吉林市光辉药厂集体企业管理站与郭金钢租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/02/11吉林省吉林市中级人民法院

民事判决书

(2014)吉中民一终字第382号

  上诉人(原审原告):吉林市光辉药厂集体企业管理站。

  法定代表人:高辉,经理。

  委托代理人:安长春,该厂员工。

  委托代理人:马嘉嵘,桦甸市司法局金城法律服务所法律工作者。

  被上诉人(原审被告):郭金钢。

  委托代理人:李春萍,吉林李春萍律师事务所律师。

  上诉人吉林市光辉药厂集体企业管理站因租赁合同纠纷一案,不服吉林省桦甸市人民法院(2014)桦民一初字第114号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人吉林市光辉药厂集体企业管理站(以下简称企管站)的法定代表人高辉及其委托代理人安长春、马嘉嵘,被上诉人郭金钢及其委托代理人李春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  吉林市光辉药厂集体企业管理站在原审时诉称:2009年4月20日我单位原负责人陈某某与郭金钢签订租房协议,约定将我单位的厂房租赁给郭金钢经营,租金为每年2000元整,租赁期限至2015年4月20日止。2012年原合同履行中,我单位的原负责人陈某某离任前又擅自与郭金钢签订续租合同,以扩大规模、建厂房、建蓄水池为由,延续租赁时间至2021年4月20日止。郭金钢随意扩大占用面积而租金却不变。2013年4月我单位发现后多次找郭金钢协商,其扩大租赁面积改变原租赁合同内容应当提高租金,郭金钢不但不同意,反而连原租金也不交付。郭金钢的行为已经违法,对我单位显失公平且损害我单位集体利益。郭金钢自2013年4月20日至2013年10月20日,已经超过六个月没有交付2013年的租金2000元;租赁合同约定郭金钢只能维修其租赁的厂房,没有约定可以拆除,而郭金钢将租赁的厂房拆除,什么时间拆除的我单位不清楚,属于违约行为。基于这两点,满足解除合同的法定条件。故请求依法解除双方分别于2009年4月20日及2012年10月27日签订的房屋租赁合同和续租合同,由郭金钢承担诉讼费用。

  郭金钢在原审时辩称:企管站起诉书中所述内容不属实,我与企管站的续租合同是在原面积基础上续租,并没有扩大租赁面积。首先,企管站与我签订的第一份合同就是将企管站的原猪场厂房整体出租给我,也就是说企管站原有的厂房面积已全部出租给我,我不可能再扩大面积经营。其次,企管站与我签订的第二份续租合同,是因为我扩大经营项目,需要维修和新建房屋及生产设备,我需要投入大量的资金,为此我需要续租,而不是我扩大了租赁面积。因此,企管站起诉书中主张的此项理由不属实,其主张不能成立。我并没有不交租金。企管站曾于2013年以租赁纠纷起诉过我,我在当时的庭审中已陈述,是因企管站拒收我租金的原因造成的,而不是我不交租金。企管站在开庭后撤诉。事后我找到企管站负责人要求缴纳租金,但企管站依然拒收租金,无奈我只好到桦甸市公证处以提存方式缴纳了2013年度租金。因此,企管站起诉书中主张我不缴纳租金的情况不属实。企管站与我签订的两份租赁合同合法有效,不存在显失公平、损害企管站利益的情况。企管站要求解除两份租赁合同的理由不符合《合同法》规定的解除合同条件。企管站的主张与事实不符,与法无据,请依法驳回企管站的诉讼请求。

  原审判决认定:吉林市光辉药厂集体企业管理站于2009年4月20日与郭金钢订立租房协议书,约定郭金钢租用企管站原猪厂厂房,租金每年2000元,租期6年,自2009年4月20日至2015年4月20日。2012年10月27日企管站与郭金钢再次订立续租合同,约定郭金钢以招商引资项目落户本地,因租期较短,不能投入大量资金,现需扩大项目,与企管站达成协议,企管站同意郭金钢在原有租赁合同的基础上,予以郭金钢续租,租期为6年,自2015年4月20日至2021年4月20日,租金每年200000元,每年4月20日交款。2013年11月7日郭金钢将所欠企管站2013年租金2000元在吉林省桦甸市公证处提存,2013年11月中旬企管站收到吉林省桦甸市公证处提存通知。

  原审判决认为:企管站与郭金钢在平等、自愿基础上订立的租赁合同是双方真实意思表示,且不违反法律规定,合同合法有效。虽郭金钢曾欠企管站租金,但郭金钢将所欠租金提存后,应视为已履行了给付租金义务,企管站在郭金钢提存租金后起诉,其提出的此项主张解除合同的理由不能成立。企管站主张郭金钢将办公室拆除,致使租赁物受到损失,合同应予解除,但经庭审核实,企管站主张的被拆除的办公室并不是租赁物,故企管站此项主张解除合同的理由不能成立。综上,原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定作出判决。

  原审判决:驳回原告吉林市光辉药厂集体企业管理站诉讼请求。案件受理费50元,由原告吉林市光辉药厂集体企业管理站负担。

  原审判决后,上诉人吉林市光辉药厂集体企业管理站不服,向本院提起上诉。其主要上诉请求为:撤销原审判决,改判支持我单位原审提出的诉讼请求,由被上诉人郭金钢承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为:一、原审判决认定事实错误。首先,我单位在原审时提供了双方于2009年4月20日签订的租赁合同,依据该合同的约定,被上诉人郭金钢缴纳租赁费的期限为每年4月20日,但事实上郭金钢没有在约定期限内交纳2013年的租金2000元。原审判决认定我单位是在郭金钢提存租金后起诉属于认定事实错误。即便存在提存也是延迟交付租金,符合解除合同的条件。其次,双方于2012年签订的续租合同的履行期限为2015年4月20日至2021年4月20日,租金仍为每年2000元。然而被上诉人郭金钢于2013年就提前改变原租赁合同及续租合同的约定,在未经我单位同意的情况下,私自将租赁物拆除(面积139平方米,包括办公室78平方米,仓库24平方米,加工生产厂房37平方米)。郭金钢在违法拆除原有房屋后又私自建造了住房,不仅改变了原有厂房的用途,还提前圈占土地扩建蓄水池,多圈占的土地面积达8亩。郭金钢在未经我单位同意的情况下拆除租赁房屋,符合法定的租赁合同解除条件。二、原审判决适用法律不当。原审判决错误认定事实,导致适用法律错误。综上,请求撤销原审判决,改判支持我单位原审提出的诉讼请求。

  被上诉人郭金钢答辩认为:一、关于企管站主张我未交纳租金,所以应当解除租赁合同的问题。企管站曾于2013年以租赁合同纠纷起诉过我,我在当时的庭审中已经陈述,是企管站拒收租金,并且当时我出具证据予以证明了。后来企管站在开庭后又撤诉了。事后,我又找到企管站的负责人要求交纳2013年度的租金,但企管站仍然拒绝收取。无奈,我只好在桦甸市公证处以提存的方式交纳了2013年度的租金。直到现在企管站仍然拒收我2014年度的租金。所以我没有违约行为,企管站的此项理由不能成立。二、关于企管站主张我拆除租赁物,所以要求解除合同的问题。我们双方现在执行的是2009年4月签订的租赁合同,该合同第三条明确约定“乙方租用厂房,因厂房破旧需前期投入维修费用由乙方先行承担,维修费用租用期满后折旧费用由甲方补偿(原房旧址由照片为证)。”我正是按照该项约定对租赁的房屋在原址上进行了维修,因为原来的厂房太破旧了,根本无法使用(有照片为证)。我没有拆除原厂房,因此企管站的该项上诉理由也不能成立。三、双方于2009年开始形成租赁关系,我一直实际使用企管站的厂房和蓄水池,我所租赁的内容从企管站提供的证据中可以证明,所以我没有违约行为。综上,企管站的上诉理由不能成立,应当依法驳回企管站的上诉请求。

  在本院审理本案过程中,上诉人企管站向本院提交如下证据:1、上诉人企管站在桦甸市工商行政管理局调取的该单位相关档案材料,证明企管站原有的经营面积及租赁物的分布,其中的办公室、仓库、加工生产车间让被上诉人郭金钢拆除了;2、证人谭明文出庭作证,证明该证人承租本案争议厂房时存在上述房屋,在该证人承租期满将租赁物交还给企管站时,租赁物是完好的。3、照片一张,证明被上诉人郭金钢加盖了房屋。

  经质证,被上诉人郭金钢对上诉人提供的证据1的真实性没有异议,但主张该证据仅能证明该企业进行工商登记时租赁物的状况,不能证明郭金钢承租时的状况,也不能证明郭金钢拆除了租赁物。对上诉人提供的证据2有异议,认为该证据仅能证明租赁物在2003年至2006年期间的状况,但不能郭金钢承租时的状况,也不能证明郭金钢拆除了租赁物。对上诉人提供的证据3没有异议。

  被上诉人郭金钢向本院提供了如下证据:1、照片13张,证明双方签订租赁合同时房屋的状况;2、证人陈景春(双方签订租赁合同时企管站的法定代表人)出庭作证,证明郭金钢曾经在2013年4月20日前要求交纳2013年度的租金,当时证人告知郭金钢待新的法定代表人产生后再交纳租金,同时证明郭金钢承租企管站场地时的状况与证据1体现的状况是一致的,郭金钢维修房屋、扩建蓄水池经过企管站的同意。

  经质证,上诉人企管站对郭金钢提供的证据1(照片)提出异议,认为该证据体现的厂房不是本案租赁物。对证据2提出异议,认为证人证言不真实,不能证明承租给郭金钢后其就可以扩建蓄水池,因为续租合同约定可以扩建蓄水池,而续租合同的履行期限是2015年之后;另外证人在2013年5月开始就不是企管站的法定代表人了,其已经没有权利同意郭金钢在2013年底交纳2013年度的租金。

  本院经审查认为,上诉人企管站提供的证据1、2均不能证明被上诉人郭金钢承租时租赁物的状况,与本案缺乏关联性,故本院不予采信。上诉人提供的证据3,被上诉人没有异议,本院予以采信。被上诉人郭金钢提供的证据1、2客观真实,来源合法,与本案具有关联性,且可以与郭金钢提供的其他证据相互印证,故本院予以采信。

  另经本院现场勘查,针对上诉人企管站主张的被上诉人郭金钢违反合同约定拆除租赁物、扩建蓄水池问题,经勘查,双方当事人争议部分为上诉人企管站提供的单位自管产房产登记证中记载的坐落于苏密沟乡的面积为13702平方米用途为饲养场的一处房屋及蓄水池。上诉人企管站主张被上诉人郭金钢将该处房屋拆除,在原位置新建房屋,但面积没有原房屋面积大;另外,蓄水池原面积为20平方米,郭金钢扩建了,扩建占用的土地上原有猪舍及酒坊。被上诉人郭金钢主张蓄水池原面积为300至400平方米,对翻建房屋没有异议。

  通过对证据的分析评判,结合双方当事人的诉辩及庭审陈述,本院确认事实如下:被上诉人郭金钢在与上诉人企管站签订租赁合同后,在经得企管站当时的法定代表人同意的情况下,将企管站单位自管产房产中坐落于苏密沟乡的面积为13702平方米用途为饲养场的一处房屋(在双方签订租赁合同时已基本无法使用)进行了翻建,翻建后房屋面积为70平方米左右,另外郭金钢扩建了原有的蓄水池。2013年4月份,被上诉人郭金钢曾找到企管站当时的法定代表人,要求交纳2013年度的租金,企管站当时的法定代表人同意郭金钢在当年年底前交纳2013年度租金。企管站曾于2013年以租赁合同纠纷起诉过郭金钢,后企管站撤诉,郭金钢在收到人民法院送达的准许企管站撤诉的民事裁定书后到桦甸市公证处将2013年度租金进行了提存。本院审理查明的其他事实与原审判决认定的事实无异。

  本院认为,上诉人企管站与被上诉人郭金钢签订的租房协议及续租合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,故合法有效。现上诉人企管站主张解除上述租赁合同,其理由有二,其一是认为被上诉人郭金钢没有按照协议约定的期限交纳2013年度的租金2000元,其二是认为被上诉人郭金钢拆除了租赁物,并以上述理由主张郭金钢违约。针对上诉人企管站提出的解除租赁合同的理由,本院评判如下:首先,被上诉人郭金钢曾在租赁协议约定的应交纳2013年度租金时找到企管站当时的法定代表人,表示要交纳2013年度租金,企管站当时的法定代表人允许郭金钢于当年年底交纳,之后,企管站更换了法定代表人,并以租赁合同纠纷起诉郭金钢,在企管站撤诉后,郭金钢即将2013年度的租金进行了提存,应视为郭金钢已经履行了交纳2013乃年度租金的义务,故上诉人企管站提出的第一项解除合同理由不能成立,本院不予支持。其次,被上诉人郭金钢虽对租赁房屋进行了翻建,且翻建后的房屋面积没有原房屋面积大,并对原蓄水池进行了扩建,但其进行房屋翻建及扩建蓄水池均是在取得企管站当时的法定代表人同意的情况下进行的,故应视为双方当事人对原租赁协议的内容进行了变更,不能视为郭金钢违约,上诉人企管站提出的第二项解除合同理由亦不能成立,本院不予支持。综上,原审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,程序合法,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费50元,由上诉人吉林市光辉药厂集体企业管理站负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  石 刚

代理审判员  刘欣莹

代理审判员  张 蕾

二〇一四年八月七日

书 记 员  王 蕾


20200109010211

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