周小旺与李道银租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/03/21江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

      (2013)徐商终字第0234号


  上诉人(原审被告)周小旺。

  被上诉人(原审原告)李道银。

  上诉人周小旺因与被上诉人李道银租赁合同纠纷一案,不服徐州市铜山区人民法院(2012)铜商初字第0945号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年5月13日受理后依法组成合议庭,于2013年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人周小旺及其委托代理人刘鹏,被上诉人李道银及其委托代理人韦广来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  李道银原审诉称:2009年7月30日,周小旺、李道银签订租赁合同,周小旺租赁李道银投资兴建的铜山县道银农贸市场从事经营,租赁期间从2009年7月18日至2029年8月18日,年租金3万元,周小旺在经营过程中仅支付了2009年7月18日至2010年7月18日的租金,下余租金,经李道银多次催要,周小旺拒不给付。为维护合法权益,诉请法院判决:一、解除周小旺、李道银之间的租赁合同;二、周小旺给付李道银2010年7月19日至2012年10月18日期间的租金67500元,利息7200元(按照同期人民银行贷款利率,以3万元为本金,从2010年7月19日计算至2011年7月18日,以6万元为本金,从2011年7月19日计算至2012年7月18日,以67500元为本金,从2012年7月19日计算至2012年10月18日)。

  周小旺原审辩称:一、道银农贸市场的经营范围是农副产品批发零售,其租赁李道银的市场是为了经营建材,李道银对此是明知的,仍然将市场租赁给周小旺,李道银也存在过错;二、周小旺家中有一辆重型半挂车,一直用其进货,在经过农贸市场西门门楼的时候,门楼上的住户认为半挂车把他们的房屋震裂了,堵住西门不让进,要求与周小旺协商解决,经过数次协商未果,周小旺无法正常经营,就没有给付租金。李道银作为出租方有协调矛盾、保证合同履行的义务,李道银应该对自身消极的不作为承担责任,周小旺没有义务继续给付租金;三、周小旺对农贸市场其中一座大棚进行了扩建,合同解除没意见,但是要求李道银赔付其扩建的费用。

  原审法院查明:2001年12月8日,江苏省铜山县国土管理局与李道银签订国有土地使用权租赁合同一份,内容为江苏省铜山县国土管理局将位于单集镇单集村面积为206668平方米的宗地以现状出租给李道银,租金为每年每平方米5元;本合同项下的土地使用权使用年限为四十年,自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算;合同项下的宗地,土地用途为农贸市场。

  2009年7月10日,铜山县单集镇人民政府出具证明一份,内容为:铜山县道银农贸市场位于铜山县单集镇单集村,该市场由开办人李道银自建,土地使用权承租人为李道银。

  2009年7月23日,李道银设立个人独资企业,名称为铜山县道银农贸市场,经营项目为市场设施租赁,市场设施管理服务,农副产品批发零售。

  2009年7月30日,李道银以甲方名义与周小旺为乙方名义签订了市场租赁协议一份,内容为:甲方投资所建的农贸市场,租给乙方承包经营、管理、使用,时间从2009年7月18日至2029年8月18日,共20年,年租金3万元;协议签订之日,乙方应一次性付清甲方当年租金方可经营、使用,乙方应提前15天交清下年的租金,方可继续下一年的经营,否则合同无效;乙方在进入市场经营后,甲方一切设备、设施交给乙方使用,乙方要爱护甲方交给的设备、设施,如有损坏,由乙方负责修理和维护;合同签订后,乙方在经营的过程中,甲方不得干涉乙方市场内部经营管理、摊位安排、人员调配等。一切事务由乙方自己协调解决,如政府部门、工商、税务、土地规划、水、电、排水等,甲方协助解决,所产生的费用由乙方自理;此协议期满后乙方必须恢复甲方原地块的原貌,否则地块上所有的建筑物归甲方所有;如乙方在经营期间,需要改扩建,乙方必须提前三十天通知甲方,经甲方同意后方可施工,如有在市场内乱搭乱建的行为,甲方有权终止合同,并追究乙方的经济赔偿责任;2009年的固定摊位费,部分已收到2009年12月30日,个别固定摊位费未交,乙方可以继续收取,零散摊位费一方可每集收取,2010年1月1日起,摊位费由乙方收取。

  租赁合同签订后,周小旺给付李道银2009年7月18日至2010年7月18日期间的租金29600元(尚欠400元,李道银不再主张),2010年7月18日后的租金至今未付。


  2010年4月21日,铜山县道银农贸市场被注销。

  原审法院另查明:铜山县道银农贸市场位于区划后的铜山区单集镇,有东、西、北三座大门通行,东门宽约7米,上未封顶;西门宽约8米,上建有居民楼;北门宽约6米,高约27米,上建有居民楼。周小旺租赁李道银农贸市场不久,改建了其中一座大棚以经营建材,并用其所有的重型半挂车运输货物,该车长期从农贸市场西门经过,门楼上居民认为半挂车经过时震裂了楼房墙体,要求周小旺予以赔偿,双方多次协商未果,居民在西门约26米高处安装了限高横梁,以阻止大型车辆进出。

  原审法院认为:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第十条规定:当事人超越经营范围订立合同,人民法院不因此认定合同无效。李道银与周小旺签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,对签订人均有约束力。虽然周小旺租赁市场经营建材,超越了道银农贸市场的经营范围,但并不影响租赁合同的法律效力,也不是周小旺拒付租金的合法理由。李道银要求解除与周小旺签订的租赁协议,周小旺同意解除合同,且周小旺已经长期拖欠李道银租金,导致租赁合同的目的无法实现,构成根本违约,对李道银要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。至于周小旺要求李道银给付扩建农贸市场大棚费用,周小旺既未提出反诉,也未提供相应证据,故不予涉理。

  李道银要求周小旺给付租金67500元,利息7200元,该院认为,双方当事人签定租赁合同的期限为2009年7月18日至2029年8月18日,合同签订后周小旺缴纳了2009年7月18日至2010年7月18日的租金,接手了市场并进行经营管理,2010年7月19日以后的租金一直未曾给付,也未就农贸市场与李道银进行交接,故李道银要求周小旺给付2010年7月19日至2012年10月18日租金67500元的请求应予以支持。租赁合同约定“周小旺应提前15天交清下年的租金”,周小旺违反该项约定,李道银按照同期人民银行的贷款利率主张利息与法有据。关于周小旺抗辩“由于农贸市场居民在西门上安装限高横梁,导致周小旺半挂车不能正常出入,建材市场无法继续经营,李道银没有尽到调解义务,无权要求2010年7月18日以后的租金”的意见。该院认为,根据现场勘查,道银农贸市场在租赁给周小旺时有东、西、北三座大门,大门宽度都在6米以上可以满足正常的通行要求。周小旺与当地居民发生矛盾,是由其自身原因引起,租赁合同亦明确约定除与政府部门等机构交涉外,周小旺在经营过程中一切事务由其自行协调解决,故周小旺以此为由拒付租金,缺乏法律依据,不予支持。虽然道银农贸市场于2010年4月21日被注销,但直至最后一次庭审前,周小旺对此事实并不知晓,也未因此影响周小旺的经营,周小旺停止经营建材市场的原因是周小旺车辆高度等问题,李道银要求周小旺给付租金的请求应予支持。综上,该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一零七条、一百零九条的规定,判决:一、判决生效之日即解除李道银与周小旺在2009年7月30日签订的市场租赁协议;二、周小旺于判决生效后十日内,给付李道银的2010年7月19日至2012年10月18日租金67500元及利息(以3万元为本金,从2010年7月19日计算至2011年7月18日,以6万元为本金,从2011年7月19日计算至2012年7月18日,以67500元为本金,从2012年7月19日计算至2012年10月18日,以李道银主张的7200元为限)。案件受理费1580元,由周小旺负担。

  周小旺不服原审法院判决,向本院提起上诉称:1、本纠纷系租赁合同纠纷,李道银请求的是租金给付之诉,诉讼时效已过;2、周小旺承租的摊位属铜山县道银农贸市场,李道银以个人名义签订租赁合同主体不适格;3、周小旺承租期限为20年,在其全额支付了第一年的租金后,李道银在租期不满一年时就申请注销了道银农贸市场,致周小旺于2010年6月30日已无法经营下去,致商品闲置。自2010年3月,周小旺租赁摊位的公共通道被栏杆拦截,其送货车辆无法通行,周小旺多次要求李道银保证通道畅通,李道银虽答应但至起诉时公共通道仍未得以恢复。原审法院判决解除合同、周小旺向李道银支付租金及利息错误,请求二审法院撤销原审判决,发回重审或依法改判。

  李道银辩称:原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。

  本院二审查明的事实除与原审法院查明的事实一致外,另查明:周小旺在租赁合同签订后到工商部门申请办理经营建材的营业执照但未获得批准,周小旺在未取得经营建材营业执照的情况下就经营了建材营销业务,工商行政管理部门没有对其经营建材的行为进行查处。

  本案二审期间争议的焦点问题是:1、李道银起诉时是否已过诉讼时效;2、李道银作为租赁合同的主体是否适格;3、李道银提出的解除合同、给付租金及利息的诉讼请求有无事实及法律依据。

  本院认为:一、关于李道银起诉时是否已过诉讼时效问题,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定:“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”,本案中,周小旺在一审中并未以李道银起诉时已过诉讼时效为由提出抗辩,且二审期间未提出新的证据证明,故本案二审对诉讼时效问题不予涉理。

  二、关于李道银作为租赁合同的主体是否适格问题。李道银个人与铜山县国土管理局签订了国有土地使用权租赁合同,从而取得了合同项下宗地的四十年土地使用权,2009年7月23日,李道银作为投资人依法设立了个人独资企业,据《中华人民共和国个人独资企业法》第十六条规定:个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权,其有关权利可以依法转让或继承。故李道银作为个人独资企业投资人有权以个人名义与周小旺签订租赁合同,将其独资企业的财产租赁给周小旺使用。

  三、关于李道银提出的解除合同、给付租金及利息的诉讼请求有无事实及法律依据问题。

  第一,李道银与周小旺签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,对双方均有约束力。李道银已根据双方约定将涉案农贸市场设施及场地交付周小旺使用,周小旺应按约支付租金,并就迟延给付的租金支付迟延期间的利息。租赁合同签订后,周小旺准备在涉案农贸市场北面的空地上经营建材,其虽到工商部门办理但未能取得经营建材的营业执照,根据合同中关于“合同签订后,乙方在经营的过程中,甲方不得干涉乙方市场内部经营管理、摊位安排、人员调配等。一切事务由乙方自己协调解决,如政府部门、工商、税务、土地规划、水、电、排水等,甲方协助解决,所产生的费用由乙方自理”

  的约定,李道银对周小旺未能取得经营建材的营业执照并无过错,周小旺一审自认签租赁合同的目的就是为了经营建材,承租后相关的工商营业执照应由周小旺自行另行办理,李道银注销农贸市场工商登记的行为不是导致周小旺无法经营的原因。周小旺在一审庭审中已明确表示其无法经营的原因系其所开半挂车震裂市场居民房子所致,周小旺亦承认不知道李道银注销了农贸市场的工商登记,其经营行为也未受到工商部门查处。再者,依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第十条的规定:当事人超越经营范围订立合同,人民法院不因此认定合同无效。周小旺超越道银农贸市场经营范围经营建材,并不影响租赁合同的法律效力,也不是周小旺拒付租金的合法理由。

  第二,在周小旺经营期间,农贸市场西门上被安装了限高横梁,周小旺的半挂车不能从此门正常出入虽系事实,但道银农贸市场在租赁给周小旺时有东、西、北三处大门,大门宽度足可满足正常的通行要求,周小旺自己的半挂车不能从西门正常出入,主要原因是其车载重过大对该处路面及房屋造成损毁或影响,因而与当地居民发生矛盾,周小旺可以改用载重量小一些的运货车辆从此门进出货物或从其他大门通行。且租赁合同亦明确约定除与政府部门等机构交涉外,周小旺在经营过程中一切事务由其自行协调解决,故周小旺以此为由拒付租金的主张本院不予支持。

  第三,从实现租赁合同的目的上看,周小旺未交合同期第二年及以后的租金,违反了双方合同中关于“周小旺应提前15天交清下年的租金,方可继续下一年的经营”的约定,该违约行为导致了租赁合同的目的无法实现,李道银有权要求解除与周小旺签订的租赁协议、要求周小旺给付拖欠的租金及利息损失。

  综上,上诉人周小旺的上诉请求无事实及法律依据,本院不予采信。原审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费1580元,由上诉人周小旺负担。

  本判决为终审判决。

                               审 判 长  张 建 民

                               代理审判员  郑 仰 会

                               代理审判员  赵  涛

                               二0一三年七月十八日

                               书 记 员  张 稳 稳


20200109010321

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