叶县昆阳镇北关居民委员会诉葛跃国等房屋买卖合同纠纷再审案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/01/52河南省平顶山市中级人民法院

民事裁定书

(2O14)平民再终字第20号

  抗诉机关:河南省人民检察院。

  申诉人(一审被告、二审上诉人):叶县昆阳镇北关居民委员会。

  法定代表人:陈金玉,该居民委员会主任。

  委托代理人:李冠军,河南大乘律师事务所律师。

  委托代理人:张国坡。

  被申诉人(一审第三人、二审被上诉人):葛跃国。

  委托代理人李春雷,河南国俊律师事务所律师。

  被申诉人(一审原告):胡杏先。

  委托代理人:樊小蕊。

  叶县昆阳镇北关居民委员会与葛跃国、胡杏先房屋买卖合同纠纷一案,叶县人民法院于2011年8月22日作出(2011)叶民一初字第18号民事判决。叶县昆阳镇北关居民委员会向本院提起上诉,本院于2011年12月29日作出(2011)平民三终字第866号民事判决。该判决已经发生法律效力。叶县昆阳镇北关居民委员会向本院申请再审,本院于2013年1月12日作出(2013)平民申字第5号民事裁定,驳回叶县昆阳镇北关居民委员会的再审申请。叶县昆阳镇北关居民委员会向检察机关申诉。河南省人民检察院于2013年8月23日作出豫检民抗(2013)106号民事抗诉书,向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于2013年10月17日作出(2013)豫法立二民抗字第00120号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭于2014年4月24日公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派平顶山市人民检察院检察员闫海潮、杨杰出庭执行职务,申诉人叶县昆阳镇北关居民委员会的委托代理人李冠军、张国坡,被申诉人葛跃国及其委托代理人李春雷,被申诉人胡杏先的委托代理人樊小蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  叶县人民法院一审查明,2004年5月9日,葛跃国交纳购房款55000元,购买叶县昆阳镇北关居民委员会位于明代一条街房子二间二层,叶县昆阳镇北关居民委员会出具收条一份,载明:“收条,今收到北关居民葛跃国购买明代一条街房子两间二盘(北庙前路西北第二家)款伍万伍仟元整。收到人:孙自成,二OO四年五月九日。”在收条落款处加盖有叶县昆阳镇北关居民委员会印章。交款后,葛跃国即入住该房至今。2007年12月30日,叶县昆阳镇北关居民委员会将包括第三人葛跃国所购房在内的叶县明代一条街六间二层房屋以300000元卖给胡杏先。2008年6月3日,叶县房地产管理局为胡杏先颁发了叶房私字第12064号房屋所有权证。胡杏先现实际对其中的四间二层占有、使用。另外二间二层,叶县昆阳镇北关居民委员会一直未交付胡杏先。本案在审理过程中,叶县昆阳镇北关居民委员会申请对收条上“孙自成”的签名和“叶县昆阳镇北关居民委员会”印章的真实性进行鉴定,后又撤回该鉴定申请。另查明,审理中,胡杏先、叶县昆阳镇北关居民委员会、葛跃国均认可六间二层门面房现市值100万元左右。

  叶县人民法院一审认为,一、葛跃国对两间二层门面房的占有属合法占有。《中华人民共和国物权法》第十五条规定,“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”2004年5月9日,葛跃国向叶县昆阳镇北关居民委员会交纳购房款55000元,叶县昆阳镇北关居民委员会为其出具收条,葛跃国入住该房,己经表明双方之间的房屋买卖合同已经生效并履行完毕,葛跃国基于生效的房屋买卖合同对该房的占有属合法占用。二、胡杏先依法享有对诉争房屋的所有权。胡杏先购买该房后,叶县房地产管理局为其颁发了叶房私字第12064号房屋所有权证。《中华人民共和国物权法》第六条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。”胡杏先已经依照法律规定进行了登记,已经发生物权设立的法律效果。因此,其依法享有对诉争房屋的所有权。葛跃国虽然交纳了购房款并入住该房,但因其未依法办理产权登记,因此不发生物权设立的法律效果,即其不享有对诉争房屋的所有权。三、葛跃国应将诉争的两间二层门面房腾出并交付胡杏先。《中华人民共和国物权法》第四条规定,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”由于葛跃国对房屋的占有未发生物权设立的法律效果,而胡杏先享有该房的物权,胡杏先基于其享有的物权有权要求葛跃国腾出房屋,葛跃国亦应当将房屋腾出并交付胡杏先。四、关于胡杏先的损失,胡杏先在诉讼请求中,请求叶县昆阳镇北关居民委员会赔偿损失,但未提交所受损失的证据,因此,对该请求不予支持。五、葛跃国的损失,叶县昆阳镇北关居民委员会应予赔偿。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定,“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”叶县昆阳镇北关居民委员会在把诉争房屋卖予葛跃国之后,又把房屋卖给了胡杏先并办理了房屋所有权证,其行为已违背合同法规定的诚实信用原则,同时,其不履行合同义务的行为致使葛跃国不能依照其与叶县昆阳镇北关居民委员会之间签订的房屋买卖合同取得约定房屋的所有权,叶县昆阳镇北关居民委员会的行为属于违约行为。由于叶县昆阳镇北关居民委员会又把房屋卖与胡杏先并办理了房屋所有权证,叶县昆阳镇北关居民委员会与葛跃国之间的合同指向的标的物已不存在,已无法继续履行或采取补救措施,因此,叶县昆阳镇北关居民委员会应对葛跃国的损失承担赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方设立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据庭审中三方的陈述,六间二层共计十二间房屋价值约100万元,二间二层共计四间房屋合3333万元,葛跃国购房时支付房款55万元,房屋现值与购房款之间的差额2783万元应为葛跃国购房后至今可以获得的利益损失,叶县昆阳镇北关居民委员会对葛跃国支付的购房款应予返还,对葛跃国的损失应予赔偿。综上所述,葛跃国应将诉争房屋腾出并交付胡杏先,叶县昆阳镇北关居民委员会应返还葛跃国购房款55万元,赔偿葛跃国损失2783万元,给付葛跃国款共计3333万元。原审依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定,判决:一、第三人葛跃国将诉争的二间二层共四间房屋腾出并交付原告胡杏先。二、被告叶县昆阳镇北关居民委员会给付第三人葛跃国款3333万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。案件受理费2300元,由被告叶县昆阳镇北关居民委员会负担。

  叶县昆阳镇北关居民委员会上诉请求维持原审判决第一、三项,撤销第二项。理由:葛跃国出具的55O00元购房款收条上的价格偏低,且形式不合法,上面加盖的是行政章,应该加盖财务章。一审认定的房价10O万元是在没有对诉争的房屋进行价格评估的情况下,诱导各方当事人认可的价格,不应作为有效证据使用。

  葛跃国答辩称,一审判决认定事实清楚,房屋价值100

  万元是三方当事人认可的价格,请求驳回上诉,维持原判。

  胡杏先称对一审判决不作评价。

  本院二审经审理查明的基本事实与一审查明的事实相一致外,另查明,二审审理中,双方当事人同意对争议的房屋进行现市场价格评估。2011年11月3日在我院主持下用摇号的方式选出并确定河南胜德资产评估有限公司作为本案的鉴定机构,对双方争议的六间上下两层共十二间门面房进行评估。2011年12月7日该鉴定评估公司作出豫胜德(2011)司鉴估字第6号资产评估报告书,其评估结论为:评估基准日2011年11月16日,参评资产评估值为8633万元。2O11年12日14日本院组织双方当事人对评估书进行了质证。上诉人叶县昆阳镇北关居民委员会认为,该评估价值数额过高,不符合当地房屋的实际价格。葛跃国认为,该评估价值数额过低,不符合当地门面房的现售价格。胡杏先对该鉴定评估结论不作出评价。

  本院二审认为,葛跃国提供的由叶县昆阳镇北关居民委员会给其出具的购房款收到条,虽然上面加盖的是行政章,不是财务专用章,但叶县昆阳镇北关居民委员会并没有提供相关证据证明收款条上面加盖的印章和内容是不真实的,且在葛跃国自购买该房屋之后已入住至今,该收款条是客观真实也是有效的。叶县昆阳镇北关居民委员会现在又以葛跃国购买房屋价格过低,要求认定葛跃国与其买卖房屋关系无效的请求,本院不予支持。双方当事人经过充分协商,利用摇号的方式选择的司法鉴定评估机构是双方真实意思表示,且该鉴定评估公司是经依法核准成立,鉴定评估人员均为依法注册的资产评估师,因此,此次鉴定程序合法,评估结论是客观、真实的,应为有效。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论当事人没有足以反驳的相反证据和理由的,可以认定其证明力”。依据鉴定评估机构作出的上下十二间房屋现有价格为8633万元,葛跃国的四间房屋应为28776667元。葛跃国在购买房屋时已经支付房款55万元。其房屋的现值与购房款之间的差额为23276667元,应为葛跃国购房后至今获得的利益损失。原审判决认定基本事实清楚,判决结果部分欠当,依法予以纠正。判决:一、维持叶县人民法院(2011)叶民一初字第18号民事判决第一、三项即“一、第三人葛跃国将诉争的二间二层共四间房屋腾出并交付原告胡杏先。三、驳回原告的其他诉讼请求”;二、变更叶县人民法院(2011)叶民一初字第18号民事判决第二项,即“被告叶县昆阳镇北关居民委员会给付第三人葛跃国款3333万元”为“叶县昆阳镇北关居民委员会返还葛跃国购房款55000元,偿付葛跃国房屋利益损失款23276667元,共计28776667元”。以上一、二项中包含有关履行内容的款项,于本判决生效后十日内履行完毕。

  一审案件受理费2300元,由叶县昆阳镇北关居民委员会负担2000元,由葛跃国负担300元;二审案件受理费2300元,由叶县昆阳镇北关居民委员会负担2000元,由葛跃国负担300元;鉴定评估费10000元,由叶县昆阳镇北关居民委员会负担8800元,葛跃国负担1200元。

  检察机关抗诉认为,平顶山市中级人民法院(2011)平民三终字第866号民事判决超出诉讼请求,且认定事实的主要证据是伪造的。理由:一、法院对当事人未提出的诉讼请求径行判决,违反了不告不理的诉讼原则。第三人葛跃国在一审诉讼期间未对北关居委会提出过任何诉讼请求,也未交纳过案件受理费,这是当事人行使诉讼处分权的表现,法院在当事人未提出诉讼请求的情况下,径行判决北关居委会向葛跃国返还购房款并偿付房屋利益损失共计28776667元,明显超出诉讼请求范围,亦违背了不告不理的诉讼原则。二、法院判决认定事实的主要证据是伪造的。法院认定葛跃国2004年5月9日以55000元价格购买了争议房屋,其依据的主要证据是葛跃国庭审中提供的“收条”。鉴于北关居委会对该“收条”真伪提出异议,且该证据对事实认定有重大影响,根据《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》第十八条第(四)项之规定,“人民法院据以认定事实的主要证据可能是伪证的,人民检察院可以进行调查”,据此,经当事人申请,平顶山市人民检察院委托平顶山鹰检司法会计司法鉴定所对该“收条”真伪进行鉴定,鉴定意见表明:“收条”上“叶县昆阳镇北关居民委员会4104220000026”印章印文不是北关居委会使用的4104220000026号真实印章盖印形成;署名“孙自成”的签名不是孙自成书写。综上,葛跃国庭审中提供的“收条”影响着对案件主要事实的认定,需进一步查明。综上,(2011)平民三终字第866号民事判决认定事实的主要证据是伪造的,且判决超出诉讼请求,提出抗诉,请依法再审。

  申诉人叶县昆阳镇北关居民委员会申诉称:一、二审判决违反不告不理的诉讼原则,葛跃国没有对胡杏先提起诉讼,更没有提出诉讼请求。一、二判决认定的主要证据是葛跃国伪造的。

  葛跃国答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,申诉人申请抗诉的理由不能成立,本案不应该再审。1、一审中申诉人没有就葛跃国所持有的收条进行鉴定,虽然他提出了申请,但又撤回了申请,根据我国目前现行证据规则第25条的规定,应视为其没有在举证期限内要求进行鉴定,应当承担举证不能的不利后果。申诉人在原审过程中没有进行举证,那么依据人民检察院民事行政抗诉案件办案规则第26条的规定,人民检察院应当作出不抗诉的决定,综上,抗诉机关在审查原申诉人是否在原审中没有尽到责任之后,不应当作出抗诉决定。2、申诉人申请抗诉,包括抗诉机关在审查中有作出不合适的地方,理由是在申诉人申诉后并没有向葛跃国进行询问,决定是否进行抗诉,应对双方当事人进行询问。3、选择委托印章和签名的鉴定机构没有征求我方意见。对于鉴定机构的选择应充分听取当事人双方或三方的意见。4所送的委托检材没有经过被申诉人的质证和认可。申诉人所提交的送检材料存在为维护自己利益而出现的瑕疵检材。也可能只提供对自己有利的证据或委托抗诉机关鉴定,这样就不能客观真实反映案件真实情况。原审判决认定事实清楚,抗诉不合适。

  胡杏先没有发表答辩意见。

  本院再审认为,原审认定事实不清,程序违法。胡杏先提起诉讼后,叶县昆阳镇北关居民委员会认为葛跃国占用其门面房是侵权行为,葛跃国请求撤销叶县昆阳镇北关居民委员会为胡杏先办证的侵权行为,驳回原告对第三人的起诉。一审法院未对葛跃国行使释明权要求其变更请求就直接判决是否有违不告不理的诉讼原则。叶县昆阳镇北关居民委员会在向平顶山市人民检察院申诉期间,提出对葛跃国庭审中提交的“收条”真伪进行鉴定。2013年6月24日,平顶山人民检察院委托平顶山鹰检司法会计司法鉴定所对该收条的真伪进行鉴定。2013年7月1日,平顶山鹰检司法会计司法鉴定所作出平检司鉴[20l3]文鉴字第16号司法鉴定意见书,意见为:检材上的“叶县昆阳镇北关居民委员会”可疑印文与样本上同名印文不是同一枚印章盖印;检材上的“孙自成”签名不是孙自成书写。葛跃国对鉴定有异议,并申请重新鉴定,因本院对平顶山市人民检察院的鉴定程序无法审查,不能确定该鉴定是否具有最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形,而这个证据直接影响到案件的判决结果,须进一步查证。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款(三)、(四)项之规定,裁定如下:

  一、撤销本院(2011)平民三终字第866号民事判决及叶县人民法院(2011)叶民一初字第18号民事判决;

  二、本案发回叶县人民法院重审。


审 判 长  张文平

审 判 员  武炳耀

助理审判员  张占帅

二〇一四年五月二十九日

书 记 员  杨谱说


20200109010152

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