丁桂宝等诉上海申畅物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/47/04上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第867号

  上诉人(原审被告、反诉原告)丁桂宝(系上海市松江区中山街道宝缘浴场经营者)。

  委托代理人丁国华(系丁桂宝之子)。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)上海申畅物业管理有限公司。

  委托代理人诸巨明,上海龙元律师事务所律师。

  委托代理人许静雯,上海龙元律师事务所律师。

  原审第三人丁国华。

  原审第三人周爱军。

  原审第三人丁玉军。

  上诉人丁桂宝因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市松江区人民法院(2013)松民三(民)初字第438号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年3月31日受理后,依法组成合议庭,于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人丁国华暨丁桂宝之委托代理人,被上诉人上海申畅物业管理有限公司(以下简称申畅公司)之委托代理人许静雯、原审第三人周爱军到庭参加了诉讼。原审第三人丁玉军经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

  原审认定,上海市松江区中山街道宝缘浴场(以下简称宝缘浴场)系个体工商户,登记的经营者为丁桂宝。2012年2月27日,申畅公司作为甲方、宝缘浴场作为乙方、上海纺织物业经营管理有限公司印针园区(以下简称纺织公司)作为丙方签订《物业租赁合同》两份。两份合同所涉租赁的部位分别为上海市松江区松米路8号24号楼1楼西侧1,060平方米及西南场地140平方米;租赁期限均自从2012年4月1日至2015年3月31日,收费起始日为2012年4月1日;租赁房屋及场地作为浴室及浴室配套使用;其中房屋月租金为人民币(下同)9,67250元,场地月租金为63875元;租金先付后用,按月预先支付,在合同签订当日支付首期租金,以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金;在合同签订当日丁桂宝支付房屋保证金,房屋部分为27,730元、场地部分为1,790元,申畅公司收取保证金后应向丁桂宝开具收款凭证,租赁关系终止后,申畅公司收取的保证金除用以充抵合同约定由丁桂宝承担的费用外,剩余部分无息归还丁桂宝;物业管理费房屋为每月4,19150元、场地为每月25550元,收费起始日为2012年4月1日,丁桂宝于2012年4月1日前向纺织公司预付首期的物业管理费,下一周期物业管理费的支付,按租金付款方式支付;使用房屋及场地所发生的水、电、煤气、电信及停车等一切费用均由丁桂宝承担;租赁期间丁桂宝发现房屋及附属设施有损坏或故障时,应及时通知申畅公司修复。两份合同的第六条第5款第3项均约定:丁桂宝无正当理由拖欠房租十天以上的,申畅公司有权解除合同并追究丁桂宝的违约责任。两份合同第八条违约责任第5款违约均约定:合同期限届满或因丁桂宝原因合同提前终止、合同解除,丁桂宝承诺无条件退还房屋并同意在承租期间所投入的装潢、装饰、装修及其他费用均由丁桂宝自行承担,不向申畅公司提出任何补偿要求。合同另对其他事项进行了约定。后申畅公司诉至法院,要求判令:1、解除申畅公司与丁桂宝于2012年2月27日签订的两份《物业租赁合同》;2、丁国华、周爱军、丁玉军搬离位于上海市松江区松米路8号24幢1楼西侧房屋及西南场地,丁桂宝将上述房屋及场地返还给申畅公司;3、丁桂宝支付申畅公司上述房屋及场地的租金及使用费,自2012年11月1日起至实际返还之日止,按照每月10,31125元标准计算;4、丁桂宝支付申畅公司2012年11月1日至2013年3月31日的物业管理费22,235元;5、丁桂宝支付申畅公司2012年11月1日至2013年3月31日的停车费600元;6、丁桂宝支付申畅公司2012年2月1日至2013年2月28日欠付的水费33,5752元(该时段欠付的水费应为39,4035元减去2012年4月5日已付的5,8283元)。原审审理中申畅公司撤回了第四项物业费的诉讼请求。丁桂宝则提出反诉,要求判令申畅公司赔偿:1、渗漏水导致设施、设备损坏而进行更新置换的费用5万元;2、因地址不一致而产生的违规费用8万元;3、因诉讼产生的经营损失15万元;4、装饰装修损失75万元。

  原审另认定,合同签订后,由丁国华、周爱军、丁玉军合伙经营宝缘浴场并以宝缘浴场的名义向申畅公司交纳了租金及相关费用,根据双方确认的收据显示交纳的钱款为:2012年3月31日15,000元、4月5日5,82830元、4月27日14,75830元、5月31日14,75830元、7月31日14,75830元、11月1日14,75830元、11月29日20,00825元、2013年1月11日14,75830元,1月21日1,050元、1月30日14,75825元。上述费用交纳后,申畅公司开具了对应的发票。申畅公司陈述,2012年3月31日的15,000元及4月5日的5,82830元,上述钱款交纳的是两份合同所涉的2012年4月租金及物业费合计14,75830元,另多余的6,070元,因双方在本案合同建立之前已经存在租赁关系,故多余的钱款是补交之前合同关系中欠付的尾款;2012年4月27日14,75830元、5月31日14,75830元、7月31日14,75830元、11月1日14,75830元、2013年1月11日14,75830元、1月30日14,75825元,上述钱款交纳的分别是两份合同所涉的2012年5月至8月、10月、11月的租金及物业费;2012年11月29日20,00825元交纳的是两份合同所涉的2012年9月的租金及物业费14,75825元,另外多出的5,250元,其中3,150元交纳的为2012年4月至6月的宿舍费、2,100元交纳的为7月至9月宿舍费;2013年1月30日的1,050元交纳的是2012年10月至12月的宿舍费;另外,申畅公司还确认丁桂宝于2012年12月14日交纳的300元系2012年7月至9月的停车费;申畅公司为此制作了一份款项明细。丁桂宝陈述费用均是周爱军负责处理的。周爱军陈述,就申畅公司所述中2012年3月31日的15,000元及4月5日的5,82830元有异议,其余均予以认可,有异议的15,000元交纳的是租金及物业管理费14,75825元,多出的24175元系预交后面的租金,5,82830元交纳的是水费。申畅公司确认两笔有争议的费用24175元系多付的租金,5,82830元系水费并愿意在诉请的2012年2月1日至2013年2月28日丁桂宝欠付的水费中予以扣减。申畅公司确认除收到上述钱款外,丁桂宝还通过以前租赁关系结束后应退还的押金和用电保证金直接转过来的方式支付了本案所涉合同的保证金29,520元。丁桂宝对此予以确认。法院向双方当事人释明因本案合同予以解除,故该笔保证金也应在本案中一并处理,并征询双方的处理意见,申畅公司表示要求按照合同约定没收保证金,丁桂宝则要求返还该保证金。

  原审再认定,涉案房屋位于上海市松江区松金公路10080号、10082号24幢1楼(除最北面底层及最南面底层的部分)及西南场地,松金公路10080号、10082号原为松米路8号。该址房屋24、26至29、42幢房屋,原权利人为上海针织十厂(以下简称针织十厂)。2010年4月9日,经上海纺织控股(集团)公司(以下简称纺织控股公司)同意,上海印染针织厂(以下简称印染厂)兼并针织十厂,并承接针织十厂的全部资产、债务、人员及相关事项。2011年1月,印染厂授权由申畅公司对包括涉案房屋在内的相关房产对外出租、经营与管理。之后,根据国资委改革相关精神,上述房屋的产权于2012年4月5日变更登记至上海纺织投资管理有限公司的名下,上海纺织投资管理有限公司仍然授权申畅公司对上述房产对外出租、经营与管理至今。2013年10月17日,纺织公司向上海市松江区人民法院出具情况说明,载明:其为2012年2月27日《物业租赁合同》两份合同的丙方,其在该合同中的权利和义务就是收取物业管理费并提供物业管理服务,其余均与其无关,本案中申畅公司所提解除合同其予以同意,因从合同订立至今物业费均是由申畅公司代为收取的,故对于物业费的收取情况以本案中申畅公司所述为准,对于法院的认定其也不持异议,因本案审理的系房屋租赁合同关系,故其不愿意作为本案的当事人参加诉讼,对于合同解除后尚欠的物业费因丁桂宝不同意交给申畅公司故其会另行主张,在本案中没有请求。

  原审审理中,上海市松江区人民法院于2013年7月3日就涉案房屋及场地的情况勘查如下:涉案房屋所在的大楼门牌号为松金公路10080号、10082号,大楼系南北向一幢大楼,大楼中间部分为三层,南北两端为六、七层,涉案房屋位于该大楼的1层(除最北端一层及最南端部分一层)。大楼东西两面系围墙,围墙内有场地;东侧大楼墙体至围墙距离较小,利用大楼墙面及围墙作为墙体,加盖了不锈钢顶,从北至南依次搭建了锅炉房、洗衣房,在最南端利用原有的一间小屋上面加盖了一样大小的一间形成了二层;西侧丁桂宝租赁的大楼墙体至围墙距离较大,该部分场地位于整个大楼的西南侧,系合同中所涉的场地,该场地南端利用大楼墙面及围墙作为墙体,并加盖不锈钢顶棚的方式搭建了五间平房,其中一间现开设双辉餐厅,一间为卫生间,其余堆放杂物。涉案房屋内部丁桂宝装修为浴室使用,有男女浴室及休息包房,装修均比较陈旧。2014年1月13日,法院就涉案房屋渗漏水的情况勘查如下,涉案房屋天花板部分有水渍,有小部分脱落,涉案房屋上面是大楼的下水管道,少数细管接缝处存在少量的滴水情况。就勘查中所涉的双辉餐厅,丁桂宝称系转租给使用,但是双方并无书面合同,且也未提供的身份情况;申畅公司称不需要追加参加诉讼,对于也没有请求,如果将来在执行中遇到障碍,其会再行与协商解决;丁桂宝对于申畅公司的意见予以同意。

  原审审理中,丁桂宝及丁国华、周爱军、丁玉军向法院陈述,早在2004年丁桂宝就向当时的出租人针织十厂租赁了涉案房屋开设宝缘浴场,房屋状态是毛坯,丁桂宝进行了装修,之后经营了一段时间,2005年3、4月份丁桂宝将涉案房屋转让给了丁国华、周爱军、丁玉军,其中丁国华与丁桂宝系父子关系。2004年的时候装修总计花费了200万元,之后在2011年又进行了一次大的装修,总计花费100万元,之后就没有大的装修了,但每年更新维护费用大概也要花费20万元左右,具体是顶、墙纸、地毯的更换和软装的配备。在场地上的房屋是搭建的,平房大概是2004年搭建,东面场地最南端原有平房上加盖的一层系2006年由丁国华、周爱军、丁玉军搭建。丁桂宝及丁国华、周爱军、丁玉军明确搭建物不会自行拆除。申畅公司称丁桂宝于2004年租赁涉案房屋,原租赁合同到期后又签订了新的合同,到2012年2月27日由申畅公司与丁桂宝签订了本案两份合同,合同是以宝缘浴场名义签订,事实上也的确用于经营浴场,至于丁桂宝与丁国华、周爱军、丁玉军之间的转让关系是他们的内部关系,其并不清楚。对于丁桂宝及丁国华、周爱军、丁玉军提到的装饰装修及搭建大部分形成于以前的租赁关系中,与其无关,而且其均不会利用,会予以拆除。

  原审认为,2012年2月27日两份《物业租赁合同》系签署各方的真实意思表示,且并未违反法律的规定,故应属有效,签订人应当按照约定全面履行各自的义务。其中承租方以宝缘浴场名义签订,实际也用于该浴场经营,故宝缘浴场应为合同相对方,但因宝缘浴场系个体工商户,故应由登记的经营者即丁桂宝享有权利承担义务。另外,虽然该合同中还涉及丙方纺织公司,但因为纺织公司仅与丁桂宝之间存在物业服务关系,而本案审理的系申畅公司与丁桂宝之间的租赁关系,纺织公司已明确表示不参加诉讼,对于合同解除予以同意,对于尚欠的物业费另行主张,申畅公司与丁桂宝对此均无异议,故本案仅就申畅公司与丁桂宝的租赁合同关系作出审理和判定。本案申畅公司与丁桂宝之间的争议焦点为:一、丁桂宝是否逾期交纳租金,并已符合合同约定的解除条件?二、若合同解除,则后果如何处理?三、丁桂宝主张的赔偿能否成立?

  关于争议焦点一。根据丁桂宝提供的已付款的收据及申畅公司与实际负责付款的周爱军的陈述可以确认丁桂宝实际租金支付至2012年11月,另外2012年3月31日多付的24175元顺延抵扣部分租金,之后就未再支付相应租金,故至申畅公司起诉,丁桂宝逾期支付租金是事实,且已经符合合同解除的条件。至于丁桂宝所提抗辩意见,法院分析如下,首先,关于丁桂宝主张的租金支付并不是按照合同约定而是视其实际经营情况而定的意见。双方并无书面的或口头的约定改变租金的支付时间,即便丁桂宝在实际履行中存在不按约定时间支付的情况,也不能就此认定申畅公司与丁桂宝通过实际行动改变了支付方式,法院对于丁桂宝的该项意见不予采信。其次,关于保证金冲抵履行过程中的租金问题。根据双方合同约定,丁桂宝交纳的保证金只有在双方租赁关系终止后结算费用中才存在抵扣的问题,故丁桂宝主张在合同履行过程中因其未按约支付租金就可抵扣租金,并以此达到其未逾期支付租金的目的,显然难以成立。最后,丁桂宝在审理中一直称愿意交纳租金,但始终没有交纳的客观行为,在法院要求丁桂宝将欠付租金交至法院时丁桂宝又明确表示必须以申畅公司赔偿其因租赁地址不一致造成的损失为前提,并以此款抵扣欠付租金,法院认为丁桂宝以赔偿作为支付租金的前提并不能成立,反而由此可以反映出丁桂宝的确存在拒付租金的内心意思。综上而言,法院确认丁桂宝的抗辩意见均难以成立,申畅公司以丁桂宝逾期支付租金,符合合同约定解除条件而要求解除合同,有事实和合同依据,法院予以支持。

  关于争议焦点二。合同解除后,丁桂宝就缺乏了继续占有租赁物的合同依据,实际使用租赁物的丁国华、周爱军、丁玉军应搬离租赁物,丁桂宝应当将租赁物返还申畅公司,至于租赁物的具体位置以法院现场勘查且经双方确认的为准。同时,丁桂宝还应支付欠付的租金、使用费及其他相关费用。其中租金自2012年12月1日起,按照每月10,31125元标准计算至租赁物实际返还之日,其中应扣除2012年3月31日多付的24175元。丁桂宝还应支付2012年10月1日至2013年3月31日的停车费600元及2012年2月1日至2013年2月28日尚欠的水费33,5752元。

  关于物业费。此系丁桂宝与纺织公司之间的权利义务关系,虽然之前均是丁桂宝随同租金一并交给申畅公司,但不因此改变合同约定的收取主体,本案中纺织公司表示会另行主张,申畅公司也撤回了该项诉请,故本案中对此不再处理。

  关于保证金。本案合同系因丁桂宝的原因而解除,根据合同约定,保证金应予没收。

  关于丁桂宝及丁国华、周爱军、丁玉军的装饰装修,屋内物品及未形成附合的装饰装修应归丁桂宝及丁国华、周爱军、丁玉军所有。对于已形成附合的装饰装修,根据丁桂宝及丁国华、周爱军、丁玉军的陈述,可以确定其中大部分应形成于本案合同关系建立之前,对于该部分装饰装修在原有的租赁关系结束后,在承租人未予拆除的情况下已归属于出租人所有,故在申畅公司与丁桂宝重新建立的租赁合同关系中申畅公司对此部分不作赔偿或补偿;对于形成于本案合同履行过程中的已形成附合的装饰装修,因本案合同解除归责于丁桂宝,依照双方有关丁桂宝就承租期间所投入的装潢、装饰、装修及其他费用均不向申畅公司提出任何补偿的约定,申畅公司对该部分装饰装修不作赔偿或补偿,因申畅公司对此不同意利用,故丁桂宝可予以拆除,若丁桂宝不予拆除,由申畅公司自行拆除。

  关于丁桂宝及丁国华、周爱军、丁玉军的搭建。根据丁桂宝及丁国华、周爱军、丁玉军陈述的搭建时间可以确认,搭建的部分均是丁桂宝与针织十厂所建立的租赁关系中形成,与本次租赁合同关系并无关联。而且根据法院现场勘查,搭建的项目均是利用原有的围墙和墙面搭个棚顶作为临时用房,比较简陋,而且均未办理相关手续。再加之本案合同解除的原因在于丁桂宝,故法院认为申畅公司对于上述搭建物不应作赔偿或补偿。审理中丁桂宝明确不会拆除,而申畅公司表示愿意自行拆除,故法院确认搭建物由申畅公司自行拆除。

  关于争议焦点三。就丁桂宝所提的各项赔偿费用,法院逐一分析如下:关于渗漏水导致的设施、设备等损坏而进行更新置换费用。根据现场勘查,虽然丁桂宝是经营浴场的,本身大量的水汽会导致房顶出现霉变和损坏,但是租赁物原有水管的确也存在少量渗水的情况,虽然少量的渗水尚不影响丁桂宝使用租赁房屋及经营,但其与租赁物房顶脱落的问题存在一定的关系,而且丁桂宝在经营过程中为此进行维护和修缮支付相关费用也属合理,但是因丁桂宝并未提供相应证据证明损失的具体数额,故对于其主张的数额,法院不予采信。结合现场勘查的情况,法院酌定申畅公司赔偿丁桂宝相应费用10,000元。

  关于地址不一致而产生的违规费用及因诉讼导致的经营损失,一则丁桂宝并未提供证据对此予以证明;二则此损失即便存在也并无证据证明应归责于申畅公司。故法院对于丁桂宝主张的上述两项赔偿不予支持。

  关于装饰装修损失。根据前述争议焦点二中有关装饰装修的分析,法院认为丁桂宝主张的此项损失难以成立,况且丁桂宝也并未提供证据对此予以证明,故法院亦不予支持。

  原审法院审理后,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,于二○一四年二月二十五日作出判决:一、申畅公司与丁桂宝于2012年2月27日签订的两份《物业租赁合同》解除;二、丁桂宝及丁国华、周爱军、丁玉军于判决生效之日起十日内搬离位于松米路8号(现门牌号为松金公路10080号、10082号)24号楼一楼(除最北端一层及最南端部分一层)的房屋及西南面约140平方米的场地,并将上述房屋及场地返还给申畅公司;三、丁桂宝于判决生效之日起十日内支付申畅公司自2012年12月1日起至上述房屋及场地返还之日止的租金及使用费,按照每月10,31125元标准计算(其中应扣除已付的24175元);四、丁桂宝于判决生效之日起十日内支付申畅公司2012年10月1日至2013年3月31日的停车费600元;五、丁桂宝于判决生效之日起十日内支付申畅公司2012年2月1日至2013年2月28日尚欠的水费33,5752元;六、申畅公司对于丁桂宝已付的保证金29,520元予以没收;七、申畅公司于判决生效之日起十日内支付丁桂宝渗水损失10,000元;八、驳回丁桂宝的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,237元,反诉案件受理费7,035元,合计诉讼费11,272元,由申畅公司负担231元(已付),由丁桂宝负担11,041元(已付6,900元,余款4,141元于判决生效之日起七日内交付法院)。

  判决后,丁桂宝不服,上诉于本院,诉称:上诉人自2005年起承租涉讼房屋,2012年续签合同时被上诉人更改合同地址,造成工商、卫生、消防年检无法通过,对上诉人的经营造成影响;被上诉人负责人口头承诺适当补偿上诉人重办手续的费用及经营损失,但未实际履行;承租以来,双方口头约定旺季多付租金,淡季少付租金,上诉人在合同履行期间没有违约行为,故要求二审法院撤销原审判决主文第一项,改判双方继续履行租赁合同。

  被上诉人申畅公司辩称:双方并未对租金的支付方式作出变更,上诉人逾期支付租金,被上诉人有权解除合同,故不同意上诉请求。

  原审第三人丁国华同意上诉人的意见。

  原审第三人周爱军述称:被上诉人起诉时未作告知,致其为更换锅炉而花费五、六万元,故同意上诉人的上诉请求。

  原审第三人丁玉军未作任何答辩。

  经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

  本院认为,申畅公司与丁桂宝签订的《物业租赁合同》,于法无悖,双方均应恪守。丁桂宝主张双方变更租金支付方式,口头约定旺季多付租金,淡季少付租金,然为申畅公司所否认,而丁桂宝又未能出示有效证据予以证明,故该上诉理由本院不予采纳。退一步说,即便合同实际履行过程中,丁桂宝一方确有旺季多付租金,淡季少付租金的情履行行为,申畅公司未剔除异议,亦不表明双方就变更合同达成一致。2012年租赁合同相比之前双方所签订的合同,地址的记载更为详尽,事实上,丁桂宝的租赁区域没有任何改变,因此,在仅有丁桂宝陈述的情形下,其关于地址变更致其工商等年检无法通过、经营受损的主张,缺乏基本事实及法律依据,本院难以采信。况且,二审中,丁桂宝确认其已于2012年底办出工商手续。因此,本案中,于丁桂宝一方而言,并不存在延迟支付租金的正当理由,其欠租行为构成违约,合同依法可予解除。综上所述,丁桂宝关于撤销原审判决主文第一项,改判双方继续履行租赁合同的上诉请求,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  上诉案件受理费人民币80元,由上诉人丁桂宝负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  叶振军

代理审判员  许 京

代理审判员  蒋辉霞

二〇一四年五月五日

书 记 员  周璐珺


附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

……


20200109124704

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