周文玉与广西信和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/03/26广西壮族自治区防城港市中级人民法院

民事判决书

(2013)防市民一终字第75号

  上诉人(一审原告)周文玉。

  委托代理人黄权,广西精一律师事务所律师。

  被上诉人(一审被告)广西信和房地产开发有限公司。

  法定代表人刘建嫦,公司经理。

  委托代理人吕春,广西海狮律师事务所律师。

  上诉人周文玉与被上诉人广西信和房地产开发有限公司(以下简称信和公司)商品房预售合同纠纷一案,不服港口区人民法院(2011)港民初字第418号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年4月10日立案受理后,依法组成合议庭,于2013年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人周文玉的委托代理人黄权,被上诉人信和公司的委托代理人吕春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  一审法院经审理查明,2008年10月20日,周文玉与信和公司签订《商品房买卖合同》,购买“欧景蓝湾二期”2号楼2栋2单元502号商品房,房屋面积13236平方米,单价每平方米219520元,总价290557元。双方约定信和公司应当于2009年8月1日前将验收合格的商品房交付周文玉使用,但如遇下列特殊原因,可以据实延期:1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的,如上述交房时间届至,买受人未办妥合同备案及银行按揭手续或未付清应付款,则交房时间顺延至手续办妥或应付款交清之时;2、影响工程进度,但是出卖人无法预见和控制的客观原因(如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、施工时间限制等)造成工期延误,交房时间顺延;3、出卖人将竣工资料报告提交政府并接收后,等待验收备案及丈量面积所需的时间顺延。除上述特殊情况外,信和公司如未按约定的期限交付商品房,按下列情况分别处理:(1)逾期不超过180日,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订当日,周文玉支付给信和公司房款116557元,剩余购房款通过银行按揭方式支付。2010年3月1日,周文玉收到信和公司发出的《交房通知》。“欧景蓝湾”楼盘自2008年4月28日至2009年8月11日停电9天。2008年10月20日到2009年7月31日,“欧景蓝湾”所在的港口区中雨以上天数共计37天。信和公司于2009年12月24日向防城港市建设工程质量安全监督站申请竣工验收,因不具备竣工验收条件被要求完善资料。信和公司完善资料后于2010年1月2日再次申请工程竣工验收。防城港市建设工程质量安全监督站于2010年1月5日组织工程竣工验收并于2010年3月16日发出《广西壮族自治区建筑工程质量监督报告》。周文玉所购房屋的产权证书已经由信和公司代为办理并领取。

  一审法院认为,周文玉与信和公司签订《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,是合法有效的合同。在合同履行过程中,周文玉按照约定付清了全部购房款。信和公司没有按合同约定的期限交付房屋,其行为构成违约,应当承担违约责任。周文玉请求信和公司支付212天逾期交房违约金。按照合同约定,信和公司可以延期交房的事由有停电检修8天,合同期内中雨以上天气37天,亦属于“影响工程进度,但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因·”,应予扣除。此外,信和公司在具备竣工验收条件后于2010年1月2日将竣工资料提交给防城港市建设工程质量安全监督站,申请工程竣工验收,至2010年3月1日周文玉收到《交房通知》期间共计58天,亦应予扣除。信和公司实际逾期交房109天,信和公司应付违约金633414元。信和公司提出政府排污管道未建好是合同第八条约定的客观因素,属于延期交房的事由。双方在合同中未约定政府排污管道建设属于可以延期交房的事由,且信和公司未提供证据证明排污管道建设与延期交房存在因果关系,故该辩解理由不成立,依法不予采纳。关于房屋产权证问题。因该房屋产权属于周文玉所有,且产权证已由信和公司代为办理并领取,故周文玉该项请求,依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条的规定,判决:一、被告广西信和房地产开发有限公司支付给原告周文玉逾期交房违约金633414元;二、被告广西信和房地产开发有限公司交付给原告周文玉“欧景蓝湾”2号楼2栋2单元502号房《房屋产权证书》。案件受理费108元,减半收取54元,由广西信和房地产开发有限公司负担。

  周文玉不服一审判决,上诉称:一、一审法院认定中雨以上天气37天,属于影响工程进度但出卖人无法预见和控制的原因,应从逾期时间中扣除,没有法律依据。双方签订的商品房买卖合同并没有约定中雨以上天气可以作为延期交付的事由。不可抗力是指不能预见、不可避免、不能克服的客观情况,中雨以上天气不属于不可抗力的范围。信和公司作为专业房地产开发公司,已经把天气因素考虑在工程施工工期内,故中雨以上天气不应作为延期交付的事由,不能从逾期时间中扣除。二、一审法院把工程竣工备案验收时间作为延期交房事由予以扣减没有依据。双方签订的合同属于格式合同。《中华人民共和国合同法》规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。信和公司把竣工备案验收时间作为延期交房的事由,没有履行告知义务,加重了周文玉的责任,因此该条约定应为无效。一审法院扣减竣工验收备案的58天时间没有依据。综上,请求二审法院撤销(2011)港民初字第418号民事判决书第一项,改判信和公司支付违约金12320元。

  被上诉人信和公司答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律准确,请求二审驳回上诉,维持原判。

  二审过程中,双方当事人均没有提供新证据。

  一审查明事实清楚,本院予以确认。

  综合诉辩当事人的意见,本案争议焦点为:一、“欧景蓝湾”小区施工过程中,中雨以上天气37天是否属于信和公司延期交房的免责事由;二、“欧景蓝湾”小区验收备案时间58天是否属于信和公司逾期交房的免责事由。

  本院认为:

  关于第一个争议焦点,“欧景蓝湾”小区施工过程中,中雨以上天气37天是否属于信和公司延期交房的免责事由。周文玉与信和公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人真实的意思表示,且没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的合同。双方在合同中列举了信和公司逾期交房的免责事由,其中第2项明确约定,影响工程进度,但是出卖人无法预见和控制的客观原因造成工期延误,交房时间顺延。在“欧景蓝湾”小区施工过程中,中雨以上恶劣天气37天,虽然不属于不可抗力的范围,但根据建设工程露天施工的特点,中雨以上恶劣天气足以影响工程进度,造成工期延误,故信和公司的交房时间可以顺延。信和公司主张中雨以上天气属于免责事由,符合双方在《商品房买卖合同》中的约定。周文玉的主张与双方在合同中的约定不符,对其此项主张,本院不予支持。

  关于第二个争议焦点,“欧景蓝湾”小区验收备案时间58天是否属于信和公司逾期交房的免责事由。双方在出卖人延期交房事由免责条款第3项约定,出卖人将竣工资料报告提交政府并接收后,等待验收或者备案及丈量面积所需的时间顺延。周文玉主张,该项条款属于格式条款,信和公司没有履行告知义务,免除了信和公司的主要义务,加重了上诉人的负担,故该条属于无效条款。本院认为,《商品房买卖合同》确为信和公司提供,但该条约定没有免除合同提供方的主要义务,也没有排除或限制周文玉的主要权利。该条款仅仅是对逾期交房免责事由的列举。政府验收备案时间必然发生,且信和公司无法控制竣工验收备案时间的长短,该项约定没有违反公平、诚实信用、意思自治等民事活动应当遵循的一般原则。关于信和公司是否尽到说明义务的问题。本院认为,信和公司履行说明义务必须以周文玉提出特别要求为前提。周文玉不提出特别说明要求,信和公司则无需对合同条款作出特别提示和说明,故该项约定不因信和公司未作特别说明而无效。该项约定是双方真实的意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,也没有排除周文玉的主要权利,属于合法有效的合同条款。按照该项条款,“欧景蓝湾”小区竣工验收时间58天属于逾期交房的免责事由。一审将相关部门竣工验收时间从延期交付期间中予以扣除,合法有据,本院予以维持。周文玉的此项上诉请求,没有法律依据,本院不予支持。

  综上所述,一审认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费108元,由上诉人周文玉负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长  宋丞致

审 判 员  钟 蕾

代理审判员  张小明

二〇一三年八月十九日

书 记 员  张 依


20200109010326

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