上海沧龙货物运输有限公司与上海蓝玥尔木业有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/22上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第2152号

  上诉人(原审被告、反诉原告)上海沧龙货物运输有限公司。

  法定代表人李某某。

  委托代理人于朝勃,上海问学律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)上海蓝玥尔木业有限公司。

  法定代表人缪某某。

  委托代理人戴璐蓉,上海久光律师事务所律师。

  委托代理人毛欢欢,上海久光律师事务所律师。

  上诉人上海沧龙货物运输有限公司(以下简称沧龙公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市嘉定区人民法院(2012)嘉民三(民)初字第633号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2005年,案外人上海伟盟建筑材料有限公司(以下简称伟盟公司)与上海蓝玥尔木业有限公司(以下简称蓝玥尔木业公司)签订一份合作协议,约定伟盟公司以其马陆镇亚钢路厂区内的五亩土地作为合作条件,提供给蓝玥尔木业公司作为木藤加工之用。此后,蓝玥尔木业公司在上述土地上建造了两幢厂房(一幢约804平方米、一幢约500平方米)、一幢小楼(约100平方米)。2005年8月左右,蓝玥尔木业公司将其中804平方米的厂房(以下简称系争厂房)委托案外人上海木藤工贸有限公司(以下简称木藤公司)出租给沧龙公司使用,年租金人民币(以下币种均为人民币)120,000元。此后2009年11月15日,案外人木藤公司(合同甲方)又与沧龙公司(合同乙方)签订一份《房屋租赁合同》,约定甲方将马陆镇亚钢路(伟盟公司厂内)占地面积五亩的厂房提供给乙方建办物流公司,租赁期限自2009年12月20日起至2015年11月19日止,年租金250,000元,半年一付,先付后用,逾期一星期不付的按照违约论处,甲方有权收回房屋使用权。上述合同签订后,沧龙公司实际一直按照年租金120,000元的标准向蓝玥尔木业公司的法定代表人缪某某支付租金至2012年1月底。2012年5月中旬,蓝玥尔木业公司法定代表人用渣土封住了沧龙公司租赁厂区的厂门,不让沧龙公司正常进出。同年6月1日,蓝玥尔木业公司法定代表人又在沧龙公司租赁厂房外搭建围墙,并安装了铁门。双方发生冲突后并报警。此后2012年6月中旬,沧龙公司搬离了系争厂房。

  2012年6月,蓝玥尔木业公司向原审法院提起诉讼,要求判令:沧龙公司从系争厂房和强占楼房中迁出;沧龙公司支付从2012年2月1日起至5月31日止的厂房实际使用费40,000元;沧龙公司支付违约金36,000元。

  沧龙公司认为,沧龙公司一直按约向蓝玥尔木业公司支付租金。但蓝玥尔木业公司自2012年2月份开始拒收租金,同年5月2日开始对系争厂房停水、停电,并封堵大门,影响了沧龙公司正常生产。沧龙公司提起反诉,要求:蓝玥尔木业公司排除对系争厂房的妨害,恢复沧龙公司对系争厂房的正常使用,赔偿沧龙公司经济损失54,666元。

  原审审理中,原审法院向沧龙公司释明后,沧龙公司仍坚持其诉请,并明确其第二项诉请中的损失是指从5月2日起的工人工资损失,共10名员工,每月工资损失为20,000元。但沧龙公司并未就此举证。由于沧龙公司已搬离系争厂房,故蓝玥尔木业公司在审理中撤回了要求沧龙公司从系争厂房和强占楼房中迁出的诉讼请求。

  原审法院另查明,系争厂房在建造过程中并未取得相关建设管理部门的规划许可。

  原审法院认为,虽然本案所涉《房屋租赁合同》系由沧龙公司与案外人木藤公司签订,但现有证据表明木藤公司系受蓝玥尔木业公司委托出租系争厂房,沧龙公司在上述合同签订后也一直向蓝玥尔木业公司支付租金,并在本案中针对蓝玥尔木业公司提出了反诉,故上述《房屋租赁合同》直接约束蓝玥尔木业公司和沧龙公司。由于该《房屋租赁合同》租赁的标的物马陆镇亚钢路(伟盟公司厂内)占地面积五亩的厂房没有取得相应的建设规划许可,故依照相关规定,上述租赁合同应当确认无效。租赁合同确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,沧龙公司要求蓝玥尔木业公司继续履行房屋租赁合同,恢复其对系争厂房的使用的诉讼请求,不予支持。此外,按照法律规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。但由于蓝玥尔木业公司从2012年5月中旬起存在倾倒渣土的行为,影响该租赁厂房的使用价值,故对5月中旬起至5月底的房屋使用费,法院酌情予以调整。由于房屋租赁合同无效,故蓝玥尔木业公司主张违约金于法无据,不予支持。沧龙公司反诉主张工人工资损失,但并未提供任何依据,故对此不予支持。审理中,蓝玥尔木业公司撤回要求沧龙公司从系争厂房和强占楼房中迁出的诉讼请求,系其自行处分诉讼权利的行为,于法不悖,予以照准。原审法院据此作出判决:一、上海沧龙货物运输有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海蓝玥尔木业有限公司从2012年2月1日起至2012年5月31日止的房屋使用费36,000元;二、驳回上海蓝玥尔木业有限公司的其他诉讼请求;三、驳回上海沧龙货物运输有限公司的全部诉讼请求。

  原审判决后,沧龙公司不服,向本院提起上诉称:原审法院未查明系争厂房是否已经取得规划许可证,双方之间租赁合同应为有效。由于系争厂房已由蓝玥尔木业公司控制,故沧龙公司无法提供损失的相应证据,原审法院驳回沧龙公司关于损失的诉讼请求不当。请求本院撤销原审法院判决主文第一、三项,改判由沧龙公司支付使用费30,000元,并支持沧龙公司的反诉请求。

  被上诉人蓝玥尔木业公司答辩称:系争厂房是违章建筑,原审法院认定租赁合同无效符合法律规定。原审法院考虑了沧龙公司的损失酌定房屋使用费36,000元合情合理。请求二审维持原判。

  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

  本院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。原审法院在查明系争厂房未取得建设规划许可证后判定系争厂房的租赁合同无效,符合法律规定,本院予以维持。沧龙公司关于租赁合同有效的上诉请求,无事实依据,本院不予采纳。沧龙公司上诉认为,由于系争厂房已由蓝玥尔木业公司控制,故沧龙公司无法提供损失的相应证据。但公司的财务账册作为公司的重要资料应由沧龙公司自行保管,并作为证据提交。沧龙公司未提交损失的证据,应承担相应举证不能的法律后果。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币1,3167元,由上诉人上海沧龙货物运输有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长张晓频

代理审判员王 伟

代理审判员陶 芳

二○一二年十一月八日

书 记 员薛凤来


20200109124922

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