吴立云与上海拓南实业发展有限公司土地租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/03/05上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2014)沪二中民二(民)终字第1051号

  上诉人(原审被告)吴立云。

  委托代理人赵卫国,上海市沪西律师事务所律师。

  委托代理人邵晓晴,上海市沪西律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)上海拓南实业发展有限公司。

  法定代表人张云志。

  委托代理人吴英,中豪律师集团(上海)事务所律师。

  委托代理人王雅静,上海殷实律师事务所律师。

  上诉人吴立云因土地租赁合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第1289号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人吴立云及其委托代理人赵卫国、邵晓晴,被上诉人上海拓南实业发展有限公司(以下简称“拓南公司”)的委托代理人吴英、王雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2005年底,拓南公司与吴立云签订场地租赁协议,约定吴立云向拓南公司承租西姚湾生产队267亩土地,租期10年,从2006年1月1日起至2015年12月31日止,2006年至2008年每年每亩租金人民币(以下币种均为人民币)2万元,2009年至2011年每年每亩租金3万元,2012年至2015年每年每亩租金32万元。该合同还约定,拓南公司出借的场地属农村集体土地,房屋为集体自建房,无房地产权证。2009年7月20日,拓南公司、吴立云签订租地补充协议,约定吴立云向拓南公司承租西姚湾生产队135亩土地,租期2009年7月1日起至2015年12月31日,每亩年租金2万元,还约定该补充协议其他条款跟2006年1月1日签订的合同条款不变。上述协议签订后,吴立云所有上述土地的租金支付至2010年12月31日。

  2011年5月11日,宝山区大场镇南大地区综合整治办公室、宝山区大场镇南大村村民委员会发出通知,主要内容为,根据市政府2010年9月17日的会议精神,经宝山区大场镇南大地区综合整治办公室、宝山区大场镇南大村村民委员会讨论决定提前终止拓南公司与各承租户之间的《场地租赁协议》,有关事宜通知如下:提前终止拓南公司与贵方签订的《场地租赁协议》,对贵方在承租地块上自建的建筑物、构筑物等,由合同双方进行实测丈量,并予以确认;就上述建筑物、构筑物的归属、处理、补偿及其他相关事宜由出租方与贵方以《场地租赁协议》为基础进行协商;贵方及使用人应于2011年8月31日前从地块上搬迁完毕;拓南公司自2011年9月1日起对各承租地块停止提供包括但不限于水、电及物业管理等;拓南公司安排人员负责与各承租户和土地使用人沟通、协调。2011年11月17日,上海市宝山区人民政府发出沪(宝)征告(2011)第67号征收土地方案公告,本案系争地块列入征地范围。

  2013年8月,拓南公司诉至原审法院,要求解除双方于2005年12月15日签订的场地租赁协议及2009年7月20日签订的租地补充协议,要求吴立云清腾并返还承租的402亩土地,要求吴立云按照租赁协议的约定支付2011年1月1日起至实际返还土地之日止的租金。吴立云辩称,双方约定的租期尚未到期,而且系争土地目前涉及动迁,不同意搬离。另外,2011年起,拓南公司对该地块进行停水停电,已经不具备基本的使用条件,故不同意支付租金等。如果法院判决解除合同返还土地,或判决认定租赁合同无效,请求按照动迁标准评估吴立云的建筑物等价值并进行补偿,或者直接判决由拓南公司赔偿吴立云的相关损失,包括建筑物损失540万元、支付次承租人违约金30万元、搬迁损失120万元等。

  原审审理中,法院调取了上海市宝山区建设用地事务所出具的征地财务补偿明细表,该资料记载系争土地上吴立云的固定添附物等经核定的补偿金额为2,128,28638元。拓南公司认可该补偿明细表,并愿意根据该明细表对吴立云进行相应补偿。吴立云认为该补偿明细表中有大量遗留项目和价格过低的项目,请求参照当地其他承租人的评估单价重新进行估价。吴立云还提出要求进行司法审价。法院依法委托相关审价单位后,吴立云经多次催告未能提供相关资料也未在指定时间内预交审价费用。

  原审法院经审理后认为,农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设。本案系争土地系农民集体所有土地,故拓南公司、吴立云双方签订的场地租赁协议应属无效。拓南公司明知系争土地的性质仍出租,吴立云亦在明知系争土地属农村集体土地的情况下签订租赁协议,故拓南公司、吴立云对租赁协议无效的后果应承担同等责任。合同无效后,吴立云应当及时向拓南公司返还场地,并按照实际使用情况支付使用费。宝山区大场镇南大地区综合整治办公室等单位于2011年5月已经发通知,要求吴立云等承租户搬离,并通知于2011年9月1日起停止供水、供电,对吴立云正常使用系争场地势必造成一定影响,法院酌情确定吴立云按每年2万元计算,支付从2011年1月1日起至实际返还场地之日止的使用费。合同无效后,双方还应当根据过错情况分担合同无效的相应后果和损失。吴立云在答辩中提出了其损失的具体内容,虽未正式提出反诉,但作为合同无效的必然后果,本案应当一并处理。吴立云提出的各项损失内容,均无充分证据予以证明,故法院难以根据其辩称意见认定其损失,其相关赔偿要求不能得到支持。根据法院调取的补偿明细表及本案实际情况来看,吴立云搬离后,拓南公司可以凭借吴立云搭建的建筑物获得相应的补偿款,拓南公司也愿意以此为据向吴立云进行补偿,与法不悖,法院予以准许。

  原审法院据此作出判决:一、上海拓南实业发展有限公司与吴立云于2005年12月15日签订的场地租赁协议和2009年7月20日签订的租地补充协议无效;二、吴立云于判决生效之日起十日内,向上海拓南实业发展有限公司返还南大村西姚湾生产队的土地402亩;三、吴立云于判决生效之日起十日内,按每年2万元标准,支付上海拓南实业发展有限公司从2011年1月1日起至实际返还场地之日止的使用费;四、上海拓南实业发展有限公司于判决生效之日起十日内,支付吴立云补偿款2,128,28638元;五、上海拓南实业发展有限公司的其他诉讼请求,不予支持。

  原审判决后,上诉人吴立云不服,向本院提起上诉称:拓南公司开始动员动迁工作时即通知所有租户自2011年1月起不再收取租金,且2011年8月底起停水停电,人为破坏场地,故场地已不具备使用用途,吴立云无需支付自2011年1月1日起的场地使用费,即使要支付,每年2万元的标准也过高了;对建设用地事务所出具的征地财务补偿明细表中建筑物面积无异议,但存在漏项(原审时已作说明),且评估单价与其他承租人相比过低,应当按建筑物单价每平方米467元以及装修每平方米150元进行补偿。故要求撤销原判第三、四、五项,作如上改判或发回重审。吴立云提供了证明、其他租户的补偿明细表、照片等以证明其上诉观点。

  被上诉人拓南公司答辩称:涉案场地具备使用条件,吴立云已使用至今,应支付相应的使用费,且原审对使用费标准作了调整,远低于合同的约定;建设用地事务所对相关片区进行统一评估,其作为专业机构,是根据各承租户不同的房屋、装修情况确定各自的单价,故单价不同并非错误,也没有漏项,原审中是吴立云不配合致审价无法进行,大多数承租户均根据建设用地事务所的评估报告协商解决了。原审判决无误,要求驳回上诉,维持原判。拓南公司对吴立云提供的证明、其他租户的补偿明细表、照片等表示,不属于新证据,证明所涉证人未到庭,不认可其真实性,补偿明细表真实性予以认可,但补偿单价是根据不同的房屋状态进行确定的,并非统一标准,照片不清楚拍摄时间,也不能反映评估时的状态,不予认可。

  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

  本院另查明,在原审中,就涉案土地目前如何使用的问题,吴立云陈述,现在还有人在里面做的,有其自己工人住,也有租给其他人住,大概还有十几户人家住,制冷工程设备有限公司、服装加工、二手空调的租赁户也都在。吴立云另提供了其与多人签订的租房协议书,部分协议签订于2011年,约定租赁至2014年。二审审理中,吴立云陈述其在场地上建造房屋主要为了转租用的,自己用部分,转租未书面告知过出租人,出租人应知晓。

  本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴立云上诉认为拓南公司曾承诺自2011年1月起不再收取租金,涉案场地2011年起已不具备使用用途,其无需支付自2011年1月1日起的场地使用费,但拓南公司并未认可曾承诺不再收取租金,吴立云亦无充分证据可予证明,本院难以采信,另吴立云亦确认目前场地仍由其占用及转租使用,原审考虑到本案实际情况对相关使用费较原场地租赁协议作了大幅调整,确定吴立云按每年2万元的标准支付并无不妥,故本院对吴立云该上诉请求不予支持。此外,就上海市宝山区建设用地事务所出具的征地财务补偿明细表,吴立云表示存在漏项以及单价过低的情况,但相关征地财务补偿明细表系专业机构根据承租户房屋及装修等实际情况一一制作,吴立云并未就其主张提供充分的事实依据予以证明,原审法院根据本案场地租赁协议无效的原因、双方应承担的责任等情况,准拓南公司按照征地财务补偿明细表补偿吴立云是较为合理的,本院予以认同,在此不再赘述。综上,吴立云的上诉请求缺乏事实和法律依据,本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币1,967元,由上诉人吴立云负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  张晓频

代理审判员  徐 江

代理审判员  俞 璐

二〇一四年七月三十一日

书 记 员  薛凤来


附:相关法律条文

附:相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

……


20200109010305

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