上海海明物业管理有限公司与上海高成物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/26上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第2508号


  上诉人(原审被告)上海海明物业管理有限公司。

  法定代表人杨某某。

  委托代理人彭某某。

  委托代理人沈亮,上海市海燕律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)上海高成物业管理有限公司。

  法定代表人陆某。

  委托代理人孙晓琳,上海诺维律师事务所律师。

  上诉人上海海明物业管理有限公司(以下简称海明公司)因物业服务合同纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(2012)普民四(民)初字第1890号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院经审理查明,上海高成物业管理有限公司(以下简称高成公司)系佳祥公寓(上海市铜川路XXXX号-YYYY号)的物业管理公司。

  2011年4月26日,海明公司向铜川路XXXX号-YYYY号商铺业主发出《告知书》,主要内容为:“根据本公司与各位业主签订的租赁合同约定,本商场内部的物业管理由我司自行管理,物业管理费用业主自行承担,标准为人民币(以下币种均为人民币)250元/平方米/月,缴交方式为由业主代表大会派代表负责清缴。现特将有关事项告知如下:1、我司将尽快与高成物业公司签署物业管理协议,明确物业管理责任,以确保本商场的正常经营;2、为了不增加各位业主的经济负担,我司将在租金中扣除物业管理费用,扣除金额为租赁合同约定的250元/平方米/月,应向高成物业公司支付的物业管理费用由我司在扣留的250元/平方米/月中直接向高成物业公司支付;3、(略);4、据高成物业公司称商场业主欠交的物业费经我司核实后由我司先行垫付,待普陀法院就业主与升昊公司之间的诉讼裁定后另行扣除。各位业主如对以上事项有异议,请在2011年5月5日前书面答复,逾期不答复则视为同意”。

  2011年5月6日,高成公司作为甲方,海明公司作为乙方,签订《物业管理协议书》,就佳祥公寓商场的物业管理事宜达成协议,其中对消防安保系统作出如下约定:A、安装在商场外部的消防设备的日常维护保养工作由甲方负责,安装在商场内部的消防设备的日常维护保养工作由乙方负责;B、甲乙双方均不得随意更改消防设施,同时应该按消防系统对设备保养规定,定期检查保养,并作书面记录,保证设备正常运行;C、消防系统的维修费用分摊办法:消防供水系统按商场和住宅的面积进行分摊,消防烟感和喷淋根据使用面积进行分摊;D、商场内部的安保系统按原状由乙方负责安装、管理,若国家有关部门规定发生变化的,双方另行协商解决;对水、电、煤计量作出如下约定:佳祥公寓住宅、商场用水、电、煤气全部装分立表具计量,费用甲乙双方按实际使用情况承担。

  当日,上述甲乙双方就铜川路XXXX号-YYYY号商场的管理工作事宜还签订《协议书》,达成协议如下:一、铜川路XXXX号-YYYY号商场是一个具有一定规模的市场,乙方受市场绝大多数业主的委托经营本市场,鉴于原市场经营公司至今未注销,致使乙方尚未能注册成立新的市场经营公司,乙方承诺在本协议签订后三个月内办妥市场经营公司,并在新的市场经营公司成立后乙方负责与甲方重新签订《佳祥公寓物业管理协议书》,双方现已签订的《佳祥公寓物业管理协议书》中约定的乙方责任、权利和义务全部由新的市场经营管理公司继承;二、商场业主拖欠甲方2009年1月至2011年3月物业管理费484,62705元(其中物业费290,77623元、运行费193,85062元)至今未支付。双方商定以上物业管理费由乙方代业主向甲方支付,今后由乙方向业主分期收取,其中运行费193,85062元由甲方返还乙方管理、使用,乙方负责向业主公开使用情况。本协议签订时,乙方向甲方支付物业费100,000元,其中物业费190,77623元乙方在本协议签订后五个月内向甲方付清,运行费193,85062元由乙方向业主收取后保管、使用,不向甲方支付。如有关部门正式启动成立佳祥公寓业主委员会,则乙方在本协议签订后三个月内一次性向甲方付清物业费;三、原市场经营公司拖欠的煤气费用158,7645元(其中煤气费156,991元、诉讼费1,77350元),现由乙方向甲方支付,今后由乙方向业主分期收取。具体支付方式为:本协议签订时支付50,000元,其余108,76450元在本协议签订后五个月内付清。如有关部门正式启动成立佳祥公寓业主委员会,则乙方在本协议签订后三个月内一次性向甲方付清拖欠的煤气费用;四、商场供水系统、消防系统均发生故障,乙方计划对供水系统进行修理、对消防系统进行更新改造,双方同意:1、供水系统的维修由甲方安排实施,费用由乙方按实际发生额承担;2、消防系统的更新改造由双方共同实施,费用由乙方承担。商场部分消防系统的更新改造应确保住宅部分的消防系统正常运行;其余条款(略)。

  2011年10月8日,上述甲乙双方又签订《关于延期付款的补充协议书》,达成补充协议如下:一、商场业主拖欠甲方2009年1月至2011年3月物业管理费290,77623元由乙方代业主在2011年10月5日前向甲方支付,今后由乙方向业主分期收取。截止本补充协议书签订之日,乙方实际仅支付150,000元,甲方同意乙方在2011年11月30前向甲方支付70,000元,在2011年12月31日前付清余款70,77623元;二、原市场经营公司拖欠的煤气费用158,76450元(其中煤气费156,991元、诉讼费1,77350元),截止本补充协议书签订之日,乙方实际支付仅50,000元,甲方同意乙方在2012年1月31日前向甲方付清余款108,76450元;三、鉴于乙方已经实际违约支付有关款项,经双方协商,如乙方再违反付款协议逾期付款,将向甲方一次性按拖欠款项总额249,54073元的2%计4,99081元支付违约金,乙方同意在2012年1月31日前向甲方支付此款项。乙方同意确保按本补充协议约定的期限付款,若再延期付款,每月按实际拖欠总金额的3%向甲方支付违约金。

  2011年12月12日,海明公司向高成公司出具《承诺书》,主要内容为:针对我单位的消防安全整改意见,我们已即刻采取针对性整改措施,并联系有关消防工程公司将消防监控设备移至门卫室,以便于24小时监控,该措施正由消防工程公司实施整改,由高成物业管理有限公司实施。工程完毕我公司即刻支付高成物业管理有限公司工程款8,000元整。特此承诺。

  由于海明公司在2011年11月30日支付了7万元后,未再支付其他款项,故高成公司于2012年8月2日向法院提起诉讼,请求判令:1、海明公司支付自2009年1月至2011年3月间的物业管理费70,77623元(该费用为商场业主拖欠);2、海明公司支付煤气费106,991元、诉讼费1,77350元,共计108,76450元(原市场经营公司拖欠);3、海明公司支付上述欠付费用自2012年2月1日起至判决生效之日止逾期付款违约金,(本金为物业管理费70,77623元、煤气费和诉讼费108,76450元及违约金4,99081元,共计184,53154元,每月按实际拖欠总金额3%的标准计付);4、海明公司支付消防系统更新改造工程款8,000元,本案受理费由海明公司承担。

  原审法院另查,2010年11月,上海燃气市北销售有限公司作为原告,将上海高成物业管理有限公司作为被告,向原审法院提起(2010)普民二(商)初字第1022号供用电、水、气、热力合同纠纷一案。该案审理过程中,双方当事人达成和解协议。2010年12月3日,原审法院出具民事调解书,和解协议如下:一、被告上海高成房地产开发有限公司应于2010年12月10日支付原告上海燃气市北销售有限公司燃气使用费人民币156,991元;二、本案受理费人民币3,547元(原告预付),减半收取计人民币1,77350元,由被告负担,并于2010年12月10日之前直接支付原告。上述和解协议符合有关法律规定,并已于2010年12月3日经各方当事人签字(盖章)发生法律效力。

  原审法院审理中,海明公司提供水泵维修的发票一张,证明高成公司与海明公司于2011年5月6日签订《物业管理协议书》后,第二天即2011年5月7日水泵就修复,海明公司是受胁迫才签订的协议书。经质证,高成公司对该发票的真实性无异议,但不认可其证明内容。

  海明公司又称,上述协议签订之后,海明公司支付了部分款项。高成公司称海明公司支付的5万元为煤气费,海明公司则认为该款是用于支付物业管理费。燃气费和诉讼费与海明公司无关。《承诺书》是本案海明公司委托代理人范斌峰加盖的公司印章,如法院判决海明公司支付该款,该款将由范斌峰个人支付。

  高成公司变更诉讼请求,仅要求海明公司按《关于延期付款的补充协议书》中约定支付逾期付款违约金4,99081元,放弃其他违约金的诉请。

  原审法院认为,本案中,高成公司根据高成公司与海明公司签订的《物业管理协议书》、《协议书》及《关于延期付款的补充协议书》的约定,诉请要求海明公司支付欠付的物业管理费、煤气费、诉讼费和逾期付款违约金。海明公司辩称协议书无效,理由是协议内容对双方权利义务的约定不对等、是受胁迫才签订。分析上述协议书的内容,结合海明公司在签订协议书之前向铜川路XXXX号-YYYY号商铺业主发出的《告知书》内容,以及海明公司按协议约定支付了部分款项的行为,均表明上述协议书系双方真实意思表示,合法有效。海明公司虽提供水泵维修的发票一张,但该发票不能证明其待证事实,海明公司的辩称意见,缺乏事实和法律依据,原审法院不予采纳。海明公司辩称其支付的5万元为物业管理费,非煤气费,因在签订《关于延期付款的补充协议书》前,海明公司欠付煤气费156,991元、诉讼费1,77350元,共计158,76450元,之后双方约定的该款金额变更为108,76450元,故该5万元应为煤气费。海明公司对高成公司诉请一、二的金额及计算方式并无异议,原审法院对此予以确认。对高成公司的上述诉讼请求,原审法院予以支持。原审审理中,针对违约金的诉请,高成公司予以变更,仅要求海明公司按《关于延期付款的补充协议书》中约定支付逾期付款违约金4,99081元的诉请,对此,原审法院认为,高成公司在签订该协议书后,再次违反约定,故高成公司的该项诉请,符合合同约定,原审法院应予支持。高成公司变更诉讼请求,未有不妥,原审法院予以准许。海明公司就消防系统更新改造出具了加盖其公司印章的《承诺书》,承诺支付高成公司工程款8,000元,故对高成公司该诉请,原审法院应予支持。海明公司辩称该款由本案海明公司委托代理人范斌峰个人支付的意见,不符合双方约定,原审法院不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,原审法院作出判决如下:

  一、上海海明物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海高成物业管理有限公司2009年1月至2011年3月间的物业管理费人民币70,77623元;

  二、上海海明物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海高成物业管理有限公司煤气费人民币106,991元、诉讼费人民币1,77350元,共计人民币108,76450元;

  三、上海海明物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海高成物业管理有限公司逾期付款违约金人民币4,99081元;

  四、上海海明物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海高成物业管理有限公司消防系统更新改造工程款人民币8,000元。

  海明公司不服原审法院判决,向本院提起上诉称:原审法院判决其承担的上述费用均是其进场之前发生的,海明公司与市场原经营管理公司间无关系,迫于无奈与高成公司签订《协议书》,该协议书应为无效。协议书签订后,海明公司支付了部分款项,因业主不同意支付余额部分,故海明公司未再予以支付。海明公司对高成公司诉请的金额及计算方式并无异议。消防主机系高成公司所有,故消防系统更新改造工程款8,000元不应由海明公司支付。

  被上诉人高成公司则辩称,其不同意上诉人的上诉请求,要求维持原判。

  本院经审理查明:原审法院认定事实无误,本院予以确认。

  本院认为:原审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定,并在此基础上依法做出原审判决,合法合理,理由阐述充分,本院不再赘述。现海明公司上诉称,原审法院判决所依据的数份协议均是在其受到胁迫的情况下签署,并非是其真实意思表示。然而,无论是2011年5月6日签订的《协议书》,或是此后为了对《协议书》的履行情况进行结算,再行签订的《关于延期付款的补充协议书》,海明公司均已实际履行了部分,且在二审中未能提供充分的证据证实其观点,故本院对其意见不予采信。原审法院根据查明的事实所作之判决是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币4,151元,由上诉人上海海明物业管理有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长孙 斌

审 判 员张志煜

代理审判员卞晓勇

二○一二年十二月七日

书 记 员韩 芳


20200109124926

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