周永宏与南京天浦置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/03/49江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2014)宁民终字第1492号

  上诉人(原审被告)周永宏。

  委托代理人褚军、常星宇,江苏诺法律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)南京天浦置业有限公司。

  法定代表人郭晓明,该公司董事长。

  委托代理人张晓蒙,江苏法德永衡律师事务所律师。

  上诉人周永宏因与被上诉人南京天浦置业有限公司(以下简称天浦置业公司)商品房预售合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院(2013)浦民初字第951号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人周永宏的委托代理人褚军、被上诉人天浦置业公司的委托代理人张晓蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  天浦置业公司原审诉称,双方当事人于2010年9月20日签订《绿城玫瑰园商品房预售合同》,周永宏购买天浦置业公司开发的位于南京市浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88-3号某幢101室房屋,总价22180000元,并办理了登记备案手续。合同签订后,周永宏未支付后期购房款,并向法院起诉要求解除合同、退还已支付的首付款。法院判决解除了合同,并确认周永宏对解除合同的行为应承担违约责任。根据合同“甲、乙双方的其他约定”,周永宏应支付违约金,协助天浦置业公司办理撤销合同登记备案手续,并支付天浦置业公司为处理该事务而支出的律师费。现向法院起诉,请求判令:1、周永宏协助天浦置业公司办理南京市浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88-3号某幢101室房产的撤销合同登记备案手续;2、周永宏支付解除合同违约金8406737元(2013年3月19日至2013年8月30日迟延注销期间违约金1486060元,解除合同违约金6920677元);3、周永宏承担律师费160000元;4、周永宏负担本案诉讼费、保全费。在本案审理过程中,天浦置业公司陈述,因周永宏已在2013年8月30日协助天浦置业公司办理了撤销登记备案手续,故撤回第一项诉讼请求。

  周永宏原审辩称,天浦置业公司主张的违约金过高,应当调整,本案诉讼到目前为止,天浦置业公司并未发生实际的经济损失,从目前的南京市场房价来看,房屋买卖合同解除反而给天浦置业公司带来更大的经济利益而不是损失,周永宏庭前已提交申请调取天浦置业公司相应房产的销售价格,可证明天浦置业公司房产销售并无损失;在本案之前,周永宏已向南京市中级人民法院起诉天浦置业公司,该案判决之后双方均未上诉,该案系房屋买卖合同纠纷,当时天浦置业公司提出反诉主张律师代理费,在该案诉讼期间法院对于天浦置业公司主张赔偿的范围进行了释明,天浦置业公司明确表示只主张律师代理费,不增加其他诉请,可以看出,天浦置业公司在法院对其释明的时候未发生实际损失,只是发生了律师代理费,客观上不存在损失;前案诉讼中,法院已判决解除双方之间的商品房预售合同,既然商品房预售合同已经解除,则天浦置业公司所主张的迟延注销违约金就不再存在,而且,周永宏也已积极配合天浦置业公司办理了撤销登记备案手续,不应赔偿迟延注销违约金。

  经审理查明,2010年9月30日,天浦置业公司与周永宏签订《绿城玫瑰园》商品房预售合同,约定:天浦置业公司将位于南京市浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88-3号某幢101室商品房预售给周永宏;该商品房建筑面积为80408平方米,单价为2758432平方米,总价款为22180000元;周永宏于2010年9月26日前向天浦置业公司支付定金1000000元,该定金在周永宏支付房款时冲抵合同价款,周永宏于2010年9月26日前支付12000000元,另10180000元采取银行按揭贷款的方式支付;周永宏迟延支付合同价款,经天浦置业公司催告后15日内仍未支付到期价款的,天浦置业公司有权解除合同,且按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算,天浦置业公司可要求周永宏按照总价款在合同签订之日起至合同解除之日止同期利息的3倍赔偿损失,并另按未付房款额的5%向天浦置业公司偿付一次性违约金,天浦置业公司应在解除合同的60日内,将已收价款扣除周永宏应当赔偿的金额后退还,周永宏尚有预购商品房抵押贷款未归还的,天浦置业公司可用应当退还周永宏的款项代其归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款,合同解除时另有定金的,定金也不予返还,此外,周永宏应在天浦置业公司解除合同15日内,协助天浦置业公司到登记机关注销合同解除前办理的各项登记手续,因周永宏原因导致合同解除前办理的登记手续迟延注销的,周永宏按照总价款的万分之五/天计算,向天浦置业公司支付迟延期间的违约金;一方向对方送达的有关本合同的文件,以本合同载明的通讯地址为送达目的地,一方若需变更通讯地址,应当及时通知对方,因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的,视为已送达。在该商品房预售合同第29页另行粘贴“甲乙双方的其他约定”共两页,其中约定:周永宏承诺其已具备足额按揭贷款条件,并应在合同签署之日向天浦置业公司指定的银行提交完备的贷款申请资料,签妥办理按揭贷款手续须由其签署的合同及其他全部文件,缴纳办理按揭贷款所需的费用;非因天浦置业公司原因,周永宏未能或迟延获得足额按揭贷款的(包括相关的政策、法律变化、相关贷款未按贷款合同规定的时间全额划付到天浦置业公司指定账户),天浦置业公司有权按照第五条第二款、第三款的约定处理;周永宏因上述情形违约时,无论本合同是否解除,周永宏应另行向天浦置业公司支付因其处理该等事务而支出的各类费用(包括但不限于银行罚息、撤销抵押、产权鉴证和过户费用、诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等);无论双方任何原因的解除合同,周永宏应于合同解除后15日内无条件配合、协助天浦置业公司到登记机关注销合同解除前办理的各项登记备案手续,若周永宏逾期不协助天浦置业公司履行该义务的,则天浦置业公司有权到期不退还已收取的房价款,若合同中其他约定与本条约定不一致的,以本条约定为准。周永宏在该合同中载明的住所地和通讯地址为南京市建邺区朗诗国际中园2幢一单元1303室。签订合同当日,周永宏向天浦置业公司支付首付款12000000元。

  另查明,2010年9月下旬,经天浦置业公司相关工作人员联系,兴业银行河西支行派员与天浦置业公司工作人员、周永宏商谈银行按揭贷款事宜,由兴业银行河西支行为周永宏购买涉案房屋办理按揭贷款相关事宜,后因“停止对居民家庭购买第三套及以上住房贷款”等房地产宏观调控政策出台,涉案房屋系周永宏家庭购买的第三套及以上住房,故周永宏就涉案房屋申请办理银行按揭贷款未成。周永宏遂于2012年5月31日向南京市中级人民法院起诉天浦置业公司,要求解除双方签订的商品房预售合同,天浦置业公司返还购房首付款12000000元,按同期银行贷款利率支付2010年10月12日起至实际返还首付款之日止期间的利息,并负担诉讼费用。在该案审理过程中,天浦置业公司提起反诉,要求周永宏支付律师费353800元,并负担全部诉讼费及保全费;此外,南京市中级人民法院曾组织双方进行谈话,询问天浦置业公司是否变更反诉请求,要求周永宏承担其他违约责任,天浦置业公司则表示在该案中不增加反诉请求,会考虑就此问题和周永宏自行协商,如果协商不成,会另案起诉主张损失赔偿,要求其承担违约责任。该案经南京市中级人民法院审理认定:商品房预售合同中的“甲乙双方的其他约定”性质为格式条款,但其内容不具有法定无效情形,当为有效;2010年4月至2011年2月期间,中央及南京地方政府和金融机构对房地产调控政策相继出台后,周永宏客观上已经不能就剩余的10180000元购房款获得银行按揭贷款,其亦未按照合同约定采取其他补救措施支付剩余购房款,故周永宏应对此承担违约责任;国家房地产宏观调控政策早于2010年4月就已经在全国公布,周永宏作为非刚性需求的商品房购买者,理应预测在国家对房地产进行宏观调控的大环境下购买涉案房屋可能遭遇的风险,且实际上双方对此也均有预见,此点体现在“甲乙双方的其他约定”的内容之中,周永宏却仍于2010年9月30日与天浦置业公司签订涉案合同,主观过失明显,周永宏以不可归责于双方事由解除合同的主张,法院不予采信;按照现行的房地产宏观调控政策,周永宏就涉案房屋既不能获得银行按揭贷款,也不能就涉案房屋办理权属证书,双方签订的商品房预售合同客观上已不能继续履行,合同目的已不能实现,故周永宏要求解除涉案合同的主张,法院予以支持,合同解除后,天浦置业公司所收取的首付款12000000元理应返还周永宏。南京市中级人民法院遂于2013年3月19日做出如下判决:一、解除周永宏与天浦置业公司2010年9月30日签订的南京市商品房预售合同;二、天浦置业公司于判决生效之日起三十五日内向周永宏返还购房首付款12000000元,并以12000000元为基数,按照同期同类银行贷款基准利率向周永宏支付从2012年5月31日起至实际返还之日止的利息;三、周永宏于判决生效之日起三十五日内赔偿天浦置业公司律师服务费197100元;四、驳回本诉原告周永宏、反诉原告天浦置业公司在本案中的其他诉讼请求。现该判决已生效。判决生效后,天浦置业公司于2013年5月27日以特快专递方式向周永宏在商品房预售合同中载明的地址邮寄“关于要求协助办理撤销房屋登记备案手续的通知”,并于次日送达(单位收发章签收)。该通知要求周永宏在收到通知之日起3日内,与天浦置业公司共同办理撤销房屋登记备案手续。

  再查明,2013年4月8日,天浦置业公司与江苏法德永衡律师事务所签订委托代理合同,委托该所律师担任其与周永宏房屋买卖合同纠纷案件的代理人,并约定:本案诉讼标的为8406737元,一审阶段律师代理费为160000元,二审阶段律师代理费为80000元。同年4月15日,天浦置业公司向江苏法德永衡律师事务所支付律师代理费160000元。

  原审法院于2013年4月19日立案受理本案。2013年5月2日,周永宏就原审法院受理本案提出管辖权异议,原审法院依法做出(2013)浦民辖初字第8号民事裁定,驳回周永宏的管辖权异议,周永宏不服该裁定,向南京市中级人民法院提起上诉,南京市中级人民法院于2013年9月25日做出(2013)宁民辖终字第257号民事裁定,驳回周永宏的上诉,维持原裁定。

  庭审中,天浦置业公司陈述,因合同解除造成巨额损失,包括:1、合同签订之日起至解除之日止融资利息损失1161232元;2、合同解除次日起至注销合同备案登记手续之日止(注销时间为2013年8月30日,注销前房屋无法另行销售)融资利息损失3598439元;3、自撤销合同备案登记手续之日起至房屋另行出售止合理周期452天的融资利息损失2019025元。上述损失合计6778696元。为支持其主张,天浦置业公司提交了借款合同、资金往来凭证等证据。周永宏对此不予认可,并表示天浦置业公司所谓的融资用在何处不明确,而且,企业对外融资和借用资金属于正常情况,不能以此为由要求周永宏承担巨额的违约责任。此外,天浦置业公司表示,所主张的违约金包括合同约定的赔偿损失6897737元、合同总价款5%的一次性违约金和迟延办理注销登记备案手续违约金。

  原审法院认为,天浦置业公司与周永宏签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。因周永宏未支付剩余房款,致商品房预售合同因无法继续履行被人民法院依法解除,周永宏应对此承担相应的违约责任,具体理由南京市中级人民法院(2012)宁民初字第23号民事判决书中已详为阐述,不再赘述,故天浦置业公司主张周永宏承担违约责任,于法有据,其合理部分应予以支持。

  天浦置业公司主张周永宏根据合同约定赔偿损失6897737元以及支付合同总价款5%的一次性违约金,对此,原审法院认为,根据合同约定,因周永宏迟延支付合同价款经催告后仍未履行,致天浦置业公司解除合同的,天浦置业公司可要求周永宏按照合同总价款,以中国人民银行同期商业贷款基准利率的3倍计算主张赔偿自合同签订之日起至合同解除之日止的利息损失,并另按未付房款额的5%向天浦置业公司偿付一次性违约金,上述约定中,前项关于损失数额的计算方法的约定应视为对于违约金的约定,与后项关于一次性违约金的约定系对于同一违约行为的重复约定,不得同时主张;此外,根据因周永宏违约给天浦置业公司造成的损失,并结合商品房预售合同的履行情况、周永宏的过错程度等因素,原审法院认为,合同约定的违约金计算标准过高,综合考虑上述因素,原审法院将违约金计算标准调整为按照合同总价款,以中国人民银行同期商业贷款基准利率自合同签订之日起(即2010年9月30日)计算至周永宏向南京市中级人民法院起诉主张解除合同之日止(即2012年5月31日),至于一次性违约金则不予支持。天浦置业公司认为因合同解除致其遭受巨额融资利息损失,对此,原审法院认为,天浦置业公司所述的融资利息系其生产经营过程中因拆借资金而产生的相应成本,与本案所涉纠纷并无关联,天浦置业公司以此为损失并主张赔偿,没有法律依据。周永宏认为合同约定的违约金过高,应予调整,对此已予以采信,并对违约金做出了相应调整;周永宏认为合同解除并未给天浦置业公司造成损失,因此,不应支付违约金,原审法院认为,合同中约定了违约金,即使一方违约未给对方造成损失的,违约金条款仍应当适用,损失的有无及损失的多少,并非违约金条款适用的前提条件,但人民法院可以根据当事人的申请,以违约造成的损失为基础,对于违约金进行相应调整,故周永宏的上述辩解理由,没有法律依据,不予采信。

  天浦置业公司主张周永宏支付迟延办理注销登记备案手续违约金,原审法院认为,商品房预售合同虽约定因周永宏原因导致迟延办理相关注销登记手续的,周永宏应按照合同总价款的05‰/日支付迟延违约金,但是在“甲乙双方的其他约定”又约定“无论双方任何原因的解除合同,周永宏应于合同解除后15日内无条件配合、协助天浦置业公司到登记机关注销合同解除前办理的各项登记备案手续,若周永宏逾期不协助天浦置业公司履行该义务的,则天浦置业公司有权到期不退还已收取的房价款,若合同中其他约定与本条约定不一致的,以本条约定为准”,该约定与上述违约金条款相互矛盾,因该约定系天浦置业公司所提供的格式条款,对其有不同解释时,应当做出不利于天浦置业公司的解释,即理解为天浦置业公司不再主张上述迟延办理注销登记备案手续违约金,而是以暂不退还周永宏已付购房款的形式,作为周永宏承担迟延办理注销登记备案手续的违约责任方式,故天浦置业公司主张周永宏支付上述迟延办理注销登记备案手续违约金,与合同约定不符,不予支持。

  天浦置业公司主张周永宏支付律师费160000元,合同对此有明确约定,天浦置业公司该项主张具有合同依据,且天浦置业公司主张的上述律师费不违反江苏省律师服务收费标准的相关规定,予以支持。综上,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款的规定,判决:一、周永宏于判决生效之日起七日内给付天浦置业公司解除合同违约金(违约金计算方式:以合同总价款22180000元为基数,按照中国人民银行同期商业贷款基准利率自2010年9月30日起计算至2012年5月31日止);二、周永宏于判决生效之日起七日内给付天浦置业公司律师费160000元;三、驳回天浦置业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费71847元,由天浦置业公司负担50880元,周永宏负担20967元;保全费5000元,由周永宏负担。

  周永宏不服原审法院判决,向本院提起上诉称,1、前一案判决认定涉案房屋不能履行是因现行政策变更导致无法办理过户,原审法院认定周永宏应对解除合同承担违约责任属认定事实不清,判决周永宏承担大额违约金违背事实和公平合理的原则;2、原审法院违反了一事不再理的原则,经法院释明,被上诉人已在生效案件中就同一违约行为选择了损失赔偿,按相关法律规定,不得再行主张违约金,上诉人不应重复承担违约责任;3、合同已经解除,原审法院适用的违约金条款不属于结算和清算的范围,不能适用;4、被上诉人在合同解除后并没有任何实际损失,目前同类房屋的售价已远高于两年前,上诉人不需要承担赔偿责任;5、上诉人于2010年9月26日向被上诉人支付了1200万元首付款,该款已由被上诉人实际使用,原审法院以合同总价款为基数计算违约金,无事实依据;6、前一案件中,被上诉人提出反诉,要求上诉人承担解除合同的损失,被上诉人以同一法律关系,提起两起诉讼案件,收取两份律师费用,构成重复收费,不排除被上诉人恶意诉讼的可能,对于被上诉人恶意增加的律师费,上诉人不应继续承担,原审法院判决被上诉人承担律师代理费用无法律依据。综上,原审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院撤销一审判决,依法改判,并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

  被上诉人天浦置业公司答辩称,1、前一个案件中法院以事实上无法履行判决解除双方的合同,仅是针对继续履行的违约责任的承担方式,并不表明守约方无权主张其他违约责任;2、上诉人怠于履行付款义务,恶意违约;3、原审法院适用法律并不存在错误;4、涉案房屋目前尚未出售,报价不等于实际售价,上诉人认为没有造成实际损失的主张不能成立;5、律师费为不同案件一案一收费,属于被上诉人所造成的损失,与前案主张并非同一内容;6、原审法院并未支持被上诉人违约金的主张,而是选择了计算损失的方法,没有计算违约金。综上,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

  本院经审理查明,原审法院查明的案件基本事实正确,本院予以确认。

  另查明,一审审理中,周永宏已协助天浦置业公司办理了涉案房屋的撤销合同登记备案手续。

  本院认为,上诉人周永宏与被上诉人天浦置业公司于2010年9月30日签订的商品房预售合同已被我院2013年3月19日作出的(2013)宁民初字第23号生效判决解除,且该生效判决已认定周永宏违约,并认定天浦置业公司的损失为律师代理费197100元。

  按照相关法律规定,守约方在其损失不超过违约金时,对于赔偿损失或给付违约金应当择一进行主张,不应重复主张。我院在(2013)宁民初字第23号案件审理中,已向天浦置业公司明确释明和询问在合同解除的情况下,天浦置业公司是否主张周永宏承担其他违约责任,被上诉人天浦置业公司明确表示仍主张周永宏赔偿损失。现天浦置业公司未能证明其存在超过违约金的前一案无法主张的合理损失,故其在生效判决已支持其赔偿损失的诉讼请求后,再次起诉要求周永宏给付违约金,不符合法律规定,不应予以支持,原审法院判决周永宏支付违约金不当。

  同时,天浦置业公司在前一案中已就合同解除的违约责任提出反诉,现再次提起诉讼,且其诉讼请求不符合法律规定,依法不应予以支持,故其此次诉讼产生的律师代理费用属于扩大的损失,不应由周永宏承担。天浦置业公司的诉讼请求无事实和法律依据,不应予以支持。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  一、撤销南京市浦口区人民法院(2013)浦民初字第951号民事判决;

  二、驳回南京天浦置业有限公司的一审诉讼请求。

  一审案件受理费71847元,保全费5000元,均由天浦置业公司承担。二审案件受理费71847元,由天浦置业公司承担(此款已由周永宏预交,天浦置业公司于本判决生效后7日内将此款直接支付给周永宏)。

  本判决为终审判决。


审判长 汤 雷

审判员 孙 伟

审判员 邹小戈

二〇一四年四月二十四日

书记员 朱亚芳


20200109010349

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