吴文华与曹秋华房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/02/45上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第448号

  上诉人(原审被告)吴文华。

  委托代理人冯波,北京市君泰律师事务所上海分所律师。

  被上诉人(原审原告)曹秋华。

  委托代理人黄昏,上海阳光卓众律师事务所律师。

  上诉人吴文华因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2246号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人吴文华的委托代理人冯波、被上诉人曹秋华的委托代理人黄昏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,吴文华系上海市江宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)权利人。2013年9月1日,曹秋华(乙方)、吴文华(甲方)及居间方(丙方)上海倍思特房地产经纪事务所签订房地产买卖居间协议,约定曹秋华以人民币(以下币种均为人民币)2,120,000元的价格购买系争房屋,首期房价款640,000元(含已付定金),取得收件收据当日支付1,430,000元,双方签署房地产交接书当日,曹秋华支付尾款50,000元。曹秋华于签订本协议后二日内,支付定金100,000元,双方同意于吴文华签署本协议后七日内共同赴居间方处签订上海市房地产买卖合同,若曹秋华未能履行,已支付吴文华的定金不予返还,若吴文华未能履行,应当向曹秋华双倍返还定金,双方同意2013年12月1日前办理过户手续。该协议第七条内容为:“在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下,甲、丙双方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的买受人,且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的,视为增加、减少、变更后的买受人已经部分履行,乙方与增加、减少、变更的买受人关系由其自行协商解决”。实际履行中,曹秋华按协议约定支付吴文华定金100,000元,9月3日,曹秋华书面声明表示,放弃购买上述房屋。9月5日,曹秋华再次书面声明表示,希望吴文华在合同约定的时间内至上海市普陀区澳门路XXX号签署上海市房地产买卖合同,若因曹秋华原因未签订买卖合同的,曹秋华愿意按总房款的20%支付吴文华违约金。当日,居间方书面告知吴文华,曹秋华曾将买受方名字变更为李伟璐、唐夏薇,为了顺利履行合同,解除吴文华一房二卖的顾虑,曹秋华签订了一份声明给吴文华,现因吴文华不同意曹秋华变更买受人的名字,曹秋华愿意继续按照原居间协议继续履行合同,并希望吴文华于2013年9月6日至上海市普陀区澳门路XXX号签署上海市房地产买卖合同。9月6日上午,吴文华至居间方,当天下午,曹秋华至居间方时,吴文华已离开。

  2013年10月,曹秋华诉至原审法院,请求判令吴文华双倍返还定金200,000元。

  原审审理中,1、曹秋华提请证人叶某到庭作证,证人称其是上海倍思特房地产经纪事务所常德路分店经理,吴文华、曹秋华是其公司客户,因吴文华不在国内,证人均通过方式与吴文华联系,或找其在上海的代理人。2013年9月1日,双方与居间方签订居间协议后,曹秋华按约支付意向金,并由居间方支付给吴文华转为定金,9月3日,曹秋华表示放弃购买房屋,9月4日,居间方与案外人李伟璐、唐夏薇就系争房屋另行签订居间协议,作为一种营销手段,告知吴文华该两人是曹秋华的女儿女婿,居间方将该居间协议与曹秋华放弃购买的声明一并发给吴文华,但因李伟璐、唐夏薇购买系争房屋需申请银行贷款,故吴文华不同意变更买受人的名字,还是希望与曹秋华签订买卖合同,9月5日,曹秋华书面表示愿意继续购买房屋,居间方便向吴文华发出书面告知,吴文华表示于9月6日上午至居间方处。届时吴文华如约而至,证人与曹秋华联系,曹秋华称马上就到,因居间方准备当天下午办理核税手续,须曹秋华提供户口簿、结婚证,而之前却没有告知曹秋华,居间方要求曹秋华回家取件,当时吴文华表示要加100,000元房款,至上午11点曹秋华仍未到,吴文华称曹秋华已违约,之后离开居间方处。证人电话联系曹秋华,告知其吴文华已离开,下午约三、四点,曹秋华至居间方,证人将上午的情况告知曹秋华,并电话、短信联系吴文华,未果。之后听说曹秋华与吴文华代理人曾进行协商,但证人未参与,最终双方未能签订买卖合同。曹秋华对证人证言无异议,吴文华对证人陈述的购房过程不表示异议,但称9月6日至居间方并非按原居间协议履行的意思表示,也不清楚买受人是否仍是曹秋华,吴文华代理人只是准备就合同内容重新协商,而非签订买卖合同。

  2、曹秋华提供其名下在中国工商银行帐户的明细清单,证明截止至9月6日,曹秋华名下存款560,000元,加上已付的100,000元定金,足够支付居间协议约定的首期房款。

  3、曹秋华表示9月6日之后曾与吴文华代理人联系,希望继续签订买卖合同,吴文华表示如要继续交易,须到手价为2,150,000元,曹秋华不同意增加房款,最终交易未成功。原审庭审后,为妥善解决纠纷,化解矛盾,曹秋华表示在要求吴文华返还定金100,000元的前提下,将双倍返还的金额减少至50,000元。

  原审法院经审理后认为,曹秋华、吴文华通过签订居间协议的方式约定吴文华将系争房屋转让给曹秋华,该协议对房屋地址、房价款金额及支付方式、签订买卖合同的时间及如未能签订买卖合同的责任记载明确。实际履行过程中,吴文华收取曹秋华支付的定金100,000元,虽曹秋华于9月3日书面表示放弃购买系争房屋,但吴文华于次日向居间方表示不同意与他人签订买卖合同,仍希望与曹秋华签订,对此,应认定出卖人即吴文华不同意解除居间协议。同年9月5日,曹秋华声明继续购买,并要求吴文华按约定时间签订买卖合同,说明曹秋华同意继续履行居间协议。同时,居间方发给吴文华的书面告知也明确曹秋华愿意继续按照居间协议履行。法院认定居间协议并未解除,根据居间协议中“签署本协议后七日内共同赴居间方处签订上海市房地产买卖合同”之约定,居间方通知吴文华于9月6日签订买卖合同,虽9月6日因居间方员工的工作差错导致曹秋华、吴文华未能见面,但吴文华关于曹秋华于9月3日签署放弃购买声明的行为已构成违约,9月5日表示继续购买应重新协商买卖条款之内容的观点与事实不符,法院难予采信,结合曹秋华于9月6日至居间方处时已准备好居间协议约定的首期房款及之后曹秋华再次与吴文华沟通希望继续签订买卖合同之事实,法院认定双方未能按居间协议的约定签订买卖合同的责任在于吴文华,根据买卖双方在居间协议中关于“双方同意于吴文华签署本协议后七日内共同赴居间方处签订上海市房地产买卖合同,若曹秋华未能履行,已支付吴文华的定金不予返还,若吴文华未能履行,应当向曹秋华双倍返还定金”之约定,曹秋华要求吴文华按上述约定承担双倍返还定金的责任,并无不当。原审审理中,曹秋华表示为妥善解决纠纷,化解矛盾,在吴文华返还定金本金的前提下,将要求吴文华双倍返还定金的金额减少至50,000元,系其对自己权利的处分,可予准许。

  原审法院据此作出判决:一、吴文华应于判决生效之日起十日内返还曹秋华定金100,000元;二、吴文华应于判决生效之日起十日内支付曹秋华50,000元。

  原审判决后,上诉人吴文华不服,向本院提起上诉称:曹秋华2013年9月3日的声明一经送达吴文华就发生法律效力,且不得撤销。因此,吴文华有权没收定金。虽然9月5日曹秋华声明继续购买系争房屋,但该意思表示为新的要约邀请,吴文华9月6日至居间方洽谈是指愿意在不改变买受人的前提下就总房价款在内的各项条款重新协商,并非是同意按原居间协议内容履行。吴文华表示总房款增加10万元是新的要约,曹秋华对此不同意,双方因此未达成新的买卖协议。因此,原审法院事实认定不清,请求本院撤销原判,改判驳回曹秋华的原审诉请。

  被上诉人曹秋华答辩称:吴文华的上诉法律观点与本案事实不符,吴文华未按协议履行应承担定金罚则。请求本院驳回上诉,维持原判。

  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

  本院另查明以下事实:吴文华收到曹秋华放弃购买的声明后,于2013年9月4日通过方式向居间人叶某发出:“我还是坚持和曹秋华签合同,收据我也会给曹秋华开,我不同意更改其他人的名字签合同。什么理由都不能说明什么。”叶某收到后转发至曹秋华。吴文华、曹秋华对上述内容真实性均无异议。吴文华认为,和曹秋华签合同是指拟定新的买卖合同,而非按照之前居间协议约定条款履行。

  本院认为,吴文华上诉认为其收到曹秋华放弃购买的声明后,曹秋华即已违约,吴文华有权不予返还定金。然而,经本院查明,吴文华在2013年9月3日收到放弃购买声明后,第二日即向居间方表明坚持要与曹秋华签合同的观点。对此,曹秋华亦于2013年9月5日表示同意继续履行。因此,原审法院关于双方之间的居间协议并未解除的认定符合客观事实,本院予以认同。吴文华辩称,其同意与曹秋华签合同是指拟定新的买卖合同,而非按照之前居间协议约定条款履行。结合本案案情分析,本院认为,虽然吴文华在2013年9月6日确实提出总房价款需增加10万元,但其于2013年9月4日向居间方作出的意思表示应是继续履行之前居间协议,而非重新拟定新的条款。因此,吴文华、曹秋华仍应按该协议履行各自义务。由于系争房屋的买卖协议未能签订之原因归责于吴文华,按照法律及合同约定,曹秋华有权要求吴文华双倍返还定金。吴文华之上诉请求,无事实及法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币4,300元,由上诉人吴文华负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  张晓频

代理审判员  俞 璐

代理审判员  徐 江

二〇一四年四月二十一日

书 记 员  薛凤来


附:相关法律条文

附:相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

……


20200109010245

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