周某某诉罗某某等租赁合同纠纷案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/03/43重庆市沙坪坝区人民法院

民事判决书

 (2012)沙法民初字第00063号


  原告周某某。

  委托代理人熊某,系重庆某某律师事务所律师。

  委托代理人郑某某,系重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。

  被告罗某某。

  委托代理人吴某某,系重庆某某律师事务所律师。

  被告廖某某。

  委托代理人吴某某,系重庆某某律师事务所律师。    

  原告周某某与被告罗某某、廖某某租赁合同纠纷一案,本院于2011年12月21日立案受理后,依法由审判员周洪伦适用简易程序独任审理,于2012年7月10公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托代理人熊某、郑某某,被告廖某某及其委托代理人吴某某以及被告罗某某的委托代理人吴某某到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。   

  原告周某某诉称,原告自有位于沙坪坝区曾家镇正街83号门面三间;二被告系夫妻;原告周某某与被告罗某某于2010年11月10日签订门面租赁合同;该合同约定:租赁期限5年、每年租金3万元;租金在签订该租赁合同时给付15万元,其余每半年给付一次;合同还约定:被告罗某某在承租期不得从事非法经营、不得随意装修、不得随意损坏墙体等。2011年10月27日被告廖某某在办理沙坪坝区百佳兴私房菜馆时擅自伪造租赁合同,将原承租人被告罗某某改为自己,即被告廖某某,且被告未按期交纳租金、擅自改变门面房屋结构以及被告廖某某伪造租赁合同,故起诉要求解除与被告罗某某签订的租赁合同并要求被告交还该门面及给付该门面未交纳的租金,即从2011年11月10日至今。   

  被告罗某某、廖某某辩称,与原告签订门面租赁合同属实,我们并未违反合同约定,也未改变门面房屋结构,从2011年11月10日至今未交纳租金也是事实,现要求继续履行合同,不同意解除与原告签订的门面租赁合同。    

  经审理查明,原告自有位于沙坪坝区曾家镇正街83号门面三间,二被告系夫妻;原告周某某与被告罗某某于2010年11月10日双方签订门面租赁合同一份;该合同约定:一、乙方(被告罗某某)租赁甲方(原告周某某)的门面时间从2010年11月10日起至2015年11月9日止,租赁期共5年;二、三间门面年租金(每月2500元)叁万元整(3000000元)。2010年11月10日前交半年租金(1500000元),以后(口头商定提前1个月)每半年交一次半年租金。自租赁开始,前三年租金不变,以后随市场价格调整。乙方如到期不交清半年租金,甲方有权终止合同。三、合同签订后,甲方将门面交给乙方使用,但乙方未经甲方许可,不得随意进行所谓装修,更不准随意损坏墙体、地面、梁柱、、、、、、、,一经发现,甲方有权终止合同、、、、、;四、乙方在租赁期间,应自觉遵守国家的有关政策法规,文明经商,合法经营,自觉办理工商、、、、、、等相关手续,不得破坏环境卫生,更不得从事违法活动。该合同签订后,原告按约履行了自己的义务,而被告罗某某于2010年9月24日缴纳押金1000元,交付门面租金(2010、11、10一2011、5、10)15000元;而被告在装修门面过程中,在未征得原告同意的情况下,将该门面内楼梯间右边一面墙擅自拆除在该门面另建,原告发现被告该行为后,双方为此发生过纠纷;被告罗某某承租该门面后,二被告共同经营餐饮服务至2011年10月27日才取得合法经营资格;且被告廖某某在办理沙坪坝区百佳兴私房菜馆时擅自伪造租赁合同,将原承租人被告罗某某改为自己,即被告廖某某;2011年4月8日被告罗某某交纳门面租金(2011、5、10一11、10号)15000元;由于被告罗某某对于第二年上半年的租金未提前给付,原、被告双方为此发生纠纷,2011年11月10日被告罗某某通过邮政汇款方式向原告给付租金(2011、11、10一2012、5、10日)15000元,原告于2012年2月16日才知晓,故因被告延期给付该笔租金而拒收退回;2011年12月21日原告起诉来院要求解除与被告罗某某签订的租赁合同并要求被告给付未交纳的租金,即从2011年11月10日至今;审理过程中,原告放弃对违约责任20000元和被拆墙体的恢复的请求,对其余请求要求判如所请;而被告认为本案不属本院管辖而提出管辖权异议后被驳回其请求,且被告认为其并未违反合同约定,也未改变门面房屋结构,不同意解除与原告签订的门面租赁合同,要求继续履行合同;现原、被告双方为租赁合同的解除争议分歧较大,调解未果。    

  另查明,被告廖某某、罗某某于2012年4月24日向本院起诉周某某、曾正和认为周某某、曾正和侵犯其在经营过程中的权利,要求周某某、曾正和立即停止侵权并要求其赔偿损失费8万元,该案在审理过程中廖某某、罗某某认为其证据不充分,于2012年6月4日撤回对周某某、曾正和的起诉,本院准许其撤诉的请求。    

  本院所确认的上述事实,有原告提供的《门面租赁合同》、土地使用权证(含平面图)、租金收据、被告廖某某营业执照、证人刘永琴等,被告廖某某提供的营业执照、录音记录以及本院的现场勘验记录等证据和原、被告双方当事人的陈述等在案证实,这些证据的真实性、合法性和关联性已经庭审质证和本院审查,可以采信。    

  根据中国人民共和国合同法的有关规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同;承租人应当按照约定的方法使用租赁物;承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除租赁合同并要求赔偿损失;承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同;承租人应当按照约定的期限支付租金;承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。    

  本院认为,原告与被告罗某某签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,应为有效合同。该门面租赁合同后,被告罗某某应当按照合同的约定,履行自己的义务;而被告廖某某在未经原告同意的情况下,擅自伪造租赁合同,将原承租人被告罗某某改为自己,即被告廖某某,虽然被告二人系夫妻,但其行为是极其错误的;且二被告共同经营餐饮服务近一年未取得合法经营资格,并在装修时未经原告同意擅自将一墙体拆除,所以被告违反与原告签订的门面租赁合同所约定有关事项(即三、合同签订后,甲方到期将门面交给乙方使用,但乙方未经甲方许可,不得随意进行所谓装修,更不准随意损坏墙体、地面、梁柱、、、、、、、,一经发现,甲方有权终止合同、、、、、)以及被告未按照约定的期限(口头商定提前1个月,已支付的租金两次均提前了1个月)支付租金并从2011年11月中旬起至停业,至今尚未经营,鉴于该门面现在的实际情况及结合本案的实际,原告周某某与被告罗某某于2010年11月10日签订的门面租赁合同应解除为宜;现原告起诉要求解除与被告罗某某签订的租赁合同并要求被告给付从2011年11月10日起至今的租金,理由正当,证据确实充分,其请求本院予以支持;而原告在本院审理过程中,放弃要求被告赔偿违约金20000元和要求被告恢复被拆墙体的请求,其意思表示真实,故其行为本院予以准许;而被告罗某某、廖某某以未违约为由不同意解除门面租赁合同的证据不足,其抗辨理由本院不予支持。据此,本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定,判决如下:

  一、解除原告周某某与被告罗某某于2010年11月10日签订的门面租赁合同,

  二、限被告罗某某、廖某某于本判决发生法律效力后立即将位于沙坪坝区曾家镇正街门面三间立即交付给原告周某某。

  三、由被告罗某某于本判决发生法律效力后立即给付原告周某某从2011年11月10日(每月2500元)起的门面租金至该门面交付时为止。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费130元,减半收取65元(原告已预交),由被告罗某某负担,此款限于本判决发生法律效力后立即给付原告周某某。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。    

  双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决生效后,权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审 判 员 周洪伦                             

二〇一二年七月二十五日

书 记 员 肖习敏


20200109010343

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