吴健聪与广州锦绣香江物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/02/33广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2012)穗中法民五终字第2477号

  上诉人(原审被告)吴健聪。

  委托代理人张元。

  被上诉人(原审原告)广州锦绣香江物业管理有限公司。

  法定代表人范菲,董事长。

  委托代理人梁静仪,法律顾问。

  委托代理人吴婵,物业助理。

  上诉人吴健聪因物业服务合同纠纷一案,不服广州市番禺区人民法院(2012)穗番法民三初字第133号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院查明:广州锦绣香江物业管理公司(以下简称香江物业公司)是具有从事物业管理资质的企业法人,广州市番禺区南村镇迎宾路锦绣香江花园紫藤园2街8号系吴健聪名下的房产,该房产建筑面积19863平方米,系别墅住宅。

  2008年11月1日、2011年10月29日广州锦绣香江花园业主委员会与香江物业公司就广州市番禺区锦绣香江花园物业服务有关事宜协商签订了《锦绣香江花园物业服务合同》。合同第四条第十一款约定物业服务事项包括对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为,应及时告知、建议、劝阻,并向有关部门报告。第七条第三款约定业主交纳物业管理服务费用的时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用,第七条第四款约定别墅住宅每月每平方米25元,别墅花园每月每平方米05元。合同第十五条第四款约定“业主违反本合同,不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费管理费等有关费用的,乙方有权要求业主补交,且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向乙方支付违约金”。上述物业服务合同还对其它事项进行了相关约定。

  广州市番禺区南村镇迎宾路锦绣香江花园紫藤园2街8号物业系吴健聪于2009年8月初向他人签约购买,并于2009年9月23日办理产权转让的核准登记,吴健聪购买该物业后很少在该物业内居住。2009年9月6日吴健聪发现上述物业内的一台空调的室内室外机被盗,但门锁没有被撬,遂向公安机关报警。2009年11月15日吴健聪与原物业业主一同前往香江物业公司客户服务中心办理了交接手续,签订了《锦绣香江花园收楼确认书》,并于当日交纳了2009年7月-11月的别墅、花园物业管理费152670元和2009年7月-9月水费2970元。在《锦绣香江花园收楼确认书》中注明上述物业的钥匙由新旧业主自行交接。

  香江物业公司于2011年12月31日向原审法院提起本案诉讼,请求判决:1、吴健聪支付所购买的锦绣香江花园紫藤园2街8号自2010年3月1日起至今的物业管理费,暂计至2011年12月16日止的物业管理费为111958元,累计滞纳金为38182元,合计15014元;2、吴健聪支付欠交的水费3849元;3、吴健聪承担本案诉讼费。

  在本案原审庭询中,吴健聪表示不交物业管理费的根本原因是:“我方刚才已经表态了,我方是愿意按照原告的主张交纳物业管理费的,之所以欠缴是因为我方的空调被盗后向原告反映情况,但是原告没有给予合理的解释,至今没有答复,所以我方才拒交物业管理费,如果原告能给我们满意的答复,我们随时可以交纳物业管理费。但是我们需要指出的一点是,我方是不同意交纳滞纳金与水费的”。在庭询中,香江物业公司、吴健聪双方均确认吴健聪被盗空调的价值为1000元,但香江物业公司认为吴健聪空调被盗不属于香江物业公司的责任。

  香江物业公司在本案中主张吴健聪欠交水费,但香江物业公司未提供吴健聪所欠水费的明细。香江物业公司在其民事起诉状的事实理由部分称吴健聪欠交水费5448元,而在诉讼请求部分要求吴健聪支付欠交水费3849元。

  原审法院经审理认为:当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张,只有本人陈述而不能提出其他相关证据的,其主张不予支持,但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一、关于吴健聪拒交物业管理费理由是否成立的问题。吴健聪是上述物业的二手房业主,其在2009年8月初向原业主购买上述物业后于2009年9月6日发现一台空调的室内、室外机被盗,但物业门锁没有被撬,2009年9月6日吴健聪发现空调被盗时吴健聪与原业主尚未办理完产权转让变更登记,也未到香江物业公司办理收楼确认手续。2009年11月15日吴健聪与原业主才一同前往香江物业公司客户服务中心办理收楼交接确认手续,吴健聪、原业主及香江物业公司并签订了《收楼确认书》,吴健聪确认上述物业的钥匙由新旧业主自行交接,且吴健聪于签订《收楼确认书》当日还向香江物业公司交纳了物业管理费和水费。吴健聪所称的空调被盗发生在与原业主收楼确认交接之前,吴健聪所称的被盗空调可能系原业主自行取走或其他原因,不可归责于香江物业公司。原审法院认为吴健聪所称空调被盗情况与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系,本案不应调处,吴健聪可另循法律途径予以解决。吴健聪主张空调被盗而拒交物业管理费的理由不成立,不予支持。二、关于物业管理费及滞纳金的交纳问题。香江物业公司是具有相应物业管理资质的公司。因该公司与物业小区业主委员会签订物业服务合同而取得对该小区进行物业服务管理的资格。该公司依照物业服务合同对该小区提供了物业服务,吴健聪作为广州市番禺区南村镇迎宾路锦绣香江花园紫藤园2街8号的业主,享受了香江物业公司提供的物业管理服务,香江物业公司在履行相应的义务后,有权利向物业服务相对人收取物业服务费。吴健聪享受物业服务后,未按合同约定支付对价给香江物业公司,已构成违约,除清偿拖欠物业服务费外,还应支付滞纳金给香江物业公司。香江物业公司主张上述物业按每月5089元的标准计收物业管理费,吴健聪对香江物业公司主张的物业服务费收费标准并无异议,故应予认可。虽然吴健聪不同意交纳滞纳金,但因吴健聪辩称空调被盗而拒交物业管理费的抗辩理由不成立,故吴健聪仍应按物业服务合同约定的日千分之一标准计算滞纳金,香江物业公司的上述主张并未超过政府指导价规定的标准,香江物业公司的上述主张合法合理,对此应予支持。三、关于水费的交纳问题。香江物业公司主张吴健聪欠交水费,但香江物业公司并未详列吴健聪所欠水费的具体情况,且香江物业公司在其民事起诉状中所称吴健聪欠交水费的情况也前后矛盾,从吴健聪提供的已交纳水费的金额和吴健聪很少在上述物业居住的情况综合分析,吴健聪所欠水费可能并未达到香江物业公司主张的数额,香江物业公司所提证据不足以证明其事实主张,故对香江物业公司的此项主张不予支持。驳回香江物业公司的其他诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第(八)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定,于2012年5月7日作出判决:一、吴健聪应于判决发生法律效力之日起七日内支付2010年3月1日至2011年12月31日期间的物业管理服务费1119580元及滞纳金(滞纳金以每月应交纳物业管理费50890元为本金,按每日千分之一的标准‘‘从每月16日计至实际清还所欠物业管理服务费之日止‘‘每月物业管理服务费的滞纳金分期计算‘‘上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费50890元)给广州锦绣香江物业管理有限公司;二、驳回广州锦绣香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费175元,由吴健聪负担。

  判后,上诉人吴健聪不服原判,向本院上诉称:香江物业公司在一审开庭时也承认墙体外是公共物业,其有管理的义务。空调室外机是很大的,小车是装不下的,起码要用手推车才能搬走,这么大的空调要搬走,经过保安亭为何没有保安去询问一下,吴健聪对于香江物业公司服务特别是保安服务很有质疑,至空调机被盗后向香江物业公司提出异议,但香江物业公司没有回复。吴健聪是随时可以交管理费包括是之前拖欠的管理费,但希望管理公司对小区的保安、管理提出改善的方案,但对方从案发到现在都没有给予答复。请求本院:1、撤销原判;2、香江物业公司赔偿吴健聪被盗物品;3、退还由物品被盗后所缴物业管理费;4、取消在此期间内所有一切管理费等费用。

  被上诉人香江物业公司答辩称:一、关于吴健聪被盗物品应否由香江物业公司赔偿问题。(一)吴健聪不具备要求香江物业公司赔偿之主体资格,无权要求香江物业公司赔偿被盗物品。2009年9月6日吴健聪报告空调被盗,2009年11月17日办理过户转名手续,因香江物业公司与吴健聪的物业服务法律关系在空调被盗后才产生,吴健聪不具备要求香江物业公司赔偿主体资格。空调被盗事件已交给警方处理,尚未有结果。(二)吴健聪主张由香江物业公司赔偿其被盗物品毫无事实、法律依据。(三)吴健聪没有提交任何证据证明香江物业公司存在物业管理失职情况。二、吴健聪应支付欠交的水费3849元。三、吴健聪“退回、取消吴健聪物品被盗后物业管理费”之主张不成立。四、关于物业管理费、滞纳金的交纳问题。由于吴健聪拖欠物业管理费且经香江物业公司多次催缴未果,吴健聪应按合同约定以日千分之一的标准计算滞纳金。

  经审理查明,吴健聪和香江物业公司对原审法院查明事实无异议,本院予以确认。

  本院认为:香江物业公司与广州锦绣香江花园业主委员会签订的《锦绣香江花园物业服务合同》对业主具有约束力,香江物业公司与吴健聪的物业服务合同关系成立有效。香江物业公司对涉案房屋的住宅小区提供了物业管理服务,其向吴健聪主张收取物业管理费合理有据,原审法院支持香江物业公司的该项诉讼请求并无不当。引起本案纠纷在于吴健聪空调被盗后要求香江物业公司给予合理解释未果而产生争议。本院认为,香江物业公司作为涉案房屋所在小区的提供物业管理服务者,应该按照合同约定提供应有的服务,业主作为房屋所有权人有相应的知情权。涉案房屋空调被盗虽发生在涉案房屋过户至吴健聪前,但当时房屋已经交付吴健聪管理,发生被盗事件后亦是由吴健聪报警处理,因此吴健聪有权对香江物业公司提供的物业管理服务是否到位的情况予以了解。本案中,吴健聪一直强调其不交管理费的原因在于香江物业公司没有给其合理的解释。香江物业公司在本案没有举证证实其向吴健聪对当天包括治安方面的物业服务是否符合合同约定予以说明。而作为业主所有的房屋发生盗窃事件,足以让业主对于物业服务质量产生怀疑,此时吴健聪要求香江物业公司给予必要的说明完全合理,其要求并不过分。香江物业公司应对此给予吴健聪书面说明以消除其对物业服务的忧虑,即使业主并不认可香江物业公司的说明,至少也表明了香江物业公司对于业主吴健聪应有的一种态度。故吴健聪拒交物业管理费的行为虽有欠妥之处,但确实事出有因,本院认为香江物业公司要求吴健聪支付物业管理费滞纳金的诉讼请求依据不足,本院不予支持。至于吴健聪上诉要求香江物业公司赔偿其被盗物品损失、退回管理费等主张均属于反诉请求的范围,其在一审诉讼期间没有提出反诉请求,在二审期间提出该反诉请求不符合法定的诉讼程序,本院不予采纳。香江物业公司在原审法院作出判决后未提出上诉,其二审要求判决吴健聪支付水费的请求本院不予采纳。上诉人吴健聪上诉有理部分,本院予以采纳。原判认定事实基本清楚,但判决吴健聪支付物业管理费滞纳金不当,本院对该判项予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第(一)项、第(三)项、《物业管理条例》第四十二条的规定,判决如下:

  一、维持广州市番禺区人民法院(2012)穗番法民三初字第133号民事判决第二项;

  二、变更广州市番禺区人民法院(2012)穗番法民三初字第133号民事判决第一项为:吴健聪应于本判决送达之日起七日内支付2010年3月1日至2011年12月31日期间的物业管理服务费1119580元给广州锦绣香江物业管理有限公司。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一、二审案件受理费各175元,均由吴健聪负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  蔡粤海

审 判 员  李 静

代理审判员  余 盾

二O一二年十一月 八 日

书 记 员  闫 娜



20200109010233

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