上海沪居房地产经纪有限公司与邵婷居间合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/22上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第167号

  上诉人(原审被告)上海沪居房地产经纪有限公司。

  法定代表人张小正。

  委托代理人郭韧,北京盈科(上海)律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)邵婷。

  委托代理人邵以群。

  委托代理人马永林,上海正策律师事务所律师。

  上诉人上海沪居房地产经纪有限公司(以下简称沪居公司)因居间合同纠纷一案,不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第1051号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2014年2月12日公开开庭进行了审理。上诉人沪居公司的委托代理人郭韧,被上诉人邵婷的委托代理人邵以群、马永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2013年5月25日,邵婷与案外人卞为华等在嘉定区南翔镇民主东街XXX号签订位于嘉定区南翔镇芳林路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》,约定转让价款人民币(以下币种均为人民币)170万元,于同年7月31日前办理过户。由沪居公司南翔店负责人乔迎亮负责居间事务。该房地产买卖合同上居间方处加盖了沪居公司的合同专用章。同日,邵婷与案外人卞为华等签订房地产买卖合同的补充协议,约定系争房屋的合同价为170万元,邵婷自愿于办理过户手续前另行支付案外人卞为华等100万作为系争房屋的室内装潢和家具设备款等。并将过户时间变更为2013年9月10日前,交房时间变更为2013年10月10日。2013年5月26日,邵婷将19万元汇给沪居公司南翔店负责人乔迎亮的工商银行账户。乔迎亮向邵婷出具收条,确认邵婷以289万元的打包价购买系争房屋,该款除支付出售方房款270万元外,剩余19万元作为交易中产生的全部契税、营业税、个人所得税、杂费及中介费。该收据上还加盖了“上海沪居房产南翔分行”的章。之后,乔迎亮并没有为邵婷代缴系争房屋的过户税费等费用。2013年7月初,乔迎亮下落不明。2013年7月30日,邵婷与案外人卞为华等至交易中心办理系争房屋的过户手续,邵婷自行支付上下家全部的交易税费,包括契税、营业税、个人所得税总计179,784元。之后,邵婷与沪居公司交涉无果,起诉要求判令沪居公司退还19万元。

  原审法院另查明,2012年8月2日,乔迎亮(乙方代表人)与沪居公司(甲方)签订商标使用特许合同加盟协议。沪居公司授权乙方在规定区域使用沪居公司的服务商标及名称,乙方按照合同约定支付各种费用。服务商标、名称及图案的所有权为沪居公司所有。沪居公司对乙方有管理和监督的权利。乙方具有独立的法人资格,实行独立核算。沪居公司授权乙方使用沪居及沪居南翔加盟店为乙方对外公开使用的服务商标及名称。乙方应以沪居房产南翔加盟店与乙方公司名义,从事上述授权经营的中介业务。乙方在经营过程中,门店业务、报纸广告等,对外统称南翔店。沪居公司授权乙方于合同期内设立加盟店,具体地址为南翔镇民主东街XXX号。合同有效期限:自签订之日起至2014年8月2日止,为期2年。鉴于乙方主体尚未注册登记,待其相应主体注册登记办妥后,再进行补签;若在乙方办妥注册登记前,双方出现争议,则由乙方代表人概括承担。

  原审法院又查明,2012年9月12日,乔迎亮在南翔镇民主东街XXX号注册成立一家个人独资企业,投资人乔迎亮,企业名称上海厚海房地产经纪事务所,经营范围及方式为房地产经纪。

  原审法院审理中,沪居公司申请至南翔派出所的法院调查令,之后提交了南翔派出所的3份调查笔录。分别为邵婷、上海子榆房产经纪事务所负责人陈鹏华、沪居公司南翔门店经理崔燕的调查笔录。其中邵婷的笔录反映其先通过上海子榆房产经纪事务所购房,因故未办成。后上海子榆房产经纪事务所通过沪居公司南翔店,邵婷与案外人卞为华等达成买卖意向。5月25日,邵婷与案外人一某在沪居公司南翔店签订房地产买卖合同。当时由沪居公司南翔店负责人乔迎亮负责办理。签约后,邵婷的父亲将19万元(系上下家税费及中介费的总和)汇至乔迎亮的银行账户,委托其代邵婷交纳税费。6月25日,双方至交易中心审税,因上家缺少一份材料,未顺利进行下去。后乔迎亮称认识人,由他拿所有材料独自去办理。大约一个小时后,乔迎亮称已搞定,第二天可以拿到交税发票。但次日,邵婷联系上海子榆房产经纪事务所的陈鹏华,陈让邵婷再等等。后一直拖到今天,陈鹏华告诉邵婷乔迎亮不见了,且乔迎亮也没有代邵婷缴纳税费。邵婷遂报案。上海子榆房产经纪事务所陈鹏华陈述,2013年5月,邵婷父亲找到上海子榆房产经纪事务所,要购买金地白金院邸的房产,因为上海子榆房产经纪事务所没有合适的房源,而以前有过合作关系的沪居公司南翔店有一套合适的房源。后双方达成买卖协议。2013年5月25日,陈鹏华陪同邵婷至沪居公司南翔店签约。签约后,邵婷父亲邵以群、陈鹏华、沪居公司的负责人乔迎亮一某核算一个打包价19万元,该款包含上下家所有的税费及中介费。之后,邵婷父亲邵以群通过工商银行南翔分行将19万元汇给乔迎亮。6月25日,邵婷及案外人卞为华等还有陈鹏华、乔迎亮一某至交易中心,到那里后,由乔迎亮拿着所有的材料去办理。后乔迎亮称今天材料已送上去,明天拿发票。第三天,陈鹏华联系乔迎亮,乔称发票已拿好。7月5日,因邵婷要办理贷款,陈鹏华联系乔迎亮,要求其安排房东的流程,但乔迎亮手机关机,人已找不到。于是,陈鹏华至交易中心查询才知道乔迎亮未代邵婷缴纳税费。沪居公司南翔店经理崔燕陈述,2013年5月,上海子榆房产经纪事务所陈鹏华找到其,说她有个客户需要一套金地白金院邸的房子,本门店正好有一套,后双方达成买卖协议。5月25日,买卖双方及上海子榆房产经纪事务所陈鹏华一某至沪居公司南翔店,由门店负责人乔迎亮居间,双方签某某买卖合同。之后,该居间事务一直由乔迎亮全权负责。7月3日,崔燕联系不到乔迎亮。7月4日,上海子榆房产经纪事务所陈鹏华来门店,要找系争房屋的交税发票,但找不到。乔迎亮也联系不上。邵婷认为上述三份笔录证明了系争房屋的居间方是沪居公司,乔迎亮系沪居公司南翔店的负责人,是代表沪居公司的职务行为。沪居公司认为上述笔录证明沪居公司并非买卖系争房屋的居间方。

  原审法院认为,邵婷在沪居公司南翔店与案外人签某某系争房屋的房地产买卖合同,该买卖合同的居间方处加盖了沪居公司的合同专用章。签约后,邵婷将打包价中除房款外的部分款项支付给沪居公司南翔店负责人乔迎亮,委托代缴税费,而乔迎亮出具了加盖“上海沪居房产南翔分行”章的收款收据。即使该章不是真实的,邵婷亦无法辨别,且邵婷已尽到了一般的审慎义务。另外乔迎亮与沪居公司之间存在加盟协议,故乔迎亮的上述行为系职务行为,相应的法律后果应由沪居公司承担。沪居公司提交了委托书,认为沪居公司与乔迎亮的个人独资企业上海厚海房地产经纪事务所约定由沪居公司在系争房屋的买卖合同上盖章,但买卖所产生的法律后果与沪居公司无果。该委托书系双方之间的内部约定,况且在居间时从未向邵婷告知过,故对邵婷没有约束力。沪居公司理应在扣除相应居间费后将剩余代缴税费的款项退还邵婷。现法院参照邵婷自行交纳的税费金额,酌定邵婷应支付沪居公司居间费为1万元。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定,判决如下:上海沪居房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内返还邵婷180,000元。上海沪居房地产经纪有限公司如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,100元,减半收取2,050元,由邵婷承担100元,上海沪居房地产经纪有限公司负担1,950元。上海沪居房地产经纪有限公司负担之款应于判决生效后七日内缴付原审法院。

  沪居公司不服原审法院判决,向本院提起上诉称,沪居公司并非邵婷购买系争房屋的居间方,不应承担任何责任,系争房屋的交易实际系上海子榆房地产经纪有限公司和上海厚海房地产经纪事务所共同完成,由此产生的责任应由上海子榆房地产经纪有限公司和上海厚海房地产经纪事务所共同承担,原审法院仅以系争房屋合同上加盖了沪居公司的合同章,机械认定沪居公司承担责任,与事实不符,沪居公司与乔迎亮之间系加盟关系,双方系独立主体,独立经营,各自承担风险责任,乔迎亮的行为最多只能代表上海厚海房地产经纪事务所,上海厚海房地产经纪事务所曾出具委托书要求沪居公司代为打印系争房屋买卖合同,并承诺承担系争房屋产生的赔偿责任,故不应由沪居公司承担责任。请求二审法院撤销原判,驳回邵婷的原审诉请。

  被上诉人邵婷辩称,其是通过沪居公司在南翔开的分店购买系争房屋,双方约定19万元作为交易中产生的契税、营业税、个人所得税及中介费支付给沪居公司,并由负责人乔迎亮出具收款收据,但沪居公司没有代邵婷支付相关费用,而是邵婷自行支付,故沪居公司理应返还该款项,不同意上诉人沪居公司的上诉请求,请求维持原判。

  本院经审理查明,原审法院认定的事实无误,本院予以确认。

  本院认为,邵婷与案外人经沪居公司南翔店负责人乔迎亮居间,并在沪居公司南翔店签某某《上海市房地产买卖合同》,该房地产买卖合同上居间方处加盖了沪居公司的合同专用章,后乔迎亮出具了加盖“上海沪居房产南翔分行”章的收款收据。根据以上查明的事实,原审法院认定邵婷已尽到了一般的审慎义务,并无不当。沪居公司认为乔迎亮的个人独资企业上海厚海房地产经纪事务所曾出具委托书,要求沪居公司代为打印系争房屋买卖合同,并承诺承担系争房屋产生的赔偿责任。但该委托书系沪居公司与上海厚海房地产经纪事务所之间的内部约定,对邵婷没有约束力。原审法院在扣除相应居间费后判决剩余代缴税费的款项退还邵婷,并无不当。上诉人沪居公司的上诉请求,依据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  上诉案件受理费人民币4,100元,由上诉人上海沪居房地产经纪有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长刘海邑

审 判 员周刘金

代理审判员刘 郡

二○一四年三月十一日

书 记 员朱丹丹


20200109124922

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