吴文峰与上海物之源酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/02/45上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2014)沪一中民二(民)终字第967号

  上诉人(原审被告)吴文峰。

  委托代理人王军,上海市海华永泰律师事务所律师。

  委托代理人严玉娟,上海市海华永泰律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)上海物之源酒店管理有限公司。

  委托代理人王基元,上海市中天律师事务所律师。

  上诉人吴文峰因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第39327号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年4月8日受理后,依法组成合议庭,于2014年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人吴文峰及其委托代理人王军、严玉娟,被上诉人上海物之源酒店管理有限公司(以下简称物之源公司)的委托代理人王基元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审查明,系争房屋的建造单位为上海浦东新区金桥农机服务站,并于1992年12月22日取得上海市建筑工程执照。2009年9月28日,上海浦东新区金桥农机服务站(甲方)与物之源公司(乙方)签订房屋租赁协议一份,约定甲方将坐落在本市金桥路2346弄商务楼西块出租给乙方开设经济型酒店,面积4,500平方米。租赁期限为15年,自2009年10月1日起至2024年9月30日止。2010年9月28日,上海浦东新区金桥农机服务站(甲方)与物之源公司(乙方)签订备忘录一份,约定甲方同意对与乙方在2009年9月28日签署的《房屋租赁协议》第四条内容进行调整,允许乙方对承租的坐落在本市金桥路2346弄商务楼西块房屋进行转租或改变房屋用途,但必须按有关规定做好治安、消防、卫生工作,并遵守国家法律和有关政策规定。

  2010年10月15日,物之源公司(甲方)与吴文峰经营的上海市浦东新区张江镇鱼香阁酒店(乙方)签订租赁合同一份,约定乙方向甲方租赁位于金桥路2346弄综合楼西块底层部分约500平方米用于经营餐饮,娱乐,超市等甲方许可项目。租赁期限六年,自2011年1月1日起至2016年12月31日止(合同签约日至2010年12月31日为免租期)。年租金为人民币(下同)38万元,押金为5万元,按先付后租原则,每季度一付。本合同签约之日乙方即行支付甲方145万元(其中5万元为押金,95万元为首季度租金),以后乙方于每季度前20天内支付甲方下一季度租金,依此类推。合同第415条约定:乙方逾期30天不支付租金,甲方即可单方面终止合同,乙方必须无条件搬出,必要时乙方需承担相应违约责任。

  2013年1月12日,吴文峰出具了一份承诺书,内容为:本人吴文峰(身份证号码:)为上海市浦东新区张江镇鱼香阁酒店法定个人经营者,本人就向上海物之源酒店管理有限公司租赁位于金桥路2346弄综合楼西块底层区域的房租相关事项对上海物之源酒店管理有限公司作出如下郑重承诺:1、本人保证于2013年1月20日前向上海物之源酒店管理有限公司付清2013年第一季度房屋租金玖万伍仟元整;2、本人保证于2013年1月31日前向上海物之源酒店管理有限公司支付2012年所欠部分房屋租金伍万元整;3、本人保证于2013年3月10日前向上海物之源酒店管理有限公司付清2012年所欠房屋租金余额叁万玖仟叁佰零柒元整;4、本人保证于2013年3月10日前向上海物之源酒店管理有限公司付清2013年第二季度房屋租金玖万伍仟元整;5、本人将严格履行房屋租赁合同,如有违反租赁合同内任何条款或以上承诺的情况,上海物之源酒店管理有限公司可立即对本人代表上海市浦东新区张江镇鱼香阁酒店向上海物之源酒店管理有限公司租赁的所有区域断电断水并单方面终止合同,本人自愿承担一切责任和所有损失,上海物之源酒店管理有限公司不负任何责任。注:如本人出具由郑东波签署的上海城建物资公司或上海物之源酒店管理有限公司的房租欠款减免文件,将在承诺书第2、3条中相应减免。

  2013年11月,物之源公司起诉至原审法院,要求判令:1、解除双方于2010年10月15日签订的租赁合同;2、判令吴文峰支付截止至2013年12月31日拖欠的房租19万元;3、判令吴文峰迁出位于浦东新区金桥路2346弄综合楼西块底层的承租房。

  原审审理中,双方一致确认,吴文峰向物之源公司支付了押金5万元。关于押金的处理,物之源公司表示该押金应在房屋交接时查看房屋有无损坏再进行结算,不要求在本案中处理。吴文峰则表示该押金应在租赁期满,在结清水电煤费用后由物之源公司据实返还。经原审法院释明合同解除的后果,吴文峰要求物之源公司赔偿装修损失80多万元。

  原审认为,物之源公司与吴文峰之间的租赁合同系双方真实意思表示,于法不悖,应为合法有效,对合同双方当事人具有法律约束力,双方均应严格按照合同约定履行义务。物之源公司已履行交房的义务,吴文峰理应按约交付房屋租金,现吴文峰无故欠付房屋租金,显然构成违约,物之源公司要求解除双方签订的租赁合同,符合合同约定,原审予以支持。鉴于物之源公司在起诉之前并未向吴文峰发出过解除合同的通知,故原审确认吴文峰于2013年12月5日收到诉状副本的时间为合同的解除日。合同解除后,吴文峰已无合同及法律依据继续使用房屋,理应迁出,将系争房屋返还给物之源公司,并支付拖欠的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。关于房屋使用费的支付标准,原审参照租赁合同中所约定的租金标准予以确定。关于押金,鉴于物之源公司表示该押金应在双方进行系争房屋交接时查看房屋有无损坏再进行结算,不要求在本案中处理。吴文峰则表示该押金应在租赁期满,在结清水电煤费用后由物之源公司据实返还,故原审法院对押金不予处理。吴文峰要求物之源公司赔偿合同解除情况下的装修损失,因合同的解除是由于吴文峰违约所致,对该要求原审不予支持。据此,原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定,于二○一四年二月八日作出判决:一、解除上海物之源酒店管理有限公司与吴文峰的租赁合同;二、吴文峰应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区金桥路2346弄综合楼西块底层的房屋,将房屋返还给上海物之源酒店管理有限公司;三、吴文峰应于判决生效之日起十五日内向上海物之源酒店管理有限公司支付截至2013年12月31日的房屋租金及使用费190,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,100元,减半收取2,050元,财产保全费1,470元,合计3,520元,由吴文峰承担。

  原审判决后,吴文峰不服,上诉于本院。其诉称:被上诉人虚假陈述系争房屋的事实情况,导致上诉人至今未能办理餐饮业行业许可证,无法正常经营。被上诉人违约在先,无权解除合同,而上诉人有权行使先履行抗辩权拒付租金,并主张赔偿损失。同时,原审认定上诉人拖欠的租金金额有误,上诉人于2014年1月24日向被上诉人支付了10万元租金,且因上诉人合同目的无法实现,不应仍按合同约定的标准计算。据此,请求二审法院撤销原审判决,改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。

  被上诉人物之源公司辩称:原审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

  二审审理中,上诉人吴文峰出示以下证据材料:1、中国工商银行汇款凭证(复印件)一份,欲证明上诉人于2014年1月24日向被上诉人汇款10万元,欠租应予扣抵;2、上海市食品药品监督管理局浦东新区分局责令改正通知书、上海市工商行政管理局浦东新区分局行政处罚告知书各一份,欲证明因被上诉人无法提供相应文件,致上诉人受到行政管理部门的处罚;3、上海市浦东新区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查受理凭证及消防监督检查记录各一份,欲证明上诉人积极申办相关开业手续;4、企业名称预先核准通知书一份,欲证明因被上诉人违约未提供相应材料,致使上诉人企业最终无法取得营业执照。

  被上诉人认为上述材料均不属于二审新的证据,材料1的真实性无法确认,原审中上诉人对欠付金额没有异议,且上诉人至今占用房屋,该10万元不足以支付欠款;其余材料则与本案被上诉人无关,故均不予认可。

  本院经审查,上诉人提交的材料1缺乏原件,对其真实性不确认,材料2、3、4均形成于原审诉讼之前,不属于二审新的证据,本院对其证据效力不予确认。

  经审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

  本院认为,根据本案查明的事实,上诉人吴文峰未能按约交付房屋租金,已构成违约。2013年1月12日,上诉人曾出具承诺书,表示将严格履行双方的房屋租赁合同,但此后仍然拖欠房租19万元。据此,被上诉人物之源公司主张解除双方的租赁合同有其事实和法律依据。现上诉人辩称被上诉人未能提供材料办理餐饮业行业许可证及营业执照等,系违约在先,其有权拒付租金。对此本院认为,就房屋租赁合同而言,出租人的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋及其附属设施。如非合同中作出具体、明确的特别约定,涉及承租人经营活动的相关事项如办理经营证照等并非出租人的当然义务。承租人作为实际经营人,其首先应对自身经营活动所需要的房屋进行充分了解,而出租人作为房屋提供者,一般没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。本案中,双方在合同中关于办理餐饮业行业许可证及营业执照等本身未作约定,上诉人亦无证据证明系被上诉人的虚假陈述导致其无法正常经营。此外,在上诉人出具承诺书之时,距离合同签订已有两年多时间,但上诉人仅保证按期付款,对其上述办证及拒付租金问题未有任何提及。故对上诉人的该项抗辩意见,本院不予采信。综上所述,上诉人吴文峰的上诉理由不能成立,对其上诉请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  上诉案件受理费人民币4,100元,由上诉人吴文峰负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长庞闻淙

代理审判员许 京

代理审判员蒋辉霞

二○一四年五月十九日

书 记 员周璐珺


20200109010245

请发表您的评论

    hidy2006

    相关文章

    关注我们

    扫二维码添加律师微信

    律师微信:hidy2006点击复制并跳转微 信