南宁市国凯实业有限责任公司与黄丽香商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/00/54南宁市中级人民法院

民事判决书

(2012)南市民一终字第2138号

  上诉人(一审被告):南宁市国凯实业有限责任公司。

  法定代表人:文强。

  委托代理人:钟宁平。

  委托代理人:李冀。

  被上诉人(一审原告):黄丽香。

  委托代理人:梁钢。

  上诉人南宁市国凯实业有限责任公司(以下简称国凯公司)因与被上诉人黄丽香商品房预售合同纠纷一案,不服南宁市江南区人民法院(2011)江民一初字第1426号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年6月29日受理后,依法组成合议庭,并于2012年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人国凯公司的委托代理人钟宁平、李冀,被上诉人黄丽香的委托代理人梁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院经审理查明:黄丽香与国凯公司于2004年8月18日签订《商品房买卖合同》一份,合同约定,黄丽香购买国凯公司开发的位于南宁市江南区五一西路6号翠湖新城四期第16栋4单元16-4-202号房,总价款为157820元。合同第八条约定:出卖人应当在2005年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将商品房经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定:出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:买受人不退房,每逾期一天,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后,黄丽香依约付清了全部购房款。黄丽香于2005年12月31日办理了入伙手续。2010年7月21日,国凯公司为翠湖新城四期16栋办理了商品房现售备案证明。

  一审法院经审理认为:黄丽香、国凯公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,且不违反法律法规的禁止性规定,合同合法有效,黄丽香、国凯公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。黄丽香已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款,已履行了自己应尽的付款义务。黄丽香现以国凯公司逾期办证为由,请求国凯公司赔付逾期办证违约金。根据合同第十五条约定,出卖人应当在商品房综合验收合格后两年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在《中华人民共和国行政许可法》实施后,南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》,取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。但南宁市人民政府随后规定取得商品房预售许可证的开发项目实行交付使用条件备案制,由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工等单位进行自检,确定达到条件后向有关部门提出备案申请。因此,原来意义的综合验收取消并不意味着取消所有的项目验收,实质上的验收责任并不能免除,开发商仍应履行商品房交付使用备案要求的各项自检验收,尽快完善交付备案手续,对商品房从事实上和法律上完成交付买受人的义务。故此,并不意味着商品房综合验收取消,该合同条款也随之无效。合同约定了出卖人进行产权资料登记备案的时间为综合验收(后改为各项自检验收备案)后两年,但对何时完成自检验收却未做出约定,亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定,因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确,并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确,故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间,以达到双方签订买卖合同的目的,而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定,《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。考虑到综合验收(现为自检验收)系商品房交付的先决条件,现行法律规定也是以商品房交付日作为办理房屋权属登记资料备案的起算点。双方约定的报备时间两年虽较法律法规规定的时间长,但此约定属当事人合意,且较符合本案实际情况,应当予以尊重。故确定国凯公司履行产权资料报备案义务的时间为商品房交付后两年。则国凯公司最迟应在2007年12月31日前履行产权资料报备案义务。现国凯公司直至2010年7月21日才为翠湖新城四期16栋办理了商品房现售备案证明,国凯公司已构成违约,黄丽香请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当,应予以支持。国凯公司提出黄丽香的请求已超过诉讼时效,但因双方约定的是国凯公司在综合验收后两年进行报备案,而何时进行综合验收却未约定。直至起诉之后,才由法院确定了报备案的合理期限,且国凯公司的违约也一直延续至起诉之后,故黄丽香请求报备案违约金的诉讼时效应自国凯公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算,黄丽香之诉请,明显未超过诉讼时效,应予以支持。国凯公司对黄丽香按万分之一计算违约金并无异议,则黄丽香应得的违约金为:自2007年12月31日起计至2010年7月21日止,按黄丽香已交购房款的日万分之一计算,即157820元×10/000×933天=14725元。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,该院判决如下:国凯公司向黄丽香支付逾期报备案违约金14725元。一审案件受理费168元,由国凯公司负担。

  上诉人国凯公司不服一审判决,上诉称:一、一审法院判决国凯公司向黄丽香支付逾期报备案违约金14725元,计算方法不合理。首先,本案中双方当事人于2004年8月18日在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》,合同依法成立且合法有效。特别是合同中关于双方就备案权属资料的约定(第十五条关于产权登记的约定),是双方当事人的真实意思表示,且没有违反国家法律法规禁止性规定,现双方亦相互履行了付款、交房的合同义务。因此,该款约定合法有效,受到法律保护,应当按照合同约定履行,双方均应受其约束。其次,《商品房买卖合同》合同第十五条关于产权登记的约定,办理产权证费用由买受人支付,出卖人应当在商品房综合验收合格后贰年内,将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:“买受人不退房,每逾期一天,出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。”在合同履行过程中南宁市人民政府于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》,2005年2月6日南宁市住房保障局和房地产管理局下发通知:“按《商品房销售管理办法》将许可制改为备案制,改为《商品房现售备案证明》。”2010年7月21日国凯公司取得了《商品房现售备案证明》,从而实现了合同目的。黄丽香也没有因此遭受损失。一审法院已经确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后两年,其逾期报备案违约金计算时间是自2009年7月1日计至2010年7月21日止,由于黄丽香在2011年7月1日才向国凯公司主张要求支付逾期报备案违约金,其部分违约金债权已超过二年的诉讼时效。本案当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额,属于连续性债权,每个个别的债权分别适用诉讼时效。每日的违约金均为独立债权,有独立的清偿期限,应单独适用诉讼时效,诉讼时效逐日届满。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”,黄丽香也没有能提供证据证明其有诉讼时效中断情形。故应从黄丽香起诉之日起倒算二年计付逾期报备案违约金,即从2009年7月1日起算至2010年7月21日取得《商品房现售备案证明》为止,即国凯公司逾期备案天数为386天,应支付的逾期报备案违约金为:157820元×10/000/日×386天=6092元。综上所述,请求:撤销一审判决,改判上诉人国凯公司向被上诉人黄丽香支付逾期报备案违约金6092元。

  被上诉人黄丽香答辩称:本案的诉讼时效应从国凯公司停止违约时开始计算,即以国凯公司取得商品房现售备案证明之日作为起算点,黄丽香是在此后二年内提起诉讼的,并未超过诉讼时效,国凯公司主张黄丽香起诉已超过诉讼时效缺乏事实和法律依据。

  本案双方当事人的争议焦点:上诉人国凯公司逾期报备案的逾期期间应如何计算?被上诉人黄丽香主张的逾期报备案违约金债权是否有部分已超过诉讼时效?

  二审期间,上诉人国凯公司除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外,未提交新证据。被上诉人黄丽香向本院提交由本院作出的上诉人国凯公司诉被上诉人郭广杰商品房预售合同纠纷一案民事判决书[案号为(2011)南市民一终字第749号]作为证据,主张该案事实和内容以及所判决的事项与本案基本一致,应保证判决的一致性。上诉人国凯公司认为该判决书不属于新证据。本院对该判决书经审查认为,该判决书虽来源合法、客观真实,但其认定事实与本案并无关联性,其裁判结果仅具有案例参考作用,故该证据不作为本系列案件的证据使用。

  双方当事人对一审查明的事实均无异议,本院对一审查明的事实予以确认。

  本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

  本院认为:黄丽香与国凯公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定,该合同合法有效,双方均应恪守履行。

  关于国凯公司逾期报备案的逾期期间应如何计算及黄丽香主张的逾期报备案违约金债权是否有部分已超过诉讼时效问题。双方在《商品房买卖合同》第八条约定,出卖人应当在2005年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用;《商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房综合验收后两年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在合同履行过程中,南宁市人民政府清理行政审批事项而于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》,取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收,取而代之的是单项验收制度。这意味着商品房的验收不再实行小区综合验收制度,黄丽香与国凯公司在合同第十五条约定的商品房综合验收制度已经因政府行政规章变更的原因而不再实施,国凯公司无需再履行其合同中关于小区综合验收制度的义务。基于上述原因,黄丽香与国凯公司约定的商品房综合验收后两年内将产权登记资料报备案的义务已不能履行,双方又未就办理权属登记需由出卖人提供的资料之报备案期限达成新的一致意见,则国凯公司将办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之期限,应适用法律的相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定,即分别确定办理权属登记资料报送相关部门以及办理房屋权属证书的时间为商品房交付后60日、90日内。上述规定在当事人没有约定或约定不明的情况下应首先适用,如允许出卖人以约定不明为由任意推迟或不履行报备案义务,将有悖于双方订立合同的初衷,不利于买受人合同目的的实现,有违公平原则。因此,一审法院根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的报备案期限起算条件即“商品房交付后”,并结合当事人在合同中确定报备案期限之具体时限的合意即“两年”,以及本案的实际情况,确定国凯公司履行报备案义务的期限应为商品房交付后两年内,并未违反法律对于报备案义务合理履行期限的规定,本院予以确认。因国凯公司于2005年12月31日将房屋交付给黄丽香使用,所以,根据上述确定的报备案合理履行期限,黄丽香于2007年12月31日起,即可开始向国凯公司主张逾期报备案的违约责任,国凯公司应自逾期报备案之日起按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定,承担按日支付已交房款万分之一的逾期报备案违约金之责任。也就是说,违约金债权债务的享有和承担之状态在报备案逾期履行发生之始即已产生,报备案义务一旦不能按期完成,该义务履行自期限届满后即构成逾期履行,此违约事实亦就此成立并客观存在,故逾期报备案是呈完成状态的结果性事实,权利人自逾期之日起即已知道其合同权利被侵害,应在法定的诉讼时效期间即两年内请求报备案义务人承担违约责任。所以,逾期报备案违约金的诉讼时效期间,应从约定或法定的期限届满之次日起算。因此,如前所述,本案逾期报备案违约金之债权请求权的诉讼时效期间应从2008年1月1日起算至2010年1月1日止。在上述诉讼时效期间内,黄丽香作为权利人并未提出偿付逾期报备案违约金要求,国凯公司作为义务人未提出同意履行给付逾期报备案违约金义务,双方也均未向法院提起诉讼。由于不存在以上诉讼时效中断的法定情形,故本案的逾期报备案违约金债权的诉讼时效期间已于2010年1月1日届满,黄丽香提起本案诉讼为2011年7月1日,已超过二年的诉讼时效期间,其就国凯公司逾期报备案享有的违约金债权已丧失胜诉权。但是,国凯公司虽在一、二审期间均提出诉讼时效抗辩,可从其上诉请求来看,国凯公司已放弃部分诉讼时效抗辩利益,即国凯公司在诉讼时效期间届满后,于本案诉讼中同意向黄丽香支付逾期报备案违约金6092元,故应认定国凯公司放弃部分债务的诉讼时效抗辩权,其应向黄丽香支付违约金6092元。

  综上所述,一审法院认定事实清楚,但适用法律有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第一百五十八条之规定,判决如下:

  变更南宁市江南区人民法院(2011)江民一初字第1426号民事判决主文为:上诉人南宁市国凯实业有限责任公司向被上诉人黄丽香支付逾期报备案违约金6092元。

  一审案件受理费168元,由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担68元,由被上诉人黄丽香负担100元。

  一审案件受理费168元,由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担68元,由被上诉人黄丽香负担100元。

  上述债务,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可于本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

  本判决为终审判决。


                         审 判 长 蒙恪民

                         代理审判员 覃若鹏

                         代理审判员 卢玉梅

                         代理审判员 吴 宁

                         代理审判员 罗世民

二○一二年十月八日

书 记 员 骆春利


附相关法律条文:

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决认定事实清楚,适用法律正确的,判决驳回上诉,维持原判决;

(二)原判决适用法律错误的,依法改判;

(三)原判决认定事实错误,或者原判决认定事实不清,证据不足,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决违反法定程序,可能影响案件正确判决的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定,可以上诉。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十八条:第二审人民法院的判决、裁定,是终审的判决、裁定。

3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条:诉讼时效期间届满,当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后,又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的,人民法院不予支持。


20200109010054

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