吴某诉重庆市黔江区某某建设委员会等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/02/58重庆市黔江区人民法院

民事判决书

 (2012)黔法民初字第02555号


  原告吴某。

  委托代理人李某某。系吴某之夫。

  被告重庆市黔江区某某建设委员会。

  法定代表人陈某松,该委员会主任。

  委托代理人陈某涛,重庆某某律师事务所律师。

  被告重庆市黔江区某某合作社。

  法定代表人汪某某,该合作社主任。

  委托代理人庞某某,重庆某某律师事务所律师。

  被告重庆某某实业集团有限公司。

  法定代表人段某大,该公司董事长。

  委托代理人段某毅,重庆某某律师事务所律师。

  原告吴某与被告重庆市黔江区某某建设委员会、重庆市黔江区某某合作社、重庆某某实业集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2012年8月6日立案受理。后依法组成合议庭于2012年11月22日公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托代理人李某某,被告重庆市黔江区某某建设委员会的委托代理人陈某涛,被告重庆市黔江区某某合作社的委托代理人庞某某,被告重庆某某实业集团有限公司的委托代理人段某毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原告吴某诉称:原告系原黔江自治县某某卫生院职工,于1995年在原黔江自治县某某镇某某街7号(现黔江区某某街道某某街某某某号)有集资建房一套。1998年6月8日,原告取得了黔房权字第某某某某号《房屋所有权证》,分户平面图载明了建筑面积为10783㎡,是不包含公摊面积的套内面积。因黔江区大十字购物广场建设,被告重庆市黔江区某某建设委员会、重庆市黔江区某某合作社作为拆迁人对包含原告房屋在内的原黔江自治县某某卫生院综合楼进行城市房屋拆迁。2008年6月28日,被告重庆市黔江区某某建设委员会、重庆市黔江区某某合作社与原告签订了《房屋拆迁安置补偿合同书》。双方约定在大十字购物广场项目安置区域内按同等用途、同等建筑面积进行产权置换的方式进行安置,原告选定安置商品房后签订《房屋产权置换合同》作为附件。原告依约先行搬迁后,到被告重庆某某实业集团有限公司处选定了安置房,房号为B幢6—2,但被告重庆某某实业集团有限公司没有与原告签订《房屋产权置换合同》。2012年6月,被告重庆某某实业集团有限公司通知原告接房,才得知原告选定的安置房是含公摊面积在内的11252㎡,套内面积只有9105㎡。原告被拆迁的房屋面积10783㎡全是套内面积,不含公摊面积,那么原告自由支配面积就缩水1678㎡。本该拆迁人对原告进行补偿,反而要原告补交房款后才验房交钥匙,违反了同等用途、同等建筑面积实行产权置换的约定,也与《城市房屋拆迁管理条例》注重保护被拆迁人利益的立法精神相悖。另外,《房屋拆迁安置补偿合同书》第二条第5款约定,过渡安置费431元/月,过渡安置期暂定两年,然而实际过渡安置期为50个月(2008年6月至2012年8月),逾期26个月。根据《重庆市城市房屋拆迁管理办法》第二十条,使自行过渡的拆迁安置对象延长过渡期限,从逾期之月起,对拆迁安置对象按月增加临时补助费或经济损失补助费,逾期一年以上增加100%,按此计算应支付原告逾期临时过渡安置补助费431元/月×26月=11206元。双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》实际是被告重庆某某实业集团有限公司在履行,故起诉请求判令被告重庆某某实业集团有限公司补偿原告套内面积缩水1678㎡的损失费60072元(3580元/㎡×1678㎡)、逾期过渡安置补助费11206元、退还接房时向原告收取的不合理补款16790元、承担本案诉讼费。庭审过程中,原告明确表示只要求被告重庆某某实业集团有限公司承担责任,不要求被告重庆市黔江区某某建设委员会、重庆市黔江区某某合作社承担责任。

  原告为支持自己的诉讼请求,提交了以下证据材料:1《房屋拆迁安置补偿合同书》及公证书;2黔房权字第某某某某号《房屋所有权证》;3302房地证2012字第某某某某某某号《重庆市房地产权证》;4补交房款收据。

  被告重庆市黔江区某某建设委员会、重庆市黔江区某某合作社未发表答辩意见,也未提交证据材料。

  被告重庆某某实业集团有限公司辩称:一、原告要求答辩人补偿套内面积缩水1678㎡的损失费60072元和退还房屋面积补差款16790元不能成立。首先,《房屋拆迁安置补偿合同书》第二条明确约定房屋产权置换方式为“同等用途、同等建筑面积”,而不是按套内面积进行产权置换。原告要求按照套内面积进行产权置换没有事实依据。合同还约定安置商品房的建筑面积超过原房屋证载建筑面积的部分,原告在接房时向开发商结算并支付差额房款。双方在交接房时已按建筑面积进行结算,原告并按3580元/㎡补付差额房款。《房屋拆迁安置补偿合同书》各方均已实际履行,原告的诉求没有法律和事实依据。其次,原告原房屋面积10783㎡不是单纯的套内面积,包含分摊部分的建筑面积。根据《重庆市房屋面积测算实施细则》的规定,外墙中心线以外的外墙部分和楼梯均属于公摊面积。原告的原房屋为单位集资建房,楼梯面积已计入单位的房屋面积之中,但外墙的一半属于公摊面积。根据原告房屋产权证的附图计算,墙体面积为39㎡(195×020),应计算的套内面积和分摊面积各占195㎡,因此原告原房屋的套内面积只有10588㎡。再次,答辩人提供的置换房应该分摊公摊面积,超面积部分原告应补交房款。原告的原房屋楼梯公摊部分在办证过程中已确定给原告所在单位。原告无偿使用单位的公共资源是其单位给予的福利。拆迁人对楼梯部分公摊面积已对原告所在的单位进行了足额的补偿。因此,答辩人提供的置换房中的电梯、楼梯、管道井、设备用房等公摊面积部分,现在已不属于原告的单位所有,应当分摊到每套房屋和计算房款,并按合同约定的同等建筑面积进行产权置换。二、原告要求支付逾期过渡安置补助费11206元的请求不能成立。《房屋拆迁安置补偿合同书》第二条约定过渡安置期暂定两年,但第四条对置换房交付的时间和安置费停发时间又作了特别约定,即“从动工之日起(人力不可抗拒的自然因素除外)三年内交房,宽限期半年。接房时间,通知后一个月必须接房,不按时接房的停止过渡安置,一切后果自负。”。实际动工时间为2010年1月11日,按合同约定的三年半时间交房,并未构成过渡期违约。按合同约定,过渡安置费应从实际交付旧房时即2008年8月1日起计算,至通知接房后两个月即2012年7月10日止。过渡安置费实际已支付至2012年8月8日,已经超付。三、答辩人不是本案的适格被告,只处于第三人的法律地位。本案的房屋拆迁安置主体是重庆市黔江区某某建设委员会和重庆市黔江区某某合作社,答辩人只是协助二拆迁人履行义务,不是适格的责任承担主体。综上,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

  被告重庆某某实业集团有限公司为支持其诉讼主张,向本院提交了以下证据材料:1企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书;2黔区拆许字(2006)第1号《房屋拆迁许可证》;3原告被拆迁房屋的产权档案资料;4《房屋拆迁安置补偿合同书》及公证书;5《建筑工程施工许可证》及给施工单位重庆市渝万建设集团有限公司的动工《通知》;6《置换房选房确认书》及补交差额面积的房款《收据》;72012年5月7日—5月9日的交房通知名单及接房通知;8杨某某、余某某等26户接房时缴纳相关费用的《收据》和《业主入户资料/钥匙签收表》;92012年6月20日在武陵都市报上刊登的《交接房公告》;102012年8月6日原告吴某签署的交房验收表、《业主入户资料/钥匙签收表》;11《过渡安置费支付明细表》4份及交房时原告吴某补领过渡安置费531元的《收据存根》;121999年6月28日颁发给原某某卫生院的房屋产权档案资料;132006年8月25日拆迁人与黔江区某某社区卫生服务中心签订的《城市房屋拆迁货币补偿协议》及公证书;14《重庆市房屋面积测算实施细则》部分条款摘抄件;15《房屋面积计算单》;16《黔江区大十字购物广场拆迁安置补偿方案》。

  经审理查明:原告吴某系原黔江自治县某某卫生院职工,1995年通过单位集资建房一套,位于原黔江自治县某某镇某某街7号,现在的黔江区某某街道某某街某某某号。1998年6月8日,原告取得了黔房权字第某某某某号《房屋所有权证》,证载建筑面积10783㎡。因黔江区大十字购物广场建设,需要对包含原告房屋在内的原黔江自治县某某卫生院综合楼进行拆迁。被告重庆市黔江区某某建设委员会、重庆市黔江区某某合作社作为拆迁人,于2008年6月25日与原告签订了《房屋拆迁安置补偿合同书》。合同第二条约定:“4、在大十字购物广场项目安置区域内按同等用途、同等建筑面积实行产权置换。安置商品房的建筑面积超过乙方原房屋证载建筑面积的部分,乙方在接房时按同等用途商品房的预售开盘价向开发商结算并支付差额房款……5、过渡安置费的发放标准、时间及方式。《房屋拆迁安置补偿合同书》签订后,乙方应在合同规定的时间内腾空房屋,并将房屋及其水、电、气、房地产权证(或能够证明产权的其他法律文书)等相关证件交付给甲方。经甲方验收并出具《交房验收单》后,从乙方实际交付房屋及相关证件之日起开始计算过渡安置费,过渡安置期暂定两年。过渡安置费的支付标准,……。甲方每月应向乙方支付的过渡安置费为431元。支付方式为:第一次支付一年的过渡安置费,金额为5172元;以后每半年支付一次,金额为2586元;最后一次按实际交接安置房的时间推后两个月(装修期)据实结算……”。第三条约定:“乙方应当在2008年6月30日前自行搬迁完毕……”。第四条约定:“3、……(2)从动工之日起(人力不可抗拒的自然因素除外)三年内交房,宽限期半年。接房时间,通知后一个月必须接房,不按时接房的停止过渡安置,一切后果自负。”。2009年12月25日,重庆市黔江区建设委员会向建设单位即被告重庆某某实业集团有限公司颁发了《建筑工程施工许可证》。2009年12月28日,被告重庆某某实业集团有限公司通知施工单位重庆市渝万建设集团有限公司于2010年1月11日正式动工建设。2010年9月20日,原告吴某之夫李某某到被告重庆某某实业集团有限公司处选定了安置房,并签订了《置换房选房确认书》,房号为B栋6层2号,建筑面积11252㎡,超原证面积469㎡,按结算单价3580元/㎡补差1679020元。2012年5月8日,被告重庆某某实业集团有限公司电话通知原告接房。6月20日,被告重庆某某实业集团有限公司在《武陵都市报》上刊登公告,通知业主接房。2012年8月6日,原告与被告重庆某某实业集团有限公司办理了交接房手续,并补领过渡安置费531元,同时支付了差额面积部分的房款16790元。2012年9月22日,原告取得安置房的房地产权证,证载建筑面积11252㎡,套内面积9105㎡。

  另查明,原黔江自治县某某卫生院亦即现在的重庆市黔江区某某社区卫生服务中心。2006年8月25日,拆迁人即被告重庆市黔江区建设委员会、重庆市黔江区某某合作社与重庆市黔江区某某社区卫生服务中心签订了《城市房屋拆迁货币补偿协议》,对其被拆迁房屋、附属物、室内装饰进行了货币补偿。

  本院认为,本案的争议焦点有三个:一是对《房屋拆迁安置补偿合同书》中约定的“同等建筑面积”如何理解,以及原告是否应该对超面积部分支付房款;二是应不应该支付逾期过渡安置费;三是被告重庆某某实业集团有限公司是否本案的适格被告。结合本案,现作如下分析评判:

  一、对《房屋拆迁安置补偿合同书》中约定的“同等建筑面积”的理解,以及原告是否应该对超面积部分支付房款的问题。

  首先,《房屋拆迁安置补偿合同书》第二条明确约定房屋产权置换方式为“同等建筑面积”,而不是“套内面积”。

  其次,合同还约定安置商品房的建筑面积超过原房屋证载建筑面积的部分,原告在接房时向开发商结算并支付差额房款,也没有说明是套内面积超出部分。另外,双方在选房和交接房时已按包含公摊的建筑面积进行了结算,且原告已按3580元/㎡补付了差额房款,说明原告已经实际履行了《房屋拆迁安置补偿合同书》。

  再次,即使原告的原房屋证载面积10783㎡就是单纯的套内面积,那么原房屋的楼梯等公用部分就应该是登记在其单位的产权证上。以前原告无偿使用的公共部分就相当于单位给职工的福利。然而,在拆迁过程中,拆迁人已经对这些公用部分对原告的单位进行了货币补偿。因此,现在原告不可能再无偿使用楼梯、电梯等公共资源,根据公平合理、等价有偿的原则,亦应分摊公摊面积,对超面积部分按照合同约定支付房款。

  二、是否应该支付逾期过渡安置费的问题。

  虽然《房屋拆迁安置补偿合同书》第二条约定了过渡安置期暂定两年,但是第四条作了补充的特别约定从动工之日起三年半之内交房。动工之日为2010年1月11日,那么只要在2013年7月11日之前交房就不算逾期。因此,被告重庆某某实业集团有限公司与原告在2012年8月6日办理了交接房手续,不存在逾期违约的问题,不应支付逾期过渡安置费。同时,原告在2012年8月6日接房的同时还补领了过渡安置费531元,说明双方对过渡安置费已经结算清楚。

  三、被告重庆某某实业集团有限公司是否本案适格被告的问题。

  本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷,合同相对方为拆迁人即被告重庆市黔江区建设委员会、重庆市黔江区某某合作社,与被拆迁人即原告。被告重庆某某实业集团有限公司只是建设单位,不是合同的相对方,虽然其与作为被拆迁人的原告在发生某些关系,但是那都是代替拆迁人在履行合同。因此,被告重庆某某实业集团有限公司不应是合同责任的承担主体。

  综上,《房屋拆迁安置补偿合同书》中的“同等建筑面积”应该理解为包含公摊的建筑面积,同时也不存在逾期交房的情况。原告的全部诉讼请求没有事实及法律依据,本院不予支持,依法驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

  驳回原告吴某的诉讼请求。

  案件受理费2002元(原告已预交),由原告吴某负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第四中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉费用(金额与一审相同)。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用,又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力。


      审 判 长 龙 金 连

代理审判员 张 桂 华

人民陪审员 刘 维 声

二Ο一二年十二月十四日

书 记 员 李  颖


20200109010258

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