事判决书

(2012)南市民一终字第2034号

  上诉人(一审被告):南宁市国凯实业有限责任公司。

  法定代表人:文强。

  委托代理人:钟宁平。

  委托代理人:李冀。

  被上诉人(一审原告):李同。

  委托代理人:梁钢。

  上诉人南宁市国凯实业有限责任公司(以下简称国凯公司)因与被上诉人李同商品房预售合同纠纷一案,不服南宁市江南区人民法院(2010)江民一初字第1075号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年6月29日受理后,依法组成合议庭,并于2012年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人国凯公司的委托代理人钟宁平、李冀,被上诉人李同的委托代理人梁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院经审理查明:李同与国凯公司于2004年12月23日签订《商品房买卖合同》一份,合同约定,李同购买国凯公司开发的位于南宁市江南区五一西路6号翠湖新城四期第8栋4单元8-4-402号房,总价款为242774元。合同第八条约定:出卖人应当在2006年3月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将商品房经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定:出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后1年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:买受人不退房,每逾期一天,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后,李同依约付清了全部购房款。国凯公司通知李同于2006年6月28日至2006年8月27日前来办理入伙手续。

  审理中,李同主张以入伙通知书上通知入住的时间起算房屋交付的时间。2010年9月20日,国凯公司为翠湖新城四期8栋办理了商品房现售备案证明,李同为此变更其诉请,请求计算违约金至李同领到产权证之日。

  一审法院经审理认为:李同、国凯公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,合同合法有效,李同、国凯公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。李同已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款,已履行了自己应尽的付款义务。李同现以国凯公司逾期办证为由,请求国凯公司赔付逾期办证违约金。根据合同第十五条约定,出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后1年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。李同认为合同第十五条中“取得《商品房销售许可证》后”系写在纸条后再粘贴上去,覆盖了原来“商品房交付使用后”的字样,且与合同第八条约定的“商品房经验收合格”相矛盾,故国凯公司应在商品房交付使用后1年内履行报备案义务,逾期则构成违约。事实上,合同第八条中“商品房经验收合格”系对商品房交付条件的约定,第十五条中“取得《商品房销售许可证》后”系对产权登记的约定,两个条款属对不同事项的不同约定,彼此并不矛盾。虽然合同第十五条“取得《商品房销售许可证》后”系写在纸条后再粘贴上去,但其系在双方签订合同时已经存在,而非合同签订后另行粘贴上去,李同在签订合同时亦未对此提出异议,故合同十五条约定的取得《商品房销售许可证》后1年内办理产权资料报备案应为双方真实意思表示。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后1年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定,从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题,虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》(现为商品房销售备案证明)的时间,亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定,因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确,并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确,故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间,以达到双方签订买卖合同的目的,而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定,《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长,但此约定属当事人合意,且较符合本案实际情况,应当予以尊重。故确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。至于本案商品房交付的时间,李同提交了入伙通知书并提出以入伙通知书上通知入住的时间起算房屋交付的时间,因国凯公司没有向法庭提交其所持有的《入伙手续书》以证明李同实际入住的时间,故该院采信李同的主张,故本案的交房时间为2006年6月28日。

  2010年9月20日,国凯公司为翠湖新城四期8栋办理了商品房现售备案证明,国凯公司对讼争房的产权报备案义务已履行,故李同诉请国凯公司继续履行报产权登记备案的义务已无必要。但自2006年6月28日交房后至2010年9月20日,即国凯公司为翠湖新城四期8栋办理商品房现售备案证明之日已逾1年,国凯公司已构成违约,李同请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当,应予以支持。国凯公司提出李同的请求已超过诉讼时效,但因双方约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后1年内进行报备案,而何时申报取得《商品房销售许可证》却未约定。直至起诉之后,才由法院确定了报备案的合理期限,且国凯公司的违约也一直延续至起诉之后,故李同请求报备案违约金的诉讼时效应自国凯公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算,李同之诉请,明显未超过诉讼时效,应予以支持。在国凯公司补充提交《商品房现售备案证明》之后,李同请求违约金应计至李同领到产权证之日。因案件事实有新的变化,李同变更诉讼请求,应当予以准许。但双方在合同中约定的是开发商进行产权资料报备案的义务,在办理了《商品房现售备案证明》之后,开发商对于办理房屋产权证只是起到一个通知和协助的义务,故李同请求的逾期报备案违约金,应计至《商品房现售备案证明》办妥之日。国凯公司对李同按万分之一计算违约金并无异议,则李同应得的违约金为:自2007年6月28日起计至2010年9月20日止,按李同已交购房款的日万分之一计算,即242774×10/000×1180天=28647元。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,该院判决如下:国凯公司向李同支付逾期报备案违约金28647元。一审案件受理费516元,由国凯公司负担。

  上诉人国凯公司不服一审判决,上诉称:一、一审法院判决国凯公司支付逾期报备案违约金28647元,没有合同依据,事实依据和法律依据。首先,本案中双方当事人于2004年12月23日在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》,合同依法成立且合法有效。特别是合同中关于双方就备案权属资料的约定(第十五条关于产权登记的约定),是双方的真实意思表示,且没有违反法律法规禁止性规定,现双方亦相互履行了付款、交房的合同义务。因此,该款约定合法有效,受法律保护,双方均受其约束。其次,《商品房买卖合同》第十五条约定:“办理产权证费用由买受人支付,出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后壹年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:买受人不退房,每逾期一天,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。”在合同履行过程中南宁市人民政府于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》,2005年2月6日南宁市住房保障局和房地产管理局下发通知:“按《商品房销售管理办法》将许可制改为备案制,改为《商品房现售备案证明》。”这一情事变更是合同双方当事人无法预见的。之后,国凯公司于2010年9月20日取得《商品房现售备案证明》,从而实现了合同目的。合同相对人并没有因此遭受损失。一审法院以《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来确定国凯公司履行报备案义务的时间为商品房交付后一年是适用法律不当,因为双方当事人对于履行报备案义务有特殊约定,本案的特殊约定情形不受以上法律约束。因此,一审法院对合同第十五条的约定随意变更,就此确定由国凯公司提供的资料报产权登记机关备案的起算点是商品房交付后一年缺乏合同依据和法律依据。这一变更既没有使合同双方的权利义务重新达到平衡,也没有使合同的履行变更变得公正合理,没有以实现合同目的为终极目标,对国凯公司的利益有失公平。本案应依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定,对《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定进行公平、合理的变更。本案因情事变更使第十五条约定的报备案履行期限约定不明,应依据《中华人民共和国合同法》第六十一条和第六十二条的相关规定来处理。结合合同最终目的是办理权属证书,本案合理的产权资料报备案起算点应确定为以李同在第一次主张备案时的2010年4月12日,加上90天,也就是2010年7月10日为备案期限的届满时间。之后,国凯公司才开始承担违约责任。因此,国凯公司逾期报备案的时间是从2010年7月11日至2010年9月20日,逾期天数为72天,违约金应为242774元×10/000/日×72天=174797元。综上所述,请求撤销一审判决,改判国凯公司向李同支付逾期报备案违约金174797元。

  被上诉人李同答辩称:本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的报备案履行期限不明,这是双方以及一审法院都认可的。合同第十五条中粘贴的是格式条款,但国凯公司与翠湖新城业主签订的合同大部分是在南宁市人民政府作出新规定后签订的,国凯公司主张的情事变更不能成立。依据合同法有关规定,没有证据证明国凯公司作为房屋出卖人对格式条款作出过提示说明,应按对提供条款一方不利的解释执行。国凯公司主张从起诉之日起经过90天后再起算逾期报备案违约金缺乏事实和法律依据,其提起上诉是滥用诉权的表现。综上所述,国凯公司的上诉请求缺乏事实和法律依据,请求二审法院依法驳回其上诉请求,维持原判。

  本案双方当事人的争议焦点:上诉人国凯公司逾期报备案的逾期期间应如何计算?

  二审期间,上诉人国凯公司除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外,未提交新证据。被上诉人李同向本院提交由本院作出的上诉人国凯公司诉被上诉人郭广杰商品房预售合同纠纷一案民事判决书[案号为(2011)南市民一终字第749号]作为证据,主张该案事实和内容以及所判决的事项与本案基本一致,应保证判决的一致性。上诉人国凯公司认为该判决书不属于新证据。本院对该判决书经审查认为,该判决书虽来源合法、客观真实,但其认定事实与本案并无关联性,其裁判结果仅具有案例参考作用,故该证据在本案中不作为证据使用。

  双方当事人对一审查明的事实均无异议,本院对一审查明的事实予以确认。

  本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

  本院认为:虽国凯公司在一审期间曾提出诉讼时效抗辩,但从其上诉请求、事实和理由来看,其仅就逾期报备案的逾期期间之计算提起上诉,已服从一审法院驳回其诉讼时效抗辩的判处,显然放弃了全部诉讼时效抗辩权,且《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条规定“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。”,故本院对于本案违约金债权之诉讼时效问题,不再审查,并基于国凯公司放弃诉讼时效抗辩利益之诉讼行为,维持一审就诉讼时效问题作出的判处。

  本案中,李同与国凯公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定,该合同合法有效,双方均应恪守履行。

  关于国凯公司逾期报备案的逾期期间应如何计算的问题。双方在《商品房买卖合同》第八条约定,出卖人应当在2006年3月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将商品房经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;《商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后一年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》(现为商品房销售备案证明),合同并没有约定,从而影响到出卖人履行将办理权属登记应由其提供的资料报产权机关备案义务之开始时间的确定,双方又未就办理权属登记需由出卖人提供的资料之报备案期限达成新的一致意见,则国凯公司将办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之期限,应适用法律的相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定,即分别确定办理权属登记资料报送相关部门以及办理房屋权属证书的时间为商品房交付后60日、90日内。上述规定在当事人没有约定或约定不明的情况下应首先适用,如允许出卖人以约定不明为由任意推迟或不履行报备案义务,将有悖于双方订立合同的初衷,不利于买受人合同目的的实现,有违公平原则。因此,一审法院根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的报备案期限起算条件即“商品房交付”,并结合当事人在合同中确定报备案期限之具体时限的合意即“壹年”,以及本案的实际情况,确定国凯公司履行报备案义务的期限应为商品房交付后一年内,并未违反法律对于报备案义务合理履行期限的规定,本院予以确认。国凯公司以“可以随时履行”为由,主张以买受人主张权利之日作为履行报备案期限的起始之日,则于法无据,本院不予采纳。至于违约金的计算,根据上述确定的报备案合理履行期限,国凯公司自2007年6月28日起已逾期报备案,应按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定,承担按日支付已交房款万分之一的逾期报备案违约金之责任。双方当事人对于一审确定的计算逾期报备案违约金的截止时间为2010年9月20日,并无异议,故本院予以确认。因此,国凯公司应向李同支付自2007年6月28日起至2010年9月20日止的逾期报备案违约金28647元。

  综上所述,国凯公司上诉理由不能成立,一审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠项、第一百五十八条之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审案件受理费的负担,按一审判决执行;二审案件受理费516元,由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担。

  本判决为终审判决。


                         审 判 长 蒙恪民

                         代理审判员 覃若鹏

                         代理审判员 卢玉梅

                         代理审判员 吴 宁

                         代理审判员 罗世民

二○一二年十月八日

书 记 员 骆春利


附相关法律条文:

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决认定事实清楚,适用法律正确的,判决驳回上诉,维持原判决;

(二)原判决适用法律错误的,依法改判;

(三)原判决认定事实错误,或者原判决认定事实不清,证据不足,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决违反法定程序,可能影响案件正确判决的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定,可以上诉。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十八条:第二审人民法院的判决、裁定,是终审的判决、裁定。


20200109010052

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