吴某某等与胡某某确认合同效力纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/02/51重庆市第三中级人民法院


民事判决书


(2013)渝三中法民终字第00074号


  上诉人吴某某。

  上诉人黄某某。

  被上诉人胡某某。

  上诉人吴某某、黄某某与被上诉人胡某某确认合同效力纠纷一案,上诉人吴某某、黄某某不服重庆市南川区人民法院于2012年9月4日作出的(2012)南川法民初字第02519号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

  一审法院经审理查明:2004年3月10日,胡某某署名胡某芬与黄某某、吴某某签订《房屋买卖协议》,约定:“一、甲方黄某某、吴某某夫妇原居住房(石混)壹栋建筑面积为17403平方米,折价为人民币10500元,大写壹万零伍佰元正,出售给乙方胡某芬;甲方将原所有家具,包括农具等全部折价为10500元,大写壹万零伍佰元正,全部折价给乙方使用,两项合计总额为21000元,大写贰万壹仟元正;二、甲方将房屋、家产出售给乙方后,今后的光缆费、电话费和其他应承担的一切费用,均由乙方承担,与甲方无任何关系;三、甲方将原承包的田土叁份转让给乙方承包耕种,应承担村社的义务工和农业税上交款;四、乙方将所购房款及家具款交给甲方后,由甲方将原房屋所有权证及土地承包经营权证一并交与乙方保管及使用,田土界畔以甲方与五社社长指定为准”。2004年3月10日,胡某某向吴某某、黄某某支付了房款以及家具、农具等全部折价款21000元;吴某某、黄某某也按协议约定向胡某某交付了房屋买卖的房屋所有权证及其土地使用权证。吴某某、黄某某确认签订、履行《房屋买卖协议》的相对人是本案的胡某某。

  一审法院另查明:胡某某于2009年12月17日将户籍从新疆和静甚巴润哈尔莫敦镇莫尕腾布伦村3组迁到重庆市南川区某某镇水丰村5组。本案讼争之房坐落在重庆市南川区某某镇花甫村5社,由于村社更名,原重庆市南川区某某镇花甫村1社至6社于2010年前更名为水丰1社至6社,当时的花甫村5社就是更名后的水丰村5社。2010年村社整合,由当时的水丰4社和5社合并为现在的水丰2社。胡某某在一审中认可已于2004年3月10日收到房产证、土地使用证等相关的证件,现放弃要求吴某某、黄某某交付房屋相关证件的诉讼请求。对《房屋买卖协议》中关于承包地条款的效力,胡某某要求另案处理,现请求法院依法确认《房屋买卖协议》第一条、第二条为有效条款。

  胡某某一审诉称:我又名胡某芬,2004年3月10日,经人介绍与吴某某、黄某某签订了《房屋买卖协议》,后双方均按合同约定履行了义务。2010年3月,重庆市南川区房屋产权管理所来农村普查办理产权证,我叫吴某某、黄某某拿身份证复印件协助办理产权证未果。现诉至法院,要求人民法院依法确认《房屋买卖协议》效力,并要求吴某某、黄某某交付房屋相关证件。

  吴某某、黄某某答辩称:我们与胡某芬于2004年3月10日签订《房屋买卖协议》属实,但因胡某某非本村村民,故该《房屋买卖协议》无效;胡某某并非《房屋买卖协议》中协议人“胡某芬”,请求人民法院驳回胡某某的诉讼请求。

  一审法院认为,胡某某署名胡某芬与吴某某、黄某某于2004年3月10日签订的《房屋买卖协议》,双方均已履行了合同约定的义务,但并未办理涉案房屋的产权过户。在一审中,吴某某、黄某某自认与之签订合同的人是本案的胡某某,故胡某某是《房屋买卖协议》中的买房人。根据协议约定,双方买卖的房屋位于重庆市南川区某某镇花甫村5社,也就是现在的水丰村2社,属于农村房屋,根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定,宅基地使用权的取得,行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村房屋买卖,只能在同一集体经济组织成员内部进行。虽然胡某某与吴某某、黄某某在2004年3月10日签订《房屋买卖协议》时不是同一个集体经济组织的成员,但胡某某于2009年12月17日将户口迁入重庆市南川区某某镇水丰村5组即涉诉房屋所在地原花甫村5组后,胡某某与吴某某成为同一个集体经济组织成员。胡某某自户籍迁入时起即具备了购买该《房屋买卖协议》所涉房屋的合法条件,故对胡某某要求确认买卖房屋协议条款系有效条款的诉讼请求,予以支持。关于《房屋买卖协议》中“房屋买卖后的附属物,光缆费,电话费和其他应承担的一切费用均由原告胡某某承担,与被告吴某某、黄某某无任何关系”的条款,因为该条款属于房屋买卖的附属物的归属条款,且属于双方真实自愿的意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,双方已经按照合同约定履行了相关的义务,故对于胡某某要求的确认《房屋买卖协议》中第二条有效的诉讼请求,予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国物权法》第十五条之规定,判决:一、胡某某与吴某某、黄某某于2004年3月10日签订的《房屋买卖协议》第一条:“甲方黄某某、吴某某夫妇原居住房(石混)壹栋建筑面积为17403平方米,折价为人民币10500元,大写壹万零伍佰元正,出售给乙方胡某芬(原告胡某某);甲方(被告吴某某、黄某某)将原所有家具,包括农用等全部折价为10500元,大写壹万零伍佰元正,全部折价给乙方使用,两项合计总额为21000元,大写贰万壹仟元正”属有效条款。二、胡某某与吴某某、黄某某于2004年3月10日签订的《房屋买卖协议》第二条:“甲方(吴某某、黄某某)将房屋、家产出售给乙方(胡某某)后,今后的光缆费、电话费和其他应承担的一切费用,均由乙方(胡某某)承担,与甲方(吴某某、黄某某)无任何关系”属有效条款。本案案件一审受理费80元,减半收取40元,由吴某某、黄某某负担。

  上诉人吴某某、黄某某不服一审判决,向本院提起上诉称:胡某某并不叫胡某芬,经查实,2004年10月29日从新疆迁入水丰村5组的胡某某并不是胡某芬,原花甫村5社有一个叫胡某某的人,一审法院在对一审原告的主体资格都没有查清的情况下做出的判决,认定事实不清。既然当时双方签订合同时,不是同一集体经济组织的成员,为什么后来又具备了“合法条件”,一审判决理由前后矛盾。既然双方签合同时不具备合法条件,就不能适用物权法第十五条的规定,应当判决本案的合同无效。因此,请求二审法院依法撤销一审判决,改判驳回胡某某的诉讼请求。

  被上诉人胡某某答辩称:我在娘家时叫胡某芬,在办户口时登记为胡某某,这个合同是我本人所签,房屋也是我在管理使用,现在我户口也落户在此。一审认定事实清楚,适用法律准确,请求二审法院驳回吴某某、黄某某的上诉请求,维持原判。

  在二审中,双方当事人未提供新证据,本院对一审法院查明的事实予以确认。

  本院认为,胡某某是缔约当事人,双方并无异议,其署名为胡某芬并不影响合同的成立。胡某某虽在购买房屋时与房屋所有人吴某某、黄某某不是同一集体经济组织成员,但购买房屋后经批准回乡落户,属于基于其生活、生产购买的当地农村房屋。买卖双方自愿立契约,然后实际履行房屋买卖合同,故应认定房屋买卖关系有效。登记是物权变动的要件,而非房屋买卖合同的生效要件,没有办理房地产过户登记不影响已成立的房屋买卖的效力。附属物及过户费用的负担是双方协商的结果,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。胡某某请求确认上述两款条款有效的主张成立,应予以支持。吴某某、黄某某的上诉理由不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币80元,由上诉人吴某某、黄某某负担。

  本判决为终审判决。

审 判 长    某某某    

审 判 员    某某某    

代理审判员    某某某    

二○一三年三月二十六日  

书 记 员    某某某


20200109010251

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