周忠喜与徐州桑夏房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/03/24江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

      (2013)徐民终字第419号


  上诉人(原审原告)周忠喜。

  上诉人(原审被告)徐州桑夏房地产开发有限公司。

  法定代表人戚国员。

  委托代理人颜世军。

  上诉人周忠喜、徐州桑夏房地产开发有限公司(以下简称桑夏公司)因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服江苏省沛县人民法院(2012)沛民初字第0432号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人周忠喜、桑夏公司的委托代理人颜世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2007年10月22日,周忠喜与桑夏公司签订《沛县城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》一份,约定以下内容:“拆迁人(以下简称甲方):徐州桑夏房地产开发有限公司……被拆迁人(以下简称乙方):周忠喜……一、项目名称、地点

  建设项目名称清怡花园小区 建设地点东风西路北、城关路西。二、乙方被拆迁房屋情况 1、产权性质:私 2、房屋结构及层次砖混 3、用途:住宅 4、合法建筑面积:23502㎡(其中无产权证面积/㎡私房面积/㎡)5、合法用地面积:23502㎡。三、乙方选择的补偿安置方式为:产权交换 1、乙方安置到清怡小区住宅小区8幢1单元101室、11幢1单元301室,朝向为南,建筑面积㎡的房屋交换产权,并以被拆迁房屋的补偿款与甲方经价格主管部门核定的价格(或房地产市场评估价格)确定的房款,相互结算差价。甲方提供的产权交换房必须符合国家质量安全标准。因产权交换涉及的其他事宜甲、乙双方另行约定。其他房屋另选(‘其他房屋另选’为手写添加)。2、乙方负责向甲方提供合法的房屋产权证、土地使用证或其他有效证明(公房、自管公房为已购房产权的证明),并在本协议签订三日内必须腾空房屋交给甲方拆除。3、甲方应为乙方办理所交换房屋的产权、产籍证件提供必须的资料证明。

  四、房屋拆迁补偿安置款、搬迁补助等费用及产权交换差价结算

  1、甲方应根据国务院条例及市政府令第78号、沛政发[2005]68号文、沛价字[2005]20文及评估价格对乙方进行补偿安置结算:乙方应得房屋拆迁安置款为:砖混三等1106416018350 砖混四等 12438 17073970新建6046*200=12092(以后所签协议如有新建算合法面积就按合法面积计算上房)合计343015元(大写人民币:叁拾肆万叁仟零壹拾伍元整)。2、乙方应得的搬迁补助等费用:(1)、附属设施补偿费:43801元,(2)奖励费:500元(3)提前搬家奖:14101元(4)搬家费:2820元(5)误工费:100元(6)过渡费:/元。过渡方式:自行过渡时间:上房止合计61322元。乙方合计应得房屋总补偿额为人民币404337元(大写:肆拾万零肆仟叁佰叁拾柒元整)。3、甲、乙双方产权交换差价结算……五、搬迁过渡方式、期限乙方过渡方式为自行,甲乙双方约定过渡期限为十八个月,超过约定过渡期限甲方应按规定向乙方支付超期过渡费,直至上房定居为止。……

  七、双方需要约定的其他事项:签订协议后按徐州市人民政府第78号令第二十五条、第三十六条第二款执行,安置办法按清怡花园小区安置方案第八条第一款执行过渡费按实际上房日期结算……”。在该协议的空白处写有“提前搬迁奖伍仟元已付”并加盖徐州桑夏房地产开发有限公司财务专用章。

  由江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司出具的产权人为周忠喜的城市房屋拆迁估价分户报告单中新建面积6046㎡的结构为砖木二等。

  2007年10月23日,周忠喜将被拆迁房屋的钥匙交付给桑夏公司。

  双方分别提交了一份2007年7月18日清怡花园小区拆迁补偿安置方案,两份方案从开始到第八项奖励政策第4项的内容均一致。桑夏公司提供的安置方案至第八项奖励政策第4项即结束,并加盖沛县城市规划区拆迁领导小组办公室公章。周忠喜提供的安置方案在第八项奖励政策第4项后有第5项和第6项,内容为:“5、拆迁户如果选择小区的商品房,正常补偿外可以享受在沛县物价局的指导价格的基础上,每平方米优惠200元,超出面积部分,增加10%面积的优惠权。

  6、选择货币补偿的被拆迁户,不在小区选择商品房的,拆迁户在其他小区购房的,按认定合法拆除面积的每平方米200元进行奖励。”最后加盖桑夏公司的公章。桑夏公司持有的该份方案为原审法院在(2011)沛民初字第207号案件中从房屋拆迁安置服务处调取。

  2005年6月10日,沛县建设局和沛县物价局印发《沛县城区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》,该文件规定从2005年6月10日开始,沛县城区房屋拆迁拆除合法建筑面积住宅的临时安置补助费3元/㎡?月。2010年3月10日,沛县建设局和沛县物价局再次联合印发《沛县城区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》,该文件将沛县城区房屋拆迁拆除合法建筑面积住宅的临时安置补助费提高到5元/㎡?月。同时在该文件第九页说明部分写明:……2、对住宅房屋拆迁货币补偿及现房产权调换的,一次性给予三个月的临时安置补助费;对产权调换为期房的,按协议约定的上房期限支付临时安置补助费、拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人搬迁并交出被拆迁房屋钥匙之日起,一般不超过18个月。因拆迁人的责任延长过渡期限的,自逾期之日起,除当事人另有约定外,拆迁人应当按照下列标准给被拆迁人或房屋承租人增付临时安置补助费:(1)对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的,延长时间在6个月以内的,增付1倍临时安置补助费;延长时间超过6个月的,自超过之月起增付2倍临时安置补助费自(应为直)至上房。……(3)尚未回迁上房的被拆迁人,以文件下发执行之日起,临时安置补助费执行新标准。

  2010年6月8日至12日,桑夏公司连续五天在沛县有线电视台做电视字幕通告,具体内容为:“通告:机电公司地块被拆迁安置户,清怡花园小区安置房已具备上房条件,现定于2010年6月13日早上8:00起开始安置被拆迁户上房。上房时请被拆迁户携带拆迁安置协议原件、身份证原件、交钥匙单据等证件到清怡花园小区15号楼办理选房登记手续。详情见清怡花园拆迁办公室门前公告。特此通知 望相互转告。联系电话0516-89757777”。

  周忠喜在上述广告通知的时间内到桑夏公司处上房,但因双方之前涉及门面房的问题没有解决,所以双方当时对住宅的安置房就没有交接。直至2011年5月21日桑夏公司将拆迁安置补偿协议上约定的两套房屋清怡小区住宅小区8幢1单元101室、11幢1单元301室的钥匙交予周忠喜。桑夏公司核算的该两套房屋安置房面积分别为13538㎡、12747㎡,合计26285㎡,基本面积单价分别为158723元,163346元。周忠喜在计算各项费用时也参照了上述标准。

  与周忠喜处于同一个拆迁小区的李海强于2008年3月6日与桑夏公司签订了沛县城市住宅房屋拆迁货币补偿安置协议,该协议第四条第1款写明“新建87(㎡)1740(元)”。李海强作为周忠喜的证人出庭作证,其在庭审中陈述:其新建面积是大概在2007年5、6月份建造的,在桑夏公司进行货币安置时大概有6-8㎡算合法面积。后又改为新建面积并没有算合法面积,只是按合法面积标准补偿的。

  案外人李居正也是与周忠喜处于同一个拆迁小区。在江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司出具的城市房屋拆迁估价分户报告单中载明李居正的合法房屋合计20887㎡,新建房合计3635㎡。因李居正与桑夏公司就房屋拆迁事宜未能达成拆迁安置协议,桑夏公司于2008年2月15日向沛县建设局申请行政裁决,沛县建设局经审查核实李居正现在合法建筑面积20887㎡(评估额为283966元)在规划拆迁范围内,并于2008年5月28日作出行政裁决,裁决桑夏公司对李居正实行就地房屋安置。安置100平方米居住楼房一套,按照拆迁安置方案规定的选房办法,在安置区域内按号挑选,互找差价。超出面积部分按照物价局核定的指导价结算。桑夏公司应支付的李居正房屋拆迁补偿款283966元,附属物20730元,搬家费250644元(20887㎡*6元/㎡*2次),误工费100元/户,合计人民币30730244元。过渡费以实际过渡期限按沛价字[2005]20号、沛建发[2005]36号规定的标准结算。双方产权调换差价在上房前一次结清。李居正与桑夏公司于2008年10月27日签订沛县城市住宅房屋拆迁货币补偿安置协议一份,该协议第四条第1款写明“1、砖混6477㎡ 9519880 2、砖木 6477㎡ 8443160 3、砖混 1445㎡ 2043650 4、砖混1080㎡ 1553970 5、砖木 1040㎡ 1441285 6、砖木 4368㎡ 5914880 7、砖木30㎡ 39107 新建635(㎡) 1270 院落1091㎡7000”。第1到7项面积合计23887㎡。其中第2、5、6项结构均为砖木二等,计算出单价分别为130356元和135414元,但分户报告单中砖木二等的单价分别为130356元和129108元。李居正作为周忠喜的证人出庭作证,其在庭审中陈述:李居正与周忠喜在拆迁前是一个院子的邻居。其新建面积3635㎡与周忠喜主张的新建面积差不多时间建造的,周忠喜建的时间比李居正的还早一些。其中30㎡计算为合法面积,因为该30㎡不是新建面积,是2000年之前建造的合法面积。周忠喜的60多平方是在其院子地皮上盖的,具体结构说不清。

  李海强、李居正与桑夏公司均已按双方签订沛县城市住宅房屋拆迁货币补偿安置协议补偿完毕。

  2010年6月26日,涉案拆迁地块的被拆迁户梁建东与桑夏公司签署了清怡花园项目上房核算单,该核算单上载明过渡费截止日期为2010年6月13日。

  周忠喜曾在被拆迁地块的楼房窗户上贴有“善若水律师所”几个字,并在一间房屋门框上挂有律师接待室的牌子。桑夏公司拍摄照片时有的是在房屋外部拍摄,有的是在房屋内部拍摄。

  周忠喜起诉要求桑夏公司协助其办理清怡花园小区8号楼1单元101室和11号楼1单元301室安置房的房屋所有权证及国有土地使用权证。根据房屋安置协议和拆迁安置方案,29548㎡(合法建筑面积23502㎡+新建面积6046㎡)*110%-13538㎡-12747㎡=6218㎡。按照沛县建设局沛建发[2010]15号文件及《徐州市城市房屋拆迁管理条例》的规定按照5元/㎡?月补偿,超过24个月的按照15元/㎡?月补偿。过渡费合计11612364元。2、其他费用为18226458元。从2011年8月21日起至全部还清为止,按照18226458元,按照银行同期同类贷款基准利率计算损失。

  桑夏公司以周忠喜要求再安置6218㎡房屋没有事实依据;主张的诉讼请求中过渡费包括6046㎡的新建面积,但新建面积不在安置范围内,已给其评估作价,所以该部分不能要求给付过渡费;被拆迁房屋搬迁补助费61322元,双方在协议中约定是在上房时一并结算,因此并不存在支付银行利息之说;按照拆迁安置补偿协议上的约定计算至2010年6月13日,应当给付周忠喜过渡费37368元,超出部分没有事实根据和法律依据,桑夏公司不承担给付义务,周忠喜的诉讼请求均不能成立进行辩称,

  原审法院认为,一、关于周忠喜要求桑夏公司协助办理安置房屋所有权证及国有土地使用权证的问题。周忠喜在起诉时要求桑夏公司给予办理清怡花园小区8号楼1单元101室、11号楼1单元301室安置房的房屋所有权证及国有土地使用权证,后在庭审中变更为要求桑夏公司协助办理上述两证。根据双方签订的沛县城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议第二条第3项的约定,桑夏公司应为周忠喜办理所交换房屋的产权、产权证件提供必须的资料证明,且桑夏公司方也同意在法律规定的范围内予以协助,因此,桑夏公司应按协议约定协助周忠喜办理安置房屋的所有权证和土地使用权证。对周忠喜的该项诉讼请求予以支持。

  二、关于周忠喜要求新建面积6046㎡应按合法面积进行安置的问题。

  双方签订的沛县城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议第四条第1款中在“新建6046*200=12092”后写明:“以后所签协议如有新建算合法面积就按合法面积计算上房”。虽然桑夏公司辩称该约定系周忠喜自己自行添加的,但并未提供证据证明,故确认为双方约定。该约定不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。

  案外人李居正与桑夏公司签订的城市住宅房屋拆迁货币补偿安置协议时间为2008年10月27日,在周忠喜与桑夏公司签订产权交换安置协议时间2007年10月22日之后。李居正的城市房屋拆迁估价分户报告单及行政裁决书中均确认其合法建筑面积为20887㎡,新建面积为3635㎡。但按照李居正与桑夏公司签订的城市住宅房屋拆迁货币补偿安置协议中写明的合法面积共计23887㎡,新建面积为635㎡,即有30㎡新建面积计入合法面积中。所以,周忠喜与桑夏公司约定的“以后所签协议如有新建算合法面积就按合法面积计算上房”的附设条件成就,桑夏公司应按约定将周忠喜的6046㎡按合法面积计算上房。即桑夏公司应为周忠喜安置共计29548㎡(23502+6046)。现桑夏公司已经为周忠喜安置房屋共计26285㎡,还应为周忠喜再安置3263㎡。

  三、关于周忠喜要求增加10%的安置面积的问题。

  周忠喜主张根据《清怡花园小区拆迁安置补偿方案》的约定,桑夏公司应为周忠喜增加10%的安置面积。因《清怡花园小区拆迁安置补偿方案》不止一个版本,即使按照周忠喜申请法院在沛县房屋拆迁安置服务处调取的《清怡花园小区拆迁安置补偿方案》的第八项奖励政策的内容“5

  拆迁户如果选择小区商品房,正常补偿外可以享受在沛县物价局的指导价格的基础上,每平方优惠200元,超出面积部分,在(应为再)增加10%面积的优惠权”,也并未承诺给予多安置10%的住宅面积,故周忠喜要求在29548㎡的基础上增加安置10%的面积,共计安置32503㎡房屋没有事实和法律依据,不予支持。

  四、关于周忠喜要求各项费用数额的确定。

  (一)、过渡费

  根据双方签订的安置协议第五条、第七条的规定,周忠喜的过渡方式为自行,过渡期限为十八个月,并约定按照徐州市人民政府第78号令《徐州市城市房屋拆迁管理条例》规定进行补偿。该条例第三十七条第三款规定“由于拆迁人的责任延长过渡期限,对自行安排住房过渡的,从逾期之日起应当加一倍支付临时安置补助费;六个月后仍不能交付使用的,自第七个月开始应当加二倍支付临时安置补助费,直至交付使用。……”。所以,桑夏公司应向周忠喜支付的过渡费为:

  1、2007年10月22日至2009年4月21日:3元/㎡?月*18月*29548㎡=1595592元;

  2、2009年4月22日至2009年10月21日:3元/㎡?月*2*6月* 29548㎡=1063728元;

  3、2009年10月22日至2010年3月9日:3元/㎡?月*3*45月* 29548㎡=1196694元;

  4、2010年3月10日至2011年5月21日:5元/㎡?月*3*29548㎡*1433月=6351343元。

  以上四项共计10207357元(1595592元+1063728元+1196694元+6351343元),即桑夏公司应支付周忠喜的过渡费共计10207357元。

  周忠喜以桑夏公司交付的安置房为毛坯房为由,要求桑夏公司参照货币安置方法再行支付三个月安置费的诉讼请求没有法律依据,不予支持。

  (二)桑夏公司应给付周忠喜拆迁补偿安置款

  1、根据双方签订的拆迁安置协议约定,周忠喜应得房屋总补偿额为343015元(含6046㎡新建面积按200元/㎡计算额)。因新建面积6046㎡应算为合法面积,故该6046㎡应按合法面积计算补偿安置款。周忠喜主张按130356元/㎡计算,不高于桑夏公司与同拆迁地块案外人李居正签订的拆迁安置协议中同结构建筑单价,故予以确认。即该部分补偿安置款应增加6672124元【130356元-200元)/㎡*6046㎡】,合计40973624元。

  2、根据桑夏公司方提供的安置上房方案,上房基价为1541元,一层+3%,三层+6%,故对周忠喜主张两套安置房价值分别为2148792元(1541元*103%*13538)和20821715元(1541元*106%*12747)予以确认。

  综上,扣除周忠喜已取得的安置房价款,桑夏公司应再给付周忠喜过渡费、拆迁补偿安置款差额:8871346元(10207357元+40973624元-2148792元-20821715元)。

  (三)、搬迁补助等费用

  根据双方签订的拆迁安置协议,桑夏公司应支付周忠喜搬迁补助等费用共计61322元。

  五、关于周忠喜要求的损失的确定。

  (一)、搬迁补助等费用的损失计算。

  虽然双方在签订拆迁安置协议时没有约定搬迁补助等费用的支付时间,但双方签订拆迁安置补偿协议时约定“在本协议签订三日内必须腾空房屋交给甲方拆除”,为了实现该项合同约定,周忠喜应得的搬迁补助费用应当在2007年10月23日周忠喜向桑夏公司交付被拆迁房屋钥匙的同时,由桑夏公司向周忠喜履行给付义务,桑夏公司未能及时履行,应当支付逾期付款利息损失。具体计算方式应当参照同期同类银行贷款基准利率自2007年10月23日计算至判决确定的给付之日。

  (二)、过渡费、拆迁补偿安置款差价损失的计算。

  桑夏公司已于2011年5月21日将安置给周忠喜两套住房钥匙交付给周忠喜,故过渡费、拆迁补偿安置款应同时结算,差额8871346元桑夏公司应从2011年5月22日开始按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率赔偿周忠喜利息损失至本判决确定的给付之日。

  因双方签订沛县城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议的时间为2007年10月22日,故本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。

  综上,遂判决:一、桑夏公司另行向周忠喜周忠喜安置住宅3263㎡,安置位置为沛县清怡花园小区,于判决生效之日起十日内交付。二、桑夏公司徐州桑夏房地产开发有限公司向周忠喜支付过渡费、拆迁补偿安置款差额共计8871346元及逾期付款利息损失(利息损失按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率自2011年5月22日计算至判决确定的给付之日),于本判决生效之日起十日内付清。三、桑夏公司向周忠喜支付搬迁补助等费用61322元及逾期付款利息损失(利息损失按照中国人民银行发布的同期、同类银行贷款基准利率自2007年10月23日计算至本判决确定的给付之日),于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回周忠喜的其他诉讼请求。

  上诉人周忠喜不服上述民事判决,向本院上诉称:上诉人要求桑夏公司另外支付三个月的过渡费是有事实和法律依据的。上诉人享有增加10%面积的优惠权。请求二审改判支持上诉人要求桑夏公司另行安置住宅6218平方米,过渡费按每平方米15元计算至上房定居止,支付过渡费等共计10201006元及利息。

  上诉人桑夏公司上诉称,合同上“以后所签协议如有新建算合法面积,就按合法面积计算上房”的内容是周忠喜在担任上诉人法律顾问利用职务之便添加的,证人李居正证言不能作为本案的定案依据,其曾诉讼过上诉人。上诉人开发的房屋均在2010年6月13日上房,计算过渡费时间应至此时间,而不是判决计算至2011年5月21日。双方在签订协议时对上述费用支付时间并没有约定,应在实际上房时对上述费用进行结算,判决支付利息没有依据。请求撤销一审判决二、三、四项内容,驳回周忠喜上述请求。

  针对周忠喜的上诉,桑夏公司答辩称,周忠喜的二项上诉请求没有事实依据,超出合同约定的内容,利息不应支持,请求予以驳回。

  针对桑夏公司的上诉,周忠喜答辩称,双方在协议中明确对6046平方米进行了约定,应当进行安置;桑夏公司逾期安置上房,应当承担赔偿损失的责任,过渡费应当计算至上房定居为止。桑夏公司的上诉请求无事实依据,请求驳回其上诉。

  二审期间,双方当事人均未提供新证据。二审查明与一审查明事实一致,本院予以确认。

  经双方当事人确认,本案争议焦点为:1、桑夏公司应否对周忠喜的新建面积进行安置,应否承担利息给付责任;2、周忠喜主张增加10%面积及过渡费计算至上房后三个月有无事实和法律依据。

  本院认为,双方当事人就新建面积如何安置及拆迁补助等费用的计算均有拆迁安置协议进行了明确的约定,桑夏公司应当按协议的约定履行自己的义务。桑夏公司提出该约定系周忠喜自行添加的,但无证据证明,且桑夏公司也对同地段其他拆迁房也进行了新建面积的安置,原审对此进行的认定,并无不当。桑夏公司于2011年5月21日才将房屋钥匙交予周忠喜,过渡费及拆迁安置补偿款应同时结算,且拆迁补助费用也应在周忠喜向桑夏公司交付被拆迁房屋时予以支付,而桑夏公司并没有及时履行上述义务,应承担赔偿利息责任。故桑夏公司的上诉请求,无事实和法律依据,本院不予支持。周忠喜认为应增加10%的安置面积及过渡费计算至上房后三个月均没有合同和法律依据,本院不予支持。

  原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费5408元,由上诉人周忠喜负担1303元,由上诉人徐州桑夏房地产开发有限公司负担4105元。。

  本判决为终审判决。


                               审 判 长  秦 国 渠

                               代理审判员  石 镜 霞

                               代理审判员  李   琳

                               二○一三年五月十五日

                               书 记 员  神   威


20200109010324

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