厦门银之座物业管理有限公司诉陈金水物业服务合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/01/39福建省厦门市海沧区人民法院


民事判决书


                 (2012)海民初字第2726号


  原告(反诉被告)厦门银之座物业管理有限公司。


  法定代表人林建忠。


  委托代理人章英。


  委托代理人林建才。


  被告(反诉原告)陈金水。


  原告厦门银之座物业管理有限公司(以下简称银之座物业公司)与被告陈金水物业服务合同纠纷一案,本院于2012年9月21日受理后,陈金水提起反诉,本案依法由审判员郭静独任审判,将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告银之座物业公司的委托代理人章英及被告陈金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


  原告银之座物业公司诉称,其依照物业管理合同约定对厦门市海沧区旭日海湾小区的提供物业服务,被告系海沧区沧湖东一里226号401室业主,于2011年1月1日至2012年8月31日,共拖欠物业管理费、公共维修基金、电梯公摊、城市垃圾处理费等共计42751元。原告经多次催款未果,为维护合法权益,故诉至法院,请求判令:1、被告支付所欠的物业管理相关费用共计42751元(其中物业管理费27012元、滞纳金75363元、公共维修金54024元、电梯公摊220元、垃圾处理费60元); 2、被告承担本案诉讼费。  


  被告陈金水辩称原告与业主委员会签订的合同无效,原告无权收取物业服务费等相关费用。


  反告原告陈金水诉称,银之座物业公司与业主委员会签订的物业服务合同系无效合同,而且其对小区没有进行有效的管理,小区脏乱差,要求判令:确认2009年5月10日签订的《旭日海湾物业管理合同无效》。


  反诉被告银之座物业公司答辩称,其与业主委员会签订的合同合法有效,要求驳回反诉原告的全部诉讼请求。


  经审理查明,2009年5月10日银之座物业公司与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订一份《旭日海湾物业管理合同》,合同约定由原告对旭日海湾一、二、三期的物业进行服务,物业管理收费标准为一、二、三期Ⅰ多层住宅为每平方米05元,小高层带电梯为每平方米08元,三期Ⅱ多层住宅为每平方米06元,小高层带电梯为每平方米1元;公共维修基金由原告代收代管,一、二、三期Ⅰ多层住宅为每平方米015元 ,三期Ⅱ多层住宅及高层为每平方米02元。合同约定缴费时间为每季度最后一天为缴费最后时限,若逾期按每日千分之三收取滞纳金。合同约定管理服务期限为三年,自2009年5月1日起至2012年4月30日止。合同还对提前解除等其他情况进行约定。合同签订后,原告依约对小区进行物业管理服务,被告缴纳费用至2012年12月30日。被告因对原告的物业服务不满意,自2011年1月1日起未再支付物业管理等费用。双方未能协商处理,故原告诉至本院。


  另查明,1、被告陈金水系海沧区沧湖东一里226号401室业主,其房产面积为13506平方米,房产属于旭日海湾三期Ⅱ小高层,2006年11月14日,被告与原告签订《旭日海湾业主入住合约》,约定被告同意业主公约及其他所有规定之全部条款,按时交纳有关管理和服务之费用等;2、旭日海湾业主委员会成立于2005年;3、2012年9月5日,厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处函告原告,关于原告在旭日海湾小区物业服务合同到期、原小区业主委员会任期届满等问题,经研究决定同意原告在物业服务合同到期后至新一届业主委员会成立之前继续承担旭日海湾物业服务,服务内容和收取标准参照原合同执行;4、原告于2012年11月12日书面声明放弃本案滞纳金部分的诉讼请求。


  上述事实有原告提交的《旭日海湾物业管理合同》、土地房屋登记审批表、《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》、《旭日海湾业主入住合约》,被告提交的业主委员会成立资料、小区部分照片等证据予以证实。


  本院认为,原告提供的2009年5月10日《旭日海湾物业管理合同》加盖有厦门市海沧区旭日海湾业主委员会公章,可认定是原告与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会所签订。即使签订该合同时该届业主委员会任期已届满,但在新的业主委员会成立前,从善尽看守责任的善良风俗和生活常理角度,原告仍有理由相信原业主委员会可继续处理相应事宜。虽然前述业主委员会只涵盖旭日海湾一期、二期、三期Ⅰ,而被告住房属于旭日海湾三期Ⅱ,但从原、被告双方签订的《旭日海湾业主入住合约》等情况看,被告对小区由原告提供物业管理服务是知晓和认可的。双方有实际履行前述合同,而前述合同的内容不违反法律规定,不存在依法应认定无效之情形,应认定为合法有效。原告有关合同无效的主张不能成立,其相应诉讼请求本院不予支持。合同签订后原告事实上提供了物业服务,被告也接受了原告提供的服务,因此,被告应当按照合同约定缴纳相关物业费。2012年4月30日后,虽合同到期,但原告仍提供物业服务,被告也实际因此获得服务利益,故可参照合同约定的相关标准计算物业费。被告尚欠原告自2010年1月1日至2012年8月31日的物业费为27012元(13506平方米×1元/平方米/每月×20个月=27012元),对于原告自愿放弃对于物业管理费的滞纳金部分的诉讼请求,系自由处分自身权利,本院予以照准;公共维修基金系全体业主所有,仅由原告代收代支,故被告应全额缴纳, 公共维修基金为54024元(13506平方米×02元/平方米/每月×20个月=54024元),而公共维修基金所有权并不属于原告,故原告诉求公共维修基金的违约金,无法律依据,本院不予支持;原告还主张被告应支付电梯公摊费用,但未提供相应证据,故本院不予支持;原告主张的城市垃圾清运费,但未提供其已为被告代缴的相关证据,本院不予支持。反诉原告主张合同无效及返还管理费的诉求,无事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:


  一、被告陈金水应于本判决生效后十日内支付所欠原告厦门银之座物业管理有限公司2010年1月1日至2012年8月31日的物业管理费27012元及公共维修基金54024元;


  二、驳回原告厦门银之座物业管理有限公司的其余诉讼请求;


  三、驳回反诉原告陈金水的全部诉讼请求。


  如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


  本案本诉受理费50元减半收取25元,由被告陈金水负担;反诉受理费100元减半收取50元,由反诉原告陈金水负担。


  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省厦门市中级人民法院。


  审 判 员   郭 静

二〇一二年十一月十四日

书 记 员   吴建中




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