吴文娟与张寒冰房屋买卖合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/02/45四川省成都市中级人民法院

民事判决书

 (2013)成民终字第5754号

  上诉人(原审被告)吴文娟。

  委托代理人董川明,四川易通律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)张寒冰。

  委托代理人廖衍玲,四川君合律师事务所律师。

  上诉人吴文娟与被上诉人张寒冰因房屋买卖合同纠纷一案,张寒冰于2010年6月17日向原审人民法院起诉。原审人民法院于2010年12月10日作出(2010)武侯民初字第2533号民事判决后,张寒冰不服原审判决向本院提起上诉,本院于2011年2月28日作出(2011)成民终字第841号民事裁定。原审人民法院重审后于2011年11月14日作出(2011)武侯民初字第1590号民事判决,张寒冰不服原审判决向本院提起上诉,本院于2012年5月3日作出(2012)成民终字第873号民事裁定。原审人民法院重审后于2013年7月30日作出(2012)武侯民初字第3291号民事判决,吴文娟不服原审判决向本院提起上诉。本院于2013年10月31日立案受理后,依法组成合议庭于2013年11月15日公开开庭审理了此案。上诉人吴文娟委托代理人董川明,被上诉人张寒冰委托代理人廖衍玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审查明:一、2010年4月6日,双方当事人与四川圣厦不动产顾问有限公司(以下简称圣厦顾问公司)签订《房产买卖合同》1份,与本案有关的约定:吴文娟将位于成都市武侯区航空路6号4-1幢1202号房屋(购房合同备案号:1467057,权号:1217601)出售给张寒冰,房屋成交价为250万元,张寒冰在签订合同的同时支付吴文娟购房定金1万元。合同第三条32款约定:首付款99万元,张寒冰在2010年4月28日前,产权过户递件成功同时(其中留2万元整,由圣厦顾问公司代为保管,用于双方办理物业交割后,由圣厦顾问公司代为交付给吴文娟)支付吴文娟。合同第四条44款约定:双方自行办理该房屋的权证过户手续,双方应当在2010年4月28日前,甲乙双方尽量在2010年4月20日前至交易中心过户,前往房产交易中心过户手续。合同第八条第83款约定,双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的,均应向守约方支付总房价款20%的违约金。

  双方当事人签订合同后,张寒冰于当日向吴文娟银行帐户转款汇入定金1万元,吴文娟向张寒冰出具了收条,其内容载明:今收到张寒冰购买成都市武侯区航空路丰德国际D座D1-12-2号房屋购房定金1万元。之后,双方就合同的履行发生争议,吴文娟未前往房产交易中心办理产权过户递件,张寒冰也未向吴文娟支付首付款99万元。

  二、2010年6月13日,吴文娟向圣厦顾问公司公证送达了通知书,并要求其转交张寒冰。该通知与本案有关的内容为:按合同第三条第2项的约定,张寒冰应当于2010年4月28日前支付购房款99万元,但张寒冰至今无意履行付款义务。鉴于合同目的已经不能实现,根据合同第八条第1项的约定通知圣厦顾问公司,解除吴文娟与张寒冰于2010年4月6日签订的《房产买卖合同》。

  吴文娟于2010年7月23日向张寒冰公证邮寄送达了通知书。该通知与本案有关的内容:按合同第三条第2项的约定,张寒冰应当于2010年4月28日前支付购房款99万元,但张寒冰至今没有履行付款义务。鉴于张寒冰的违约行为导致合同目的不能实现,根据合同第八条第1项的约定通知张寒冰,解除2010年4月6日《房产买卖合同》。本通知通过圣厦顾问公司转交。如异议,张寒冰可以诉请人民法院处理。

  三、吴文娟因另案诉讼提供涉案房屋作为担保财产,原审法院于2009年11月16日作出(2009)武侯民保字第180-1号民事裁定对涉案房屋予以查封。2010年5月14日,原审法院根据吴文娟的申请作出(2009)武侯民保字第180-2号民事裁定,并于2010年5月19日对解除对涉案房屋查封。

  2010年12月21日,吴文娟将涉案房屋另行出售给案外人黄高洁,并办理相应的产权登记过户手续,房屋所有权人登记为黄高洁。

  四、张寒冰于2010年6月17日向原审人民法院起诉,请求判令吴文娟履行办理涉案房屋过户登记手续并支付违约金498万元;原审人民法院审理后,认为张寒冰未支付首付款这一办理过户手续的前提条件,吴文娟未向张寒冰办理产权过户手续不构成违约,于2010年12月10日作出(2010)武侯民初字第2533号民事判决驳回张寒冰的诉讼请求。原审宣判送达后,张寒冰不服向本院提起上诉,本院于2011年2月28日以审理过程中出现新证据,作出(2011)成民终字第841号民事裁定。原审人民法院重新审理中,经释明,张寒冰变更诉讼请求,请求判令吴文娟支付违约金498万元,经审理,原审法院认为依照《中华人民共和国合同法》第六十一条及交易惯例吴文娟未构成违约,于2011年11月14日作出(2011)武侯民初字第1590号民事判决驳回张寒冰的诉讼请求。原审宣判送达后,张寒冰不服向本院提起上诉,本院审理后认为原审违反法定程序,于2012年5月3日作出(2012)成民终字第873号民事裁定。

  原判认定上述事实,有《房产买卖合同》、《收条》、《公证书》、《民事判决书》、《民事裁定书》及当事人陈述等附卷佐证。

  原审认为,双方当事人签订的房产买卖合同是双方当事人的真实意思表示,其合同内容并未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力,双方当事人应当按照合同约定履行其相应的合同义务。2010年6月13日吴文娟向张寒冰送达了解除合同通知,涉案争议的房屋吴文娟已经于2010年12月21日过户给了案外人,上述事实涉及本案房屋买卖合同是否具备继续履行条件以及是否解除的问题,而合同解除与否的问题将直接关系到张寒冰诉讼请求依据的确定,因此本案中首先应当明确房屋买卖合同是否应当和已经解除。

  张寒冰诉讼主张其按照合同约定应当在产权过户递件成功的同时支付吴文娟购房首付款,吴文娟抗辩主张张寒冰应当在2010年4月28日前支付吴文娟购房首付款,因此合同的履行顺序是双方当事人争议的焦点问题。根据合同第三条32款约定的首付款支付方式为可选项,选项1在2010年4月28日前,选项2在产权过户递件成功同时,双方当事人分别选择对自己有利的选项来主张自己的观点,从而出现不同的合同内容理解争议。对此,原审认为,合同第三条32款其合同文本系圣厦顾问公司提供的格式合同,选项1和选项2系空白的格式条款,但双方在签订合同之时,在选项1以手写方式填写了“在2010年4月28日前”,在选项2同样以手写方式填写了“产权过户递件成功同时”,因此在条款的理解问题上应当从条款的整体内容来理解,不能将条款的内容割裂分开来理解。根据上述,合同条款约定的“2010年4月28日前”和“产权过户递件成功同时”均为张寒冰支付吴文娟首付款的前提条件,完整的理解应当是张寒冰“在2010年4月28日前,产权过户递件成功同时”支付吴文娟首付款。故双方关于首付款99万元的支付期限在合同中的约定是明确的,即张寒冰“在2010年4月28日前产权过户递件成功同时”支付吴文娟首付款,吴文娟抗辩主张张寒冰应当在2010年4月28日前支付吴文娟购房首付款,是其抛开“产权过户递件成功同时”条件下片面的歧义理解。

  另一方面而言,市场交易常常伴随着一定的风险,因此法律法规要求参与市场交易的行为人应当遵循诚实信用原则,应当按照合同约定履行自己的合同义务,以此避免产生交易风险。不遵循诚实信用原则、不按照合同约定履行义务的行为应当受到法律的惩罚,合同当事人在合同中关于违约责任的约定即是对交易风险的预防,对不遵循诚实信用原则、不按照合同约定履行义务的惩罚。在产权过户递件成功同时支付首付款,对吴文娟而言存在的交易风险即是张寒冰在之后违约不履行支付首付款的义务,在产权过户递件成功之前支付首付款,对张寒冰而言存在的交易风险即是吴文娟违约不履行产权过户递件的义务,因此交易风险对双方而言是相对的,约定的交易方式可能对一方当事人产生交易风险,但是可能存在的交易风险不等于对该当事人就是显失公平的。就本案而言,在产权过户递件成功同时支付首付款,还是在产权过户递件成功之前支付首付款,应当遵从当事人的合同约定,即张寒冰按合同约定“在2010年4月28日前产权过户递件成功同时”支付吴文娟首付款。

  基于上述,“在2010年4月28日前产权过户递件成功”是吴文娟应当先履行的合同义务,在吴文娟未能先履行其合同义务的情况下,张寒冰有权拒绝吴文娟要求支付首付款的履行要求。在此情况下,吴文娟在2010年6月13日向张寒冰发出了解除合同通知,其理由是认为张寒冰未在2010年4月28日前履行首付款支付义务,张寒冰无意履行付款义务,不能实现合同目的而提出解除合同。但是,根据本院查明的事实,张寒冰截止2010年4月28日张寒冰银行账户存款余额达69万余元,客观上具备相应的履行合同能力,吴文娟并无相应的证据证明张寒冰出现了丧失或者可能丧失履行债务能力的情形,因此吴文娟单方面解除合同终止履行是不妥当的,其解除合同依据的事实理由与合同关于首付款支付条件的约定并不相符,对此吴文娟应当承担违约责任。

  在吴文娟2010年6月13日通知张寒冰解除合同的情况下,张寒冰即在2010年6月17日向原审法院提起诉讼,诉讼请求吴文娟履行合同,将涉案房屋过户至张寒冰名下。张寒冰针对吴文娟发出解除合同通知立即提起了本案诉讼,即是对吴文娟单方面解除合同提出了异议,合同是否应当解除,合同是否应当继续履行,均有待人民法院对吴文娟解除合同的效力作出相应的认定。但是,在人民法院对本案裁判尚未发生法律效力之前,在合同尚具备继续履行条件的情况下,吴文娟在2010年12月21日将涉案房屋另行出售过户给了案外人,客观上造成了合同不能继续履行的事实,吴文娟的行为已经构成了根本性违约,至此涉案房屋买卖合同事实上已经解除,吴文娟应当承担违约责任。

  根据合同第八条第83款约定,双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的,均应向守约方支付总房价款20%的违约金。由于涉案房屋另行出售过户给了案外人,本案房屋买卖合同已经不能继续履行,吴文娟的违约行为致使合同在客观上应当终止履行,按照合同约定吴文娟应当承担总房价款20%的违约金。审理中,吴文娟主张约定违约金标准过高,对此本院认为,合同约定的房屋成交价为250万元,按照约定20%计算的违约金达50万元,过分高于吴文娟违约行为给张寒冰造成的损失,根据本案实际情况,酌情降低违约金的计算标准,按照15%计算较为适宜,即吴文娟支付张寒冰违约金375万元。张寒冰主张吴文娟承担违约责任的理由成立,其诉请支付违约金498万元,原审在375万元的范围内予以支持,其余部分原审不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定,判决:一、吴文娟于判决生效之日起十日内支付张寒冰违约金375万元;二、驳回张寒冰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30780元,由张寒冰负担3078元,吴文娟负担27 702元。

  原审宣判送达后,吴文娟不服提起上诉,其事实与理由:一是原审法院应当先行审理确认之诉。原审法院回避了吴文娟于2010年6月13日送达的解除合同通知,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定,张寒冰未提出确认之诉,而是要求继续履行合同不符合相关法律规定,张寒冰未提起确认之诉,应当由其承担败诉风险。而原审法院回避了《解除合同通知书效力》。二是原审法院对争议条款理解错误,认定事实有误。张寒冰未提起确认之诉,而提起给付之诉,是达到引用合同约定不明的目的。张寒冰在未支付首付款条件下,要求吴文娟办理产权过户手续是不公平的。三是原审法院适用法律错误。双方合同约定的“产权过户递件成功同时”解读“成功”理解为“代办”,因为后面有圣厦顾问公司代为办理变更登记手续。故原审法院理解有误。合同履行先后顺序是先由张寒冰支付首付款99万元,再由吴文娟向房屋管理部门递交办理产权过户登记手续。原审法院调整违约金也不合理,张寒冰在2010年4月28日帐户余额为69483374元根本没有达到履行支付99万元的能力,但原审法院认为张寒冰做好履行合同准备是错误的。吴文娟于2010年6月17日通知解除合同,同年12月21日将涉案房屋出售给第三人是行驶物权行为,并无不妥。综上,请求二审法院依法撤销原判,驳回张寒冰的诉讼请求。

  被上诉人张寒冰答辩称,一是关于确认之诉问题。当初张寒冰收到解除合同通知后,向原审法院起诉要求继续履行合同,也就是表示对吴文娟解除合同通知有异议。第一次发回重审后,法院释明吴文娟在诉讼中将案涉房屋出售,导致事实上不能履行。其实张寒冰并没有放弃要求继续履行合同。二是上诉人吴文娟对原审判决解读有误,原审法院对认定合同是客观公正的。三是被上诉人张寒冰认为合同不应当解除。双方明确了付款的时间和条件,张寒冰不存在任何违约,在履约期间张寒冰已经准备了69万元余元的购房款,可以说明张寒冰有履约的诚意。在双方约定的递件时间案涉房屋处于查封状态,直到同年5月14日才解除查封,在解除查封后吴文娟又变更合同约定,要求张寒冰先付款再过户,并且在法院审理期间将案涉房屋出售第三人。综上,请求二审法院维持原判。

  二审查明事实与一审一致。

  本院认为,吴文娟与张寒冰于2010年4月6日签订房屋买卖合同系合法有效合同,双方当事人应当恪守各自义务。本案争议焦点为如何认定合同履行顺序问题。针对本案争议焦点,综合评判如下:

  从案涉合同争议条款内容看,双方当事人对案涉合同第三条付款方式及付款期限中的32项产生争议,案涉合同该项约定“首付款¥99000000元(大写玖拾玖万零仟零佰零拾零元整),乙方□在2010年4月28日前/□产权过户递件成功同时,备注(其中留人民币2000000大写贰万元整,由丙方代为办理,用于甲乙双方办理物业交割后由丙方代为交付给甲方)支付甲方”。对于该项合同约定的履行顺序问题双方当事人各执一词,均认为对方先履行合同义务,双方当事人亦未提交证据证明各自主张。本院认为,案涉合同是中介公司提供的格式合同,双方当事人争议的条款是两种可选择的方式,双方当事人在可选项处均未勾选,而是手写体批注了支付首付款时间及产权递件问题,未明确约定“支付首付款990000元”与“产权递件成功”先后顺序,故案涉合同32项约定内容不明确,按有关法律规定,合同履行中没有约定或约定不明确的,双方当事人可以协议补充,诉讼中双方当事人未能达成一致意见,按合同有关条款或交易习惯确定。从房屋买卖合同的交易习惯看,购房人向出卖人支付一定数额的首付款,待房屋产权过户后支付剩余房款,此交易方式对双方均有保障。结合本案来看,张寒冰仅交付10000元定金就要求吴文娟将价值2500000元的房屋办理房屋权属登记手续,显失公平。故张寒冰认为吴文娟应当先履行产权过户递件合同义务的主张不成立。

  从双方当事人履行合同义务情况看,诉讼中张寒冰未能提交证据证明其在2010年4月28日之前履行了支付首付款义务,亦未提交证据证明其在2010年4月20日之前到相关银行签订贷款合同,吴文娟未收到张寒冰支付的首付款或银行贷款证明情况下,于2010年6月13日、2010年7月23日向张寒冰公证送达《通知书》。本院认为,在履行期限届满之前张寒冰用自己的行为表明不履行合同义务,吴文娟于2010年6月13日向张寒冰公证邮寄送达的《通知书》是催告性质的民事行为,吴文娟于2010年7月23日公证邮寄送达的《通知书》是行驶的法定解除权,该解除合同通知自通知到达张寒冰处案涉合同已经解除。故张寒冰认为案涉房屋已于2010年12月21日出售给案外人黄高洁并登记在黄高洁名下,导致案涉房屋事实上不能履行的理由不成立,本院不予支持。吴文娟依据法律规定解除合同,并不存在违约问题。守约方没有退还定金的义务,且张寒冰自身原因导致合同解除,故张寒冰请求吴文娟支付违约金没有法律和事实依据,本院不予支持。

  据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

  一、撤销成都市武侯区人民法院(2012)武侯民初字第3291号民事判决书;

  二、驳回张寒冰的诉讼请求。

  本案一审案件受理费30780元由被上诉人张寒冰负担;本案二审案件受理费30780元,由被上诉人张寒冰负担。

  本判决为终审判决。

审 判 长  唐云国

代理审判员  龚 耘

代理审判员  夏志宝

二O一三年十二月九日

书 记 员  夏 伟


20200109010245

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