呼强与王治刚房屋租赁合同纠纷上诉案

作者:hidy2006  阅读量:1  时间:19小时前
2020/01/09 01/04/00榆林市中级人民法院

民事判决书

      (2013)榆中法民一终字第00155号


  上诉人(原审被告)呼强。

  委托代理人张某,系陕西秦北律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)王治刚。

  委托代理人高某某。

  上诉人呼强因房屋租赁合同纠纷一案,不服神木县人民法院(2013)神民初字第01006号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年4月25日立案受理后,依法组成合议庭于2013年6月14日公开开庭进行了审理,上诉人呼强的委托代理人张某,被上诉人王治刚的委托代理人高某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明:2009年9月16日,王治刚将位于神木镇石堡墕旧村路西3排的房屋租赁给张某某,后张某某将该房屋转租给呼强。2012年1月17日,王治刚与呼强在王治刚与张某某签订的《房屋租赁合同》的基础上,签订了《租房补偿协议》,约定呼强对王治刚的房屋进行维修及维修项目,并约定须在2012年6月30日前完工,张某某退出了原租赁关系。之后,呼强对房屋进行了维修,加装了承重柱。另查明,呼强未经王治刚同意,在正房房梁和南房房檐中间搭建了彩钢棚,将先前院子的水泥地板更换成窒内瓷砖,并将南房的暖气由原来的铸铁片换成了彩钢片。2012年9月16日之后,呼强未按约定支付租金。王治刚对赔偿损失部分未申请鉴定,亦未按期缴纳该部分主张的诉讼费用。

  原审法院认为,王治刚与呼强签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,该合同不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,应受法律保护。呼强作为承租人,在承租王治刚的南房与正房之间搭建彩钢棚,并将地板更换,属于对租赁物的扩建行为,该扩建行为未征得王治刚同意,根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条及《合同法》第二百一十九条的规定,该行为构成本案租赁合同解除的法定事由,故王治刚主张解除双方之间的租赁合同的诉讼请求依法应予支持。合同解除后,呼强应将承租房屋交付于王治刚,并按合同约定向王治刚支付租赁期间拖欠的租赁费,即从2012年9月17日起至呼强实际交付租赁房屋之日止的租赁费,年租金按58000元计算。王治刚诉称呼强对于房屋的维修未达到合同约定的修复效果,但王治刚明确明示放弃鉴定,故本院对其要求呼强维修房屋的诉讼请求不予支持。呼强在未经王治刚同意的情况下,擅自在租赁房屋屋顶搭建彩钢棚并更换院子地板,应当由其恢复原状。对于王治刚要求呼强对暖气片恢复原状的请求,本院认为呼强将承租王治刚南房内暖气片由铸铁片换成彩钢片,此改装行为并未影响暖气的使用功能,故对于该请求不予支持。王治刚主张要求呼强赔偿因未加承重柱造成的损失、擅自改装暖气片的损失及南房后墙裂缝的损失共计50万元,因其未按期交纳诉讼费用,故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条之规定,判决:一、解除王治刚与呼强于2012年1月17日签订的《房屋租赁合同》。二、限呼强于本判决生效后30日内将其搭建在承租王治刚房屋之间的彩钢棚予以拆除,并将院内地板恢复原状。三、限被告呼刚于本判决生效后30日内将租赁房屋交付于王治刚,并向其支付租金(从2012年9月17日起至交付租赁房屋之日止,年租赁按58000元计算)。四、驳回王治刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元,由呼强负担。

  宣判后,呼强不服,向本院上诉称:一、原审判决事实认定不清,上诉人的彩钢棚并未搭建在南房房檐上,而是搭建在正房房梁和南房房梁中间。二、原审判决适用法律错误。上诉人搭建彩钢棚和更换地板的行为不属于对租赁房屋的扩建,搭建彩钢棚属于建造构造物,更换地板是对房屋组成部分的更换,不符合合同解除的要件,原审判决适用《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条错误。三、原审判决解除双方签订的房屋租赁合同,显失公平。上诉人与被上诉人签订的租房补充协议之前,被上诉人就将房屋租赁给张某某,张某某在租赁期间对房屋造成一定程度损坏,被上诉人与上诉人签订租房补充协议时,要求上诉人对租赁房屋进行维修,上诉人同意维修的条件是被上诉人保证上诉人能将房屋租赁至2014年9月16日。合同签订后,上诉人在2012年6月30日前对房屋按约定投资了数万元进行了维修。但被上诉人却于2012年9月7日将上诉人诉至法院,要求解除租赁合同,并得到原审法院支持。上诉人认为原审判决解除租赁合同对上诉人不公,二审应予撤销,并驳回被上诉人该一审诉讼请求;如二审支持被上诉人的该项诉讼,则应当判决被上诉人承担上诉人数万元的房屋维修费。综上,请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第二项,改判驳回被上诉人要求解除房屋租赁合同的诉讼请求;并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

  上诉人呼强在二审期间未向本院提交书面证据。

  被上诉人王治刚答辩称:一、原审事实认定清楚,上诉人称原审判决认定事实不清的上诉理由不能成立。上诉人未经答辩人同意擅自在答辩人的正房房檐和南房房檐中间全部搭建了彩钢棚、更换了院子的地板及南房的暖气片,亦未按合同约定及时修复破坏的承重梁,导致答辩人的房屋受损、南房后墙裂缝严重。二、原审法院适用法律正确。因上诉人违反合同约定对承租房屋进行装修,并擅自变动房屋主体结构和承重结构,根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条及《合同法》第219条、第227条之规定,未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损害,且在要求的合理期限内仍不恢复原状,答辩人提出解除合同,人民法院应当支持。综上,请求二审法院驳回上诉人的上诉,维持原审判决。

  被上诉人王治刚在二审期间未向本院提交书面证据。

  本院二审经开庭审理,查明以下事实:被上诉人王治刚与张某某签订房屋租赁合同约定的租赁标的物为:位于神木镇石堡墕旧村路西三排王治强所有的住宅一院,包括正房8间、南房8间、西房3间,租赁期限为2009年9月16日至2014年9月15日,租赁费用为每年58000元。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致,故二审对原审判决查明的事实依法予以确认。

  本院认为,上诉人呼强与被上诉人王治刚于2012年1月17日所签订的《租房补充协议》,是在王治刚与张某某签订的《房屋租赁合同》基础上形成,该补充协议签订后,经出租人王治刚同意,原承租人张某某退出了租赁关系,可以认定上诉人与被上诉人重新建立了租赁关系,张某某在原租赁合同中的权利与义务概括转移给了上诉人呼强,原《房屋租赁合同》与《租房补充协议》共同约束双方当事人。《租房补充协议》与《房屋租赁合同》形式合法,内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定,双方当事人据此形成的房屋租赁法律关系应受法律保护。本案争议的焦点是双方形成的租赁合同关系是否具备解除条件。上诉人主张原审判决事实认定不清,适用法律错误,合同不应解除。因上诉人在租赁被上诉人的房屋经营饭店期间,未经被上诉人的同意擅自在所租赁的正房与南房之间搭建彩钢棚、更换院子地板、南房的暖气片,彩钢棚加重了房屋的负荷,院子的地板影响到院子的排水和雨雪天气下的行走,其更换地板和搭建彩钢棚的行为已超出了装饰、装修的范畴,应当认定为对房屋的扩建和添附。该扩建和添附客观上亦影响了房屋的使用且对房屋造成了损害,上诉人作为承租人,未能合理使用承租房屋,致使被上诉人要求解除合同,并恢复原状。被上诉人虽然在起诉前未书面向上诉人送达过解除合同的通知,但上诉人在收到被上诉人要求解除租赁合同并恢复原状的起诉状副本之后,视为已收到了被上诉人的解除合同通知,之后其至今在长达近十个月的时间未能将房屋恢复原状,亦未消除该房屋的安全隐患,可以认定其怠于履行义务,构成根本违约。上诉人要求解除双方之间的房屋租赁合同关系并恢复原状的诉讼请求依法应予支持。上诉人所要求解除的房屋租赁合同实质上系两份合同,即上诉人与被上诉人签订的《租房补充协议》及原《房屋租赁合同》。上诉人主张原审法院适用法律错误,合同不具备解除条件,应予驳回其诉讼请求的上诉理由依法不能成立,应予驳回。至于上诉人主张如二审支持被上诉人的解除合同诉讼请求,应当判决被上诉人承担其支出的房屋维修费用,因上诉人在原审时未提出反诉,本案二审不作审查。综上,原审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,但判决第一项解除双方于2012年1月17日签订的《房屋租赁合同》表述有误,依法应予纠正,其余判决部分符合法律规定及合同约定,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、第(二)项的规定,判决如下:

  一、维持陕西省神木县人民法院(2013)神民初字第01006号民事判决第二项、第三项、第四项。

  二、变更陕西省神木县人民法院(2013)神民初字第01006号民事判决第一项为:解除上诉人呼强与被上诉人王治刚之间形成的房屋租赁合同。

  一审案件受理费1450元,二审案件受理费100元,均由上诉人呼强负担。

  本判决为终审判决。

                               审 判 长  韩燕妮

                               审 判 员  贺金丽

                               代理审判员  吴凤凤

                               二○一三年六月二十日

                               书 记 员  康 娜


20200109010400

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