上海灵艺置业有限公司与李乙等商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 12/49/28上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2012)沪二中民二(民)终字第2120号

  上诉人(原审被告、反诉原告)上海灵艺置业有限公司。

  法定代表人程某某。

  委托代理人孙欢成,上海潘国新律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)李乙。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)唐某。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)李甲。

  上列两被上诉人共同的委托代理人李乙。

  上诉人上海灵艺置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2012)闸民三(民)初字第916号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明,2003年2月6日,上海灵艺置业有限公司(甲方)与李乙、唐某、李甲(乙方)签订《上海市商品房预售合同》,约定:乙方向甲方购买系争房屋,建筑面积暂测为9517平方米,单价每平方米3,783元,总房价暂定360,000元;如甲方暂测面积与实测面积不一致时,乙方按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补,甲方同意当实侧面积与暂测面积的误差超过3%(包括3%),不向乙方收取超过部分的房价款;甲方承诺在2004年12月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),作为系争房屋交付的条件之一;甲方定于2004年12月30日前将系争房屋交付给乙方,甲方未按约定期限将系争房屋交付乙方,应当按乙方已支付的房价款日万分之一计算违约金;在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内,由甲、乙双方签署《房屋交接书》;甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内,由双方依法向交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。李乙、唐某、李甲按约付清了全部房款,并实际入住系争房屋。2009年5月26日,闸北区房地产测绘所出具灵艺大厦的《房屋土地权属调查报告书》,载明系争房屋实测的建筑面积9673平方米。同年6月4日,上海灵艺置业有限公司取得灵艺大厦的上海市房地产权证(大产证)。同年7月20日,上海灵艺置业有限公司张贴《通知》,告知小区业主:灵艺大厦近日已取得了大产证,因而现入住居民可陆续办理小产证。因上海灵艺置业有限公司至今未协助李乙、唐某、李甲办理系争房屋的产权登记手续,2012年5月,李乙、唐某、李甲诉至原审法院判令双方签署《房屋交接书》,上海灵艺置业有限公司协助李乙、唐某、李甲办理系争房屋的房地产权证,并承担逾期交房的违约金2万元。上海灵艺置业有限公司反诉要求李乙、唐某、李甲补付房款5,90148元。李乙、唐某、李甲表示之前从未向己主张过面积差额部分的房款,如果该主张成立的话,同意在己主张的违约金诉请中予以折抵。

  另查明,灵艺大厦业主从2004年7月起通过多种渠道向有关部门反映,要求上海灵艺置业有限公司办理所购房屋的产权证。

  审理中,李乙、唐某、李甲表示,因其已实际入住系争房屋,故不再要求与上海灵艺置业有限公司签署《房屋交接书》。

  原审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。李乙、唐某、李甲、上海灵艺置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示,并未违反相关法律规定,依法当为有效。合同中已明确约定,在上海灵艺置业有限公司取得房地产权证(大产证)后15日内,双方签署《房屋交接书》,并于签署后的180天内,由双方向交易中心申领系争房屋的房地产权证(小产证)。上海灵艺置业有限公司已于2009年6月4日取得灵艺大厦的上海市房地产权证(大产证),现李乙、唐某、李甲要求上海灵艺置业有限公司协助办理系争房屋的房地产权证,符合法律规定及合同约定,可予支持。关于李乙、唐某、李甲主张的逾期交房违约金,上海灵艺置业有限公司认为已罹于诉讼时效,经审查,虽然灵艺大厦业主从2004年7月起通过多种渠道向有关部门反映,要求上海灵艺置业有限公司办理所购房屋的产权证,但确未对逾期交房违约金提出明确主张,故上海灵艺置业有限公司的抗辩理由成立。而上海灵艺置业有限公司的反诉请求,亦属合同约定之范畴,未超出暂测面积3%的部分156平方米,折算成房款为5,90148元,故上海灵艺置业有限公司的反诉请求依法应获支持。然而根据法律规定,因诉讼时效已过而丧失的仅是胜诉权,债权人与债务人之间的自然之债权依然成立。一旦发生当事人互负到期债务,且债务的标的物种类、品质相同的,任何一方当事人可以主张债务抵销。鉴于上海灵艺置业有限公司应承担的逾期交房违约金远高于其可向李乙、唐某、李甲收取的房屋面积差价款,现李乙、唐某、李甲要求对上述债务相互予以抵销,应予准许。抵销完毕后,李乙、唐某、李甲已结清全部房款,上海灵艺置业有限公司理应协助办理系争房屋的产权过户手续原审法院据此判决:上海灵艺置业有限公司应于判决生效之日起五日内协助李乙、唐某、李甲办理上海市闸北区永兴路XXX号灵艺大厦XX楼XX室房屋的房地产权证(小产证),办理过程中产生的税费由李乙、唐某、李甲与上海灵艺置业有限公司按照有关规定各自缴付。

  原审法院判决后,上诉人上海灵艺置业有限公司不服,向本院提起上诉称:原审法院认定灵艺大厦业主从2004年7月起通过多种渠道向有关部门反映,要求上海灵艺置业有限公司办理所购房屋的产权证缺乏相关证据,属于认定事实不清。原审法院认定被上诉人对逾期交房违约金的主张已超过诉讼时效,但同时又认为被上诉人有权以超过时效的债权抵消上诉人的债权系错误适用法定抵销制度。原审法院的判决错误,要求撤销原判,发回重审或者改判支持其原审时反诉请求。

  被上诉人李乙、唐某、李甲辩称:小区业主为办理产证事宜曾成立小组,该小组在2004年7月之前已经向有关部门反映。业主也曾提出过逾期交房违约金事宜,且上诉人违约事实一直持续,故认为其主张的违约金没有超过时效。被上诉人表示同意原审法院的判决,要求维持原判。

  本院经审理查明:原审查明的事实无误,本院予以确认。

  本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》,系双方当事人的真实意思表示,原审法院认定上述合同合法有效正确。现上诉人已取得房地产权证,被上诉人要求上诉人协助办理小产证理由正当,应予支持。由于被上诉人未及时对逾期交房违约金提出明确的主张,原审法院认定上述主张已超过诉讼时效并无不当。原审期间,上诉人向被上诉人主张房屋面积差价款,但由于双方同时存在逾期交房违约金的自然之债,原审法院根据被上诉人的请求,对上诉人应支付的逾期交房违约金与被上诉人应支付的房屋面积差价款相互抵销,符合法律规定。原审法院认定事实清楚,判决并无不当,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费380元,由上诉人上海灵艺置业有限公司负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长余时彦

代理审判员卞晓勇

代理审判员邬 梅

二○一二年十月二十二日

书 记 员江 天


20200109124928

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