上海海林大酒店有限公司等诉上海兆灵商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/26上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2013)沪二中民二(民)终字第1034号

  上诉人(原审被告)上海海林大酒店有限公司。

  法定代表人钟某。

  委托代理人刘洋,上海市信亚律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)上海兆灵商务咨询有限公司。

  法定代表人夏某某。

  委托代理人吕海岩,上海市雄风律师事务所律师。

  原审第三人上海市林业总站。

  负责人朱某某。

  委托代理人陈培良,上海市锦天城律师事务所律师。

  上诉人上海海林大酒店有限公司(以下简称海林公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2012)闸民三(民)初字第719号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2013年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人海林公司的法定代表人钟某及其委托代理人刘洋,被上诉人上海兆灵商务咨询有限公司(以下简称兆灵公司)的委托代理人吕海岩,原审第三人上海市林业总站(以下简称林业总站)的委托代理人陈培良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,上海市沪太路XXX号全幢房屋权利人系林业总站。

  2003年7月,林业总站(甲方)与兆灵公司(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将沪太路XXX号综合楼计4044平方米整体租赁给乙方,租期自2003年7月1日起至2018年6月30日止;前三年年租金为人民币(以下币种均为人民币)500,000元,第四年起为600,000元,在此基础上每三年递增5%。

  之后,双方又签订数份协议,对租赁面积及租金做了调整。

  2008年8月28日,兆灵公司(甲方)与钟某(乙方)签订《上海海林大酒店整体租赁合同》,约定甲方将位于沪太路XXX号的“上海海林大酒店”所经营的全装修房屋(含所有门店、餐饮、住宿、棋牌及商务楼1-3层全部面积约3000平方米)整体转让与乙方使用;租赁期自2008年9月1日起至2018年6月30日;免租期为2个半月;年租金1-3年为每年850,000元,4-10年为每年950,000元,先付后用,每半年支付一次租金,合同签订之日起的第一个月的上旬支付前半年租金,第七个月的上旬支付后半年租金,以此类推;上海海林大酒店在双方签订合同前,处在营业状态,甲方同意将原有设施、设备包括经营证照一并交付给乙方使用,甲方原装修和设备整体折旧作价1,500,000元,分10年支付,每年150,000元,随房租一同支付,期满后原有设施交还甲方;甲方与乙方正式签订合同后即对原承租户发出迁移告示,告示期满,如原承租方不愿搬迁,甲乙双方共同协调,如有冲突以甲方与原承租方合同为准。

  2009年3月16日,林业总站(甲方)与兆灵公司(乙方)签订《房屋租赁补充协议Ⅲ》,载明甲方将沪太路XXX号综合楼(除六层楼层外,建筑面积3694平方米)出租给乙方经营使用,在原约定年租金为525,000元以及从2011年1月1日起递增5%、以后每三年递增5%不变的基础上,自2010年1月1日至2018年6月30日,每年额外增加租金200,000元。

  2009年3月26日,兆灵公司(甲方)与海林公司(乙方)签订《房屋租赁合同(二)》,约定合作双方为兆灵公司与海林公司(原合同人钟某),甲方同意将位于沪太路XXX号商务楼4层全部租赁给乙方,期限自2009年2月1日至2018年6月30日,租金每年100,000元,免租期为1个月,支付方式纳入大合同中计算。

  同日,双方还签订《房屋租赁补充协议》,约定双方继续遵守《上海海林大酒店整体租赁合同》各项条款,因林业总站要求增加租金,双方共同出资1,700,000元(甲方承担800,000元,乙方承担900,000元),解决林业总站提出的房屋差价问题。因此,乙方从2010年2月6日起至2018年6月30日期间,在原租金支付的基础上,每年再增加200,000元,按八年半计算,共计1,700,000元;租赁期限及租金支付详表为:1、2008年11月21日-2009年2月5日为两个半月装修期。2、2009年2月6日-2010年2月5日第一年按原合同要求支付租金。3、2010年2月6日-2018年6月30日在原合同基础上每年再增加200,000元租金。4、原合同从第四年起即2012年2月6日-2018年6月30日止,每年再增加100,000元租金的基础不变,具体支付方式按原合同条款执行;租赁期满,凡乙方在租赁期间因装修、改扩建等形成的不动产及不可移动的财物,均无偿归甲方所有。该协议签订后,兆灵公司给付海林公司500,000元,另300,000元分别冲抵海林公司2009年上半年及下半年房租。

  之后,海林公司加盟汉庭酒店,将租赁部位改造为汉庭酒店连锁店。

  2010年4月6日,钟某代表海林公司签署会议纪要,载明房租、水电费等处理方式,其中约定504室房租按1,600元/月收费,至该日已欠5个月租金8,000元。

  2011年5月17日,钟某代表海林公司再次签署会议纪要,确认2011年2月5日前欠付租金924,000元,于2011年8月底前付清,自2011年8月6日起付新的650,000元租赁费。另外,2011年2月6日-8月5日的650,000元租金,已付300,000元,尚欠350,000元,应在2011年5月底前付200,000元,2011年6月15日前付150,000元。

  2011年11月1日,钟某出具承诺书,承诺开具650,000元支票,用以支付租金,如逾期不能入账或属空票,则由个人承担法律后果。但之后,海林公司仍未支付欠租。后兆灵公司提起诉讼,请求判令:1、解除双方签订的房屋租赁合同,海林公司迁出沪太路XXX号房屋;2、海林公司支付拖欠的租金(其中2012年2月5日前为1,174,000元,2012年2月6日起至海林公司迁出上址房屋之日止,按每月125,000元计算);3、海林公司支付沪太路XXX号XXX室(以下简称504室房)拖欠的租金(自2009年11月6日起至海林公司迁出504室房之日止,按每月1,600元计算);4、海林公司支付拖欠的水电费369,82886元;5、海林公司支付欠租利息(其中以924,000元为基数,自2011年9月1日起算至判决生效之日;以250,000元为基数,自2011年8月7日起算至判决生效之日。两项均按银行同期贷款利率计算);6、海林公司支付原装修设备折价款(1,500,000元减去海林公司迁出上述房屋之日已经按每年150,000元计提的折价款)。

  原审法院另查明,2011年4月、8月、9月、11月、12月,兆灵公司委托律师多次向海林公司催讨欠付的租金及水电费,均未果。

  2011年12月,林业总站向兆灵公司发出催款通知书,催告兆灵公司于2011年12月31日前付清欠租,否则按相关条款终止合同。

  2012年2月,林业总站发出律师函,再次催告兆灵公司付清欠款,逾期则行使单方解除权。

  原审中,经兆灵公司、海林公司核对,截至2012年2月5日,海林公司共计欠租1,174,000元(其中924,000元系2011年2月5日前的欠租),自2012年2月6日起,海林公司停止支付租金;关于水电费,截止2012年3月,海林公司共计拖欠369,82886元。之后,海林公司自行缴纳水电费用。

  原审中,经海林公司申请,上海市高级人民法院指定上海大华工程造价咨询有限公司对沪太路XXX号汉庭酒店装修残值进行鉴定,鉴定意见为:……。四、对其它问题的说明:1、本案涉及的标的物均为营业场所装修及水电工程,现有价值即残值计算按照5年折旧残值为0的前提来计取。累计使用截止时间暂定为2012年8月,最终截止日期由法院裁定。2、本案涉及标的物的消防、弱电工程,现有价值即残值计算按照10年折旧残值为0的前提来计取。累计使用截止时间暂定为2012年8月,最终截止日期由法院裁定。五、鉴定意见:本案所涉标的物“上海市沪太路XXX号汉庭酒店装修残值”为2,884,74800元。附件1残值汇总表:1、原老客房翻新装修等现值:787,474元,2、原上海上房装饰有限公司装修施工部分现值:886,525元,3、装饰工程(改造翻新工程)现值:539,370元,4、消防及弱电工程现值:671,379元,合计2,884,74800元。附件2造价汇总表(对应上述四部分分别为1,629,257元、2,312,673元、622,350元、813,793元):合计5,378,073元。经质证,各方对上述鉴定意见均无异议。另外,兆灵公司表示,上海海林大酒店原装修、设备中尚有两部电梯留存,原价值为80余万元(未包含于本次装修鉴定中)。

  原审法院认为,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行或致使合同目的因此不能实现的,对方当事人可以解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,守约方可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实,兆灵公司与海林公司合同中明确约定租金支付方式为先付后用、每半年支付一次租金,海林公司多次逾期支付租金,且经催讨在承诺的限期内仍然未付租金,鉴于海林公司长期拖欠租金、数额巨大,海林公司此举已致使兆灵公司的合同目的无法实现,兆灵公司据此行使合同解除权,并要求海林公司支付拖欠的租金、逾期利息及水电费,于法有据,可予支持。海林公司虽以种种理由提出抗辩,但均未提供相应的事实及合同依据,对此难以采纳。关于租金标准,综合双方前后合同约定、会议纪要等,可以认定从第四年起应为每年1,250,000元(150,000元折旧费除外),兆灵公司主张自2012年2月6日起年租金为1,500,000元,依据不足,难以采纳。关于装修问题,虽然本案系海林公司违约导致合同解除,但考虑海林公司投入装修价值较大,且兆灵公司原先亦经营酒店业务,海林公司遗留装修对兆灵公司具有一定使用价值,故本案应由兆灵公司酌情补偿海林公司为妥。至于上海海林大酒店原装修、设备,在海林公司另行装修的情况下,已无法进行返还,应折价予以补偿,鉴于尚有两部电梯留存,且双方原1,500,000元折价款确定时,含有一定的移交经营权的因素,故对已履行(已确认)之外剩余部分的折价款,酌情予以调整。据此,原审法院作出判决:一、解除《上海海林大酒店整体租赁合同》及附属租赁协议、补充协议;二、上海海林大酒店有限公司应迁出上海市闸北区沪太路XXX号房屋;三、上海海林大酒店有限公司应给付上海兆灵商务咨询有限公司租金(含原装修设备折价款)及房屋占有使用费(其中2012年2月5日前为1,174,000元;自2012年2月6日起至上海海林大酒店有限公司迁出上址房屋之日止,应按每年1,250,000元计算);四、上海海林大酒店有限公司应给付上海兆灵商务咨询有限公司上海市闸北区沪太路XXX号XXX室房屋租金及占有使用费(自2009年11月6日起至上海海林大酒店有限公司迁出该房屋之日止,按每月1,600元计算);五、上海海林大酒店有限公司应给付上海兆灵商务咨询有限公司拖欠的水电费369,82886元;六、上海海林大酒店有限公司应给付上海兆灵商务咨询有限公司逾期支付租金等的损失(其中以924,000元为基数,自2011年9月1日起至判决生效之日止;以250,000元为基数,自2011年8月7日起至判决生效之日止,均按中国人民银行同期贷款基准利率计算);七、上海兆灵商务咨询有限公司应补偿上海海林大酒店有限公司装修损失1,000,000元;八、上海海林大酒店有限公司应补偿上海兆灵商务咨询有限公司原装修、设备损失500,000元。上述判决义务,均应在判决生效之日起十五日内履行完毕。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,17160元,由上海海林大酒店有限公司负担。司法鉴定费人民币93,758元,由上海海林大酒店有限公司负担。

  海林公司不服原审判决,向本院提起上诉称,1、兆灵公司向海林公司转租涉案房屋原先并未征得林业总站同意,后经协商,由海林公司与兆灵公司共同出资补偿林业总站1,700,000元,林业总站才认可了兆灵公司的转租。海林公司对兆灵公司是否享有转租权持有异议。2、签约后,兆灵公司并未完成全部交房义务,二楼其原先租户未退房,最后由海林公司与该租户签约补偿其费用后,海林公司才得到房屋。3、由于兆灵公司的原因,其交付的房屋未通过消防验收,导致海林公司当时无法开业,营业受到影响。4、承租房屋后,海林公司曾新建了部分设施,但司法鉴定中并未计入。5、兆灵公司与海林公司曾有口头约定,兆灵公司同意将涉案房屋的5楼亦转租给海林公司,但实际其并未履行该义务,致使海林公司的合同目的不能实现。6、海林公司之所以未付租金,是因多次要求兆灵公司履行在先义务遭到对方拒绝之故,兆灵公司向海林公司主张逾期付租的损失是无理的,故上诉要求撤销原判,改判双方继续履行租约,诉讼费用由兆灵公司承担。

  被上诉人兆灵公司辩称,海林公司的所称均非事实,原审法院查明事实清楚,适用法律正确,故不同意海林公司的上诉请求,要求维持原判。

  原审第三人林业总站述称,知晓且同意兆灵公司转租。要求维持原判。

  本院经审理查明,原审法院查明事实无误,本院予以确认。

  本院认为,对兆灵公司将涉案房屋转租给海林公司,作为出租人的林业总站已明确表示知晓且同意。因此,本案所涉的转租合同是合法有效的。海林公司上诉称兆灵公司未履行合同诸项义务,自2008年承租涉案房屋起至原审诉讼,时间长达四年多,虽然海林公司称期间其一直与对方进行交涉,但遭兆灵公司否认,海林公司并未提供证据证明其已主张相关权利,故对二审中海林公司再提出的相关异议,本院不予采纳。虽然海林公司称其未支付租金系行使先履行抗辩权,但其既未依法行使通知义务,且又已确认并承诺分期支付欠租,其行为不符合行使先履行抗辩权的特征,故对其意见,本院不予采纳。原审法院对本案所作的处理是正确的,海林公司的上诉请求,缺乏依据和理由,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币17,17160元,由上诉人上海海林大酒店有限公司承担。

  本判决为终审判决。


审 判 长陈 军

审 判 员周刘金

代理审判员王 伟

二○一三年六月七日

书 记 员江 杰


20200109124926

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